SUCCÈS

LE PORTEUR DE PROJET

Foncière Renaissance est une société française fondée en 2014 par Eric Bendavid et dédiée à l’investissement et à la gestion d’actifs immobiliers.

Foncière Renaissance regroupe 4 collaborateurs et 3 types d’activités afin de maitriser l’ensemble de la chaîne de valeur : Investissement, Asset Management et Property Management. Foncière Renaissance s’est spécialisée dans l’immobilier tertiaire et son patrimoine net est aujourd’hui supérieur à 60M€.

1. Investissement

L’Investissement inclut les phases suivantes : le sourcing des immeubles, la coordination et la réalisation de la due diligence, la recherche et la négociation des financements, la négociation des promesses et actes d’achat, la structuration juridique et fiscale menant à la réalisation de l’acquisition. Chaque projet d’acquisition se fait en concertation avec l’équipe d’Asset Management pour garantir la cohérence des stratégies proposées.

2. Asset Management 

Foncière Renaissance gère son propre patrimoine immobilier et le patrimoine d’investisseurs institutionnels. Ainsi, la Foncière identifie et met en œuvre des stratégies adaptées à chaque actif.

• Sur les actifs « Core + », Foncière Renaissance s’emploie à la sécurisation ou l’amélioration du revenu locatif. Elle mène également des études en vue d’améliorer les caractéristiques techniques et les performances énergétiques des actifs, précise le positionnement stratégique des actifs et gère les revenus locatifs. Enfin, elle assure le suivi des risques financiers, juridiques et commerciaux.
• Sur les opérations « value-added » (développement et restructuration d’actifs), Foncière Renaissance assure le pilotage de l’opération de restructuration (définition des besoins, appels d’offres architectes, validation des marchés travaux, dépôt des autorisations administratives, suivi et réception des travaux…). Le projet lié à l'offre actuelle fait partie des projets de cette catégorie dite « value-added » ou, en français « avec création de valeur » .

3. Property Management 

En parallèle de l’activité d’Asset Management, Foncière Renaissance assure la gestion locative et technique des immeubles. Elle gère les travaux d’entretien et d’amélioration, la rénovation et le réaménagement des bâtiments afin que les immeubles répondent toujours aux besoins des utilisateurs. La Foncière coordonne, par ailleurs, la mise en œuvre des adaptations locatives, réalise les audits environnementaux, et maintient les standards en matière de politique d’efficacité énergétique.

L’internalisation du Property Management assure une relation privilégiée avec les différents intervenants et en particulier avec les locataires et garantit ainsi, une gestion proactive des immeubles.

RÉFÉRENCES

Foncière Renaissance réunit des compétences et expertises complémentaires : de la finance à l’immobilier, du juridique à la technique. Le partage et l’échange entre collaborateurs garantissent une réponse adaptée à chaque problématique.

ERIC BENDAVID

Associé - Fondateur

Eric Bendavid bénéficie d’une solide expérience de plus de vingt années en immobilier. En 2008, il fonde sa première foncière où il était en charge des départements Investissement et Financement. Totalement désengagée de celle-ci, il crée en 2014 Foncière Renaissance.

JULIEN LACLIE

Directeur Associé

ALEXANDRE STELLA

Asset Management

TANIA KALLOUCHE

Finance & Property Management

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous un organigramme simplifié et limité aux sociétés liées à l’offre actuelle: 

• Foncière Européenne des Murs: société holding, basée au Luxembourg, détenue à 99, 99% par Eric Bendavid.
• Foncière Renaissance : société sous-holding, basée à Paris et appartenant à 100% à Eric Bendavid. Cette sous-holding détient les projets Core+ via des sociétés de projets dédiées (SPV). 
• AXE Capital : sous-holding détenue à 50 % par Foncière Européenne des Murs et à 50 % par JDC Industries, partenaire financier passif. AXE Capital a déjà réalisé avec succès deux gros projets de rénovation lourde, le 37 rue de Bellefond et le 48 rue de Provence.
• Grand Prieuré 27: Société de projet (SPV) dédiée au projet 27 rue Grand Prieuré 27, objet de la présente campagne de financement. La société Grand Prieuré 27 SAS a acheté en mars 2022, un immeuble indépendant en R+6 et 2 niveaux de sous-sol d’une surface utile de 1.548m² au 27 rue Grand Prieuré pour un prix d’acquisition hors droit de 16,7M€.

MANAGEMENT

PRÉSENTATION DU PROJET

27 rue Grand Prieuré est un projet de rénovation et de transformation d’un immeuble initialement à usage mixte (17% commercial, 41% bureau & 42% résidentiel) en immeuble 100% à usage de bureaux. 

L’acquisition a eu lieu en mars 2022 et le permis de construire a été obtenu en mai 2024 afin de rendre l’immeuble 100% commercial, de porter la surface utile à 1.786m2 (1.548m2 à l’origine) et de réaliser des travaux de rénovation lourde notamment en vue de l’obtention du label BREEAM Very Good. 

Visuels 3D du projet projeté

Les travaux de rénovation lourde concernent :

• Installation d’un ascenseur PMR desservant tous les étages ainsi qu'un autre ascenseur PMR pour l’accès aux locaux vélos.
• Création de nouveaux planchers au-dessus de la courette centrale existante pour maximiser l’espace à chaque niveau.
• Aménagement d’un patio végétalisé au dernier étage (R+6) pour un cadre de travail collaboratif inspirant.
• Rehaussement et remplacement de la verrière côté cour, incluant la création d'une place centrale en cœur de bâtiment.
• Mise en place d’une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) et d’une CTA (Centrale de Traitement de l’Air) pour un contrôle optimal des installations.

Le programme par niveau se décompose ainsi : 

LOCALISATION

HISTORIQUE & PLANNING

• 30/03/2022 – Acquisition de l’immeuble avec 15 locataires

• Janvier 2024 – Immeuble libre de toute occupation

• 28/05/2024 – Obtention du Permis Unique

• 28/07/2024 – Permis Unique purgé du recours des tiers

• 15/09/2024 – Lancement des travaux

• 18/10/2024 – Visite des lieux par Ecco Nova

• 13/11/2024 – Début de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova

• Exit visé: Q4 2025 – Commercialisation du bien - vente à un utilisateur ou investisseur

PARTIES PRENANTES

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la rénovation du projet immobilier 27 rue Grand Prieuré, Foncière Renaissance est attentif aux aspects ESG suivants : 

• Rénovation lourde (restructuration d’un ancien immeuble mixte vers une occupation 100% bureau). 
• Une localisation centrale facilitant la mobilité douce
• Un local à vélos dans le bâtiment (-1) 
• Certification BREEAM Very Good. La certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) mesure le niveau de performance environnementale des bâtiments et les moyens mis en œuvre pour l’améliorer.
• Attention portée au bien être des utilisateurs : salle de sport, bar, espaces de vie, patio végétalisé & ascenseur PMR. 

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Afin de compléter l’expertise reçue par BPCE, Ecco Nova a effectué sa propre analyse de marché. Le tableau ci-dessous présente les loyers annuels par m² selon trois sources :

• Étude de Cushman & Wakefield : estimation générale pour les bureaux parisiens à 687 €/an/m² ;
• Analyse d’Ecco Nova : étude des loyers actuels pour des bureaux neufs ou rénovés dans le 11ᵉ arrondissement, avec une moyenne de 740 €/an/m² ;
• Expertise de BPCE : appliquant une hypothèse de 780 €/an/m².

La valeur de l'immeuble de bureaux est calculée selon la formule suivante :

INDICATEURS FINANCIERS

Selon l’expertise de BPCE (date valeur 30/06/2024), le prix de vente espéré de l’immeuble, après avoir réalisé les travaux et sur base d’un taux d'occupation de 100% est de 34.600.000 €. Les ratios ci-dessous ont été calculés sur base de cette expertise récente. 

Ces indicateurs sont intégrés dans le scoring de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

ÉTUDE DE MARCHÉ

RÉSUMÉ DU PROJET

ETATS FINANCIERS – AXE CAPITAL

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, le porteur de projet a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Une visite du bâtiment a été organisée entre le porteur de projet et l’équipe de Ecco Nova le 18 octobre 2024.

Liste des documents reçus :

• Présentation du groupe Foncière Renaissance
• Présentation du projet 27 rue Grand Prieuré
• Plan financier du projet
• Permis d’urbanisme, plans et visuels 3D
• Acte d’acquisition du bâtiment 
• Rapport d’expertise immobilière de BPCE du 30/06/2024
• Copie de la convention des prêts bancaires (Mypartnerbank)
• Copie de la convention d’obligation entre VDFI et AXE CAPITAL
• Tableau de patrimoine du groupe Foncière Renaissance
• Situation comptable au 31/12/2022 et 31/12/2023 des sociétés AXE Capital, foncière Européenne des murs et SAS 27 Grand Prieuré 
• Les éléments KYC : carte identité du président, extrait de casier judiciaire vierge, statuts, etc. 

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

SAS Grand Prieuré 27 fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 3.000.000 € afin de financer partiellement son projet « 27 rue de Grand Prieuré ».

Les fonds levés seront prêtés selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé par Ecco Nova Finance est de 24 mois à compter du 01/12/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 11 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Un nantissement du compte courant de Axe Capital pour un montant de 4.800.000 €. 
• Un nantissement de 100% des titres de la SAS Grand Prieuré 27. 
• L’engagement de Axe Capital, en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par le Porteur de projet à ECCO NOVA FINANCE. 

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERCU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le projet consiste en une rénovation lourde d’un ancien immeuble pour le reconvertir en un immeuble à usage 100% bureaux selon les plus hauts standards du marché. Le porteur de projet vise une certification BREEAM Very Good. 
• Le projet bénéficie d’une localisation stratégique dans le 11eme arrondissement de Paris. 
• Le porteur de projet est un opérateur expérimenté et spécialisé dans l’immobilier de bureaux. Depuis sa création en 2014, Foncière Renaissance a réalisé plus de 20 acquisitions. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• La temporalité de la vente de l'actif dépendra fortement de la capacité du porteur de projet à identifier un acquéreur utilisateur, soit une entreprise désirant acquérir et s'installer dans l'immeuble de bureaux de 1.786 m². 
• Foncière Renaissance est un opérateur fortement exposé au marché immobilier de bureaux parisiens. Néanmoins, vu son expérience et la qualité des projets développés, le risque de ne pas pouvoir commercialiser ses projets est plus limité. 
• Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le prêt, totalement ou partiellement, de façon anticipée ce qui pourrait représenter une perte d’opportunité pour les investisseurs d’Ecco Nova. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Grand Prieuré 27 dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement.

La mise en œuvre, par Grand Prieuré 27, de cette clause de remboursement anticipé engendrera le remboursement, par ECCO NOVA FINANCE, du même montant aux Investisseurs et ce, dès qu’ECCO NOVA FINANCE aura perçu du Porteur de projet le remboursement anticipé du prêt qu’elle lui a consenti.

Le montant total du prêt et des éventuels intérêts ou la somme restant à payer en cas d'échéances déjà versées, sera exigible par anticipation, immédiatement, dans tous les cas prévus par la loi.

le Porteur de projets aura l’obligation de rembourser anticipativement totalement le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE à la vente de l’actif objet du projet, soit l’immeuble situé à 27 rue Grand Prieuré, 75011 Paris appartenant au Porteur de Projets. Le remboursement aura lieu au plus tard le lendemain de l’acte authentique (asset deal) ou de la convention de cession des parts (share deal).

SÛRETÉS

• Nantissement sur les actions que la SAS AXE CAPITAL détient dans le capital de la SAS GRAND PRIEURÉ 27 pour garantie de toute somme dont elle est débitrice à l’égard d’ECCO NOVA FINANCE.
• L’engagement de AXE Capital SAS en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets.
• Un gage sur la créance, que la SAS AXE CAPITAL détient à l’égard de la SAS GRAND PRIEURÉ 27 d’un montant total de 4.804.770 €, pour garantie de toute somme dont il est débiteur à l’égard d’ECCO NOVA FINANCE.
• Un gage sur le compte centralisateur iBanFirst dédié à l’opération pour garantie de toute somme dont il est débiteur à l’égard d’ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les obligations sont émises aux conditions suspensives suivantes :

• L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 2.000.000 €, au terme de la Période de souscription ;
• La mise à disposition des sûretés mentionnées ci-dessous.

Ces conditions seront levées au plus tard le 15/12/2024.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -9749.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.