REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

LE PORTEUR DE PROJET

IQhousing est un SPV ayant été constitué pour un projet immobilier spécifique dans le centre-ville de Gand. L’objectif est de rénover un bâtiment de la Ville en des chambres étudiantes qualitatives et à haute performance énergétique. 

IQhousing a été créé en Juillet 2022 par 2 professionnels aguerris de l’immobilier, Steven Soetaert & Christophe Lammar. 

Steven Soetaert est actif en tant que développeur de projets au sein du Groupe Caenen et est également gérant de la société de promotion OBC (Ostend Building Caenen). Steven est titulaire d'un diplôme en économie appliquée et d'un master en finance de la Vlerick Business School. Il est actif dans le secteur immobilier depuis dix ans. Vous pouvez retrouver son portefeuille de projets immobiliers réalisés au sein de la société OBC via le lien suivant.

Christophe Lammar est actif dans l’immobilier depuis 2011 via la société Brik Projects. Christophe détient un Master en Droit de la KU Leuven. Avant le lancement de Brik Projects, il occupait une fonction de cadre au sein de Bear Stearns.

Christophe & Steven sont tous 2 administrateurs de Brik Projects. Ensemble, ils s'efforcent de construire des résidences élégantes aux meilleurs emplacements, avec un haut niveau de finition. 

La levée de fonds

IQhousing fait appel aux Ecco-Investisseurs pour le financement partiel de l’achat d’un complexe immobilier situé à Gand, Pelikaanstraat 38. Ce complexe a auparavant servi comme Bâtiment des Archives Provinciales et va être transformé en logements étudiants (65 à 74 unités visées).

Dans son état actuel, l'immeuble présente une surface nette de 2.397,46 m² à aménager. Le bâtiment date de 1920. Une rénovation complète du bâtiment a été réalisée en 2001, au cours de laquelle le bâtiment a été renforcé avec des fondations sur pieux et des éléments structuraux en béton et en acier. Les fenêtres ont également été remplacées, le toit isolé. Là où des bâtiments comparables ont un E_spec de 322 kWh/m² en moyenne, l’E_spec actuel du site est de 93,8 kWh/m². IQhousing s'efforcera d'obtenir un logement quasi neutre en énergie (BEN) lors de la rénovation.

La structure de financement

Le budget global (hors frais financier et de gestion) pour la réalisation de l’ensemble du projet est actuellement évalué à 6.243.477 €. Cette estimation tient compte de l’acquisition du complexe ainsi que sa rénovation. Cette campagne de crowdlending se focalise sur l’acquisition, pour lequel le Porteur de Projets sollicite les Ecco-Investisseurs. 

Un prêt bancaire (2.800.000 €) a été octroyé dans le cadre de cette opération. La banque BNP Paribas Fortis disposera d’une inscription et d’un mandat hypothécaire sur le montant prêté dans le cadre de ce projet (2.800.000 EUR pour l’acquisition du bâtiment) et accessoires qui sera en tout temps prioritaire à l’inscription/mandat hypothécaire octroyé dans le cadre de cette offre (voir annexe 1 de la note d'information pour d’avantage de détails). 

Le prêt bancaire (2.800.000 €) a de surcroît un rang préférentiel par rapport au remboursement du présent prêt. Il en résulte que le présent prêt ne pourra pas être remboursé tant qu’IQhousing n’aura pas rempli toutes ses obligations envers la banque. 

Par contre, les avances en compte-courant de Brik Projects ne pourront être remboursés préalablement au présent prêt. Cela a été matérialisée dans une convention inter-créanciers dont la signature est une condition suspensive à l’entrée en vigueur des prêts standardisés subordonnés.

Le remboursement de la créance résultant du présent prêt est également prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée.

IQhousing a démarré les démarches en vue d’obtenir toutes les autorisations/permis pour la réalisation de ce projet. Le Porteur de Projet collabore avec le Bureau d’Architecture Bontinck. Ce bâtiment est selon le Plan Spécial d’Aménagement du centre-ville de Gand Partie Sud (« BPA ») en une zone pour « espaces communautaires ». 

Les règlements généraux de construction de la ville de Gand considèrent les logements étudiants à grande échelle comme des espaces communautaires et, par conséquent, ces chambres d'étudiants sont autorisées en vertu du BPA applicable.

Pour la phase rénovation, en cas d’obtention des autorisations, IQhousing a l’intention de faire de nouveau appel aux Ecco-Investisseurs, ainsi qu’au même partenaire bancaire que pour la phase acquisition, avec l'obligation de maintenir un ratio fonds propre / quasi fonds propre supérieur ou égal au ratio actuel, analysé dans le cadre de cette demande de financement. 

Indicateurs financiers

Le bien immobilier acquis a fait l'objet d'une évaluation immobilière indépendante préalable par le bureau agréé Landmeetkantoor Pieters. Ecco Nova a obtenu ce rapport dans le cadre de l'analyse menée avant la présentation de l'opération aux Ecco-Investisseurs.

Ce « loan to value » est intégré dans le score de risque qui se trouve en annexe de la Note d'Information.

La valeur marchande actuelle de l'immeuble, déterminée par Landmeetkantoor Pieters, est de 3.825.890 €. IQhousing compte rénover le bâtiment en vue de louer les chambres étudiantes. La valeur de vente après rénovation (tenant compte de la transformation du bâti actuel en 66 logements étudiants) a été estimée par Landmeetkantoor Pieters à 9.041.550 €, qui fait diminuer drastiquement le loan to value « après rénovation » en prenant le financement global du projet vs la valeur vénale de 66 unités créées. Celui-ci est présenté ci-dessous tenant compte d’une hypothèse de financement bancaire et Ecco Nova global de 5.700.000€.

Description du projet réalisé

IQhousing compte aménager une résidence étudiante de minimum 65 unités, où 23 chambres auraient une superficie de 12m², 30 chambres avec une superficie de 15 m² et 12 studios avec une superficie de 21 m².

IQhousing compte également réaliser un appartement étudiant d'une surface de 104 m² et une conciergerie d'une surface de 85,28 m². En plus des chambres, des espaces communs seront également prévus pour les étudiants.

Selon l’analyse d’IQhousing, il y a actuellement un manque de chambres étudiantes à Gand, la Ville souhaitant ainsi nouer des partenariats privés afin de stimuler l’offre. La Ville impose de remplir un certain nombre de conditions tels qu’une bonne répartition de chambres et studios, suffisamment d’espaces communs, des espaces vélos,… Le fait d’avoir un espace avec un concierge résident est un atout non négligeable selon la Ville. 

A ce stade, le Porteur de Projets ne détient pas encore les autorisations afin d’effectuer cette rénovation. Selon les prévisions d’IQhousing, l’objectif serait d’introduire le permis à fin 2022 et viser d’obtenir les autorisations à la fin du premier semestre 2023. IQhousing prévoit ensuite 9 mois pour effectuer la rénovation. L’objectif étant ensuite de louer les chambres étudiantes. 

IQhousing a, à ce stade, identifié, entres autres, les pistes suivantes afin de rembourser la présente offre à l’horizon de 4 ans :

• Refinancement long terme par un tiers après rénovation du bâti/obtention des permis ;

• Remboursement via la vente du bâtiment. 

Localisation

Le bâtiment est localisé en plein centre historique de la Ville de Gand. Le mobiscore de la localisation est de 9,7. Un arrêt de bus et de tram sont à proximité. La station de train Gent-Dampoort est accessible à 20 minutes à pied (1,5km). Divers commerces sont facilement accessible à pied ou à vélo. 

Le bâtiment est situé au numéro 38 de la Pelikaanstraat (9000 Gand). Gand est une des plus grandes villes étudiantes de Belgique. L’année académique 2021-2022, environ 83.000 étudiants étaient inscrits à une université ou hautes écoles gantoises. 

Planning

Le planning de ce projet est le suivant : 

• Novembre 2021 : Accord obtenu pour l'acquisition du bâtiment ; 
• Juillet 2022 : Création du SPV IQhousing ;
• Octobre 2022 : Octroi du crédit bancaire & lancement de la campagne de crowdlending ;
• Novembre 2022 : Passage des actes pour l’acquisition du bâtiment ; 
• Décembre 2022 (prévision) : Introduction de la demande de permis ;
• Fin du 1^er semestre 2023 (prévision) : Réception des diverses autorisations pour la réalisation du projet ;
• Septembre 2023 – Juin 2024 (prévision) : Rénovation afin de transformer le bâtiment en résidence étudiante. 

Due Diligence

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• Un rapport d’expertise immobilière indépendant faisant état de la valeur vénale du bâtiment actuel ainsi que la valeur de ce projet après rénovation ;
• Le certificat PEB actuel du bâtiment ;
• La preuve du versement de l’option d’achat ;
• La promesse de vente signée avec la province de Flandre Orientale  ;
• Mail reprenant l’accord de principe de la banque partenaire pour le financement de l’acquisition du bâtiment ; 
• Le projet d’acte d’acquisition du bien ; 
• Un dossier de présentation du projet (incluant un plan financier) ;
• Les comptes annuels de Brik Projects & OBC (sociétés de promotion immobilière des 2 gérants) ;
• Le droit de préemption non exercé par la Ville de Gand.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à IQhousing
  • Risques liés à l’obtention des autorisations relatives à la rénovation du bâtiment
  • Risques liés à la construction 
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risque lié à l’endettement et à la capacité de remboursement d'IQhousing
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Subordination
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Obligation de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYnthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Christophe Lammar et Steven Soetaert ont chacun plus de dix ans d'expérience professionnelle dans le secteur immobilier. Christophe & Steven ont mené à bien de nombreux projets immobiliers via la société Brik Projects & OBC.
• Ce projet est une opportunité intéressante pour combler le manque de logements étudiants à Gand.
• La prise de sûretés assorties à l’offre (voir section « Suretés »).

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Le Porteur de Projets ne dispose pas encore des autorisations relatives à la réalisation de ce projet (voir Planning du projet). 
• Un loan-to-value actuel de plus de 90%.
  • La valeur de vente après rénovation (tenant compte de la transformation du bâti actuel en 66 logements étudiants) a été estimée par Landmeetkantoor Pieters à 9.041.550 €, qui fait diminuer drastiquement le loan to value « après rénovation » en prenant le financement global du projet vs la valeur vénale de 66 unités créées.
• Il s'agit d'un projet qui vise à terme la location des logements étudiants créés.
  • IQhousing a, à ce stade, identifié les pistes suivantes afin de rembourser la présente offre à l'horizon de 4 ans : 
    • Refinancement par un tiers une fois les permis obtenus/la rénovation réalisée ;
    • Remboursement via la vente du bâtiment.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 5.000 € avec faculté et obligation de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

IQhousing dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

IQhousing aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement - le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE afin d’obtenir la mainlevée des garanties accordées par IQhousing (voir Annexe 1) en cas de la vente de l’immeuble repris en garantie. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements d’IQhousing seront garantis par :

• Une inscription hypothécaire en second rang pour un montant de 25.000 € en principal, avec engagement de cession de rang à première demande de BNP PARIBAS FORTIS SA en cas d’exécution du mandat hypothécaire portant sur le bien hypothéqué à concurrence de 3.052.500 € en principal et accessoires, sur un bâtiment administratif, situé à PELIKAANSTRAAT 38 (9000 Gand). 
• Un mandat hypothécaire pour un montant de 775.000 € en principal, 40.000 € d’accessoires et quatre années d’intérêts (240.000 €), avec engagement de cession de rang à première demande de BNP PARIBAS FORTIS SA en cas d’exécution du mandat hypothécaire portant sur le bien hypothéqué à concurrence de 3.052.500 € en principal et accessoires, pour l’inscription à prendre sur un bâtiment administratif, situé à PELIKAANSTRAAT 38 (9000 Gand). 
• Une cession de bénéfice* des polices d’assurance incendie et de toutes créances de dommages et intérêts relatives à l’immeuble sis repris en garantie ci-dessus et à toutes les constructions à y ériger appartenant à IQhousing ainsi qu’à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie.
• Un gage général sur toutes les créances** généralement quelconques dont est ou sera titulaire IQhousing en vertu des contrats de bail qui auront pour objet la location de tout ou partie de l’immeuble repris en garantie ci-dessus appartenant à IQhousing et toutes les constructions à y ériger, à concurrence de 800.000 € en principal et 280.000 € d’accessoires.

*La présente garantie ne portera toutefois pas atteinte aux éventuels droits légaux et/ou contractuels dont BNP PARIBAS FORTIS BANQUE disposerait, en sa qualité de créancier hypothécaire premier inscrit,  à l’égard de ces polices d’assurance incendie, de toutes ces créances de dommages et intérêts relatives à l’immeuble repris en garantie ci-dessus et à toutes les constructions à y ériger appartenant à IQhousing.

**La présente garantie ne portera toutefois pas atteinte aux éventuels droits légaux et/ou contractuels dont BNP PARIBAS FORTIS BANQUE disposerait, en sa qualité de créancier hypothécaire premier inscrit,  à l’égard de ce gage.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -8552.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.