Le porteur du projet

Le groupe Horizon, marque commerciale de la société Mimob SA, rassemble plusieurs sociétés dont le coeur de métier est l’immobilier. Fondé en 2004, le groupe contrôle aujourd’hui des réserves foncières pour la réalisation de 200.000 m² de constructions en Province de Liège (appartements, maisons & bureaux) où le groupe se positionne comme leader du marché.

Le groupe Horizon se distingue par des constructions bioclimatiques à très faible consommation d’énergie qui intègrent des technologies de production locale d’énergie comme le photovoltaïque ou encore la biomasse locale distribuée par réseau de chaleur ainsi que la gestion collective de l’eau de pluie.
Horizon était ainsi la seule entreprise belge conviée à la Cop 21 de Paris, et à la COP22 de Marrakech.

A la tête du groupe, on retrouve Laurent Minguet, entrepreneur en série liégeois, figure emblématique de l'entreprise audiovisuelle EVS qu'il a quittée en 2010 et manager de l'année en 2004. L'homme d'affaire s'est depuis peu retiré de plusieurs sociétés technologiques (Coretec Engineering, le fournisseur d'électricité et de gaz Mega ou encore Wikipower) afin de se concentrer sur l'immobilier. 

Le projet de Saive sera commercialisé via la société de projet Saive Immo SRL, filiale à 100% de Mimob SA, spécialement constituée à cet effet et à laquelle les fonds levés seront prêtés. La construction sera elle prise en charge par la société Saive Construct, société fille de Saive Immo pour des raisons d’optimisation fiscale.

La vidéo ci-dessous présente une des références du porteur de projet.

Le projet

Le projet de Saive consiste en la réalisation d’un quartier résidentiel de 27 maisons unifamiliales dans le très prisé village de Saive en périphérie de Liège. La rue Nifiet est une voie sans issue qui bénéficie d’une situation particulièrement calme. 

Comme tous les projets du groupe, la promotion de Saive vise une haute performance énergétique et prévoit une chaudière à plaquette forestière locale avec réseau de chaleur et la gestion collective de l’eau de pluie. Le gros œuvre sera réalisé en ossature bois. 

Le permis d’urbanisation a été obtenu le 13 novembre 2020 et les travaux de viabilisation du site démarreront au printemps 2021. 

Le projet conserve et met en valeur au maximum la végétation existante sur le terrain :

• conservation des lisières arborées périphérique 
• conservation de 2 arbres isolés au centre du terrain (Quercus robur et Fraxinus excelsior) 
• conservation de la surface boisée située à l’EST du terrain (partie du bois de Nifiet) 
• mise en place d’une gestion différenciée sur l’ensemble des espaces publics 
• plantation d’arbres fruitiers sur les espaces publics

La commercialisation se fera sur plan en loi Breyne et devrait durer maximum 4 ans. 

Les fonds levés permettront de financer l’acquisition du terrain et sa viabilisation ainsi que la construction d’une maison témoin et des premiers gros œuvre. La suite du projet sera auto-financée par la facturation progressive des maisons vendues en loi Breyne.

INDICATEURS DU PROJET
 

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un groupe expérimenté et solide financièrement
• Une situation calme, à proximité de Liège dans un village prisé
• Des garanties solides
  • Une hypothèque de premier rang sur le terrain et les constructions qui y seront érigées à concurrence de 500.000€ et un mandat hypothécaire à concurrence de 2.000.000€ – le projet ne fait pas l’objet d’un financement bancaire et les prêts ne sont donc pas subordonnés
  • La caution solidaire et indivisible consentie par IMG et MIMOB, sociétés évaluées respectivement à 68,7M€ et 16,6M€ par BDO

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Le projet dispose d’un permis d’urbanisation, chaque maison devra néanmoins faire l’objet d’une demande de permis de construire dont l’issue est inconnue à ce jour
• Les fonds propres injectés dans le projet par le groupe Horizon s’élèvent au seul capital souscrit et libéré de 10.000€ de la société de projet Saive Immo SRL. Néanmoins, le groupe se porte garant des engagements de cette société et le prêt est également garanti par une hypothèque et un mandat de premier rang
• Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le capital partiellement ou totalement de manière anticipée.

Notre analyse

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

   • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
   • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

   • Risques liés au Porteur de Projet

     • Risque lié à l’obtention du permis 
     • Risques liés à la construction 
     • Risques liés aux parties prenantes 
     • Risques liés à l’endettement
     • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier

   • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert

     • Prêt Bullet et remboursement anticipé
     • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

Tous les engagements du Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE seront garantis par :

• Une inscription hypothécaire de premier rang à concurrence de 500.000€ en principal, et trois années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur l’immeuble suivant, appartenant au Porteur de Projets :

  • Commune de Blegny – division 4
  • Un terrain cadastré ou l’ayant été Section G, n°1374a, sis Rue Nifiet, à 4761 SAIVE, pour une contenance suivant extrait récent de matrice cadastrale de 18 ares 26 centiares (18a 260ca), et sur toutes les constructions y érigées et à y ériger

• Un mandat hypothécaire à concurrence du montant du Prêt diminué du montant de l’inscription hypothécaire et trois années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur l’immeuble suivant, appartenant au Porteur de Projets :

  • Commune de Blegny – division 4
  • Un terrain cadastré ou l’ayant été Section G, n°1374a, sis Rue Nifiet, à 4761 SAIVE, pour une contenance suivant extrait récent de matrice cadastrale de 18 ares 26 centiares (18a 260ca), et sur toutes les constructions y érigées et à y ériger

• La caution solidaire et indivisible de la SA INVEST MINGUET GESTION au profit d’ECCO NOVA FINANCE à concurrence du montant du Prêt suivant engagement séparé. 

• La caution solidaire et indivisible de la SA MIMOB au profit d’ECCO NOVA FINANCE à concurrence du montant du Prêt suivant engagement séparé. 

• L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux garanties précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

Notre analyse conclut à un niveau de risque 1. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

GARANTIES

1. Une hypothèque en premier rang sur le terrain et les constructions qui y seront érigées à concurrence de 500.000€ et un mandat hypothécaire à concurrence de 2.000.000€ – le projet ne fait pas l’objet d’un financement bancaire et les prêts ne sont donc pas subordonnés

2. La caution solidaire et indivisible consentie par IMG et MIMOB, sociétés évaluées respectivement à 68,7M€ et 16,6M€ par BDO

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds
   Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 15/01/2021, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.500.000€ a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition du Porteur de projet.

2. Condition suspensive liée à la constitution des garanties 
   La preuve de la constitution des garanties devra être apportée pour le 14/02/2021 au plus tard à Ecco Nova.

FISCALITÉ

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges

• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.

• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.

• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.

• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l'ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.

• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.