De projectontwikkelaar

De Horizon-groep verenigt verschillende ondernemingen die zich hoofdzakelijk bezighouden met vastgoed. Horizon werd opgericht in 2004 en beheert momenteel grondreserves voor de realisatie van gebouwen met hoge energieprestaties (flats, huizen & kantoren), voornamelijk in de provincie Luik, waar de groep marktleider is.

De Horizon-groep onderscheidt zich door zijn bioklimatologische gebouwen met een zeer laag energieverbruik waarin lokale technologieën voor energieproductie zijn geïntegreerd, zoals fotovoltaïsche energie of lokale biomassa die wordt verdeeld door een verwarmingsnetwerk, evenals collectief regenwaterbeheer.

Aan het hoofd van de groep staat Laurent Minguet, een Luikse serie ondernemer, een sleutelfiguur in het audiovisuele bedrijf EVS, dat hij in 2010 verliet, en manager van het jaar in 2004. De zakenman heeft zich onlangs teruggetrokken uit verschillende technologiebedrijven (Coretec Engineering, de elektriciteits- en gasleverancier Mega en Wikipower) om zich op vastgoed te concentreren.

Ecco Nova en de Horizon-groep hebben een terugkerende zakelijke relatie opgebouwd en de Ecco-investeerders hebben al meermaals projecten van de vastgoedgroep gefinancierd:

1. Horizon Saive : woonwijk met 27 huizen – Gefinancierd voor 2,5 mln euro ;

2. Horizon Spa (Havette) : woonwijk met 54 appartementen in de buurt van het centrum, rue de la Havette - Gefinancierd voor 2 mln euro ;

3. Horizon Fléron : woonwijk met 35 appartementen en 17 huizen op de site « Verger du Bay Bonnet » - Gefinancierd voor 2 mln euro.

Het project

​​​​​​BESCHRIJVING VAN HET PROJECT 

Het project waarop de financieringscampagne is gericht, maakt integraal deel uit van de ecowijk "Domaine des Pléiades", een groot project onder leiding van de Horizon-groep. Het is de eerste ecowijk in België die wordt uitgerust met een biomassaverwarmingsnet (houtsnippers), dat uiteindelijk meer dan 275 woningen, alsook een school en een sporthal zal bevoorraden. Meer dan 145 huizen en appartementen zijn reeds verkocht en bewoond. Deze zijn gebouwd volgens het Thermo Efficace® Concept van Horizon: dit zijn moderne gebouwen met een laag energieverbruik, gericht op het zuiden, verwarmd met hernieuwbare energie en gelegen in de buurt van activiteitencentra.

Het gehele project bestaat uit 2-, 3- en 4-gevelwoningen en 9 appartementsgebouwen. Het project in kwestie bestaat uit de bouw van 8 nieuwe eengezinswoningen en een complex met 6 appartementen.

De stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van de 8 woningen is op 1 maart 2021 door de stad Visé afgegeven. Het gemeentecollege waardeerde voornamelijk de volgende elementen: de installatie van zonnepanelen op de platte daken, het principe van thermo-efficiënt® bouwen, en het voorzien in een collectieve fietsenstalling (min. 8 fietsen) per groep van 4 woningen. De huizen hebben 2 of 3 gevels, afhankelijk van hun positie in de groepsuitlijning. Ze hebben allemaal een inkomhal, WC, wasruimte, keuken, eet- en woonkamer met grote erkers en uitzicht op het grote achterterras en de privétuin. Op de eerste verdieping zijn er 2 slaapkamers, een badkamer, en een grote slaapkamer met aangrenzende dressing.

De bouwvergunning voor het complex met 6 appartementen werd op 14 juni 2021 afgegeven door de stad Visé.  

LIGGING VAN HET PROJECT

De 8 huizen en het complex met 6 appartementen zullen worden gebouwd in het Domaine des Pléiades, op enkele minuten wandelen van het centrum van Visé. In een rustige en groene omgeving, op de plaats die bekend staat als "Devant-le-Pont", beschut tegen het wegverkeer en begrensd door het Albertkanaal en de Maas.

Het ligt op 5 minuten wandelen van het treinstation van Visé, het winkelcentrum (supermarkten, buurtwinkels, biologische en lokale kruidenierswinkel 'Les petits producteurs') en de verschillende scholen van deze stad, met een gemakkelijke en snelle toegang tot de snelweg, op een paar kilometer van Maastricht. Deze grote ecowijk is dan ook een uiterst interessante locatie.

DE BETROKKEN PARTIJEN

• Architectenbureau : B2 architecture (Baccarini – Bayet)
• ING  Bank : Hypotheekhouder op de percelen van het ingediende project. De fondsenwerving van Ecco Nova zal gedeeltelijk worden gebruikt om ING terug te betalen om de percelen vrij te geven zodat Ecco Nova Finance een hypotheek op de grond kan nemen.
• Horizon Pléiades NV: grondbezittende vennootschap. Zij heeft een akte van afstand van het recht van natrekking ondertekend ten gunste van de projectontwikkelaar, Horizon Construct. Horizon Pléiades is voor 81,25% in handen van MIMOB (een vastgoedholding die volledig in handen is van de familie Minguet) en voor 18,75% van HML (Holding Minguet Lejeune).
• Horizon Construct NV: projectontwikkeling en verkoop. Horizon Construct heeft van Horizon Pléiades de afstand van het recht op natrekking verkregen.
• Notaris : Meester Urbin-Choffray in Esneux 

PLANNING

De 2 projecten die het voorwerp uitmaken van dit aanbod, maken deel uit van fase 3 van het project "Domaine Les Pléiades", dat uit 5 fasen zal bestaan.

• 2004 tot 2008 : Aankoop van verschillende terreinen voor de bouw van « Domaine Les Pléiades »
• 09/2010 : Afstand van het recht van natrekking van HORIZON PLEIADES NV ten gunste van HORIZON CONSTRUCT NV. 
• 03/2021 : Besluit tot goedkeuring van de stad Visé voor de bouw van de acht woonhuizen.
• 06/2021 : Besluit tot goedkeuring van de stad Visé voor de bouw van het complex met 6 appartementen.
• 07/2021 : Ondertekening van een overnamebod voor één van de 8 eengezinswoningen.
• 11/2021 : Start van de werkzaamheden aan de 8 eengezinswoningen. 
• 12/2021 : Lancering van de crowdlendingcampagne op Ecco Nova.
• 01/2022 : De ontwikkelaar verwacht nog 2 biedingen te ondertekenen voor nog 2 van de 8 eengezinswoningen. 
• Midden 2023 tot eind 2023 : verwachte oplevering van de 6 appartementen en 8 eengezinswoningen.

BUDGET EN FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Het totale budget voor dit vastgoedproject (exclusief financiële kosten en beheers-/verkoopkosten) bedraagt € 2.846.448 en is als volgt opgesplitst : 

HORIZON PLEIADES doet een beroep op de Ecco-investeerders, via Ecco Nova Finance, voor een bedrag van € 2.500.000 voor de: 

• Herfinanciering van de lening voor de grond voor de bouw van een complex van 6 appartementen (gelegen te Rue d’Aquitaine, in 4600 Visé) :  368.300 ;
• Herfinanciering van de lening voor de grond voor de bouw van 8 eengezinswoningen (gelegen te rue Emile Verhaeren en rue du Lot-Et-Garonne, in 4600 Visé) : € 523.800 ;
• Lening aan HORIZON CONSTRUCT voor de financiering van de bouw van 6 appartementen en 8 eengezinswoningen : € 1.607.900.

Het saldo (€ 346.448) van de bouw wordt gefinancierd door een eigen bijdrage van de projectontwikkelaar. 

De financiële- en beheerskosten worden gefinancierd door de aandeelhouders van de projectontwikkelaar. 

FINANCIËLE INDICATOREN

Op basis van het onafhankelijke taxatierapport voor dit project wordt de brutomarge geraamd op € 781.552 en als volgt berekend :

Onze analyse

TOELICHTING BIJ HET UITGEVOERDE DUE DILIGENCE-ONDERZOEK

• Onderzoek van het besluit tot verlening van bouwvergunning 8.629 (bouw van een gebouw met 6 appartementen) en van het besluit tot verlening van bouwvergunning 8.587 (bouw van 8 woonhuizen)
• Onderzoek van de koopakte voor de grond van de projecten die in het kader van dit aanbod worden gefinancierd;
• Onderzoek van het afstand van het recht van natrekking verstrekt door HORIZON PLEIADES ten gunste van HORIZON CONSTRUCT ;
• Overzicht van de balansen op 31/12/20 en op 30/09/21 van HORIZON PLEIADES en van HORIZON CONSTRUCT ;
• Onderzoek van het door Cokoon uitgevoerde taxatieverslag voor de valorisatie van de grond van de 2 projecten die met dit aanbod worden gefinancierd;
• Onderzoek van de financiële plannen voor beide projecten ;
• Onderzoek van het ondertekende koopaanbod voor een eengezinswoning ;
• Onderzoek van de oorspronkelijke EPB-verklaring voor de 2 projecten die met dit aanbod worden gefinancierd;
• Onderzoek van de bouwvergunningen voor de 2 projecten die met dit aanbod worden gefinancierd.

FINANCIËLE ANALYSE VAN HORIZON PLEIADES

HORIZON PLEIADES maakt deel uit van de Horizon-groep, een Luikse vastgoedontwikkelaar. Dit bedrijf heeft 2 verschillende activiteiten:

1. Moedermaatschappij : HORIZON PLEIADES is meerderheidsaandeelhouder van de vennootschappen die vastgoedontwikkelingen uitvoeren voor de Horizon-groep;

2. Handelsvennootschap : HORIZON PLEIADES is eigenaar van een groot aantal grondpercelen, die ontwikkeld zijn/worden door HORIZON CONSTRUCT, een vennootschap die optreedt als ontwikkelaar voor verschillende ontwikkelingen van de Horizon-groep.

Hieronder vindt u de situatie van de activa op 31/12/20.

Het totaal van de door HORIZON PLEIADES aan de verbonden ondernemingen toegekende vorderingen vertegenwoordigt 39,44% van de balans van HORIZON PLEIADES, hetzij € 17.729.365,87.

De door HORIZON PLEIADES toegekende vorderingen zijn de volgende :

1. Op 31/12/20, bezat HORIZON PLEIADES voor € 8.271.521 aan gronden, hetzij 19,96% van haar balans.

2. Op 31/12/20, vertegenwoordigen de financiële vaste activa van HORIZON PLEIADES 35,37% van haar balans, hetzij € 14.660.414,8. De voornaamste financiële vaste activa van HORIZON PLEIADES zijn de volgende : 

* Voor deze investering werd een waardevermindering van € 700.000 geboekt (oorspronkelijke waarde van de investering = € 1.290.001).

Hieronder vindt u de situatie van de passiva op 31/12/20.

Op 31/12/20 bedraagt de schuldenlast van HORIZON PLEIADES € 34.593.508,25, d.w.z. 83% van het balanstotaal. De verhouding eigen vermogen bedraagt bijgevolg 17%.

De financieringsbronnen van HORIZON PLEIADES zijn onder meer :

• Invest Minguet Gestion, waarvan de achtergestelde lening € 6.000.000 bedraagt op 31/12/20;
• De SRIW (Waalse Gewestelijke Investeringsmaatschappij), waarvan de obligatielening € 4.000.000 bedraagt op 31/12/20 ;
• ING, waarvan het uitstaande bedrag € 13.568.326,07 bedraagt op 31/12/20  ;
• Belfius, waarvan het uitstaande bedrag € 1.550.000  bedraagt op 31/12/20  ;
• Leningen van diverse verbonden ondernemingen voor een totaalbedrag € 8.777.118,84 op 31/12/20.

DE PLUSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• Een ervaren ontwikkelaar, marktleider en met een duurzame bouwaanpak: alle nieuwe gebouwen van de Horizon-groep hebben het Thermo Efficace® label
• Een ecowijk die zijn verkoopwaarde al heeft bewezen. Het hier gepresenteerde project is een aanvullende fase van dit omvangrijke project. 
• Een financieringsaanbod met zekerheden. De kredietverstrekkers zullen immers via Ecco Nova Finance toegang hebben tot: 
  • Een hypothecaire inschrijving in eerste rang van € 300.000 en 2 jaar rente op de grond en de RDA ;
  • Een hypotheekmandaat op het saldo van de lening verminderd met het bedrag van de eerste hypothecaire inschrijving en twee jaar rente ;
  • De verbintenis van HORIZON CONSTRUCT als hoofdelijk en ondeelbare medeschuldenaar, bij wijze van garantie, voor de bedragen die HORIZON PLEIADES aan ECCO NOVA FINANCE verschuldigd is ;
  • Overdracht van de schadevergoedingen voortvloeiend uit claims via de brandverzekeringspolissen en van alle schadeclaims met betrekking tot het gehypothekeerde eigendom, ten gunste van ECCO NOVA FINANCE

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• De kredietnemer krijgt vanaf de 13de maand de mogelijkheid tot vervroegde aflossing, behoudens een wederbeleggingsvergoeding van 6 maanden tussen de 13e en de 24e maand 

ANALYSE

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan HORIZON PLEIADES
  • Risico’s met betrekking tot de door HORIZON PLEIADES aan derden verstrekte garanties 
  • Risico’s met betrekking tot de niet-betaling van door HORIZON PLEIADES verstrekte schuldbewijzen
  • Risico’s met betrekking tot de niet-exploitatie van gronden die in het bezit zijn van HORIZON PLEIADES
  • Risico’s met betrekking tot de waardevermindering van aandelen van HORIZON PLEIADES
  • Risico’s met betrekking tot de schuldenlast van HORIZON PLEIADES
  • Risico’s verbonden aan de bouw
  • Risico’s met betrekking tot de situatie op de vastgoedmarkt
  • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
  • Verzekering en niet-verzekerde risico’s 
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
  • Bullet-lening 
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Verplichting tot vervroegde terugbetaling
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 1. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 20.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING EN VERPLICHTING TOT VERVROEDGE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. In bepaalde gevallen (zie paragraaf 2.2 van de informatienota) zal de Projectontwikkelaar de lening vooraf moeten terugbetalen.

ZEKERHE(I)D(EN)

Alle verplichtingen van de projectontwikkelaar jegens ECCO NOVA FINANCE worden gegarandeerd door:

1. Een hypothecaire inschrijving in eerste rang van € 300.000 en 2 jaar rente op de grond en alle constructies die er nog gebouwd moeten worden (door deze aanbod gericht) ;

2. Een hypotheekmandaat op het saldo van de lening verminderd met het bedrag van de eerste hypothecaire inschrijving en twee jaar rente (op de goederen vermeld in 1.) ;

3. De verbintenis van HORIZON CONSTRUCT als hoofdelijk en ondeelbare medeschuldenaar, bij wijze van garantie, voor de bedragen die HORIZON PLEIADES aan ECCO NOVA FINANCE verschuldigd is ; 

4. De overdracht van de schadevergoedingen voortvloeiend uit claims via de brandverzekeringspolissen en van alle schadeclaims met betrekking tot het gehypothekeerde eigendom, ten gunste van ECCO NOVA FINANCE.
   
   

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

1) Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 31/01/2022, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 1.000.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van de projectontwikkelaar en wordt de campagne verlengd tot 14/02/2022.

2) Opschortende voorwaarde verbonden aan het stellen van de in artikel 6 bedoelde garanties en aan de voorafgaande vrijgave van ING op dezelfde, verpande goederen.

Een eerste schijf van de ingezamelde fondsen (€ 1.250.000) zal ter beschikking worden gesteld aan de projectontwikkelaar indien aan alle opschortende voorwaarden is voldaan binnen de termijn, uiterlijk op 31/03/2022. Zo niet, worden de investeringen en administratieve kosten die reeds betaald zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de Projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders.

De fondsen zullen vervolgens ter beschikking worden gesteld aan de projectontwikkelaar, in schijven van € 100.000, volgend op een kennisgeving per e-mail aan ECCO NOVA FINANCE, van de specificaties van de bouwkosten en diverse honoraria (per te financieren tranche) op basis van de facturen (ex btw) met betrekking tot de financiering van het project bedoeld met dit aanbod, evenals het ontvangstbewijs van een rapport waarin de voortgang van het gefinancierde project, de gemaakte/te maken kosten voor het project (bouw, diverse vergoedingen, etc.) worden beschreven.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -0625
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• De administratiekosten worden aangeboden tot 31 december 2021 middernacht. Daarna is de kredietverstrekker voor deze transactie een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.