SUPPLÉMENTS À LA NOTE D'INFORMATION

REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

LE PORTEUR DE PROJET

Invest & Corporate, I&C en abrégé, est une société holding active depuis plus de 20 ans dans le domaine de l’immobilier et de la construction durable. I&C, au travers ses différentes filiales, exerce à la fois le métier de constructeur (Timberteam) et de promoteur immobilier (Eco-Résidences ©).

• Timberteam : Timberteam est une entreprise de construction spécialisée dans la construction en bois massif CLT avec une approche durable et écologique. Les réalisations de l’entreprise concernent des bâtiments publics (écoles, crèches, bureaux, entrepôt, business center, vestiaires, sanitaires, club house, annexes), des maisons unifamiliales, des rehausses et penthouse et des Eco-Résidences pour les sociétés du groupe.

• Eco-Résidences © : Eco-Résidences est le nom commercial déposé par le groupe I&C pour l’activité de promotion immobilière qui consiste à développer, construire et commercialiser des appartements, penthouses, commerces et bureaux selon un concept novateur. Les Eco-Résidences sont des constructions Carbone 0 (CO2 positif) en panneaux multicouches entièrement constitués de bois massif lamellé collé croisé (CLT). Cette technique apporte de nombreux avantages notamment écologiques (isolant thermique, Q-Zen, châssis équipés de triple vitrage), durables (solide, résistant au feu, au risque sismique et au temps) et confortable (gain d’espaces habitables, ventilation mécanique centralisée double flux). 
  
  
• Coverteam : La SPRL COVERTEAM a été mise place par Pierre Berryer afin structurer le financement d’opérations de promotion immobilière dont le projet Eco-Résidence QR. Dans le cadre de cette campagne de Financement, Ecco Nova Finance octroiera un prêt à la SPRL COVERTEAM qui prêtera à son tour les fonds à la société Eco-Résidence QR, la société (SPV) qui porte le projet présenté ci-après.

La société I&C et ses différentes filiales ont récemment déménagé dans des nouveaux bureaux rue de Tilff à Liège (Angleur) aux cotés de Reno-Energy, entreprise de nouvelle génération active dans la rénovation énergétique. 

INTERVIEW

Actionnariat & Management

I&C est dirigé par Pierre Berryer qui est entouré d’une équipe aux multiples compétences. Depuis quelques années, Paul-Henri Berryer, le fils de Pierre a rejoint le groupe familial et œuvre au développement de l’activité (recherche de nouvelles opportunités) et à la gestion des finances du groupe. 

Leurs CV peuvent être synthétisés comme suit :

Pierre Berryer, 58 ans Gradué en comptabilité Indépendant et entrepreneur (depuis ses 19 ans) Création de Beraco Informatic (sa première société) en 1986 et revente en 1992 Création de Invest & Corporate SA en 2002 dont il est administrateur délégué et actionnaire à 82%. Les 18% restant sont détenus par la Société Bati+ elle-même détenue à 99% par Pierre Berryer.   Création de TimberTeam SA en 2012, détenue à 44% par Invest & Corporate SA et à 37,50% par Pierre Berryer. Le solde des parts est entre-autres détenu par Noshaq.

Paul-Henri Berryer, 30 ans IFAPME Menuiserie/Chef d’entreprise à Liège et stagiaire Timberteam depuis 2013. Employé par Bati+ en 2016. Actionnaire dans la société Bati+ depuis 2017. Administrateur dans toutes les sociétés du groupe.

Expérience

Depuis plusieurs années, Timberteam (Maitre d’œuvre) et I&C, au travers ses différentes sociétés de projet (Maitre d’ouvrage) ont développé plus de 100 unités résidentielles. 

On citera parmi leurs références les Eco-résidences suivantes : 

Toutes les références du groupe peuvent être consultées sur leurs différents sites www.timberteam.net et www.eco-residence.be.  

Organigramme

Ci-dessous vous trouverez l'organigramme des sociétés liées à la campagne de financement:

Le Projet

Le projet « Eco-Résidence QR » est le projet immobilier porté par la société Eco Résidence QR SRL (BE 0836 322 023) qui consiste à :

• démolir un ensemble de bâtiments existants composé d’une part des anciens entrepôts Bronkart d’une surface au sol de 350m2 (n°112, Quai de Rome) et d’autre part d’un immeuble à appartements (Rez+4) d’une surface au sol de 201m2 (n°111, Quai de Rome), le tout formant une assiète terrain post-démolition de 551m2. Les bâtiments à démolir présentent des performances énergétiques bien inférieures aux standards du marché (passoires énergétiques).
  
  
• construire une Eco-Résidence comprenant 26 appartements de type Q-Zen avec terrasses, un espace de bureaux au rez-de-chaussée, 22 emplacements de parking en sous-sol (Rez -1 et Rez-2), un jardin commun et 36 emplacements vélo.

Les 26 appartements de type Q-Zen seront répartis comme suit : 

• 1er étage : 4 appartements 2 chambres
• 2eme étage : 4 appartements 2 chambres
• 3eme étage : 4 appartements 2 chambres
• 4eme étage : 1 appartement 3 chambres, 1 appartement 1 chambre, 2 appartements 2 chambres
• 5eme étage : 1 appartement 3 chambres, 1 appartement 1 chambre, 2 appartements 2 chambres 6eme étage : 1 appartement 3 chambres, 1 appartement 1 chambre, 2 appartements 2 chambres 7eme étage : 1 penthouse 3 chambres et un studio 1 chambre.

Le projet contribue positivement à la densification souhaitée de la ville via la reconstruction de la ville sur la ville. En effet, le projet prévoit une augmentation des superficies habitées par rapport à la situation existante, dans une zone déjà urbanisée et sur des parcelles déjà construites. 

L’ensemble des toitures du projet seront végétalisées afin d’œuvrer contre l’effet des ilots de chaleur et  favoriser le développement de la biodiversité. Le projet prévoit également la réalisation d’une zone de jardin collectif, accessible depuis le hall commun du rez-de-chaussée. Des panneaux photovoltaïques seront installés en toiture supérieure. 

Localisation

Le projet est développé sur deux parcelles contiguës situées à front du Quai de Rome aux numéros 111 et 112 à 4000 Liège. Il bénéficie d’une localisation particulièrement intéressante, à proximité directe de l’autoroute E25 et du tunnel de Cointe et à distance à pied du futur arrêt de tram « Place Général Leman » ainsi que des arrêts de bus.

• La gare des Guillemins est facilement accessible à pied (15min) ou en vélo via la rue de Fragnée (7 min). 
• Le Val Benoit, un site en plein redéveloppement à l’initiative de la SPI est accessible à distance à pied. A terme, le site proposera + 35.000 m2 pour de l’activité économique.
• Enfin, le projet objet de cette levée de fonds se situe également juste à côté d’un autre projet immobilier également financé partiellement sur Ecco Nova, à retrouver ici. 

L’offre de services dans le quartier est bonne: Épicerie bio, grande surface commerciale, restaurants, boucherie, crèche, écoles, pharmacie, … Les récentes rénovations urbaines font du Quai de Rome un endroit prisé et agréable à vivre. Les quais ont été réaménagés pour favoriser la circulation cycliste et piétonne. La passerelle « La Belle Liégeoise » relie désormais le quai au parc de la Boverie lequel offre un lieu d’art et d’expositions, un jardin anglais, une volière, des établissements horeca et des clubs de sports nautiques.

PriceHubble a résumé la situation du projet de la manière suivante : 

Budget et structure de financement

* Le financement global dispose d’une couverture de + 100% hors frais financiers. Pendant la durée du prêt, la société I&C suppléera au paiement des frais financiers. 

Rentabilité

Planning

• 28/02/2022 : Demande de permis d’urbanisme déposée à l’Administration communale de Liège
• 08/2022: Acquisition de l’immeuble sis Quai de Rome, 112 
• 09/2022 : Acquisition de l’immeuble sis Quai de Rome, 111
• 09/2022 : Accord de principe de Belfius pour le crédit construction (Immoflex)
• 30/09/2022: Avis favorable conditionnel délivré par le Collège Communal de la Ville de Liège sous réserve de l’introduction de plans modificatifs. 
• 08/11/2022 : Introduction des documents (plans) modificatifs à l’Administration communale de Liège
• Q1/2023: Début des travaux de démolition et reconstruction et démarrage en parallèle de la commercialisation  
• Q2/2024: Fin des travaux (estimation)
• Q4/2026: Fin de la commercialisation et remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova finance

Parties prenantes

• Timberteam : Maitre d’œuvre
• Safetech : Coordinateur sécurité Santé
• Belfius : Banque partenaire pour le financement senior. Elle octroie un crédit Immoflex pour financer la construction, durée 36 mois, d’un montant de 5.450.000 EUR
• Pulsar Architecture : Atelier d’architecture 
• PriceHubble : solution digitale d'estimation, de conseil et d'analyse immobilière en Europe et partenaire de Ecco Nova depuis novembre 2022. 
• Invest & Corporate : Maitre d’ouvrage délégué et gestion de projet + garantie à première demande

Résumé

Due Diligence

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, les éléments suivants ont été analysés par
Ecco Nova : 

• Les différents actes d’achat des positions foncières (Quai de Rome 111 et Quai de Rome 112) par la société Eco-Résidence QR ;
• Le business plan du projet financé ;
• L’ensemble des plans y compris plans modificatifs du projet projeté ;
• L’avis favorable conditionnel délivré par le Collège Communal de la Ville de Liège ;
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant généré par PriceHubble faisant état de la valeur vénale du projet après travaux vendu de gré à gré ;
• L’accord de principe de Belfius pour le financement des constructions ;
• La situation comptable à moins de 90 jours de COVERTEAM, ECO-RÉSIDENCE QR et Invest & Corporate SA.

Risques

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à Eco-Résidence QR (SPV)
  
  • Risque lié au permis de construire
  • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
  • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risque lié à l’endettement futur D’ECO RÉSIDENCE QR
  • Risques propres à COVERTEAM
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Subordination
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 4. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Synthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un promoteur expérimenté avec un ancrage local qui maitrise toute la chaine de valeur du projet, depuis la recherche du terrain, en passant par le développement, la construction (Timberteam) jusqu’à la commercialisation. 
• Une construction « Eco-résidence » qui répond aux exigences de durabilité d’Ecco Nova d’un point de vue écologie, performance énergétique, densification urbaine et localisation. 
• Un garantie à première demande de Invest&Corporate SA en faveur de Ecco Nova Finance.

LES POINTS D’ATTENTION LIÉS AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Un projet dont le permis d’urbanisme définitif libre de tous recours est en cours d’obtention. Les plans modificatifs ont été introduits début novembre auprès de l’Administration communale de Liège. Pour cette raison, la somme levée sera libérée à hauteur de 900.000€ à l'issue de la campagne, le solde sera quant à lui libéré une fois le permis libre de tous recours obtenu.
• Un programme ambitieux (26 logements) dans un environnement où les nouveaux projets concurrents se multiplient, notamment au numéro 113 juste à côté (24 appartements) et en début de quai de Rome (14 appartements pour « Les terrasses du Quai de Rome » et 34 appartements pour la résidence « Quai de Rome »). 
• Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le capital partiellement ou totalement de manière anticipée à partir du 13ème mois. 
• Un montage juridique relativement complexe destiné à respecter les exigences bancaires. En effet, les fonds ne sont pas directement prêtés à Eco-Résidence QR mais à sa société mère Coverteam. La créance que Coverteam détient sur Eco-Résidence QR sera cependant cédée au profit d'Ecco Nova Finance afin que la capacité de remboursement soit bien assurée par le projet visé.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 20.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

COVERTEAM dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

La société Invest & Corporate SA, se porte garante pendant toute la durée du prêt. Cette garantie a été matérialisée par la signature d’une convention de garantie à première demande avec Ecco Nova Finance afin de garantir l’exécution, par le Porteur de projet, de ses engagements envers Ecco Nova. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SUBORDINATION

Le remboursement du prêt qu’octroiera COVERTEAM à Eco-Résidence QR sera subordonné au remboursement du crédit bancaire qu’ECO RESIDENCE QR contractera afin de réaliser son projet. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -4425.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Contrairement à ce qui est mentionné dans la note d'information, aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération. Les membres qui ont déjà payé leurs frais seront remboursés au terme de la campagne.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.
• Si la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information) n'est pas dépassée, une campagne peut-être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.