Le porteur du projet

Mélotte Group est actif depuis 2008 dans le développement immobilier : résidentiel, bureau, retail en Belgique, France et Luxembourg.

La volonté de Mélotte Group est de proposer des bâtiments novateurs respectant les normes énergétiques. Ces projets répondent à l’évolution de l’urbanisation en disposant d’une localisation centrale.

Mélotte Group dispose de nombreuses références, en particulier :

• Projet « César » à Grivegnee de 27 appartements
• Centre pour personnes handicapées à Hamoir

Mais aussi à Liège, Embourg, Wanze, Hamoir, Tilff, Huy et Namur.

De nouveaux projets sont en cours de développement, en particulier :

• Boncelles : 2 surfaces commerciales, 2 bureaux et 14 appartements
• Sart-Tilman : 24 appartements
• Eghezée : 32 appartements
• Angleur : 25 appartements

Mélotte Group avait fait appel, en Juin 2020, via sa société de projet « Pegase Invest », aux Ecco-Investisseurs à hauteur de 430.000€ afin de financer la construction d’un immeuble de 17 appartements à Etterbeek. Depuis le lancement de la campagne sur Ecco Nova, le projet compte déjà 8 réservations. 

Mélotte Group est dirigé par François Mélotte, actif dans l’immobilier et la gestion de projet depuis une dizaine d’années.

Le projet « Mélotte Group - Chaudfontaine » est réalisé à travers la société de projet (SPV) « ORION IMMO », mise en place par François Mélotte. 

Le projet

Le projet « Mélotte Group - Chaudfontaine » consiste en la destruction d’un bâtiment vétuste en vue d’y reconstruire 21 appartements à Vaux-sous-Chèvremont. 

Ce projet immobilier a pour objectif d’introduire les futurs logements construits dans le circuit locatif au bénéfice de ménages en état de précarité ou à revenus modestes. Le Porteur de Projet va collaborer avec une agence immobilière sociale dans ce but, un mandat de gestion étant sur le point d’être conclu avec une AIS de la région, l’AIS Ourthe-Amblève (OA) Asbl.

Actuellement, l’AISOA Asbl a plus de 500 candidatures de logements sociaux en stand-by dans la Région. 

Ce projet répond donc à un véritable besoin de ménages à la recherche de logements sociaux dans la Région. 

Le projet est également idéalement situé (à moins de 200 mètres d’un arrêt de bus et d’une grande surface) pour ce type de demande. Le permis de construire a été octroyé le 14 février 2020 et les travaux ont démarré à fin 2020. Le bâtiment existant a été démoli. Les travaux de maçonnerie débuteront en mars. Le Porteur de Projet compte 18 mois de travaux, la fin des travaux étant prévu pour la mi 2022.

Ce projet de promotion immobilière représente un investissement total de 2.990.220 € incluant le prix d’achat du terrain, les frais de construction et honoraires techniques compris, et les frais financiers. 

Cet investissement sera financé comme suit :

• Avances en compte-courant : 445.650€ 
• Crowdlending Ecco Nova : 500.000€ 
• Emprunt bancaire octroyé : 2.080.000€

Le Porteur de Projet ORION IMMO assure donc la maîtrise d’ouvrage et la gestion de ce projet, tandis que la construction est sous-traitée à des entrepreneurs locaux.

INDICATEURS DU PROJET

LES PLUS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS 

• Un promoteur local qui maîtrise son marché
• Un projet qui permettra de combler le manque de logements sociaux dans la Région
• En mettant les biens à disposition de l’AIS, le projet bénéficie de nombreux avantages, notamment fiscaux :  
  • Réduction de la TVA à 6%
  • Exonération du précompte immobilier 
  • Gestion locative et loyer minimum garanti assurés par l’AIS

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

• Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le capital partiellement ou totalement de manière anticipée (à partir du 13ème mois et moyennant une indemnité de remploi de 6 mois). 
• Le projet a été conçu en vue d’être exploité comme logements sociaux par AIS. Une éventuelle affectation alternative pourrait s’avérer compliquée. Néanmoins, un acquéreur se porte déjà candidat au rachat de l’ensemble des unités, ce qui confirme l’intérêt des investisseurs pour ce type d’investissement comprenant de nombreux avantages, notamment fiscaux (comme repris ci-dessus).

Notre analyse

INTRODUCTION

Chez Ecco Nova, nous désirons étendre notre analyse aux critères ESG (critères environnementaux, sociaux et de gouvernance) et ne plus uniquement nous concentrer sur les critères énergétiques. Ce projet répond évidemment à des critères environnementaux auxquels nous sommes sensibles. En effet, il respecte les normes PEB et, puisqu'il s'agit d'une démolition/reconstruction, il n'entraîne pas de nouvelle artificialisation du territoire. 

De surcroit, ce projet est séduisant compte tenu de sa finalité sociale. En effet, il a pour objectif d’introduire les futurs logements construits dans le circuit locatif au bénéfice de ménages en état de précarité ou à revenus modestes.

Le Porteur de Projet va collaborer avec une agence immobilière sociale dans ce but, un mandat de gestion étant sur le point d’être conclu avec une AIS de la région. 

ANALYSE

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

   • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
   • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

   • Risques liés au Porteur de Projet

     • Risques liés à la construction
     • Risques liés aux parties prenantes
     • Risques liés à l’endettement
     • Risques liés au marché locatif de logements sociaux

   • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert

     • Prêt Bullet et remboursement anticipé
     • Toute baisse des taux d’intérêt dans l’intervalle peut entraîner une perte d’opportunité́ et les intérêts non versés constitueraient un manque à gagner
     • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 1.000 € et de maximum 20.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

SURETÉ(S)

Cet investissement ne s'accompagne d'aucune sureté.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

Le Contrat est soumis aux conditions suspensives suivantes :

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:
Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 26/02/2021, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

2. Condition suspensive liée à l’accord écrit validant le mandat de gestion conclu avec l’Agence Immobilière sociale Ourthe-Amblève Asbl dans le cadre de la promotion immobilière de Vaux-sous-Chèvremont. 
La preuve de l’accord écrit validant le mandat de gestion de l’Agence Immobilière sociale Ourthe-Amblève Asbl pour les 21 appartements du projet immobilier de Vaux d’ORION IMMO, aux conditions qui avaient été présentées à ECCO NOVA FINANCE, devra être apporté pour le 28/02/2021 au plus tard.

FISCALITÉ

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.