REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

Le porteur du projet

HABITAT + CONCEPT : UN CONCEPTEUR DE PROJETS IMMOBILIERS

Habitat + Concept est une société de promotion immobilière située à Neufchâteau, en Province du Luxembourg, créé en 2002 par Jean-Philippe Piron. L’entreprise fête cette année 20 ans d’expérience ! 20 ans de professionnalisme, de vision à long terme et de motivation pour toujours faire mieux afin de concevoir des projets de qualité, à savoir des résidences d’appartements confortables, à taille humaine et situées en milieu urbain et rural.

Habitat + Concept est un promoteur immobilier engagé et responsable qui réalise des projets de construction d’appartements en intégrant au centre de ses préoccupations :

• Le développement durable 
• Une performance énergétique réfléchie 
• La conception d’espaces de vie respectueux des intérêts de chacun 

RÉFÉRENCES DU PORTEUR DE PROJET

Habitat + Concept a développé plus de 650 logements depuis ses débuts en 2002, à un rythme actuel variant entre 80 et 100 unités par an. Le portefeuille de références de l’entreprise est composé de plus de 95% d’appartements. La taille de prédilection des projets varie quant à elle de 10 à 25 unités par projet. On peut facilement conclure que Habitat + Concept développe approximativement une petite dizaine de projets par an, selon les opportunités qui se présentent. L’approche locale du promoteur se concentre majoritairement en Province du Luxembourg. Parmi les nombreuses références qualitatives, on citera : 

• AMPLITUDE : Une résidence de 26 appartements au centre de Bastogne.  
• L’INFINI: Résidence de 18 appartements à Arlon.
• LODGES : Résidence de 10 appartements confortables et lumineux proches du centre de Bastogne. 
• L’orée du Sud : Une résidence de 2x 8 appartements à Weyler. L’opération avait été partiellement financée sur Ecco Nova lors d’une campagne de crowdlending lancée en septembre 2021. Le promoteur avait levé 400.000 EUR pour compléter les fonds propres nécessaires à l’obtention d’un crédit bancaire. 

A ce jour, les travaux sont en cours et la commercialisation atteint déjà 50 %. Le planning est conforme au planning prévisionnel et le budget est respecté. 

ÉQUIPE MANAGÉRIALE

Habitat + Concept est une entreprise à taille humaine. A la tête de l’entreprise, on retrouve Jean-Philippe Piron, Directeur général et fondateur de la société depuis mai 2002. 

Jean-Philippe Piron peut compter au quotidien sur Laëtitia Degembe, contrôleuse de gestion et responsable RH qui exerce également le rôle d’administrateur délégué de l’entreprise.  

Jean-Philippe Piron s’est entouré au fil du temps de personnes de talent, ce qui a permis à Habitat + Concept de se positionner en tant que véritable professionnel, connu et reconnu, dans le paysage wallon de la promotion immobilière. 

Selon les dernières informations disponibles, le groupe Habitat + comptait 19 personnes à savoir 4 ouvriers, 12 employés à temps plein et 3 employés à temps partiel pour couvrir l’ensemble des fonctions et départements de l’entreprise comme la comptabilité, le contrôle de gestion, la gestion des ressources humaines, le marketing, le service à la clientèle,  la gestion et la conduite des chantiers etc. 

PARTENAIRES

Depuis 20 ans, Habitat + Concept a développé une approche locale basée sur la confiance réciproque de ses partenaires locaux. Pour chaque projet, Habitat + consulte et contracte avec ses fournisseurs habituels (électricité générale, HVAC, carrelages, peintures, menuiserie, aménagements extérieurs…) ce qui leur permet d’obtenir des conditions commerciales intéressantes. Vous pouvez retrouver plusieurs partenaires locaux de Habitat + Concept sur leur site internet.

Fin de l’année 2018, Luxembourg développement est entrée au capital de l’entreprise Habitat + Concept en y prenant une participation minoritaire. Cet apport de capitaux propres s’est fait parallèlement à un accompagnement sur-mesure élaboré en tenant compte des contraintes et desiderata de l’entreprise. Le partenariat conclu avec Luxembourg Développement s’inscrit dans la mission de ce dernier de soutenir la croissance des PME implantées en province de Luxembourg. 

Pour la commercialisation de ses logements, Habitat + Concept travaille avec des agences immobilières partenaires locales qui ont une bonne connaissance du marché et qui peuvent ainsi mieux présenter et vendre les différents biens. 

PERFORMANCE FINANCIÈRE DE L’ENTREPRISE 

L’entreprise Habitat + Concept a clôturé l’année 2021 avec un bénéfice estimé après audit des comptes de 811.298,16 €, ce qui amène ses capitaux propres à 4.136.605,45 € au 31/12/2021, soit 18,85% du passif de l’entreprise. Les performances financières de l’entreprise sur les 3 dernières années sont reprises dans le tableau ci-dessous :

DESCRIPTION DU PROJET

Le projet développé par Habitat + Concept consiste à construire un ensemble immobilier dénommé « Résidence Baudelaire & Verlaine » comprenant un immeuble de 18 appartements composé de deux résidences de 9 appartements chacune. Tous les appartements comprennent 2 chambres, sont chacun dotés d’une cave, d'un emplacement de parking extérieur (au total 35 places de parking avec ou sans carport), d'une terrasse et pour certains d'un jardin privatif. Cet ensemble immobilier sera construit en deux phases (Phase 1 pour la construction de la Résidence BAUDELAIRE et phase 2 pour la Résidence VERLAINE) identiques. La qualité de la résidence relève notamment de son esthétique, de son niveau de confort et de son isolation tant acoustique (double mur acoustique entre les appartements et entre les appartements et communs) que thermique (plancher thermique et acoustique entre les appartements et entre les appartements et commun). La performance énergétique visée est un PEB A.  

Ce projet de densification urbaine fera la part belle aux espaces extérieurs. Tous les logements disposeront d'une terrasse et pour certains d'une terrasse et d’un grand jardin privatif. Deux locaux à vélo seront accessibles aux résidents. Le bureau d’architecture La Grange a positionné la résidence de manière à conserver différents arbres anciens (Sequoia, tilleul) dans le but de garantir une biodiversité sur place pour les futurs habitants. 

LOCALISATION

Le futur projet se situe rue des écoles aux numéros 16 et 18 à 6840 Neufchâteau, dans la province de Luxembourg, dans une zone d’habitat. Il bénéficie d’une localisation centrale et proche de nombreux commerces et services (Spar à 100m, Poste, boulangerie, restaurant, Maison communale, médecin, Pharmacie, Police, écoles). 

Plusieurs arrêts de bus (NEUFCHATEAU Police et NEUFCHATEAU Institut St-Joseph) desservent la résidence à distance à pied. La gare de Neufchâteau se situe à 2,1 KM, ce qui permet aux habitants de se déplacer aussi en vélo, train, bus. L’autoroute E411 quant à elle se situe à 5KM (7 min en voiture). 

PARTIES PRENANTES

• Atelier d’architectes La Grange : conception du projet immobilier en mission complète
• Agence immobilière HONESTY : acteur local qui a fait ses preuves sur cette région et dont l’expertise n’est plus à prouver. Les dossiers de vente sont disponibles sur demande sur leur site internet
• CHATELAINXPERT : Rapport d'évaluation Immobilière
• Financement senior du projet : BNP Paribas Fortis. Le financement senior se fera par le biais de deux crédits Roll-over de 1.025.000 EUR pour la phase 1 (9 appartements) et 1.025.000 EUR pour la phase 2 (9 appartements) en contrepartie desquels BNP Paribas a obtenu des garanties à savoir une inscription hypothécaire traçante et un mandat hypothécaire à concurrence de 2.623.500,00 EUR sur le bien immobilier appartenant à la partie venderesse et HABITAT + CONCEPT SA, situé à NEUFCHATEAU, rue des Écoles, à l’exception des quotités réservées au tréfoncier dans le cadre de l’échange.

PLANNING

• 14/07/2021 : signature de la convention de renonciation au droit d’accession avec la partie venderesse (RDA échange de 2 appartements) 
• 14/02/2022 : Octroi du permis d’urbanisme par le collège communal de Neufchâteau
• 15/03/2022 : Début du chantier de construction de la Phase 1 (Résidence Baudelaire)
• 10/06/2022 : signature des conventions de crédit Roll-Over avec BNP Paribas
• 29/06/2022 : Lancement de campagne sur Ecco Nova afin de compléter les fonds propres du promoteur. 
• 15/09/2022 : Début du chantier de construction de la Phase 2 (Résidence Verlaine)
• 01/07/2023 : Date prévisionnelle de fin des travaux de la Phase 1 (Résidence Baudelaire).
• 31/10/2023 : Date prévisionnelle de fin des travaux de la Phase 2 (Résidence Verlaine)

INDICATEURS FINANCIERS

*Dans le cadre de cette analyse, Ecco Nova a analysé la structure globale du passif d’Habitat + Concept, étant donné que cette société développe tous ses projets immobiliers dans la même entité. Ecco Nova s’est assuré que les capitaux propres d’Habitat + Concept respectent bien les critères minimums établis par la plateforme. 

RAISON DE LA LEVée de fond

Habitat + sollicite les Ecco-investisseurs afin de compléter ses fonds propres pour le projet immobilier « Résidence Baudelaire et Verlaine " à hauteur de 550.000 EUR. Le montant levé via Ecco Nova permettra de financer partiellement le cout de construction de cette promotion. 

SÛRETÉS

Tous les engagements de Habitat + seront garantis par : 

• Une inscription hypothécaire en second rang pour un montant de 110.000 € en principal, 15.000 € d’accessoires et deux années d’intérêts (66.000 €), avec engagement de cession de rang à première demande de BNP PARIBAS FORTIS SA en cas d’exécution du mandat hypothécaire portant sur le bien ci-dessous à concurrence de 2.623.500 EUR en principal et accessoires, pour l’inscription à prendre sur 16 des 18 appartements de la Résidence Baudelaire et Verlaine en cours de construction (la description des biens repris en hypothèque en second rang peut être consulté en Annexe 1 de la Note d’information) ;
•  Un mandat hypothécaire pour un montant de 440.000 € en principal, 15.000 € d’accessoires et deux années d’intérêts (66.000 €), avec engagement de cession de rang à première demande de BNP PARIBAS FORTIS SA en cas d’exécution du mandat hypothécaire portant sur le bien ci-dessous à concurrence de 2.623.500 EUR en principal et accessoires, pour l’inscription à prendre sur 16 des 18 appartements de la Résidence Baudelaire et Verlaine en cours de construction (la description des biens repris dans le mandat hypothécaire peut être consulté en Annexe 1 de la Note d’information).

DUE DILIGENCE

Dans le cadre de l’analyse de ce projet immobilier, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• Le permis d’urbanisme ;
• Le rapport PEB ;
• Le rapport d’expertise immobilière ;
• La convention de renonciation au droit d’accession entre la partie venderesse et Habitat + Concept;  
• Le plan financier détaillé ;
• Les termes des crédits Roll-over BNP Paribas ;
• La situation comptable à moins de 90 jours de la SA Habitat + Concept ainsi que les comptes annuels 2021 ;
• Attestation de l’architecte sur le budget de construction. 

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à HABITAT +
• Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
• Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
• Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
• Risques liés aux autres projets immobiliers de HABITAT +
• Risques liés aux parties prenantes 
• Assurance et risques non assurés
• Risque lié à l’endettement d’HABITAT +
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
• Prêt Bullet 
• Faculté de remboursement anticipé
• Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
• Risque de perte partielle ou totale de capital
• Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYnthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE LA LEVEE DE FONDS

• Un porteur de projet jouissant d’une expérience dans le domaine de la promotion immobilière depuis 20 ans 
• Un projet idéalement situé, bien conçu et affichant une rentabilité brute projetée de 38 %
• Un financement assorti de sûretés (voir section ‘sûretés’).

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

• Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. 
• Généralement, les projets immobiliers, proposés sur Ecco Nova, se font via des SPV, c’est-à-dire une société spécifique pour la réalisation du projet. Ici, Habitat + développe tous ses projets dans la même entité. Par contre, cette approche permet de diversifier les risques liés au projet « Résidence Baudelaire & Verlaine », étant donné qu’il fait partie d’un portefeuille de projets immobiliers à des stades de maturités différents. 
• La faculté de remboursement anticipé après 12 mois. 

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 5.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose  de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. 

Ce remboursement anticipé – total ou partiel -, ne pourra intervenir qu’à la condition que toutes les échéances échues antérieurement aient été honorées en temps et en heure et en intégralité. Ce remboursement anticipé – total ou partiel -, ne pourra intervenir qu’au terme d’une période de 12 mois à dater de la remise des fonds prêtés à Habitat +.

En cas de remboursement anticipé, Habitat + sera, en outre, redevable d’une indemnité de remploi équivalente à trois mois d’intérêts calculés sur la somme remboursée au taux fixé par la présente offre (6%).

SÛRETÉS

Cette campagne est assortie de sûretés, consultez  la section sûretés de cette page et la note d’information pour plus d’informations.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3516
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.