OFFRE SENIOR

LE PORTEUR DE PROJET

Constituée en 2021, Hellesse Rénovation & Design est une société active dans l’immobilier se concentrant sur la rénovation de biens vétustes dans la Province de Liège.

Outre le projet visé par la présente levée de fonds, cette société a réalisé 2 opérations immobilières en 2021, à savoir : 

• L’achat/rénovation/vente d’une maison 3 chambres à Housse ;
• L’achat/vente d’une maison à Poulseur.

A la tête de l’entreprise, on retrouve notamment Laurence Beckers, également administratrice de la société LSG INVEST ayant levé des fonds via la plateforme Ecco Nova début 2023. Consultez les détails de cette opération via ce lien.

ÉQUIPE

La société est constituée de 2 administrateurs, présentés ci-dessous :

Laurence BECKERS 

• 42 ans
• Administrateur & détenteur de 50% des parts de Hellesse Rénovation & Design 
• Expert-comptable et conseiller fiscal de formation
• Formatrice pendant plusieurs années chez Creapme 

Laurence Beckers a collaboré 13 ans pour le Bureau d’Expertise Comptable HB Fiduciaire, dont 7 années comme Associée. Depuis 4 ans, Laurence Beckers a orienté sa carrière dans l’immobilier.

Elle est à l’initiative des projets immobiliers ci-dessous :

• La transformation et rénovation d’un bien immobilier en Business Center à Verviers (La Grande Salle) ;
• La transformation d’un immeuble en 3 appartements et 1 surface commerciale à Heusy ;
• Promotion immobilière de 8 appartements à Oreye, dont la construction est en cours (actuellement, le bâtiment est en gros œuvre fermé).
• Promotion immobilière de 6 villas à Dalhem. 

Arban PECANI 

• 32 ans
• Administrateur & détenteur de 50% des parts de Hellesse Rénovation & Design 
• Actif depuis 2009 en tant chauffagiste-sanitariste
• Administrateur des sociétés Pristina Services & Pecani Arban Chauffage Sanitaire (vente/pose de cuisine et chassis & parachèvement).

PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet visé par la présente offre porte sur la transformation d’une ferme en 3 maisons à Elsenborn (Steffesgasse 2). 

Hellesse Rénovation & Design a acquis l’ensemble immobilier en Mai 2021 et a obtenu les autorisations urbanistiques en Mars 2022. 

L’ensemble étant actuellement insalubre, les travaux porteront sur une rénovation profonde incluant la rénovation de la toiture, isolation, pose de nouveaux châssis, installation de pompes à chaleur et citerne d’eau de pluie, installation de panneaux solaires.

Tel que projeté, cette ferme sera transformée en 3 maisons dont voici les caractéristiques :

• Unité 1 : Maison 3 chambres de 186 m² ;
• Unité 2 : Maison 2 chambres de 111 m² ;
• Unité 3 : Maison 2 chambres de 146 m².

LOCALISATION

Ce projet est situé Steffesgasse 2, 4750 Elsenborn dans la commune de Butgenbach. 

L’ensemble immobilier est localisé en plein centre de ce petit village d’un peu moins de 1.000 habitants et culminant à 635 mètres d’altitude niché en Communauté germanophone. 

En bordure d’un des plus beaux coins de forêts du pays, cette localisation est principalement connue pour ses attractions touristiques avoisinantes (entres autre le camp militaire, le lac de Butgenbach,…).

PLANNING

• Mai 2021 : Acquisition de l’ensemble immobilier pour la réalisation du projet ;
• Mars 2022 : Octroi du permis d’urbanisme pour la transformation d’une habitation en 3 logements ;
• Juillet 2023 : Lancement de la commercialisation pour la 1^ère maison (dont les travaux seront financés via la présente offre) ;
• Juillet 2023 : Lancement de cette levée de fonds pour le financement du projet ;
• Septembre 2023 : Lancement des travaux pour la 1^ère maison ;
• Q2 2024 (projection) : Fin des travaux & vente de la 1^ère maison. Le fruit de la vente permettra de financer l’avancement des travaux des 2 autres maisons du projet ;
• Q3 2024 à Q3 2025 (projection) : Rénovation & vente des 2 dernières maisons du projet permettant le remboursement de la présente levée de fonds.

PARTIES PRENANTES

• Architecte : Atelier d'architecture Mdethise
• Agence immobilière : RED IMMO
• Corps de métier : 
  • CB Toiture pour la rénovation de la toiture ;
  • Les sociétés d’Arban PECANI (Pristina Services & Pecani Arban Chauffage Sanitaire) pour la majeure partie des travaux restants.
• Notaire : Etude Burette pour l’inscription hypothécaire

Durabilité

Afin d'en savoir plus sur l'ECCO SCORE de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l'annexe de la note d'information en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Ce projet nécessite un investissement total de 792.227,01 €. Le budget total de cette opération est repris ci-dessous :

A ce stade, la totalité de ce budget ne sera pas financé, le Porteur de Projets souhaitant phaser son projet immobilier de sorte à avoir suffisamment de fonds à la clôture de la levée de fonds pour financer les travaux de la première unité.

Les travaux de la maison 2 & 3 seront financés via le fruit de la vente de la 1^ère unité et ensuite, de la seconde unité. 

Un plan de trésorerie est disponible en annexe de la note d'information afin de visualiser une projection des flux de trésorerie entrants/sortants du projet.

Les sources de financement actuelles pour le projet seront donc la présente levée de fonds (350.000 EUR) et un effort propre (via prêt subordonné) de 30.000 EUR.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité de ce projet. 

* Hors frais de financement et frais de gestion.

Le loan-to-value à la clôture de la levée de fonds sera de 50%, tenant compte du montant libéré après constitution des sûretés (119.739,16 € pour le remboursement des prêts (capital et intérêts) de divers investisseurs privés) et de la valeur vénale actuelle selon l’Expertise effectuée en Juin 2022. 

Ce « loan to value » est intégré dans le scoring risque à consulter en annexe de la Note d’information. 

ETATS FINANCIERS DE LA SOCIETE

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l'actif, du passif selon la situation comptable récente au 30/04/2023.

Au 30/04/2023, on retrouve à l’actif l’immeuble dédié au projet visé par la présente offre (valorisé à la valeur vénale actuelle expertisée).

Disposant de fonds propres comptable à concurrence de 90.635,48 euros, le ratio de solvabilité de Hellesse Rénovation & Design s’élève à 35% au 30/04/2023. 

RAISON DE LA LEVÉE DE FONDS

Les fonds levés dans le cadre de cette offre permettront de :

• Rembourser les prêts de divers investisseurs privés ayant permis à Hellesse Rénovation & Design d’acquérir le foncier et développer le projet (architecte, PEB,…)
• Financer la rénovation de la 1ère maison (y compris une marge de sécurité de 10% des coûts de rénovation)
• Financer divers honoraires (architecte, PEB, commission Ecco Nova) 
• Financer les intérêts de la première année de la présente offre.

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

L’emprunteur sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 350.000 € afin de financer son projet immobilier.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à Hellesse Rénovation & Design conformément au schéma repris ci-dessous : 

La durée du prêt consentie à Hellesse Rénovation & Design est de 24 mois à dater du 01/09/2023.

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier) du prêt est de 7% l’an. 

ANALYSE D'ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, Hellesse Rénovation & Design a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client.

Liste des documents reçus:

• Acte d’acquisition du 07/05/21 de la maison d’habitation sur et avec terrain, située Steffesgasse 2, 2A et 2B ;
• Permis d'urbanisme délivré le 29/03/2022 - Transformation d'une habitation en 3 logements à 4750 Elsenborn, Steffesgasse 2, 2A et 2B ;
• Plan financier du projet ;
• Situation comptable au 31/12/22 et au 30/04/23 ;
• Rapport d’expertise immobilière ;
• Devis détaillé pour les travaux des 3 maisons ;
• Récapitulatif et copie des conventions de prêts existantes (remboursé via la présente offre) ;
• Procédure KYC.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:
  • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE
• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée
  • Risques spécifiques liés à Hellesse Rénovation & Design :
    • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier ;
    • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière ;
    • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier ;
    • Risques liés aux éventuels autres projets immobilier de Hellesse Rénovation & Design ;
    • Risques liés aux parties prenantes ;
    • Assurance et risques non assurés ;
    • Risques liés à l’endettement de Hellesse Rénovation & Design.
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Prêt Bullet
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de retard de remboursement du capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• La présente offre est assortie d’une sûreté hypothécaire sur le bien financé ;
• Une opération de petite taille qui permettra de transformer un bien vétuste en 3 maisons confortables, avec une marge brute prévisionnelle évaluée à 40%.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Constituée en 2021, Hellesse Rénovation & Design a actuellement peu de références immobilières.
• La vente de la 1^ère maison est actuellement primordiale pour le financement de la suite du projet, la levée de fonds visant uniquement le financement des travaux de la 1^ère des 3 unités de ce projet immobilier.
• Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt.

Détails

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 1.000 € et de maximum 3.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Le remboursement de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements de Hellesse Rénovation & Design seront garantis par : 

• Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 25.000 € en principal sur une maison d'habitation sur et avec terrain, située Steffesgasse 2, 2A et 2B ;
• Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 300.000 € minimum et 325.000 € maximum en principal selon le montant de la Levée de fonds obtenu, 60.000 € d’accessoires et deux années d’intérêts pour l’inscription à prendre, sur une maison d'habitation sur et avec terrain, située Steffesgasse 2, 2A et 2B ;
• Une cession de bénéfice, en faveur d’ECCO NOVA FINANCE, des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives à l’/aux immeuble(s) hypothéqué(s) et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie, ECCO NOVA FINANCE étant dès lors fondée à percevoir en lieu et place du Porteur de projets toutes indemnités généralement quelconques à ce titre (dommages et intérêts, primes d’assurances, …).
• L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux garanties précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.
• L’engagement du Porteur de projets de ne pas souscrire de financement additionnel pour le Projet.

REMISE DES FONDS PRÊTÉS 

A la suite de la Levée de fonds, un compte unique centralisateur dédié au Projet sera ouvert. Ce compte centralisateur permettra de payer directement les fournisseurs du Porteur de Projets. Le fruit des ventes des biens hypothéqués transiteront également via ce compte séquestre, pouvant dès lors être réalloué aux travaux restants de ce projet immobilier. 

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 15/08/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Hellesse Rénovation & Design seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 325.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 29/08/2023 à 23h59.

2. La constitution des sûretés (voir section "Sûretés" ci-dessus)

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -0117.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVAC sont dus à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.