OFFRE SENIOR

La Porteuse de Projets

LSG Invest (L’Immobilier au Service de la Gestion) est une société créée par Laurence Beckers pour réaliser le projet immobilier « Petit Chêne » dans la Cité Ardente. 

Ce projet vise à construire une résidence de 23 appartements et un rez-de-chaussée commercial, répartis en 2 blocs.

Pour cette campagne, les Ecco-Investisseurs sont sollicités pour financer une partie de la première phase des travaux qui consiste en la construction des 15 premiers appartements. 

Ce projet est mené par Laurence Beckers, actionnaire unique et administratrice de la société LSG Invest. 

Laurence Beckers Laurence Beckers est expert-comptable et conseiller fiscal de formation, activité qui a animé sa carrière entre 2003 et 2019.  Elle a collaboré 13 ans pour le Bureau d’Expertise Comptable HB Fiduciaire, dont 7 années comme Associée.  Enfin, Laurence Beckers a également été formatrice pendant plusieurs années chez Creapme, société d’accompagnement à la création d’entreprises. Depuis 4 ans, Madame Beckers a orienté sa carrière dans l’immobilier.

Directrice financière pendant 2 ans d’une société active dans la construction et administratrice de Hellesse Rénovation & Design (société de marchand de biens).

Elle est à l’initiative des projets immobiliers ci-dessous : 

• La transformation et rénovation d’un bien immobilier en Business Center à Verviers (La Grande Salle) ;
• La transformation d’un immeuble en 3 appartements et 1 surface commerciale à Heusy ;
• Promotion immobilière de 8 appartements à Oreye, dont la construction est en cours (actuellement, le bâtiment est en gros œuvre fermé).
• Promotion immobilière de 6 villas à Dalhem.  

Le Projet

Situé dans le périmètre de rénovation urbaine « Quartier Nord Saint-Léonard » (au numéro 4 de la rue du Petit Chêne, à 4000 Liège), la Résidence « Petit Chêne » consiste en la démolition d’un hangar et de boxes pour voiture pour construire une résidence de 23 appartements et une surface commerciale. 

Ce projet sera composé de 2 blocs, le bloc A à front de rue et le bloc B à l’intérieur de l’îlot avec les surfaces suivantes pour les appartements :

Bloc A : 

• 1 rez-de-chaussée commercial d’une superficie de 274 m² ;
• 2 appartements 1 chambre d’une superficie de 88 m² ;
• 5 appartements 2 chambres d’une superficie allant de 97 à 101m² ;
• 1 appartement 3 chambres d’une superficie de 135 m².

Bloc B :

• 13 appartements 2 chambres d’une superficie allant de 102 à 113 m² ;
• 2 appartements 3 chambres d’une superficie de 141 et 143 m².

Ce projet comprendra également 16 emplacements de parking souterrain, ainsi que 34 emplacements de vélos. 

Densification urbaine & Respect des normes Q-ZEN

La Porteuse de Projet vise un PEB A pour chaque unité de logement avec un  E_SPEC moyen pour cette promotion de 55.

Cette promotion sera équipée de pompes à chaleur, chauffage au sol, ainsi que de panneaux solaires. 

Pour favoriser la mobilité douce, un parking à vélos pour les occupants sera également installé. 

Pour favoriser le confort estival, tous les appartements auront 2 façades (disposition traversante), ainsi que des toitures végétalisées qui augmentent le déphasage en toiture et qui réduisent la charge des eaux de pluies.

Les futurs résidents bénéficieront d’espaces extérieurs conçus comme un écrin verdurisé et paisible qui contraste avec le contexte urbain environnant.

Les espaces extérieurs seront composés d’un jardin communautaire, d’une toiture terrasse semi-intensive avec un potager d’une coursive végétalisée. Ils seront accessibles à tous, y compris les PMR. 

ESPACES VERTS

Les espaces extérieurs de la résidence « Petit Chêne » sont conçus comme un écrin verdurisé et paisible qui contraste avec le contexte urbain environnant.

Ils se composent d’un jardin communautaire, d’une toiture terrasse semi-intensive avec un potager et de plusieurs coursives végétalisées. Ils sont accessibles à tous, y compris les PMR.

1. Le jardin communautaire est un espace bien défini et clos, mais perceptible depuis la rue du petit chêne au travers une grille d’entrée. Un arbre identitaire (Chêne, Quercus palustris) sert de point d’appel depuis la rue tout en faisant référence au nom de la résidence.

On retrouve dans le jardin une pelouse ensoleillée, une aire de jeux avec des modules libres d’appropriation, un deck en bois aménagé en espace de détente avec des jeux d’eau et des zones de plantations arborées et herbacées.

Tous ces espaces sont traités au même niveau ; il n’y a donc pas de modification de relief de sol. Les ouvertures d’aération vers le parking sont végétalisées par des plantes grimpantes. Un cheminement dessert les différentes fonctions.

L’eau de ruissellement du jardin communautaire est récoltée, en partie, dans un avaloir central qui est en continuité avec le jeu de d’eau situé au niveau du deck. Le surplus est infiltré dans les zones de plantation.

2. La toiture terrasse semi-intensive est un espace partagé; l’accès se fait depuis l’escalier extérieur. Une partie de la toiture est dédiée au maraichage avec des bacs de plantations et des zones de rangement pour le matériel de jardinage.

Le solde de la toiture est aménagé en toiture verte semi-intensive avec un mélange de plantes graminées et de vivaces pour la plupart pollinisatrices. La végétalisation de la toiture permettra de temporiser les eaux pluviales.

Des panneaux solaires sont installés sur la toiture du bâtiment avant pour alimenter, notamment, les communs et la pompe de la citerne d’eau de pluie de 20.000L.

3. La végétalisation des coursives, situées au Nord, permet de créer une ambiance plus forestière. On y retrouve des parterres plantés d’essences d’ombre tel que des fougères. Un treillis sur structure métallique en limite de propriété soutient du lierre grimpant et crée un mur végétal. Dans les coursives des 1er et 2ème étages des plantes tombantes viennent baigner l’espace.

Les espaces verts sont des lieux propices au développement de la Nature grâce à la proportion d’espaces végétalisés, à la diversité des plantations, aux aménagements favorables à la petite faune et aux insectes (nichoirs, hôtel à insectes, etc.).

Le projet d’aménagement des espaces verts de l’éco-résidence du petit chêne augmente le CBS (Coefficient de Biodiversité par Surface) de 0 à 0,36, soit 36% de surfaces éco-aménageables supplémentaire sur la parcelle.

Planning

• Août 2020 : Constitution de la société LSG Invest.
• Juin 2021 : Accord pour la constitution d’une RDA avec le propriétaire du terrain sis rue du petit chêne 4, à 4000 Liège. La RDA a été actée en Décembre 2022. 
• Décembre 2021 : Obtention du Permis PU/90625 G pour démolir un hangar des box pour voitures et construire un immeuble de vingt-trois appartements et une surface commerciale.
• Janvier 2023 : Lancement de la campagne de financement participatif sur Ecco Nova en vue de financer partie de la 1^ère phase du projet (Bloc B). 
• Février-Mars 2023 : Date prévisionnelle du début des travaux du Bloc B. 
• Fin 1^er semestre 2024 : Date prévisionnelle de fin des travaux du Bloc B.

La Porteuse de Projets prévoit de lancer la commercialisation des appartements du Bloc B une fois le gros-œuvre ouvert réalisé. 

Lorsque la moitié des appartements du Bloc B sera pré-vendu, LSG Invest se lancera dans la construction du Bloc A, sauf si des pré ventes sur le bloc A devaient intervenir avant cette date.

Parties Prenantes

• Architecte : AIR LAB ;
• Architecte paysagiste : JUMANJI ;
• Commercialisation : RED Immo ;
• Constructeur : Global Home Construct ;
• Gestion chantier : HW Construct.

Localisation

Ce projet est situé à proximité du centre-ville de Liège (à moins de 3km du Centre-Ville), dans le périmètre de rénovation urbaine « Quartier Nord Saint Léonard » et proche du nouvel Eco-quartier « Rives Ardentes ». 

Les écoles, de nombreux commerces (boulangerie, épicerie,…) sont facilement accessibles à pied, à vélo ou en transports en commun. L’arrêt le plus proche du futur Tram de Liège se situe à moins d’1km de la Résidence « Petit Chêne ». 

LEVÉE DE FONDS ET Suretés

La société LSG INVEST sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant de 2.500.000 € afin de financer la construction du gros-œuvre fermé du Bloc B (15 appartements) de la Résidence « Petit Chêne », ainsi que les honoraires & frais généraux pour cette promotion immobilière. 

Tous les engagements de LSG Invest seront garantis par : 

• Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 250.000 € en principal sur l’ensemble immobilier situé Rue du Petit Chêne, 4 et 4+ (4000 Liège) ; 
• Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 1.600.000 € minimum et 2.250.000 € maximum en principal selon le montant de la Levée de fonds obtenu, 205.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur l’ensemble immobilier situé Rue du Petit Chêne, 4 et 4+ (4000 Liège) ;
• Une cession de bénéfice des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux immeubles hypothéqués ;
• L’engagement de LSG Invest de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux garanties précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

* Il a été convenu que le propriétaire actuel de l’ensemble immobilier puisse prendre également une sûreté hypothécaire sur cet ensemble immobilier, moyennant engagement de cession de rang du propriétaire en cas de conversion du mandat hypothécaire d’ECCO NOVA FINANCE. De sorte que l’inscription à prendre en vertu du mandat d’ECCO NOVA FINANCE vienne en second rang.

Budget & Structure de financement

La Porteuse de Projets a sécurisé le foncier pour réaliser ce projet immobilier au moyen d’un droit de superficie.

Le tableau ci-dessous résume le budget de LSG INVEST pour la première phase de son projet : 

Les postes ‘Honoraires divers, frais généraux & Imprévus’ tiennent compte du projet dans sa globalité (Bloc A et Bloc B compris), à l’exception d’éventuels frais financiers additionnels liés au financement des travaux du Bloc A. 

Le coût total des travaux pour le Bloc B a été établi sur base de l’estimation de l’architecte et revue par la suite sur base des devis des entrepreneurs. 

Entre le démarrage et le montage du projet, les coûts de construction ont subi une augmentation importante, cette augmentation a déjà été impactée dans le budget. Il a déjà été convenu avec les entrepreneurs de travailler à cahier ouvert en cas d’augmentation pendant l’exécution du chantier. Il n’y aura que le coût des matériaux qui sera facturé sans prise de marge bénéficiaire par les entrepreneurs. Par sécurité, un montant additionnel (marge de sécurité) correspondant à 7% du coût de construction actuel du Bloc B a été budgétisé.

Par ailleurs, la société HW Construct accompagnera LSG Invest tout au long du chantier. 

Cette offre vise à financer : 

• la construction du Gros-Œuvre fermé du Bloc B ; 
• Honoraires divers (architecte, frais de gestion du chantier, frais ingénieur, géomètre, acousticien, frais généraux) ;
• Charges urbanistiques ; 
• Frais financier de la 1^ère année & commission Ecco Nova. 

En tenant compte du décaissement déjà opéré pour la RDA (300.000 €), le besoin en financement du Porteur de Projets est évalué à 2.600.000€ et sera financé comme suit : 

*La présente offre vise une levée de fonds de 2.500.000 € afin de permettre au Porteur de Projets de financer les postes listés ci-dessus, tout en permettant de constituer une réserve supplémentaire de 250.000 € dans le cadre de ce Projet.  

Le financement du solde du budget (évalué à 1.500.000 €) pour la construction du Bloc B est prévu à la fin de l’année 2023-début de l’année 2024. 

Il est prévu que la construction du bloc A et les aménagements extérieurs soient financés ultérieurement lorsque la moitié des appartements du Bloc B seront pré-vendus, sauf si des pré ventes sur le bloc A devaient intervenir avant cette date. 

Indicateurs clés du projet

Les indicateurs clés du projet global sont repris dans le tableau ci-dessous.

*Prise en compte dans le budget et le chiffre d’affaire des quotités terrains de chaque unité que le propriétaire du terrain touchera lors de la vente de chaque lot.

Analyse effectuée par ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, LSG Invest a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client.

Liste des documents reçus: 

• Acte qui concerne le droit de superficie ; 
• PU/90625 G. délivré par la Ville de Liège le 21/12/21 ;
• Déclaration initiale PEB ;
• Copie du contrat de gestion du projet conclu avec HW Construct ;
• Présentation détaillée du projet (incluant le plan financier) ; 
• Métré détaillé de l’architecte sur le budget de construction, ainsi que réception des devis pour la construction du gros-œuvre fermé ;
• Expertise immobilière du 13/07/22 effectuée par SEQUENCES SA ;
• Copie de conventions de prêts subordonnés (pour un total de 350.000 €) ;
• Situation comptable récente.

Risques

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:

• • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• • Risques specifiques liés à LSG INVEST :

• • • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
    • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
    • Risques liés à liés à la situation du marché immobilier 
    • Risques liés à la couverture globale du financement du projet immobilier "Résidence Petit Chêne"
    • Risques liés aux parties prenantes
    • Assurances et risques non assurés
    • Risques liés à l’endettement de LSG INVEST

• • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert

• • • Prêt Bullet 
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Obligation de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

• • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVÉE DE FONDS 

• Projet qualitatif à la fois par la qualité énergétique visée pour les appartements (respect des normes Q-ZEN) que par le cadre qui sera proposé, tout en étant à proximité du Centre-Ville de Liège ;
• Une campagne assortie de sûretés hypothécaires ;
• La Porteuse de Projets a déjà pré-vendu 4 appartements sur les 24 unités du projet.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVÉE DE FONDS

• Le financement actuel visé devrait couvrir environ 65% du budget nécessaire pour la réalisation du Bloc B (+ honoraires divers pour le projet dans sa globalité). Des financements complémentaires devront être octroyés afin de financer la fin de la construction du Bloc B et la construction du Bloc A.  
• Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt.

MODALITÉS

SUPPLÉMENTS À LA NOTE D'INFORMATION

LE 30 JANVIER 2023, UN SUPPLÉMENT À LA NOTE D'INFORMATION A ÉTÉ PUBLIÉ.

Il a pour objet d’informer les investisseurs que le taux d'intérêt brut annuel offert pour cette offre passe de 5% à 7%. En outre, le seuil de réussite de l’offre est désormais fixé à 1.850.000 €

Cliquez ici pour consulter le supplément à la note d'information du 30 janvier 2023.

LE 21 MARS 2023, UN SUPPLÉMENT À LA NOTE D'INFORMATION A ÉTÉ PUBLIÉ.

Il a pour objet d’informer les investisseurs que le taux d'intérêt brut annuel offert pour cette offre passe de 7% à 8%. 

Cliquez ici pour consulter le supplément à la note d'information du 21 mars 2023.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 500.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

LSG Invest aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement - le Prêt qui lui a été consenti au fur et à mesure de la mainlevée des garanties accordées par le Porteur de projets consécutive aux ventes des immeubles construits par le Porteur de projets. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements de LSG Invest seront garantis par : 

• Une subordination des créances des prêteurs subordonnés, selon les modalités définies dans l’accord inter-créanciers ;
• Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 250.000 € en principal sur l’ensemble immobilier situé Rue du Petit Chêne, 4 et 4+ (4000 Liège) ; 
• Un mandat hypothécaire à concurrence d’un montant compris entre 1.600.000 € minimum et 2.250.000 € maximum en principal selon le montant de la Levée de fonds obtenu, 205.000 € d’accessoires et trois années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur l’ensemble immobilier situé Rue du Petit Chêne, 4 et 4+ (4000 Liège) ;
• Une cession de bénéfice des polices d’assurance incendie et de toute créances de dommages et intérêts relatives aux immeubles hypothéqués ;
• L’engagement de LSG Invest de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux garanties précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.
  • ECCO NOVA FINANCE a marqué son accord sur l’inscription hypothécaire en second rang du propriétaire actuel de l’ensemble immobilier situé Rue du Petit Chêne, 4 et 4+ (4000 Liège), moyennant engagement de cession de rang du propriétaire en cas de conversion du mandat hypothécaire d’ECCO NOVA FINANCE. De sorte que l’inscription à prendre en vertu du mandat d’ECCO NOVA FINANCE vienne en second rang.

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

RANG 

Le Porteur de Projets s’est engagé à ne pas rembourser / payer tout montant en capital, intérêts des créances des prêteurs subordonnés (pour un montant global minimum de 350.000 €) tant que la présente offre n’a pas été intégralement remboursée en capital et intérêts.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -8971.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Contrairement à ce qui est mentionné dans la note d'information, aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération. Les membres qui ont déjà payé leurs frais seront remboursés au terme de la campagne.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.