LE PORTEUR DE PROJET

Cypress Group est un promoteur immobilier, spécialisé dans la création et la construction d’habitats basse énergie de haute qualité. Cypress est installé à Malmedy et actif dans cette région depuis 2011. Cypress Group a déjà commercialisé avec succès une 60aine d’appartements à Malmedy et dans ses environs, région sur laquelle le promoteur se focalise afin d’en maîtriser le marché.

Légende: « Les Terrasses de Spa » à Malmedy et « Les Terrasses du Lac » à Robertvill, deux projets développés par Cypress Group.

Cypress Group est un porteur de projet bien connu de Ecco Nova. En effet, en 2021, 1.800.000 € ont été levés grâce à 550 Ecco-investisseurs, permettant ainsi de financer le projet « Les Terrasses de Jean Hubert Cavens » à Malmedy. Le projet consistait en la destruction d’un bâtiment vétuste en vue d’y reconstruire 9 appartements de standing. Le projet est commercialisé à 100% et la finalisation est prévue pour le Q1/2024. Les premières livraisons (vente à l’acte) rembourseront le prêt octroyé. Vous pouvez accéder à ce projet via ce lien.

En complément du projet « Les Terrasses de Jean Hubert Cavens » , Cypress Group poursuit son développement et construit actuellement un immeuble d’appartements à Liège « Les terrasses du Quai de Rome » dont la commercialisation atteint déjà 80% . L’ensemble des projets en cours et des projets réalisés par Cypress Group est consultable sur leur site internet ici.

MANAGEMENT

Cypress group est dirigé par ses deux fondateurs, Christian Mignon et Stéphan Heinen, tous deux actifs dans l’immobilier et la gestion de projet depuis de nombreuses années.

Stéphan Heinen

• 47 ans
• Domicilié à Malmedy (excellente connaissance du la localité)
• Administrateur Cypress Group depuis 12 ans
• Formation en Commerce Extérieur à Sainte-Marie Liège

Christian Mignon

• 48 ans
• Administrateur Cypress Group depuis 12 ans
• Ancien gestionnaire de projet pour Vinci Energies (2000 – 2009)

PRÉSENTATION DU PROJET

En collaboration avec le bureau Bastin/Becker/Freches architectes, Cypress a développé le projet « Les Terrasses du Ravel », une résidence de 11 appartements à l’architecture contemporaine & 12 places de parking.

Le projet répond aux dernières exigences en matière de performances énergétiques. Le nom du projet fait directement référence à sa proximité avec le RAVEL (ligne 45), reliant par exemple Malmedy à Stavelot. 

Afin de construire la résidence, Cypress Group, a obtenu une RDA (Renonciation au Droit d’Accession) d’échange de la part des propriétaires du terrain. 2 des 11 appartements seront livrés sur chape aux propriétaires du terrain en échange de leur renonciation au droit d’accession (RDA).

LOCALISATION

Le projet est situé à Rue Ol’Folle 49 à Malmedy, dans un quartier calme et accueillant. La quiétude ainsi que la proximité du centre-ville sont sans aucun doute des éléments forts appréciés par les habitants. Les commerces, supermarchés, écoles, restaurants, gare des bus,… sont proches.

A pied ou à vélo, la proximité immédiate du réseau RAVeL donne accès à l'évasion au cœur des verdoyants vallons malmédiens.

HISTORIQUE & PLANNING

• 17/12/2020 – Obtention du permis d’urbanisme
• 26/04/2023 – signature de l’acte de Renonciation au Droit d'Accession (RDA)
• 06/2023 – Début de la commercialisation (vente sur plans) 
• 16/10/2023 – Lancement de la campagne sur Ecco Nova
• Mi-octobre 2023 – Démarrage du chantier (travaux de démolition)
• 11/2023 – Constitution du SPV Les Terrasses du Ravel
• 12/2025 – Livraison des premiers appartements
• 01/12/2026 – Fin de la commercialisation et Remboursement du prêt Ecco Nova

PARTIES PRENANTES

• Atelier d’architecture : bbfa architecture
• Banque : ING Belgium (Straight Loan et Garanties Loi Breyne)  
• Entreprise construction générale : Serge Christian
• Agent immobilier de commercialisation : Euro Immo SPRL – Bruno Creutz
• Étude de stabilité : B ingénieurs SRL

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la construction du projet immobilier Les Terrasses du Ravel, Cypress Group est attentif aux aspects ESG suivants :

• Les Terrasses du Ravel répondent aux dernières exigences en matière de performances énergétiques. Le système de chauffage et le niveau d’isolation permet de façon efficace et économique d’utiliser l’énergie domestique.
• Un local à vélos commun sera mis à disposition. Les habitants accèdent immédiatement au réseau RAVeL pour vivre des moments d’évasion dans la magnifique nature entourant la vallée malmédienne.
• Une localisation idéale qui permet d’accéder en quelques minutes au centre-ville et à la campagne.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la note d’information en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Le projet Les Terrasses du Ravel nécessite un investissement total de 2.282.500 €.

* Les frais financiers prennent en compte les intérêts de la première année et demie du prêt et la commission d'Ecco Nova et ne tiennent pas compte des frais financiers ING.

Le projet sera financé de la manière suivante :

Pour la phase de construction du projet, Cypress Group a obtenu un prêt bancaire (Straight Loan) d’un montant de 1.527.000 € auprès de ING Belgium conditionné à (1) un apport en fonds propres en cash de 327.000 EUR et (2) la présentation de préventes à hauteur de 327.000 EUR.

Au moment du lancement de la campagne, le porteur de projet sollicite Ecco Nova pour financer les fonds propres nécessaires au démarrage du chantier et ainsi matérialiser les préventes permettant de mettre en œuvre le crédit ING.

En effet, au moment de la préparation de la campagne Ecco Nova, le projet ne dispose d’aucune prévente signée mais le porteur de projets nous informe de plusieurs marques d’intérêt avancé. Le démarrage du chantier va permettre aux candidats acquéreurs de mieux se projeter (planning annoncé) et le porteur de projet pourra ainsi convertir ces marques d’intérêts en préventes. Si les préventes ne sont pas matérialisées dans un délais de 6 mois à dater de la remise des fonds prêtés, le porteur de projet s’engage à suppléer ce montant par un apport en fonds propres.

INDICATEURS FINANCIERS

Cypress Group a conclu une Renonciation au droit d’accession (RDA) pour le projet Les Terrasses du Ravel. Les propriétaires du terrain ont convenu avec Cypress que deux appartements de la résidence leur seraient livrés sur chape. Ces unités ne sont pas inclues dans les ratios financiers.

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. La marge brute visée du projet est de 19%.

* Hors frais de financement & frais de commercialisation.

Sur la base de la valeur vénale estimée de la résidence et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 87,6 %.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Note d’Information.

RÉSUMÉ DU PROJET

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

Les Terrasses du Ravel fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 450.000 € pour le financement partiel de son projet immobilier à Malmedy.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société Les Terrasses du Ravel selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à Les Terrasses du Ravel est de 36 mois à compter du 01/12/2023.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 10 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Christian Mignon à concurrence du montant de 450.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Stéphan Heinen à concurrence du montant de 450.000 € en principal à majorer les intérêts et des frais.

Veuillez consulter la note d'information pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉ PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Cypress Group a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Une présentation des références du porteur de projet
• Une présentation du projet
• Le cahier des charges synthétique (V2 provisoire)
• Un plan financier détaillé du projet
• La copie de l'acte de renonciation au droit d'accession (RDA échange)
• La copie du permis d’urbanisme
• L’ensemble des plans et visuels du projet
• Le rapport d'évaluation du projet Les Terrasses du Ravel par GEXHAM
• L’accord de prêt de la banque (ING Belgium SA) pour le Straight Loan et Garanties Loi Breyne.
• L'attestation de l'architecte sur le budget de construction (version 05/2022)
• L’ évaluation du patrimoine privé de Christian Mignon (confidentiel) afin d’évaluer le poids de la caution solidaire et indivisible au regard du crédit octroyé

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l'émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel du capital prêté à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l'insolvabilité d'ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments d'investissement proposés, spécifiques à l'offre concernée

• Risques spécifiques liés à Les terrasses du Ravel & son projet
• Risques liés à la hausse des coûts de construction dans le secteur immobilier
• Risques liés à la construction d’un projet immobilier
• Risques liés à la situation du marché immobilier
• Risques associés aux parties prenantes
• Assurances et risques non assurés
• Principaux risques liés à l'instrument d'investissement proposé
• Prêt Bullet
• Possibilité de remboursement anticipé
• Risques liés à l'absence de marché public liquide et aux limitations de vente
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l'émetteur, ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
• Risque de perte partielle ou totale du capital
• Risque de remboursement tardif du capital
• Risque de défaut ou de différé(retard) du paiements des intérêts
• Toute hausse des taux d'intérêt pendant la période d’immobilisation des sommes investies peut entraîner une perte d'opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Note d'Information.

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Cypress Group est un promoteur local qui maîtrise son marché.
• Les cautionnements des actionnaires.
• Un approche de financement du type « Project Finance ». Au sein de la SPV, seul le projet « Les Terrasses du Ravel » sera développé.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROEJT, LE PROJET ET L’OFFRE

• Au moment de la préparation de la campagne, la société n’a pas encore vendu d’unités (préventes signées) bien qu’il y ait des marques d’intérêt prononcé.
• Le Porteur de projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement son emprunt.
• Le ratio Loan-to-value du projet est de 88%.

DÉTAILS

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 3.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Le remboursement de la créance résultant du présent prêt est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant de Cypress Group SA, d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement.

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, Les Terrasses du Ravel octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

1. La caution solidaire et indivisible de Christian Mignon à concurrence du montant de 450.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.
2. La caution solidaire et indivisible de Stéphan Heinen à concurrence du montant de 450.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.

CONDITIONS SUSPENSIVES

• Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si le seuil de réussite de la Levée de fonds n’a pas intégralement été souscrite le 09/11/2023, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué d’ECCO NOVA FINANCE au nom de Les Terrasses du Ravel seront remboursés aux investisseurs.

• La signature de la convention de caution de Christian Mignon et Stéphan Heinen.
• La mise à disposition de l’acte de constitution de la société emprunteuse (Les terrasses du Ravel).

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7034.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Des frais administratifs s'élevant à 15 € TVAC sont dus à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.