SUCCÈS

IMPORTANT

LE PORTEUR DE PROJET

Fulgor Immo est une société immobilière bruxelloise fondée en 1991 et filiale à 100% de la société DV Company depuis juillet 2021.

Historiquement active sur le marché immobilier, la société Fulgor Immo se consacre désormais à l’achat, la rénovation, la location et la revente de biens immobiliers.

La société est une filiale de la société DV Company, une société appartenant majoritairement à Denis Vandamme, entrepreneur dans le secteur immobilier depuis plus de 20 ans. Aux côtés de DV Company, on retrouve d’autres sociétés formant un ensemble de sociétés (groupe) immobilières dirigées par Denis Vandamme et son équipe de professionnels du secteur.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme du groupe dirigé par Denis Vandamme :

• Fulgor Immo : L’emprunteur de l’offre actuelle est Fulgor Immo. Cette société est détenue à 100% par DV Company, elle-même dirigée par M. Denis Vandamme.
• DV Company : Codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par Fulgor Immo à ECCO NOVA FINANCE. Cette société est active sur le marché immobilier bruxellois depuis 2013.

PRÉSENTATION DES PROJETS

L'activité de Fulgor Immo consiste à acheter - rénover - vendre/ louer des biens immobiliers situés à Bruxelles et dans ses environs avec une localisation idéale.

Dans le cadre de cette offre, cinq bâtiments sont/ seront achetés pour être rénovés et transformés en unités d’habitation, avant d’être vendus. Les cinq projets et l’étendue des travaux projetés sont présentés ci-dessous :

LOCALISATIONS

La localisation des 5 projets et jugée très bonne :

• Le projet « Wéry » est situé à l’angle de la rue Wéry et de la rue Gray sur la commune d’Ixelles, à proximité immédiate de la place Flagey et des étangs d’Ixelles. La rue est entourée de nombreux commerces, restaurants, services et transports en communs.  
• Le projet « Pieter » est situé rue Pieter sur la commune de Forest (sud de Bruxelles) à proximité de la Chaussée de Neerstalle et de la Chaussée de Bruxelles par prolongement. A distance à pied (1 minute) on y trouve un AD Delhaize et l’arrêt de tram / bus Saint-Denis.  
• Le projet « Beckers » est situé rue Beckers 113 à 1040 Etterbeek, à proximité du célèbre Boulevard Général Jacques et du campus universitaire de la VUB. La gare d’Etterbeek se situe à  1km.
• Le projet « Hennin » est situé rue de Hennin 6, 1050 Ixelles, à proximité immédiate de la place Flagey et de la place Fernand Coq. Commerces, restaurants, services et transports en commun à distance à pied.
• Le projet « St. Bernard » est situé rue Saint-Bernard 183 à 1060 Saint-Gilles (Haut de Saint-Gilles). Arrêt de Metro Horta, arrêt de bus, Place Morichard, Place Van Meenen, Parc Pierre Paulus, écoles et commerces à distance à pied.

HISTORIQUE & PLANNING

L’historique / le planning prévisionnel est repris ci-dessous.

DURABILITÉ

Dans le cadre de la rénovation des anciens biens immobiliers, Fulgor Immo est attentive aux aspects ESG suivants :

• Les cinq bâtiments anciens seront rénovés, ce qui implique l’isolation, le remplacement des châssis et l’installation d’un système de ventilation.
• Comme confirmé par plusieurs expertises, les biens sont tous à proximité immédiate des écoles, magasins et transports publics. La mobilité douce est donc facilitée (tram, bus, train, vélo, marche à pied).
• Les cinq projets concernent la rénovation d'anciens bâtiments. Il y a une amélioration significative du PEB pour tous les projets. Le PEB actuel des bien est G et passera au PEB C ou D.
• Les appartements des projets Pieter, Beckers, Hennin & St. Bernard sont accessible à différents groupes cibles bénéficiant de l’accès à des financements abordables (crédit acquisition/ rénovation) via les crédits ECORENO du Fonds du logement.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’informations clés en cliquant ici.

BUDGET & STRUCTURE DE FINANCEMENT

Les cinq projets nécessitent un investissement total de 6.100.248 €.

Ils seront financés de la manière suivante :

* Fulgor Immo contribue aux frais d'acquisition des biens immobiliers à hauteur de 329.996 € en fonds propres. Les frais de financement, soit 725.252 €, seront également couverts par des fonds propres au sein du groupe.

** Pour l’acquisition et la rénovation des bâtiments, Fulgor Immo a obtenu des prêts bancaires d’un montant global de 4.045.000 €.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité des projets. La marge brute totale visée des 5 projets est de 20,61%.

* Hors frais de financement & frais de commercialisation.

Sur la base de la valeur vénale estimée des bâtiments rénovés et du total des dettes prévues dans le cadre de ces 5 projets, nous obtenons un ratio loan-to-value de 78%.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’informations clés.

ÉTATS FINANCIERS

FULGOR IMMO

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et la situation comptable récente au 30/09/2023.

Au 30/09/2023, les terrains & constructions se composent de 7 biens détenus en portefeuille pour mise en location et représentent 62% de l’actif (y compris les plus-values) de Fulgor Immo.

Au 30/09/2023, les stocks sont composés de 4 immeubles qui seront rénovés et vendus. Les stocks représentent 37% de l’actif (y compris les plus-values) de Fulgor Immo.

Lors de la revue limitée des états financiers de Fulgor Immo, Ecco Nova a obtenu une vue d’ensemble des plus-values latentes non-exprimées au 30/09/2023, réparties entre les comptes de stocks et d’immobilisations corporelles. Ecco Nova a effectué plusieurs tests (target test et test aléatoire) sur ces valeurs et il ressort que les plus-values sont confirmées par les différents rapports d’expertises reçus. Ecco Nova n’a pas challengé les rapports d’expertise par des contre-expertises.

PASSIF

En tenant compte de la plus-value latente non-exprimée, les fonds propres recalculés au 30/09/2023 s’élèvent à 33% du passif (ratio de solvabilité). Les plus-values latentes représentent 89% des fonds propres.

Les dettes financières long terme concernent principalement les financements bancaires des immobilisations corporelles & stocks (acquisition & rénovation).

Le prêt subordonné (par rapport à l'obligation d’Ecco Nova) est constitué d’avances de Monsieur Denis Vandamme.

Dans la projection Ecco Nova, les sources de financement des Projets Wéry, Pieter, Beckers, Hennin et St. Bernard ont été ajoutées aux passif, inclus dans la situation comptable récente au 30/09/2023. Le taux de fonds propres post opération(s) de financement en cours est de 26%.

COMPTE DE RÉSULTAT

Le chiffre d’affaires se compose des produits de la vente d’immeubles mais également des loyers issus du patrimoine immobilier détenu en portefeuille.

Les achats (approvisionnements, marchandises, services et biens divers) correspondent en grande partie à l’acquisition de biens destinés à la vente (y compris droits et travaux).

DV COMPANY

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable de DV Company, codébiteur, au 30/06/2023 et la situation comptable récente au 30/09/2023.

Au 30/09/2023, les terrains & constructions se composent de 23 biens détenus pour mise en location et représentent 80% de l’actif (y compris les plus-values) de DV Company.

Au 30/09/2023, les stocks sont composés de 6 immeubles qui seront rénovés et vendus. Les stocks représentent 13% de l’actif (y compris les plus-values) de DV Company.

Lors de la revue limitée des états financiers de DV company, Ecco Nova a obtenu une vue d’ensemble des plus-values latentes non-exprimées au 30/09/2023, réparties entre les comptes de stocks et d’immobilisations corporelles. Ecco Nova a effectué plusieurs tests (target test et test aléatoire) sur ces valeurs et il ressort que les plus-values sont confirmées par les différents rapports d’expertises reçus. Ecco Nova n’a pas challengé les rapports d’expertise par des contre-expertises.

PASSIF

En tenant compte de la plus-value latente non-exprimée, les fonds propres recalculés au 30/09/2023 s’élèvent à 40% (ratio de solvabilité). Les plus-values latentes représentent 83% des fonds propres.

Les dettes financières long terme concernent principalement les financements bancaires des immobilisations corporelles & stocks (acquisition & rénovation).

COMPTE DE RÉSULTAT

Le chiffre d’affaires se compose des produits de la vente d’immeubles mais également des loyers issus du patrimoine immobilier détenu en portefeuille.

Les achats (approvisionnements, marchandises, services et biens divers) correspondent en grande partie à l’acquisition de biens destinés à la vente (y compris droits et travaux).

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Fulgor Immo fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 1.000.000 € pour le financement partiel de ses projets immobiliers de rénovation à Bruxelles.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société Fulgor Immo SA selon le schéma suivant :

100%

La durée du prêt octroyé à la société est de 36 mois à compter du 01/01/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) de l'obligation est de 9 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• L’engagement de DV Company SA, en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par le Porteur de Projet à ECCO NOVA FINANCE.  

Veuillez consulter la Fiche d’informations clés  pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Fulgor Immo a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Notre investment manager s’est également rendu au siège administratif de la société, AVENUE LOUISE 489, pour rencontrer l’équipe de management.

Liste des documents reçus :

• Une présentation des 5 projets à financer
• Le business plan démontrant la capacité à rembourser les différents prêts envisagés
• Une présentation du « groupe » de Denis Vandamme, en ce compris l’outil de captation « We sold » et le track-record (acquisitions – ventes) des dernières années
• Des images (photos) de présentation de différents projets de rénovation du groupe
• L’acte d’achat pour les projets Wéry & Pieter
• Les compromis de vente pour les projets Beckers, Hennin & St. Bernard
• Une situation comptable récente des entreprises Fulgor Immo & DV Company
• Les rapports d’expertises immobilière pour les 5 projets
• Les accords de crédit bancaire des 5 projets
• Un aperçu des plus-values latentes au 30/09/2023 (Fulgor Immo & DV Company)

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l'émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel du capital investi à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l'insolvabilité d'ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments d'investissement proposés, spécifiques à l'offre concernée

• Risques spécifiques liés aux projets de Fulgor Immo
• Risques liés à la hausse des coûts des matériaux dans le secteur immobilier
• Risques liés à la situation du marché immobilier
• Risques liés à la hausse des taux d’intérêt
• Risques liés aux autres projets immobilier de Fulgor Immo
• Risques associés aux parties prenantes
• Assurances et risques non assurés
• Risques liés à l’endettement de Fulgor Immo
• Principaux risques liés à l'instrument d'investissement proposé
• Type Bullet
• Absence de diversification
• Possibilité de remboursement anticipé
• Risques liés à l'absence de marché public liquide et aux limitations de vente
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l'émetteur, ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
• Risque de perte partielle ou totale du capital
• Risque de remboursement tardif du capital
• Risque de défaut ou de différé (retard) de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d'intérêt pendant la période d’immobilisation des sommes investies peut entraîner une perte d'opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) .

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS

• Fulgor Immo et DV company ont fait preuve de belles performances financières (rentabilité) au cours des dernières années.
• Les 5  projets de rénovation jouissent de très bonnes localisations et répondent aux objectifs visant à améliorer la performance énergétique des immeubles bruxellois.
• Grâce à l'outil WeSold, Fulgor Immo a pu acheter les bâtiments à un prix inférieur à celui du marché.

LES POINTS D’ATTENTION 

• Quatre des cinq bâtiments sont actuellement occupés par des locataires.
• Les conditions macroéconomiques actuelles qui pèsent sur le marché immobilier (en particulier, ralentissement des ventes et augmentation des taux).
• Le Porteur du projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement l'obligation, partiellement ou totalement, après une période de 12 mois.

DÉTAILS

Il s'agit d'une obligation standardisé de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Le remboursement de la créance résultant du présent obligation est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé, d'administrateurs ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de l'obligation remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, Fulgor Immo octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

L'engagement de la SA DV Company en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que la SA DV Company s'engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisble, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE. 

CONDITIONS SUSPENSIVES

Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 13/12/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Fulgor Immo seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 600.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 27/12/2023 à 23h59.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale. 

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez une obligation. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -1414.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informatios clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.