REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

Le porteur du projet

Aeterra est un jeune promoteur immobilier de la région de Gand, actif dans le développement de projets résidentiels et unités de PME. Aeterra est né de la rencontre de 4 professionnels du secteur de l’immobilier, avec la volonté commune de proposer des logements et parcs PME qualitatifs, durables et innovants. 

Parmi les fondateurs et membres de l’équipe on retrouve entre autres: 

Carl Maes, responsable financier  Carl est actif depuis plus de 20 ans dans le secteur immobilier en Belgique et à l’étranger pour des entreprises telles que Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring et Koramic Real Estate. Carl dispose d’un Master en Real Estate Finance (Cambridge) et d’un  Master en Real Estate (Louvain). Il est aujourd’hui actif comme Managing Partner de aeterra.

Mathias Meert, responsable commercial  Mathias est actif depuis plus de 20 ans dans le secteur immobilier en Belgique. Précédemment, il était actif en tant que courtier immobilier au sein du Groupe ERA. Il a suivi une formation d’agent immobilier ainsi q’un master en Real Estate à l’université de Anvers. Il est aujourd’hui actif comme Managing Partner de aeterra.

Aeterra et Ecco Nova ont déjà collaboré en 2021 pour le financement partiel d’un projet immobilier résidentiel à Aalter, la résidence Ostuni. Les travaux de démolition sont terminés et le chantier a démarré au mois de juin. Mevaco a été désigné comme entrepreneur général. A ce jour, 13 des 15 unités ont été vendues (vente sous le régime de la loi Breyne). Vous pouvez retrouver la page de campagne ici.

Aeterra nous informe régulièrement de l’état d’avancement du chantier co-financé par 122 Ecco-investisseurs.

De plus, Aeterra développe également un projet immobilier de 22 unités à Kruisem, la résidence Rubano. Les travaux ont débuté en novembre 2021 et la commercialisation atteint déjà plus de 70% (16 unités vendues sur les 22 unités).

Ci-dessous, l’état d’avancement de ces chantiers : 

 Prochainement, Aeterra entamera la commercialisation d’un projet immobilier à Deinze (12 appartements et une surface commerciale formant la résidence Impéria) et d’un autre projet immobilier à Destelbergen (6 appartements et une surface commerciale formant la résidence Noci). D’autres projets sont en cours de développement. 

Vous pouvez retrouver l’ensemble des projets sur leur site internet, dont voici quelques images :

Ci-dessous,  un tableau récapitulatif des différents projets de Aeterra» :

L'emprunteur

Aeterra Land SRL est une la société détenant le foncier pour les projets immobiliers de aeTerra. Elle est détenue à 100% par Aeterra BV, société holding du groupe. Ci-dessous vous pouvez retrouver un aperçu du bilan de Aeterra Land arrêté à fin juin 2022 :

* Parmi les terrains et construction, on retrouve les valeurs nettes (valeur achat diminuée des cote-parts terrains lors de la vente sous le régime de la loi Breyne) du foncier de Aalter (Ostuni) et de Kruisem (Rubano) ainsi que le foncier de Destelbergen (Noci). Les acomptes payés se retrouvent quant à eux en classe 4 sous la rubrique « Créances à un an au plus et acomptes ». 

* Les avances de aeterra BV (Holding) vers aeterra Land ont eu pour but de financer partiellement (1) le foncier de Aalter, (2) le foncier de Destelbergen – Noci, (3) l’acompte pour l’opération ici présentée et (4) l’acompte pour l’opération de Deinze-T. 

** Situation provisoire au 29/06/2022

L'opération

Aeterra sollicite les Ecco-investisseurs afin de  financier partiellement l’acquisition d’un complexe immobilier situé Kortrijksesteenweg n° 97 à Deinze. Le bien est actuellement divisé en différents lots et tous les lots sont occupés par des locataires dont Ecco Nova a obtenu une copie des baux en cours. 

Les bâtiments dans leur état actuel ont une superficie locative de 2.430m2 sur un terrain dont la superficie totale est de 5.184m², selon cadastre. Les bâtiments acquis datent de 1980-90 et ne disposent pas de rapport PEB. 

Budget et financement

Le budget de l’opération est de 1.045.000€. Il est réparti comme suit : 

Cet investissement sera financé comme suit :

Il est également prévu dans le compromis de vente que des suppléments de prix seraient appliqués aux moments clés du développement du projet projeté, à savoir (1) lors de l’approbation par les autorités de la modification du plan de secteur et (2) à l’obtention d’un permis d’urbanisme libre de tous recours. Ces suppléments de prix font partie intégrante de l’accord bancaire de ING. 

INDICATEURS FINANCIERS

Le bien acquis a fait l’objet d’une expertise immobilière indépendante par le bureau Real Estimate de Wetteren. Ecco Nova a obtenu ce rapport dans le cadre de l’analyse effectuée avant présentation de l’opération aux Ecco-investisseurs. 

Ce « loan to value » a été intégré au scoring risk que vous pouvez retrouver en annexe de la note d’information. 

En complément du ratio « loan to value », il est intéressant de calculer le DSCR, soit Debt service Coverage Ratio. Cet indicateur mesure la capacité de l’emprunteur à faire face à ses obligations (ici, le paiement annuel de l’intérêt des prêts) par rapport à ses revenus (ici, les loyers générés par le bien immobilier sous-divisé en plusieurs unités locatives). Pour ce faire, nous avons obtenu une copie de l’ensemble des baux en cours.  

Étant donné le DSCR inférieur à 100%, aeterra BV (holding) se porte codébiteur de l’emprunteur. 

Ainsi, les marges dégagées par Aeterra BV et Aeterra Land SRL sur les autres projets en cours permettront d’assurer le paiement des intérêts ainsi que le remboursement du capital, à moins que celui-ci fasse l’objet d’un refinancement lors de l’obtention du permis du projet projeté. 

Pour rappel, la marge nette projetée pour le projet Ostuni s’élève à environ 600.000€.

PROJET PROJETé

Aeterra a l’intention de développer un projet immobilier résidentiel d’un minimum de 33 unités (appartements) selon les normes de durabilité et de performance énergétique les plus qualitatives du marché. Le projet sera soumis à l’obtention d’un permis d’urbanisme et préalablement à l’approbation d’une modification du plan de secteur. 

Le terrain permet au promoteur d’implanter le projet futur en deux résidences avec une répartition des unités entre 11 appartements (33%) de 1 chambre, 20 appartements (61%) de 2 chambres et 2 appartements (6%) de 3 chambres. 33 emplacements de parking sous-terrain seront prévus ainsi que 19 emplacements de parking à l’air libre, principalement pour les visiteurs. 

A ce stade de la campagne (aout 2022), le projet présenté est uniquement un projet à l’étude et il existe un risque que le promoteur n’obtienne pas d’autorisation de bâtir pour le projet imaginé. Néanmoins, des contacts ont déjà été entrepris avec la commune de Deinze qui confirme la volonté politique de densifier la zone sur laquelle se situe le bien objet de cette campagne de financement. La ville de Deinze souhaite en effet retrouver du logement qualitatif plutôt que des bâtiments industriels dans ce quartier de la ville. 

Localisation

Le bâtiment et le terrain sont situés au numéro 97, Chaussée de Courtai à 9800 Deinze. Deinze est l'une des plus grandes villes de la province de Flandre Orientale et compte environ 45 000 habitants (Grand Deinze). La population connaît une croissance régulière et constante de 6,1% par an en moyenne (au-dessus de la moyenne de la Région flamande et de la province de Flandre orientale) et à ce jour la composition de la population par tranche d’âge jeunes/adultes/personnes âgées est de 19%/60% /21% ce qui correspond à peu près à la pyramide des âges de la Région flamande. L'âge moyen des habitants de Deinze est d'environ 42,5 ans, légèrement inférieur à la moyenne flamande d'environ 43,1 ans.

Deinze, qui fait partie du district de Gand, a un niveau de revenu moyen (environ 21 800 euros par an) supérieur à la moyenne de la Région flamande.

La Chaussée de Courtai sur laquelle est situé le terrain est un axe de liaison entre, à l’ouest Deinze et Waregem / Courtrai et à l'est Deinze et Gand. Le site bénéficie d’un mobiscore de 8,2/10. La gare de Deinze est accessible en vélo (1,3 KM) en 5 minutes seulement. 

Planning

Le planning du projet est le suivant :

• 31/03/2022 : Signature du compromis de vente pour l’acquisition du foncier.
• 25/07/2022 : Signature des conventions de banque avec ING 
• 05/08/2022 : Lancement de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova.
• 11/08/2022 : Signature de l’acte notarié authentique pour l’acquisition du foncier.
• Q4 2024 : Approbation de la modification du plan de secteur permettant à Aeterra de développer un projet résidentiel sur le terrain acquis, objet de la présente levée de fonds  (prévision).
• Q4 2025 : Obtention du permis d’urbanisme libre de tous recours autorisant la construction de minimum 33 unités résidentielles (prévision).
• Eté 2029 : Refinancement du prêt octroyé par Ecco Nova finance, objet de la présente levée de fonds par un financement de type « projet » (prévision).

Due diligence

Dans le cadre de l’analyse de ce projet immobilier, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• Le compromis de vente du terrain et du bâtiment objet de cette campagne de financement;
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant faisant état de la valeur en l’état et de la valeur du projet immobilier projeté ;
• Un mémo détaillé décrivant les enjeux du projet à développer ; 
• Les baux locatifs avec les locataires actuels ; 
• L’accord de crédit bancaire pour le financement senior;
• Des rendus visuels du projet à développer ; 
• La situation comptable à moins de 90 jours de Aeterra Land et de Aeterra;

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance de AETERRA LAND
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à AETERRA LAND
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes
  • Risque lié à l’endettement futur d’AETERRA LAND
  • Risque lié à la non-obtention des autorisations nécessaires à la mise en place du projet visé 
  • Assurance et risques non assurés
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Absence de garanties hypothécaires
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Subordination
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 4. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYnthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un projet idéalement localisé (Mobiscore 8,2/10) à Deinze sur un axe stratégique entre à l’ouest Deinze et Waregem / Courtrai et à l'est Deinze et Gand.
• Un porteur de projet qui connait particulièrement bien son environnement et qui développe des projets à taille humaine répondant aux besoins spécifiques des habitants de la région. Le taux de commercialisation élevé des deux projets en cours de construction étant un indicateur objectif de sa réussite. 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Le projet projeté est un projet en stade de développement qui sera soumis à l’obtention d’un permis d’urbanisme et préalablement à l’approbation d’une modification du plan de secteur. 
• Un ratio « Loan to value » supérieur à 80% et un DSCR (Debt Service Coverage Ratio) inférieur à 100%. Pour cette raison, Aeterra BV (Holding) est codébiteur de l’emprunteur Aeterra Land. 

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 2.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

AETERRA LAND dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt, consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Aucune garantie hypothécaire n’est adossée aux instruments de placement offerts. Cependant, le porteur de projet a pris les engagements suivants : 

• L’engagement, d’AETERRA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties qu’AETERRA s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.
• L’engagement du Porteur de projets de ne pas procéder à la distribution de dividendes avant remboursement intégral du prêt octroyé par ECCO NOVA FINANCE, objet de cette convention de prêt. 
• L’engagement, d’AETERRA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, de ne pas procéder à la distribution de dividendes avant remboursement intégral du prêt octroyé par ECCO NOVA FINANCE au porteur de projet, objet de cette convention de prêt.

SUBORDINATION

Dans le cadre de la réalisation des différents projets, il a été convenu que les Actionnaires du Porteur de projets consentiront un effort propre de 530.750 euros, répartis comme suit :

• Capital souscrit : 25.000 euros ;
• Prêt(s) subordonné(s) : 505.750 euros, à la date du 29/06/2022.

Le remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova Finance est prioritaire au remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des Actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux Actionnaires qu’une fois l’intégralité du prêt remboursé.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -8729
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.