REMARQUE

LE PORTEUR DE PROJET

Le projet « Etterbeek » est porté par la société de projet (SPV) Pegase Invest SRL spécialement constituée pour le projet présenté ici-bas par François Mélotte et son associé Guillaume Grosjean. 

François Melotte est le gérant du Groupe Melotte, un groupe actif depuis 2008 dans le développement immobilier : résidentiel, bureau, retail en Belgique, France et Luxembourg avec de nombreuses réalisations à la clé principalement en Province de Liège : à Grivegnée, à Hamoir (centre pour personnes handicapées), à Liège, Embourg, Tilff, Huy, Eghezée,… Toutes ces réalisations peuvent être consultées sur le site internet de Melotte Group.

La volonté de Melotte Group est de proposer des projets de caractère et durables qui répondent à l’évolution de l’urbanisation en proposant des finitions de qualité, des espaces de vie et de travail accueillants et confortables.

Le choix d’implantation centrale et stratégique confère aux développements de Melotte Group, une réponse à la demande de ses clients qui sont à la recherche de bâtiments novateurs. Enfin, Melotte Group met un point d’honneur à travailler avec des partenaires locaux.

Description du projet

Le projet consiste en la démolition d’un immeuble vétuste afin de construire un immeuble de dix-sept appartements tous équipés d’une pompe à chaleur individuelle air/eau après avoir assaini les sols.

Localisation

Le projet est idéalement situé à 800 mètres de l’Université Libre de Bruxelles.

Historique et état d’avancement

Pegase Invest a obtenu, via sa société sœur Hexis invest, en mai 2018 le permis d’urbanisme pour la construction d’un immeuble de 17 appartements situé rue du Reigersvliet n°28 à 30 à Etterbeek. 

La construction de l’immeuble a démarré en 2020 et devait durer 14 à 15 mois. 

Une première campagne de financement a été organisée avec succès par Ecco Nova et à permis de lever 430.000€.

Malheureusement, suite à des soucis rencontrés avec l’entreprise générale initialement contractée, celle-ci a dû être remplacée en cours de route, entraînant un retard significatif du chantier.  La situation actuelle de difficulté d’approvisionnement contribue également à un glissement global du planning initial.

Le gros œuvre est actuellement achevé à 70%. 

La fin des travaux est actuellement prévue pour fin janvier 2023. 

Les fonds levés seront utilisés pour refinancer le prêt octroyé via Ecco Nova en 2020 et qui arrive à terme le 01/07/22.

A l’heure actuelle, 15 des 17 unités ont déjà été réservées pour un prix en moyenne 10% supérieur aux prix estimés initialement. 

5 Des 12 parking ont également été réservés au prix initialement estimé soit 35.000€/unité.

Le porteur de projet ne travaillant pas sous loi Breyne, ces réservations ne peuvent pas faire l’objet d’une facturation avant l’acte de vente de chaque unité qui pourra avoir lieu une fois l’intégralité des travaux exécutés. 

Le chiffre d’affaires potentiel s’élève à 5.404.000€ sur base des réservations enregistrées alors que le budget révisé s’élève à 4.738.000€, amenant déjà théoriquement le projet en bénéfice. 

budget et la structure de financement

Le budget pour ce projet immobilier est de 4.738.145€. Il est réparti comme suit : 

Cet investissement sera financé comme suit :

Cette offre est subordonné à l’emprunt bancaire mais les Ecco-Investisseurs disposent d’un rang préférentiel vis-à-vis du prêt subordonné d’Eve Croibien.

Cette différentiation de rang fera l’objet d’un accord inter-créanciers. Cela implique que cet autre prêt subordonné ne pourra être remboursé qu’après le remboursement intégral en capital et intérêts des prêts des Ecco-Investisseurs. 

Indicateurs financiers

Sur base des préventes déjà réalisées, à savoir 15 des 17 unités du programme , la marge brute prévisionnelle est évaluée à 1.797.333 € et est calculée comme suit :

Due Diligence

Dans le cadre de l’analyse de ce projet immobilier, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• Le permis d’urbanisme ;
• Le rapport PEB ;
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant ;
• L’acte d’achat du terrain
• Le plan financier détaillé mis à jour;
• Les conventions de réservations des 15 unités sur 17 réservées ;
• La situation comptable à moins de 90 jours de la SRL PÉGASE INVEST ;

Risques

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques principaux propres à l’émetteur
   • Risques liés à la construction de l’immeuble 
   • Risques liés aux parties prenantes 
   • Risques liés à l’endettement
   • Risques liés à la commercialisation
2. Risques principaux propres à l’instrument de placement offert 
   • Subordination
   • Non liquidité 
3. Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants: 
   • Risque de perte partielle ou totale de capital
   • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
   • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Synthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un promoteur local qui maîtrise son marché, avec une expérience de plus de 10 ans dans le développement immobilier liégeois. 
• Un projet bénéficiant d’une situation géographique particulièrement attractive, à proximité de l’ULB 
• La réservation de 88% des appartements (15/17) 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Un projet ayant subi un retard important amenant le porteur de projet à devoir refinancer une première opération réalisée sur Ecco Nova en 2020 

Modalités

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 20.000 €

SUBORDINATION

Le prêt est subordonné aux crédits bancaires actuels mais dispose d’un rang préférentiel vis à vis de la dette envers Madame Eve Croibien dont le solde s’élève à 550.000€. Cette différenciation de rang fera l’objet d’un accord inter-créanciers. 

CONDITIONS SUSPENSIVES

Le Contrat est soumis aux conditions suspensives suivantes : 

1.Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds

Si le montant maximal de l’offre n’a pas intégralement été souscrite le 10/07/22, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 450.000€ a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition du Porteur de projet et la campagne sera prolongée jusqu’au 20/07/22.

2. Condition suspensive liée à la signature d’un accord inter-créanciers

Un accord inter-créanciers garantissant un rang préférentiel aux investisseurs par rapport à la dette d’Eve Croibien, subordonnant de facto son remboursement au remboursement des investisseurs sera signé pour le 20/07/22 au plus tard

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -183
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.