RÉOUVERTURE DE LA CAMPAGNE

REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

LE PORTEUR DU PROJET

PROMACTIF GROUPE : PROACTIVITÉ, INNOVATIONS, ENJEUX SOCIÉTAUX

Basé sur une solide expérience immobilière de plus de 20 ans, Promactif Groupe est un groupe immobilier liégeois créé par Christophe Nihon, ayant pour mission, via ses diverses structures, de : 

• Faciliter les transactions immobilières d’entreprise ;
• Développer des projets immobiliers résidentiels ;
• Créer des innovations connexes à l’immobilier. 

DES PROMACTEURS ENGAGÉS 

Christophe Nihon est ingénieur civil en construction hydraulique de formation (ULiège). Après des débuts dans l’immobilier chez King Sturge, il lance, en 2002, sa première entreprise Immoquest, spécialisée en courtage d’immobilier. 

En 2015, il commence à se sentir à l’étroit dans le costume d’agent immobilier d’entreprise qu’il porte depuis 20 ans. Il désire faire évoluer son emploi et le secteur de l’immobilier en y intégrant plus de réflexions, de sens et de valeurs. 

Il devient en quelques années multi-entrepreneur en menant des projets tant immobiliers qu’orientés technologie appliquée. Ce développeur immobilier – se qualifiant de promacteur – ne s’arrête pas à une addition de mètres carrés, à une étude de marché ou à de la domotique intégrée. La création et le développement d’entreprises connexes permettent d’assurer l’adéquation avec les valeurs prônées par ses différents projets.

En 2020, soutenu par son épouse, Monique Kallen, ils créent Promactif Groupe. Ingénieure industrielle de formation, elle a travaillé dans le secteur bancaire durant de nombreuses années en tant que Cadre en Facility management. 

Ils unissent leurs forces et leurs compétences pour mieux prendre en compte les besoins émergents et pour apporter des solutions aux défis sociétaux grâce à une approche transversale multidisciplinaire et en fédérant les énergies autour de cet objectif.

LES PROJETS DÉVELOPPÉS PAR PROMACTIF GROUPE

Parmi les projets phares développés par Promactif Groupe, on retrouve : 

• La Résidence Asklepios. En 2015, Christophe Nihon achète une dent creuse rue Emile Dupont à Liège, face aux jardins de l’église Saint Jacques. Les 45 appartements de standing et adaptables sont  aen cours de construction. La livraison de ces appartements est prévue durant le 1er semestre 2023. La moitié des 200 places de parking sont déjà livrées en avril 2022. Ce projet immobilier a été réfléchi et conçu afin de proposer des biens adaptables. Par leur configuration et leur ergonomie, tous les locaux et les espaces de circulation sont adaptés aux personnes avec une mobilité réduite. L’aménagement modulable offre des facilités évidentes en fonction des besoins évolutifs dans le temps afin de favoriser l’indépendance au domicile.
• Lift Ô Loft, dont l’objectif est de rénover l’ancien site Piedbœuf à Jupille. Ce projet vise à transformer l’édifice et construire une nouvelle entité résidentielle afin de développer un ensemble cohérent comprenant lofts, appartements, bureaux, parkings, commerces et lieux de vie.  Ce projet de reconversion immobilière s’articule autour des trois grands thèmes que sont la mobilité, le patrimoine et la modularité. La demande de permis d’urbanisme a été déposée en mars 2022.
• Le Jardin des Paraboles, dont l’objectif est la création d’un ensemble d’hébergements avec services, associé à la réhabilitation de l’ancien site RTT Lessive dans la commune de Rochefort. Le Porteur de Projet sollicite les Ecco-Investisseurs afin de financer partiellement l'acquisition (avec sûretés) de +/-33 ha de forêt en vue de donner du temps au "Jardin des Paraboles" pour l’obtention de permis. Ceci en vue d’éviter à la forêt toute exploitation intensive, non souhaitée par le Porteur de Projet.

DESCRIPTION DU PROJET

HISTORIQUE, LOCALISATION ET CONTEXTE DANS SA GLOBALITÉ

Le Jardin des Paraboles est un projet innovant qui s’articule autour de trois piliers complémentaires : le sociétal intergénérationnel en milieu rural, les technologies de connexion et l’infrastructure largement existante. L’objectif est d’intégrer et d’opérationnaliser des concepts novateurs prônés par les autorités publiques tels que la « Smart City » en milieu rural et des applications de la « Silver Economy » au sein d’une réflexion urbanistique pour une écoconstruction durable et à faibles charges. Le développement du projet est motivé par le défi du vieillissement de la population auquel la Belgique est déjà confrontée et sera encore dans les prochaines dizaines d’années.

Imaginé par le bureau d’Architecture Altiplan, le complexe d’hébergements et de services se construit tout d’abord autour de l’infrastructure avec une offre complète de nouveaux hébergements qualitatifs, évolutifs et adaptés (dont un centre de convalescence), la création d’espaces communs favorisant l'intégration sociale, une architecture intégrée, un vaste plan de réaménagement intérieur du bâti existant et un site sans voitures couplé à une optimisation de la mobilité. Ensuite, il se construit sur un esprit et une philosophie d’approche « services », agrémentée d’une gouvernance collaborative et participative, prônant un mode de vie respectueux de tous. Le complexe d’hébergements et de services assure une ouverture importante et promeut l’aspect sociétal de l’économie tertiaire, notamment en concrétisant l’offre de services aux utilisateurs au travers de différentes actions, mais également en participant à la mixité fonctionnelle rurale du territoire.

Le Jardin des Paraboles se construit sur deux piliers fondamentaux : l’exigence du respect de l’environnement, l’écoconstruction, la préservation et la protection de la qualité et de la santé des ressources naturelles, une approche interdisciplinaire pour une gestion durable des espaces verts, de la forêt, des plans d’eau et de tous les autres éléments qui alimentent le territoire (ECO)*, et la création et/ou le renforcement de relations de qualité entre les personnes, au travers de la pratique d’activités communes, de rencontres et de partages, la participation active à une vie communautaire riche, la co-construction d’un environnement serein, sûr et épanouissant (LIFE). Enfin, le projet est soutenu par l’innovation technologique et numérique, concrétisée au travers de son axe SMART, déterminé à mettre la technologie au service du citoyen et des liens sociaux, en plus de l’écologie et de l’économie d’énergie (connectivité du territoire, domotique…).

*Une charte « chantier vert » a été créée. Elle impose aux entrepreneurs sous-traitants de protéger le site (arbres, sols, plantations, pelouses, étang, antennes... ) lors de leurs interventions.

LA FORÊT, REINE DU JARDIN DES PARABOLES

Entité à part entière, la forêt joue un rôle majeur au sein du Jardin des Paraboles. 

Pour rappel, l'opération de financement vise à financer partiellement l'acquisition (avec suretés) de cette forêt en vue de la préserver de toute exploitation intensive et de donner du temps au ‘Jardin des Paraboles’ pour l’obtention de permis. En effet, après avoir essuyé un refus de permis d’urbanisme groupé, malgré un pré-avis favorable de la commune, et contre lequel toutes les possibilités de recours ne sont pas encore épuisées, HDP est actuellement en pleine procédure en vue d’obtenir toutes les autorisations pour ériger le projet « Le Jardin des Paraboles ».

Les informations ci-après sont extraites de l’Evaluation Appropriée des Incidences réalisée dans le cadre du projet Jardin des Paraboles et mettent en lumière la qualité du massif forestier.

« La futaie est composée en grande majorité de chênes (77 %) avec en sous-étage, des charmes (9%). On retrouve également quelques pins sylvestres (7%) à la limite Sud-Ouest de la propriété. Dans la catégorie ‘Autres’ (7%), on retrouve charme, bouleau, peuplier, aulne, orme…
Les principales données dendrométriques (surface, nombre, volume, circonférence, hauteur) sont présentées ci-après.

Tableau 1 : principaux résultats de l’inventaire

On constate effectivement que le chêne est l’essence dominante et qu’il est accompagné de charmes dans le sous-étage. Cela explique que l’on retrouve presque le même nombre de tiges pour le chêne et pour la catégorie “Autres” alors que l’essentiel du volume et de la surface terrière est dû au chêne. Les peuplements résineux sont majoritairement constitués de pins sylvestres (et quelques épicéas). 

La distribution du nombre de tiges à l’hectare en fonction de la circonférence a également été analysée dans le cadre de cette Evaluation. On constate que l’essentiel des feuillus d’accompagnement se retrouvent dans le sous-étage et principalement dans les trouées ou dans les zones où le chêne est moins dense. Au-delà de 70 cm de circonférence, le chêne domine les autres essences et on ne retrouve presque plus d’essences compagnes. Seuls subsistent quelques charmes mais en nombre insuffisant pour considérer que le massif a un profil de chênaie-charmaie, qui est l’association naturelle.

LOCALISATION

A l’entrée du village de Lessive et à quelques encablures du domaine royal de Ciergnon, l’ancien site ‘RTT Lessive’ se trouve au cœur d’une région touristique à proximité de l’autoroute E411, dans la commune de Rochefort (Province de Namur). Il abrite l’ancienne station terrienne de télécommunications spatiales avec ses spectaculaires antennes paraboliques définitivement déconnectées mais préservées. Ce site était un fleuron belge dans les années 70 à 90 et était composé d’une salle de contrôle, de salles d’exposition, d’une auberge-restaurant, d’une promenade didactique dans la forêt, d’aires de pique-nique…

La forêt se trouve au nord, à l’ouest et au sud du site.

PARTIES PRENANTES

• 4D Management : bureau de Géomètres-Experts du projet ; 
• Altiplan : Bureau d’architecture du projet ;
• Comptoir Foncier : ayant réalisé l’expertise, pour Ecco Nova, des parcelles de bois financées.
• Hostellerie des Paraboles : Société dédiée au projet Jardin des Paraboles ;
• Promactif Groupe : Développeur immobilier et actionnaire majoritaire de l’Hostellerie des Paraboles. 

raison de la levée de fonds

La société HOSTELLERIE DES PARABOLES SPRL sollicite les Ecco-Investisseurs afin de participer au financement partiel de l’acquisition du massif forestier de +/- 33 ha (21 ha en zone Natura 2000 et 12 ha en zone urbanisable) faisant partie d’un site global remembré de 50 ha. 

• le lot 1, étant pour partie la parcelle cadastrée 1355/B/2, pour une superficie mesurée de 4 ha 98 a 94 ca,
• le lot 2, étant pour partie la parcelle cadastrée 1355/B/2, pour une superficie mesurée de 5 ha 76 a 13 ca,
• le lot 3, étant pour partie la parcelle cadastrée 1355/B/2, pour une superficie totale mesurée de 7 ha 87 a 29 ca,
• le lot 4, étant pour partie la parcelle cadastrée 1355/B/2, pour une superficie totale mesurée de 5 ha 19 a 03 ca,
• le lot 5, étant le restant de la parcelle cadastrée 1355/B/2, décrite comme « au nord de la clôture existante de ce même lot » pour une superficie totale mesurée de 9 ha 18 a 52 ca

Le site acquis comprend 44 hectares, les parcelles acquises étant les suivantes, pour un coût total (frais compris) de 1.469.000€: 

• Les 5 lots décrits ci-dessus, ainsi que 
• Le lot 6, étant pour partie la parcelle cadastrée 1355W, pour une superficie totale mesurée de 4 a 36 ca,
• Le lot 8, étant pour partie la parcelle cadastrée 1355/B/2, et le solde de la parcelle cadastrée 1355W pour une superficie totale mesurée de 10 ha 54 a 88 ca,
• Un bâtiment de bureaux, sis rue de l’Antenne 63+, cadastré section A, numéro 1355T P0000, pour une contenance de deux mille quarante-six mètres carrés (2.046 m²). 

Les sources de financement pour l’acquisition du foncier sont reprises ci-dessous :

• Effort propre du Porteur de Projet : 510.000 € ;
• Crowdlending Ecco Nova : 959.000 €.

Le solde de la levée de fonds permettra de couvrir le paiement de la première annuité d’intérêts des Ecco-Investisseurs et le paiement des frais liés à cette campagne. 

La durée du prêt consenti à l’Hostellerie des Paraboles est de 36 mois à dater du 01/06/2022. 

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8% l’an. 

sûretés

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, Hostellerie des Paraboles octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

• Une inscription hypothécaire en 1er rang pour un montant en principal de 250.000 €, 15.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts sur les lots 1 à 5 (décrits ci-dessus) ;
• Un mandat hypothécaire à concurrence du montant du Prêt diminué du montant de l’inscription hypothécaire en premier rang, 15.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts sur les lots 1 à 5 (décrits ci-dessus) ;
• Une caution solidaire et indivisible de la SRL Promactif Groupe à concurrence du montant de 1.100.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé ;
• Une caution solidaire et indivisible de Monsieur Christophe NIHON à concurrence du montant de 1.100.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé. 
• L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer de garanties supplémentaires sur les biens (repris dans l’inscription hypothécaire) au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE ;
• Une cession de bénéfice, en faveur d’ECCO NOVA FINANCE, des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux parcelles hypothéquées et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie.
• Les parcelles, financées en partie par cette campagne et mises en garantie, sont reprises dans le plan ci-après : lots 1 à 5 (disponible également en annexe 3 de la note d'information).

ANALYSE FINANCIèRE

ORGANIGRAMME DU GROUPE

Promactif Groupe est détenu en totalité par Christophe Nihon (90%) et Monique Kallen (10%). Promactif Groupe est un holding et regroupe les différents projets immobiliers développés via des SPV, dont l’Hostellerie des Paraboles sprl. 

SITUATION FINANCIÈRE DE HOSTELLERIE DES PARABOLES SPRL

L’actif et le passif au 31/12/21 de HDP sont repris ci-dessous. 

Les principaux postes à l’actif sont : 

• 22/27 Immobilisations corporelles : il s’agit principalement des frais immobilisés de développement (architecte, ingénieur, avocat, bureaux d’études …) du projet ;
• 40/41 Créances à un an au plus : des acomptes, pour un total de 380.000€, ont été versés dans le cadre d’acompte pour l’acquisition globale du site remembré.

Les principaux postes au passif sont :

• 14 Perte reportée : la perte reportée est due principalement au fait que ce SPV est actuellement en phase de développement du projet. 
• 17/49 Dettes : 127k € concernent des dettes commerciales et fiscales. Le reste de l’endettement est intra-groupe. Il s’agit d’avances en comptes-courant de Christophe Nihon, Monique Kallen, Promactif Groupe, Lift au Loft. 

DUE DILIGENCE

Le due diligence effectué par Ecco Nova a porté sur les éléments suivants :

• Revue de l’acte de vente du foncier, financé en partie par la présente offre ;
• Revue des expertises immobilières donnant la valeur expertisée de la forêt ; 
• Revue de la présentation du projet ;
• Revue des comptes détaillés de Décembre/2021 de Promactif Groupe Srl (actionnaire majoritaire de l’Hostellerie des Paraboles Sprl) ;
• Revue des comptes détaillés au 31/12/21 de l’Hostellerie des Paraboles Sprl.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à HOSTELLERIE DES PARABOLES (HDP)
  • Les risques inhérents au développement de ce projet immobilier sont :
    • Risque lié à l’obtention de toutes les autorisations relatives à ce projet
    • Risque lié à l’obtention des financements nécessaires dans le cadre de la réalisation de ce projet immobilier
    • Risque lié à l’obtention des partenariats envisagés dans le cadre de ce projet
  • Les risques inhérents à la construction d’un projet immobilier sont :
    • Risques liés à la construction
    • Risques liés aux parties prenantes
  • Risque de dépréciation de la valeur des actifs mis en garantie
    • Assurance et risques non assurés
    • Risque lié à la liquidité des actifs mis en garantie
  • Risque lié à l’endettement et à la capacité de remboursement d’HDP
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Obligation de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Synthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Les sûretés de l’offre 
• La qualité du massif forestier et la grande attention portée sur le respect de l’environnement
• La forêt intégrée dans un projet innovant. Le Jardin des Paraboles s’articule autour de trois piliers complémentaires : le sociétal intergénérationnel en milieu rural, les technologies de connexion et l’infrastructure largement existante 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Après avoir essuyé un refus de permis d’urbanisme groupé, malgré un pré-avis favorable de la commune, et contre lequel toutes les possibilités de recours ne sont pas encore épuisées, HDP est actuellement en pleine procédure en vue d’obtenir toutes les autorisations pour ériger le projet « Le Jardin des Paraboles »
• Le remboursement des Ecco-Investisseurs ne pourra se faire via des revenus liés au projet Jardin des Paraboles. Le promoteur prévoit de rembourser la présente offre soit via la holding Promactif Groupe (sur base de la marge dégagée par des autres projets immobiliers), soit via le développement du projet Jardin des Paraboles (refinancement via un autre partenaire financier) ou via l’exploitation et/ou la vente de la forêt.
• Faculté de remboursement anticipé 

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 50.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. Dans certains cas (voir section 2.2 de la note d’information), le Porteur de Projet aura l’obligation de rembourser anticipativement le prêt.

SÛRETÉS

Tous les engagements du Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE seront garantis par :

• Une inscription hypothécaire en 1er rang pour un montant en principal de 250.000 €, 15.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts sur les lots 1 à 5* ;
• Un mandat hypothécaire à concurrence du montant du Prêt diminué du montant de l’inscription hypothécaire en premier rang, 15.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts sur les lots 1 à 5* ;
• Une caution solidaire et indivisible de la SRL Promactif Groupe à concurrence du montant de 1.100.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé ;
• Une caution solidaire et indivisible de Monsieur Christophe NIHON à concurrence du montant de 1.100.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé ;
• L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer de garanties supplémentaires sur les biens (repris dans l’inscription hypothécaire) au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE ;
• Une cession de bénéfice, en faveur d’ECCO NOVA FINANCE, des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux parcelles hypothéquées et à tous les biens généralement quelconques affectés en garantie.

*Voir Sections “Raison de la levée de fonds" et "sûretés".

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -6695
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts jusqu'au mardi 26 avril 2022 à minuit, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVAC sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.