Le porteur du projet

Le groupe Horizon rassemble plusieurs sociétés dont le cœur de métier est l’immobilier. Fondé en 2004, Horizon contrôle aujourd’hui des réserves foncières pour la réalisation de constructions à haute performances énergétiques (appartements, maisons & bureaux), principalement en Province de Liège, où le groupe se positionne comme leader du marché. 

Le groupe Horizon se distingue par des constructions bioclimatiques à très faible consommation d’énergie qui intègrent des technologies de production locale d’énergie comme le photovoltaïque ou encore la biomasse locale distribuée par réseau de chaleur ainsi que la gestion collective de l’eau de pluie.

A la tête du groupe, on retrouve Laurent Minguet, entrepreneur en série liégeois, figure emblématique de l'entreprise audiovisuelle EVS qu'il a quittée en 2010 et manager de l'année en 2004. L'homme d'affaire s'est depuis peu retiré de plusieurs sociétés technologiques (Coretec Engineering, le fournisseur d'électricité et de gaz Mega ou encore Wikipower) afin de se concentrer sur l'immobilier. 

Ecco Nova et le groupe Horizon ont établi une relation commerciale de récurrence et les Ecco-investisseurs ont déjà financé des projets du groupe immobilier à plusieurs reprises : 

1. Horizon Saive : quartier résidentiel de 27 maisons – Financé à hauteur de 2,5 mio EUR ;

2. Horizon Spa (Havette) : quartier résidentiel de 54 appartements à proximité du centre, rue de la Havette - Financé à hauteur de 2 mio EUR ;

3. Horizon Fléron : quartier résidentiel de 35 appartements et 17 maisons sur le site « Verger du Bay Bonnet » - financé à hauteur de 2 mio EUR.

Le projet

DESCRIPTION DU PROJET 

Le projet visé par la campagne de financement fait partie intégrante de l’ éco-quartier « Domaine des Pléiades », un important projet mené par le groupe Horizon. Il s’agit du premier éco-quartier de Belgique doté d’un réseau de chaleur biomasse (copeaux de bois), alimentant à terme plus de 275 logements, ainsi qu'une école et un hall omnisport. Il compte déjà plus de 145 maisons et appartements vendus et occupés. Ceux-ci sont réalisés selon le Concept Thermo Efficace® créé par Horizon : il s'agit de constructions contemporaines à faible consommation énergétique, orientées plein sud, chauffées au moyen d’énergie renouvelable et localisées à proximité de centres d'activités.

Le projet dans sa totalité abrite des maisons 2, 3 ou 4 façades ainsi que 9 résidences à appartements. Le projet visé ici consiste à construire 8 nouvelles maisons unifamiliales et une résidence de 6 appartements.

Le permis d’urbanisme pour la construction des 8 maisons d’habitations a été délivré par la Ville de Visé en date du 1er mars 2021 ; Le collège communal a particulièrement apprécié les éléments suivants : installation de panneaux photovoltaïques sur les toitures plates, principe de construction thermo-efficace®, aménagement d’un local vélos collectif (min 8 vélos) par groupe de 4 maisons. Les maisons sont des habitations 2 ou 3 façades selon leur position dans l’alignement du groupe ; Elles sont toutes dotées d’un hall d’entrée, WC, buanderie, espace cuisine salon salle-à-manger avec grandes baies vitrées et vues sur la grande terrasse arrière et le jardin privatif. A l’étage, 2 chambres, une salle de bain, et une chambre parentale avec dressing attenant. 

Le permis d’urbanisme pour la construction de l’immeuble de 6 appartements a quant à lui été octroyé par la ville de Visé en date du 14 juin 2021.  

LOCALISATION DU PROJET

Les 8 maisons d’habitation et la résidence de 6 appartements seront construites dans le Domaine des Pléiades, à quelques minutes à pied du centre de Visé, dans un cadre calme et verdoyant, dans le lieu-dit « Devant-le-Pont », à l’abri du flux de circulation routière, et bordé par le Canal Albert et par la Meuse. 

Il se situe à 5 minutes à pied de la gare de Visé, du centre commercial (supermarchés, commerces de proximité, épicerie bio et locale ‘Les petits producteurs’) et des différents établissements scolaires de cette ville, avec un accès proche et rapide à l’autoroute, à quelques kilomètres de Maastricht. Ce vaste eco-quartier présente donc une localisation extrêmement intéressante.

LES PARTIES PRENANTES

• Atelier d’architecture : B2 architecture (Baccarini – Bayet)
• ING  Banque : Détentrice de suretés hypothécaires sur les parcelles du projet présenté. La levée de fonds sur Ecco Nova servira en partie à rembourser ING pour libérer les parcelles et permettre à Ecco Nova Finance de prendre une inscription hypothécaire sur les terrains. 
• Horizon Pléiades S.A.: Société foncière détentrice des terrains ; Elle a signé un acte de renonciation au droit d’accession (RDA) au profit de la société promoteur du projet, Horizon Construct. Horizon Pléiades est détenue à 81,25% par MIMOB (Holding immobilier appartennant à 100% à la famille Minguet) et à 18,75% par HML (Holding Minguet Lejeune). 
• Horizon Construct S.A.: Développement du projet et commercialisation. Horizon Construct a obtenu la renonciation au droit d’accession (RDA) de la part de Horizon Pléiades 
• Notaire : Maitre Urbin-Choffray à Esneux 

PLANNING

Les 2 projets, visés par la présente offre, font partie de la phase 3 du projet « Domaine Les Pléiades », qui comptera 5 phases.

• 2004 à 2008 : Acquisition des différentes terres pour la construction du « Domaine Les Pléiades »
• 09/2010 : Renonciation au droit d’accession d’HORIZON PLEIADES SA au profit de la société HORIZON CONSTRUCT SA. 
• 03/2021 : Décision d’octroi par la Ville de Visé pour la construction des huit maisons d’habitation.
• 06/2021 : Décision d’octroi par la Ville de Visé pour la construction de l’immeuble de 6 appartements.
• 07/2021 : Signature d’une offre d’achat pour une des 8 maisons unifamiliales
• 11/2021 : Démarrage des travaux relatifs aux 8 maisons unifamiliales. 
• 12/2021 : Lancement de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova.
• 01/2022 : Le promoteur prévoit la signature de 2 offres complémentaires pour 2 autres des 8 maisons unifamiliales. 
• Mi 2023 à fin 2023 : livraison prévue des 6 appartements et des 8 maisons unifamiliales. 

BUDGET ET STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le budget global pour ce projet immobilier (hors frais financiers et frais de gestion/commercialisation) est de 2.846.448€ et est réparti comme suit : 

HORIZON PLEIADES sollicite les Ecco-Investisseurs, via Ecco Nova Finance, pour un montant de 2.500.000€ pour : 

• Refinancement du crédit pour le foncier relatif à la construction d’un immeuble de 6 appartements (situé Rue d’Aquitaine, à 4600 Visé) : 368.300€ ;
• Refinancement du crédit pour le foncier relatif à la construction de 8 maisons unifamiliales (situé rue Emile Verhaeren et rue du Lot-Et-Garonne, à 4600 Visé) : 523.800€ ;
• Prêt à HORIZON CONSTRUCT pour le financement de la construction de l’immeuble de 6 appartements et des 8 maisons unifamiliales : 1.607.900€.

Le solde (346.448€) de la construction est financé par effort propre du Porteur de Projet. 

Les frais financiers et de gestion seront financés par les actionnaires du Porteur de Projet. 

INDICATEURS FINANCIERS

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, la marge brute prévisionnelle est évaluée à 781.552 € et est calculé comme suit :

Notre analyse

EXPLICATION DU DUE DILIGENCE EFFECTUÉ  

• Revue de la décision d’octroi du permis d’urbanisme 8.629 (construction d’un immeuble de 6 appartements) et de la décision d’octroi du permis d’urbanisme 8.587 (construction de 8 maisons d’habitation) ;
• Revue de l’acte d’achat relatif au foncier des projets financés dans le cadre de cette offre ;
• Revue de la renonciation au droit d’accession consenti par HORIZON PLEIADES au profit d’HORIZON CONSTRUCT ;
• Revue des bilans au 31/12/20 et au 30/09/21 d’HORIZON PLEIADES et d’HORIZON CONSTRUCT ;
• Revue de l’expertise immobilière effectuée par Cokoon pour la valorisation du foncier des 2 projets financés par cette offre ;
• Revue des plans financiers pour les 2 projets ;
• Revue de l’offre d’achat signée pour une maison unifamiliale ;
• Revue de la déclaration initiale PEB pour les 2 projets financés par cette offre ;
• Revue des permis de construire pour les 2 projets financés par cette offre.

ANALYSE FINANCIÈRE D’HORIZON PLEIADES

HORIZON PLEIADES est une structure du groupe Horizon, promoteur immobilier liégeois. Cette société a 2 activités distinctes :

1. Société faîtière : HORIZON PLEIADES est actionnaire majoritaire de sociétés réalisant des promotions immobilières pour le groupe Horizon ;

2. Société foncière : HORIZON PLEIADES détient une multitude de terrains, qui sont/seront exploités par HORIZON CONSTRUCT, société qui agit en tant que promoteur pour diverses promotions du groupe Horizon.

Une situation de l’actif au 31/12/20 est donnée ci-dessous.

Le total des créances octroyées par HORIZON PLEIADES à des entreprises liées représente 39,44% du bilan d’HORIZON PLEIADES, soit 17.729.365,87 €.

Les créances octroyées par HORIZON PLEIADES sont les suivantes :

1. Au 31/12/20, HORIZON PLEIADES détient pour 8.271.521 € de stocks de terrains, soit 19,96% de son bilan.
2. Au 31/12/20, les immobilisations financières d’HORIZON PLEIADES représentent 35,37% de son bilan, soit 14.660.414,8€. Les principales immobilisations financières d’HORIZON PLEIADES sont les suivantes : 

*Une réduction de valeur de 700.000€ a été réalisée pour cette participation (valeur initiale de la participation = 1.290.001€).

Une situation du passif au 31/12/20 est donnée ci-dessous.

Au 31/12/20, l’endettement d’HORIZON PLEIADES s’élève à 34.593.508,25 €, soit 83% du total du bilan. Le taux de fonds propres s’élève donc à 17%.

On retrouve dans les sources de financement d’HORIZON PLEIADES :

• Invest Minguet Gestion, dont le prêt subordonné au 31/12/20 est de 6.000.000 € ;
• La SRIW, dont le prêt obligataire au 31/12/20 est de 4.000.000 € ;
• ING, dont l’encours au 31/12/20 est de 13.568.326,07 € ;
• Belfius, dont l’encours au 31/12/20 est de 1.550.000 € ;
• Prêts de diverses entreprises liées pour un montant total au 31/12/20 de 8.777.118,84 €.

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

• Un promoteur expérimenté, leader sur son marché et avec une approche de construction durable : Toutes les nouvelles constructions du groupe Horizon disposent du label Thermo Efficace®  
• Un eco-quartier qui a déjà fait ses preuves en termes de commercialisation. Le projet présenté ici est une phase additionnelle de ce vaste projet. 
• Une offre de financement avec suretés. En effet, les prêteurs disposeront via Ecco Nova Finance : 
  • D’une inscription hypothécaire en 1er rang à hauteur de 300.000€ et 2 années d’intérêt sur le terrain et la RDA ;
  • D’un mandat hypothécaire à concurrence du montant du Prêt diminué du montant de l’inscription hypothécaire en premier rang et deux années d’intérêts 
  • De l’engagement d’HORIZON CONSTRUCT en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par HORIZON PLEIADES
  • D'une cession de bénéfice, en faveur d'ECCO NOVA FINANCE, des polices d'assurance incendie et de toutes créances de dommages et intérêts relatives aux bien hypothéqués

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

• La faculté de remboursement anticipé est octroyée à l’emprunteur à partir du 13eme mois, moyennant 6 mois d’indemnités de remploi entre le 13ème et le 24ème mois.

NOTRE ANALYSE

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondants à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à HORIZON PLEIADES
  • Risques liés aux garanties consenties par HORIZON PLEIADES auprès de tiers 
  • Risques liés au non-remboursement des créances octroyées par HORIZON PLEIADES
  • Risques liés à la non-exploitation des terrains détenus par HORIZON PLEIADES
  • Risques liés à la dépréciation des titres de participations d’HORIZON PLEIADES
  • Risque lié à l’endettement d’HORIZON PLEIADES
  • Risques liés à la construction 
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Obligation de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 1. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 20.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. Dans certains cas (voir section 2.2 de la note d’information), le Porteur de Projet aura l’obligation de rembourser anticipativement le prêt.

SURETÉ(S)

Tous les engagements du Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE seront garantis par :

1. Une inscription hypothécaire en 1er rang à hauteur de 300.000€ et 2 années d’intérêt sur les terrains et sur les constructions qui y seront érigées (visés par cette offre) ;

2. Un mandat hypothécaire à concurrence du montant du Prêt diminué du montant de l’inscription hypothécaire en premier rang  et deux années d’intérêts (sur les biens repris en 1.) ;

3. L’engagement d’HORIZON CONSTRUCT en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par HORIZON PLEIADES.

4. Une cession de bénéfice, en faveur d'ECCO NOVA FINANCE, des polices d'assurance incendie et de toutes créances de dommage et intérêts relatives aux biens hypothéqués.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

1)           Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 31/01/2022, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.000.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 14/02/2022.

2) Condition suspensive liée à la constitution des garanties reprises à l’article 6 et à la main levée préalable d’ING sur les mêmes biens mis en garantie

Une première tranche des fonds levés (1.250.000 €) sera mise à disposition du porteur de projet si l’ensemble des conditions suspensives sont levées dans le délai imparti, au plus tard le 31/03/2022. Dans le cas contraire, les investissements et les frais administratifs déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

Les fonds seront ensuite mis à disposition du Porteur de projets, par tranche de 100.000€, via une notification par mail à ECCO NOVA FINANCE, fourniture des détails des coûts de construction et honoraires divers (par tranche à financer) sur base des factures HTVA relatives au financement du projet visé par cette offre ainsi que la réception d’un rapport décrivant l’état d’avancement du projet financé, des coûts encourus/à encourir du projet (construction, honoraires divers,…).

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -0625
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts jusqu'au 31 décembre 2021 à minuit, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.