Le porteur du projet

Fondée en 2019 par Carl de Jaeger, la société Cstruct est active dans la promotion de villas, maisons et immeubles à appartements de haut standing en périphérie sud-est de Gand.

Cstruct a pour volonté de proposer des bâtiments novateurs en terme esthétique, architectural et énergétique. Ils proposent ainsi des habitations quasiment neutres en énergie.  

Pour le projet faisant l’objet de cette offre, Cstruct fournit des panneaux solaires et un système de récupération d’eau de pluie. De plus, les habitations disposent d’une très bonne isolation et d’une excellente localisation en périphérie de Gand, proche des transports publics, magasins, école. 

Cstruct est gérée par Mr. Carl de Jaeger, qui dispose d’une longue expérience en gestion financière de projets de construction et environnementaux pour la société Jan de Nul. Carl de Jaeger peut compter sur l’expérience et l’expertise d’une société de construction/promotion partenaire active depuis 2007, partie prenante financière dans ses projets, et qui dispose de nombreuses références (24 appartements).

Cstruct dispose actuellement d’un portefeuille de 5 projets pour un total de 31 unités. Trois projets sont en cours de construction ou sur le point de l’être et sont presqu’entièrement vendus sous loi Breyne, confirmant l’attractivité des projets proposés :

• Le projet Cella à Vlierzele : Immeuble de 5 appartements – 100% vendu
• Le projet Eikenhof à Laarne : 6 villas – 5 unités vendues
• Le projet Cecil à Westrem : 6 maisons – 4 unités vendues

Un projet a obtenu son permis d’urbanisme et sera prochainement en phase de construction :

• Le projet Nerenhof à Kalken : 11 maisons - 3 unités vendues

Enfin, un projet est en cours de développement à Schoonaarde (3 maisons). 

Vous pouvez retrouver davantage d’informations sur ces références sur le site internet de Cstruct.

Le projet

Après une première campagne de 170.000 €, Cstruct cherche à lever 150.000 € complémentaires afin de finaliser le financement de son projet Cecil. 

Il s’agit d’un projet de construction de 6 maisons mitoyennes quasi passives à Westrem. 

Idéalement situé à 18km de Gand, le village de Westrem offre la quiétude et le confort de la campagne tout en assurant un accès aisé à la ville. Commerces de proximité, écoles et gare sont directement accessibles à vélo.

Chaque maison dispose d’un jardin exposé plein sud et sera équipée de panneaux solaires. L’accent a été mis sur l’esthétique, le standing et sur l’efficacité énergétique avec une consommation spécifique de seulement 30kWh/m2/an. 

Avec 4 maisons vendues sur 6 avant même le démarrage des travaux, l’attractivité de l’offre commerciale de Cstruct ne fait aucun doute. 

INDICATEURS CLÉS DU PROJET 

• Localisation : Westrem (périphérie de Gand)
• Nombre d’unités : 6 
• Typologie : Maisons mitoyennes
• Statut : Permis obtenu, prêt à être construit
• Architecte : Bureau Meert - Bogaert
• Type de droit foncier : Droit de superficie avec renonciation au droit d’accession
• Superficie moyenne des terrains par unité : 485 m² 
• Superficie habitable moyenne par unité : 188 m² 
• Superficie habitable totale : 1.128 m² 
• Budget total : 1.920.00€
• Coût de construction au m² (hors honoraires) : 1.090€
• Prix de vente au m² : 2.015€
• Marge brute prévisionnelle : 363.000€ soit 18,4%
• Type de commercialisation : Loi Breyne
• Taux de commercialisation : 66% (4 sur les 6 maisons)
• Classe énergétique (Espec) : 30kWh/m2/an (quasiment neutre en énergie)

LES FORCES DU PROJET :

• Un permis obtenu, projet prêt à être construit
• Un taux de commercialisation très élevé avec 4 compromis signés sur 6 avec une option sur une cinquième unité
• Des habitations quasiment neutres en énergie

LES POINTS D’ATTENTION DU PROJET :

• Des fonds propres limités, 80.000€, mais compensés par des avances importantes : 159.708,47€ de Carl de Jaeger et 217.698€ de l’entreprise de construction partenaire, avances qui seront traitées à égalité de rang avec la dette Ecco Nova (pari passu). Par ailleurs, Carl de Jaeger est engagé personnellement dans le projet Nerenhof à travers l’achat du terrain en personne physique 
• Société créée il y a moins d’un an
• Une marge brute prévisionnelle (18.4%) relativement faible mais compensée par un taux de commercialisation élevé limitant l’inconnue sur le chiffre d’affaire final du projet et donc sur la marge finale qui sera dégagée

Notre analyse

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, l’éventuel sous-jacent et les investisseurs.

1. Risques principaux propres à l’émetteur

• Risques liés à la construction des promotions immobilières de Cstruct
• Risques liés aux parties prenantes
• Risques liés à la marge de promotion 
• Risques liés aux autres projets immobiliers de Cstruct
• Risque lié au fait de prêter à une jeune entreprise
• Risque lié à l’endettement de Cstruct

2. Risques principaux propres à l’instrument de placement offert 

• Risques liés à la subordination de cette offre
• Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Prêt Bullet 

3. Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants: 

• Risque de perte partielle ou totale de capital
• Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

 

La société CSTRUCT BV est éligible au WinWinLening, incitant fiscal destiné à faciliter le financement des PME flamandes.

Les investisseurs qui respectent les conditions suivantes peuvent bénéficier d’un crédit d’impôts annuel de 2,5% sur le solde restant dû du prêt:

• Être assujetti à l’impôt des personnes physiques tel que localisé dans la Région flamande conformément à l’article 5/1, § 2, de la Loi spéciale de Financement
• Être une personne physique qui conclut le Prêt gagnant-gagnant en dehors du cadre de ses activités entrepreneuriales ou professionnelles
• Ne pas être un employé de l'emprunteur
• Si l'emprunteur est un indépendant, le prêteur ne peut pas être le conjoint ou le cohabitant légal de l'emprunteur
• Ne pas être actionnaire de cette personne morale (l’emprunteur), ni être nommé ou agir en tant qu'administrateur, gérant ou en tant que détenteur d'un mandat similaire au sein de cette personne morale. Le conjoint ou la conjointe ou le cohabitant légal du prêteur ne peut pas non plus être actionnaire ou être nommé ou agir en tant qu'administrateur, gérant ou détenteur d'un mandat similaire au sein de la personne morale emprunteur
• Pendant toute la durée du Prêt gagnant-gagnant, le prêteur ne peut pas être emprunteur d'un autre Prêt gagnant-gagnant
• Qu’à compter de l'année suivant l'année dans laquelle un Prêt Gagnant-Gagnant a été conclu, le prêteur tient à la disposition de l'administration fiscale fédérale la preuve qu'il avait en cours un ou plusieurs Prêts Gagnant-Gagnant dans la période imposable

Par ailleurs, en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, vous pouvez récupérer 40% du montant dû par un crédit d’impôt.

Toutefois, le Winwinlening est subordonné à toutes les dettes existantes et futures de l’emprunteur.

Retrouvez la totalité des informations relatives à cet avantage fiscal via ce lien ou en consultant le décret relatif au Winwinlening.

Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.

Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Condition suspensive liée au montant total de la levée de fonds: 

Si le montant maximal de l’offre n’a pas été atteint le 28/10/2020, les investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de l’émetteur de projet seront remboursés aux investisseurs. 

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.