Le porteur du projet

Cypress Group est un promoteur immobilier installé à Malmedy et actif dans cette région depuis 2011.  

En une petite dizaine d’années, Cypress group a commercialisé avec succès une 60aine d’appartements à Malmedy et dans ses environs, région sur laquelle le promoteur se focalise afin d’en maîtriser le marché. Voici quelques références :

• Les terrasses du lac à Robertville : 12 appartements
• Les terrasses des grands prés à Malmedy : 14 appartements
• Les terrasses de Spa à Malmedy : 16 appartements

Cypress Group travaille avec des architectes réputés comme le bureau Crahay & Jamaigne  ou encore Bastin & Becker et vise une finition particulièrement soignée et un standing élevé.

Les bâtiments sont généralement équipés de pompes à chaleur et de panneaux solaires thermiques et privilégient l’utilisation de matériaux naturels comme le bois et la pierre.

Cypress group est dirigé par ses deux fondateurs que sont Christian Mignon et Stéphan Heinen, tous deux actifs dans l’immobilier et la gestion de projet depuis une vingtaine d’années.

Le projet « Les terrasses de Jean-Hubert Cavens » sera réalisé à travers la société de projet du même nom, mise en place par les actionnaires de Cypress Group, Christian Mignon et Stéphane Heinen. 

Le projet

Le projet « Les terrasses de Jean-Hubert Cavens » consiste en la destruction d’un bâtiment vétuste en vue d’y reconstruire 9 appartements de standing.

Idéalement situé rue Cavens en plein cœur de Malmedy, le projet est proche de toutes les commodités.

Chaque appartement bénéficiera d’une vue dégagée et d’une terrasse généreuse orientée au sud-ouest. 

Le permis de construire a été obtenu le 24 septembre 2019 et les travaux démarreront au printemps 2021. 

La consommation moyenne d’énergie prévue dans l’étude PEB est de 76kWh/m2/an, soit sensiblement inférieur au critère de sélection fixé par Ecco Nova à 100 et la norme fixée quant à elle à 115 kWh/m2/an. 

INDICATEURS DU PROJET

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un promoteur local qui maîtrise son marché
• Une situation calme, à proximité immédiate du centre de Malmedy
• Des garanties solides
  1. Une hypothèque en premier rang sur le terrain appartenant à Cypress Group et les constructions qui seront érigées sur les différentes parcelles à concurrence de 350.000€ et un mandat hypothécaire à concurrence de 1.450.000€ – le projet ne fait pas l’objet d’un financement bancaire et les prêts ne sont donc pas subordonnés
  2. Le cautionnement des actionnaires
• S’agissant d’une destruction/reconstruction, les futurs acquéreurs pourront, sous certaines conditions, bénéficier d’une économie de 15% grâce à la réduction de TVA à 6% décidée par le gouvernement et qui rentrera en vigueur le 1er janvier 2021

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

•  Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le capital partiellement ou totalement de manière anticipée. 

Notre analyse

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

ECCO NOVA FINANCE et La SRL Les terrasses de Jean Hubert CAVENS ont conclu un contrat de prêt qui constitue le sous-jacent de cette offre.

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

   • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
   • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

   • Risques liés au Porteur de Projet

     • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
     • Risques liés à l’endettement
     • Risques liés aux parties prenantes 
     • Risques liés à la construction 
   • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
     • Prêt Bullet et remboursement anticipé
     • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

Tous les engagements du Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE seront garantis par :

1. Une hypothèque en premier rang sur le terrain et les constructions qui y seront érigées à concurrence de 350.000€ et un mandat hypothécaire de minimum 1.250.000€ de 1.450.000€ (selon le montant de la Levée de fonds obtenu) – le projet ne fait pas l’objet d’un financement bancaire et les prêts ne sont donc pas subordonnés

2. La caution solidaire et indivisible consentie par les gérants à concurrence de 1.600.000€

3. D'autres engagements sont pris par le porteur de projet en faveur d'Ecco Nova Finance et sont consultables dans la note d'information, PARTIE I, article 1.

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

GARANTIES

1. Une hypothèque en premier rang sur le terrain et les constructions qui y seront érigées à concurrence de 350.000€ et un mandat hypothécaire de minimum 1.250.000€ de 1.450.000€ (selon le montant de la Levée de fonds obtenu) – le projet ne fait pas l’objet d’un financement bancaire et les prêts ne sont donc pas subordonnés

2. La caution solidaire et indivisible consentie par les gérants à concurrence de 1.600.000€

3. D'autres engagements sont pris par le porteur de projet en faveur d'Ecco Nova Finance et sont consultables dans la note d'information, PARTIE I, article 1.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds: 

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 15/02/2021, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.600.000€ a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition du Porteur de projet et la campagne sera prolongée jusqu’au 28/02/21.

2. Autres conditions suspensives 

Le Porteur de Projet devra fournir à Ecco Nova au plus tard le 15/03/21 la preuve :

• De la constitution de la société SRL Les Terrasses de Jean Hubert Cavens avec un capital minimum de 40.000€ 100% libérés
• De l’apport en compte courant de 60.000€, complétés par la différence éventuelle entre le montant total de cette offre et le montant réellement levé, compte courant dont le remboursement sera subordonné au remboursement du prêt consenti par Ecco Nova Finance
• De la cession à la SRL Les Terrasses de Jean Hubert Cavens du permis de Cypress Group délivré par le Collège communal de la Commune de MALMEDY en date du 19 septembre 2019 au prix de 40.000€
• De la signature de la renonciation au droit d’accession (RDA) avec le tréfoncier des parcelles 726e/f
• De la constitution de toutes les garanties décrites au paragraphe 1.1.
• De la conclusion d’un contrat d’entreprise relatif au gros œuvre du projet entre le Porteur de projet et l’entrepreneur de son choix dont le prix du gros œuvre fermé est inférieur ou égal à 1.032.273,54 €
• De la souscription d’un assurance tous risques chantiers et d’une assurance responsabilité professionnelle

FISCALITÉ

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l'ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.