INTRODUCTION

FL Projects est une société wallonne de promotion immobilière à capitaux familiaux fondée en 2010 par Madame France Lecrenier. Le projet « Résidence du Chapelier » consiste à rénover profondément un bâtiment existant des années 1950 et le rehausser de deux étages en CLT, afin d’y développer un ensemble de 8 appartements avec terrasses et un parking vélo sécurisé de 200 places au rez-de-chaussée pour la ville de Liège.

FL Projects souhaite emprunter 500.000 € afin de financer partiellement la réalisation de ce projet. Ce financement est structuré en 2 offres:

• Offre n°1 : un prêt Coup de pouce de 200.000 € assorti d'une garantie régionale de 30% du capital et d’un crédit d’impôt (objet de la présente offre).

Ouverture des souscriptions mercredi 28 juin 2023 à midi.

• Offre n°2 : un prêt standardisé de 300.000 €.

Ouverture des souscriptions vendredi 30 juin 2023 à midi.

LE PORTEUR DE PROJET

FL Projects est une société wallonne de promotion immobilière à capitaux familiaux fondée en 2010 par Madame France Lecrenier. FL Projects développe principalement des projets résidentiels à taille humaine. 

Parmi les références de l'entreprise, on peut citer: 

Remouchamps :

• Projet en cours de construction.
• Restructuration d'une maison de style 1920 en l'intégrant à une construction neuve pour la création de 9 appartements et une surface professionnelle.
• Livraison fin 2024.

Embourg - Rue Bataille :

• Construction d'un immeuble de 10 appartements incluant la rénovation d'une maison de village.
• Projet achévé et entièrement vendu

Angleur - Rue de Tillf : 

• Acquisition du foncier et développement du permis pour la construction de 15 appartements.
• Projet vendu avant construction. 

Herstal : 

• Acquisition du foncier et développement du permis d'urbanisation pour la construction de 20 maisons et 49 appartements.
• Projet vendu avec le permis d'urbanisation (permis de lotir) 

Embourg - Rue Pierre Henvard :

• Démolition d'une maison vétuste et construction d'un immeuble de 3 logements.
• Livraison juillet 2023

PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet « Résidence du Chapelier » consiste à rénover profondément un bâtiment existant des années 1950 et le rehausser de deux étages en CLT, afin d’y développer un ensemble de 8 appartements avec terrasses et une surface commerciale.

Les travaux de rénovation concerneront principalement la démolition et la réhabilitation de la façade et l'agrandissement en volume des trois premiers étages. Cette rénovation comprend, entre autres, le remplacement des châssis, l'installation de pompes à chaleur et d'un chauffage au sol et d'une ventilation double flux. Le bâtiment existant sera également rehaussé de 2 étages. Cet agrandissement sera réalisé avec du bois lamellé-croisé (CLT) comme structure porteuse.

La résidence sera composée de 5 étages. Au rez-de-chaussée se trouve un espace commercial déjà vendu à la Ville de Liège. A chacun des premier, deuxième et troisième étages, il y a un appartement d'une chambre avec balcon sur rue ainsi qu'un appartement de 2 à 3 chambres avec une grande terrasse. Le quatrième étage sera composé d'un appartement spacieux avec 3 chambres et une terrasse de 30m². Un appartement avec 2 chambres avec toiture-terrasse  (rooftop) de 50m² est prévu au cinquième étage. De plus, un apport de lumière naturelle supplémentaire sera créé au centre du bâtiment via un puits de lumière.

LOCALISATION

Le projet bénéficie d'une excellente situation en plein centre-ville de Liège, dans un quartier en plein redéveloppement (Grand Poste, Fiacre, hôtel de Copis, ilot Madeleine). Il est entouré d'une variété de commerces, de restaurants, d'infrastructures éducatives et de loisirs. Les transports en commun sont également à distance à pied de la future « Résidence du Chapelier ».

ECCO SCORE

En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets porteurs de sens, nous sommes soucieux de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C'est pourquoi nous sommes heureux de vous présenter notre « Ecco Score » immobilier.

En utilisant notre « Ecco Score », vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous estimons que cela aidera les investisseurs potentiels à prendre des décisions d'investissement éclairées et responsables.

Ci-dessous nous vous présentons l'ECCO SCORE pour le projet "Résidence du Chapelier":

Les principaux éléments ESG de ce projet sont énumérés ci-dessous. Pour plus d'informations sur le calcul de l'ECCO SCORE du projet, nous vous invitons à télécharger l'Annexe à la Note d'Information en cliquant ici.

ENVIRONNEMENT

• Une rénovation en profondeur et l'agrandissement d'un bâtiment actuellement vacant sont prévus. Cela comprend le remplacement des châssis, l'installation de pompes à chaleur, d'un chauffage au sol et d'une ventilation double flux.
• La résidence est située dans le centre-ville de Liège, à proximité des liaisons tram, train et bus.
• Un local à vélo sécurisé est prévu dans la résidence.
• Le maître d'ouvrage vise une amélioration significative de la performance énergétique avec une valeur PEB A prédéterminée.
• L'extension de 2 étages du bâtiment sera réalisée en bois lamellé-croisé CLT comme structure porteuse.

SOCIAL

• Pour le bien être des occupants, un éclairage naturel supplémentaire sera créé par un puits de lumière dans toutes les unités résidentielles.

PARKING VÉLO

Le 9 juin 2023, la Ville de Liège a acquis le rez-de-chaussée et le rez -1 du projet de FL Projects. Le but sera de développer un parking vélo sécurisé de 200 places.

Image d'illustration 

Comme l'indique un article de "todayinliege", la construction d'un parking à vélos souterrain est une action prioritaire du Plan stratégique transversal (PST) qui s'inscrit dans le cadre de la Politique urbaine intégrée (PIV).

"L'achat de 325 000 € a été rendu possible grâce au travail des différents services de la ville. La phase de mise en œuvre commence maintenant, avec l'étude des projets et des améliorations nécessaires pour que ce parking, très attendu par les cyclistes, réponde au mieux à leurs attentes", ont déclaré les autorités.

PLANNING

Le planning du projet est le suivant :

• 20/12/2019 – Acquisition immeuble Rue de l'Université 20, 4000 Liège
• Été 2020 – Travaux de démolition intérieure par la société LOISEAU
• 10/12/2021 – Octroi du permis d’urbanisme
• 09/06/2023 – Signature d'acte authentique avec la Ville de Liège pour la vente du rez-de-chaussée
• 28/06/2023 – Campagne ECCO NOVA (Prêt Coup de Pouce)
• 07/08/2023 – Début des travaux de gros œuvre / maçonnerie (façades, extensions des planchers, cages d'ascenseur et d'escalier,...)
• Février 2024 – Montage des étages en réhausse en CLT
• Mars 2024 – Début des travaux de couverture et de pose des menuiseries extérieures
• Mai 2024 – Techniques spéciales
• À partir d'août 2024 – Travaux de parachèvement
• 1er trimestre 2025 – Achèvement des appartements
• 01/07/2026 – Remboursement du Prêt Standardisé
• 01/07/2027 – Remboursement du Prêt Coup de Pouce

PARTIES PRENANTES

• Porteur de projet : FL PROJECTS
• Architecte : Atelier d’Architecture de Lavaux
• Courtier immobilier : CD Consult
• Bureau d’études stabilité et structure: LEMAIRE Ingénieurs et HECK B. 
• Bureau d'études PEB : A2bw
• Coordinateur sécurité : SAFETECH
• Ville de Liège : Occupant des lieux au rez et rez-1

BUDGET & STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le projet Résidence du Chapelier, développé par FL PROJECTS, nécessite un investissement total de 2.794.181 €. Ce budget comprend l'achat du bâtiment, les travaux de démolition intérieure, les frais de construction, les honoraires divers, les frais imprévus et les frais financiers. Le tableau ci-dessous montre les différents coûts du budget du projet.

Le tableau ci-dessous présente les différentes sources de financement du projet immobilier Résidence du Chapelier.

*Le 9 juin, un acte authentique a été signé par la Ville de Liège pour la vente du rez-de-chaussée d'une valeur de 325.000 €.

** En fonction du montant définitif du crédit bancaire, les fonds levés par FL projects pourraient servir au développement d'autres projets immobiliers.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous montre les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet Résidence du Chapelier. La marge brute prévisionnelle du projet de développement immobilier est de 37,25%. Cette marge brute est calculée sur la base des prix fixés par CD Consult pour la vente du projet, et du budget du projet hors frais de financement.

En utilisant la plateforme d'évaluation immobilière Price Hubble, nous obtenons une valeur de marché inférieure pour ce projet. La moyenne de l'estimation faite par Price Hubble et des prix proposés par CD Consult donne toujours une marge brute supérieure à 20%.

*Hors frais de financement et frais de gestion

Le chiffre d'affaires du projet immobilier est estimé à 3.395.000 €. La somme des fonds totaux à lever via la campagne de crowdlending d'Ecco Nova et le prêt bancaire s'élève à 2.345.000 €. Sur la base de la valeur vénale estimée et du total des dettes provisionnées dans le cadre du projet de développement immobilier, nous obtenons un « loan to value » de 69,1 %.

Ce "loan to value" est intégré dans le scoring de risque que vous pouvez consulter en annexe de la Note d'information.

ANALYSE FINANCIÈRE

FL PROJECTS SRL est le porteur du projet immobilier Résidence du Chapelier. Les tableaux ci-dessous donnent un aperçu de l'actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022.

L’ACTIF DE FL PROJECTS

Au 31/12/2022, l'actif de FL PROJECTS est composé de 18% d'immobilisations corporelles et de 82% d'actifs circulants dont 88% de stocks et commandes en cours. Ces stocks et commandes en cours comprennent les immeubles et terrains en stock pour les projets en cours de développement par le promoteur immobilier.

PASSIF DE FL PROJECTS

Disposant des fonds propres de 331.278,62 EUR, le ratio de solvabilité de FL PROJECTS s'élève à 8% au 31/12/2022. Parmi les dettes on retrouve principalement des dettes bancaires (85%) liées aux projets en cours.

COMPTE DE RÉSULTAT

FL PROJECTS a réalisé un bénéfice après impôts de 377 378,79 € au cours de l'exercice 2022. Le chiffre d'affaires de la société provient de la location de biens immobiliers, du produit des ventes de projets immobiliers et de la vente du magasin de marque La Maroquinerie à Liège. 

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, FL PROJECTS  a fourni à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Dans le but de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a eu lieu et des séances de questions-réponses ont eu lieu avec le client. L'ensemble de l'équipe de Ecco Nova a rencontré le Porteur de Projet et une partie de l'équipe s'est rendue sur place pour voir le bâtiment.  

Liste des documents reçus :

• Plan financier du projet décrivant la rentabilité du projet
• Acte d'achat de l'immeuble en date du 20/12/2019
• Permis d'urbanisme pour le projet Résidence du Chapelier
• Situation comptable de FL PROJECTS au 31/12/2022, ainsi qu'une situation comptable récente au 31/03/2023
• Rapport d'expertise immobilière avec travaux de rénovation, établi le 24/03/2023 par CHATELAIN XPERT
• Rapport d'évaluation du bien dans son état actuel, établi le 27/03/2019 par GUDRUN XPERT
• Preuve d’effort propre d'une valeur de 200.000 €
• Lettre d'intention de la banque
• Des devis pour 52 % des coûts de construction sont fournis dans le plan financier
• Fichier PEB
• Contrat de service conclu avec le courtier, CD Consult
• Copie du registre des actions FL PROJECTS

OFFRE DE FINANCEMENT

FL PROJECTS fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 500.000 € pour financier partiellement les fonds propres nécessaires au développement de son projet immobilier Rue de l'Université 20, 4000 Liège et l'augmentation du fonds de roulement de FL PROJECTS. Le projet immobilier consiste en la rénovation en profondeur d’un bâtiment existant en 8 appartements et une surface commerciale.

Le financement via notre plateforme Ecco Nova est proposé sous la forme d'un prêt Coup de Pouce pour les citoyens wallons d'une valeur de 200.000 € et d'un prêt standardisé d'une valeur de 300.000 €. Cette offre porte sur le Crowdlending.

*Le calcul du taux d’intérêt brut équivalent annuel tient compte de l’avantage fiscal. Cet avantage fiscal est de 4% pour les 4 premières années (à partir de l’année d’octroi du prêt) et de 2,5%  par la suite. 

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques spécifiques liés à FL PROJECTS:
  • Risques liés à l’endettement de FL PROJECTS

• Risques spécifiques liés à ce projet Résidence du Chapelier
  • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
  • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes
  • Assurance et risques non assurés
  • Risques liés aux autres projets immobiliers de FL PROJECTS

• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Absence de garanties
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Le projet de développement immobilier de la Résidence du Chapelier est idéalement situé dans le centre-ville de Liège et comprend une rénovation lourde. La combinaison d’un emplacement idéal, d’une rénovation lourde avec une valeur PEB A prédéterminée et d’une rehausse avec du bois CLT comme structure porteuse a permis d’obtenir un ECCO SCORE excellent.
• Le ratio Loan to Value comparant la valeur du bien après rénovation aux prêts contractés pour le projet était de 69,1%. 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Actuellement, seul l’espace commercial a été vendu à la Ville de Liège. Les huit appartements en cours de développement n’ont pas encore été pré-vendus. Cependant, le Porteur de Projets nous a informés que l’agent immobilier a déjà rencontré l’intérêt d’acheteurs potentiels et s’attend à une augmentation des ventes une fois que les travaux de construction auront commencé.
• Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement son emprunt.

MODALITÉS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé d'un minimum de 500 € et d'un maximum de 4.000 € avec une option de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement. Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

RANG

Le remboursement du sous-jacent de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive au seuil de réussite de la levée de fonds :

Si le montant total de l’offre n’est pas atteint à la date du 30/07/2023 mais que le seuil de réussite global dans le cadre de la Levée de fonds du Prêt Coup de Pouce et du Prêt Standardisé fixé à 400.000 € est atteint, l’offre sera prolongée jusqu’au 20/08/2023 à 23h59.

Cependant, si le seuil de réussite global dans le cadre de la Levée de fonds du Prêt Coup de Pouce et du Prêt Standardisé n’est pas atteint le 30/07/2023, les fonds levés seront restitués aux investisseurs.

2. L’obtention de l’acte authentique pour la vente du Rez-de-Chaussée et Rez -1 à la Ville de Liège.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -2904.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Des frais administratifs s'élevant à 15 € TVAC sont dus à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut-être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.