Le porteur du projet

Le projet « Agathe » est porté par la société de projet (SPV) TAURUS IMMO spécialement constituée pour le projet présenté ici-bas. Cette société a été valablement constituée en février 2021 devant le notaire Maître Philippe DUSART par la société à responsabilité limitée « MELOTTE GROUP HOLDING » représentée par son administrateur Monsieur MELOTTE François.  

Pour mener à bien ce projet immobilier, François Mélotte s’est associé à Monsieur Renaud Jamar de Bolsée, administrateur de la société luxembourgeoise LVD Invest SA. Cette dernière a fait l’acquisition en juin 2021 de 50% des actions de TAURUS IMMO SRL. 

Renaud Jamar de Bolsée est un homme d’affaires actif dans le secteur de l’immobilier depuis plus de 20 ans. Via sa société Holding LVD Invest, il construit, vend et/ou met en location des immeubles de bureaux, commerces et résidentiels. Entrepreneur par nature, Renaud Jamar est en outre membre du VentureLab HEC (écosystème de soutien à l'entrepreneuriat pour les étudiants et jeunes diplômés issus des établissements du pôle académique Liège-Luxembourg) dans lequel il véhicule, en plus de son esprit entrepreneurial, ses valeurs de rigueur, de confiance et de transparence.

François Melotte est le gérant de Melotte Group, un groupe actif depuis 2008 dans le développement immobilier : résidentiel, bureau, retail en Belgique, France et Luxembourg avec de nombreuses réalisations à la clé principalement en Province de Liège et Namur : à Grivegnée, à Hamoir (centre pour personnes handicapées), à Liège, Embourg, Tilff, Huy, Eghezée,… Toutes ces réalisations peuvent être consultées sur le site internet de Melotte Group.

De nouveaux projets sont en cours de développement, en particulier :

• Un projet de 24 appartements au Sart-Tilman ;
• Un projet de 24 appartements à Liège (Quai de Rome) ;
• Un projet de 21 appartements à Chaudfontaine ;
• Un projet 14 appartements, 2 bureaux et 2 commerces à Boncelles. 

La volonté de Melotte Group est de proposer des projets de caractère et durables qui répondent à l’évolution de l’urbanisation en proposant des finitions de qualité, des espaces de vie et de travail accueillants et confortables.

Le choix d’implantation centrale et stratégique confère aux développements de Melotte Group, une réponse à la demande de ses clients qui sont à la recherche de bâtiments novateurs. Enfin, Melotte Group met un point d’honneur à travailler avec des partenaires locaux.

Melotte Group a fait appel par 4 fois aux Ecco-Investisseurs : 

• En Juin 2020, via la société de projet (SPV) « Pegase Invest », à hauteur de 430.000€ afin de financer la construction d’un immeuble de 17 appartements à Etterbeek. Depuis le lancement de la campagne sur Ecco Nova, le projet compte déjà 12 réservations dans l’immeuble. 
• En Février 2021, via la société de projet (SPV) « Orion Immo », à hauteur de 500.000€ afin de financer la construction d’un immeuble de 21 appartements à Vaux-sous-Chèvremont. Ce projet immobilier a pour objectif d’introduire les futurs logements construits dans le circuit locatif au bénéfice de ménages en état de précarité ou à revenus modestes. Le mandat de gestion de l’AIS Ourthe-Amblève Asbl pour les 21 appartements de ce projet immobilier a bien été conclu aux conditions qui avaient été présentées à Ecco Nova. 
• En Juin 2021, via la société de projet (SPV) « Hexis Invest », à hauteur de 550.000€ afin de financer partiellement la construction du projet Oxygen à Boncelles, une résidence de 14 appartements, 2 bureaux et 2 commerces. Depuis le lancement de la campagne sur Ecco Nova, le projet compte 25% de réservations.
• En Septembre 2021, via la société de projet (SPV) « Inspira Immo » à hauteur de 575.000€ afin de financer partiellement la démolition de 3 immeubles vétustes afin de construire un immeuble de vingt-quatre logements. 

Le projet

DESCRIPTION DU PROJET IMMOBILIER AGATHE

Le projet AGATHE consiste en la démolition d’un ancien bowling et d’une maison devenus vétustes afin de construire un ensemble de 41 logements et 52 emplacements de stationnement en souterrain sur deux niveaux dont 14 PMR. Grâce aux emplacements en souterrain, le projet donne l’opportunité de réserver la zone en surface à l’usage des piétons et des vélos ; Le projet prévoit d’ailleurs l’aménagement de deux espaces pour 40 emplacements vélo. 

Les logements seront distribué en 3 bâtiments et compteront 31 appartements 1 chambre, 9 appartements 2 chambres et 1 studio.

La parcelle du projet a une superficie de 3002 m2. Le projet Agathe prévoit 547 m2 de zones d’espaces verts avec la plantation d’arbre (soit quasi 20% de la parcelle), 1005 m2 de cour extérieure piétonne avec un revêtement semi-perméable et 1450 m2 de nouveau bâti entièrement recouvert de toitures végétales. Le projet développé améliore la situation existante et participe positivement à la densification urbaine. 30% des logements sont adaptables pour les PMR conformément aux recommandations de l’ASBL Plain-Pied.

LOCALISATION DU PROJET IMMOBILIER

Le projet AGATHE est implanté sur la commune de Fléron, Rue François Lapierre 7, sur le site de l’ancien Bowling « Cosmic », dans un quartier attrayant de l’hyper centre. Il bénéficie d’un emplacement central et privilégié, proche de toutes les commodités, et à distance à pied des points d’intérêts suivants : 

• Arrêt de Bus : 150m 
• Ravel Ligne 38 : 200m
• Proxy Delhaize Fléron : 450m – Lidl : 600m
• Bibliothèque communale : 500m 
• Centre sportif de Fléron (hall omnisports, piscine, Centre de Loisirs, terrains de tennis) : 650m

Le centre de Fléron bénéficie d’une offre en transports en communs et en modes doux très importante. Néanmoins, pour les besoins en stationnement des visiteurs, le projet est situé à proximité de plusieurs parkings, à savoir le parking de l’administration communale (environ 90 places) et le parking de la rue de la Ligne 38 (environ 120 places). De plus, une connexion piétonne sera réalisée entre la rue Louis Micheroux et la rue Lapierre, réservée aux occupants du projet, afin d’augmenter encore plus l’accessibilité du site. 

LES PARTIES PRENANTES À CE PROJET IMMOBILIER

• Maitre d’ouvrage et porteur du projet : Taurus Immo 
• Bureau d’architecture : Atelier33
• Ingénieur en stabilité : Imhotep Engineering
• Société associée : LVD Invest

LE TIMING DE CE PROJET IMMOBILIER

• Février 2021 : Constitution de la société de projet (SPV) Taurus Immo par Mélotte Group Holding
• Mai 2021 : Décision d’octroi du permis d’urbanisme par le collège communal de Fléron
• Juin 2021: Rachat de 50% des parts de la société Taurus Immo par la société LVD Invest 
• Septembre 2021 : 
  • Signature de l’acte notarié de renonciation au droit d’accession de la SPRL Alexflor au profit de la société Taurus Immo
  • Lettre d’octroi du crédit Business Immoflex (Belfius) pour le financement senior du projet
• Octobre 2021 : Levée de fonds sur Ecco Nova
• Dernier trimestre 2021 : Début des travaux de démolition, fondations et construction
• Fin 2023 : Prévision de la fin de chantier et commercialisation des logements 

LE BUDGET ET LA STRUCTURE DE FINANCEMENT DE CE PROJET IMMOBILIER 

Le budget pour ce projet immobilier est de 7.164.000€. Il est réparti comme suit : 

*Les frais financiers relatifs à ce projet seront pris en charge par MELOTTE GROUP HOLDING et LVD Invest, sociétés actionnaires de TAURUS IMMO.  

Cet investissement sera financé comme suit :

*A ce jour, 285.938€ ont été prêtés par l’actionnaire LVD Invest à TAURUS IMMO. L’effort propre additionnel sera amené par MELOTTE GROUP HOLDING (reprise en condition suspensive pour la mise à disposition des fonds).  

Cette offre est subordonné à l’emprunt bancaire mais les Ecco-Investisseurs disposeront d’un rang préférentiel vis-à-vis des prêts subordonné de LVD Invest et MELOTTE GROUP HOLDING.

Cette différentiation de rang fera l’objet d’un accord inter-créanciers, repris en condition suspensive de la présente offre. Cela implique que les prêts des actionnaires ne pourront être remboursés qu’après le remboursement intégral en capital et intérêts des prêts des Ecco-Investisseurs.

INDICATEURS FINANCIERS DE CE PROJET IMMOBILIER

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, la marge brute prévisionnelle est évaluée à 1.969.000 € et est calculé comme suit :

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, le ratio Loan-to-Value est évalué à 74% et est déterminé sur base des donnée ci-dessous :

La valeur en vente forcée, sur base de l’expertise, est de 8.113.000 €.

Notre analyse

ANALYSE DE CE PROJET IMMOBILIER PAR ECCO NOVA 

Dans le cadre de l’analyse de ce projet immobilier, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• Le Plan Financier du Projet ;
• Le Cahier des charges du Projet ;
• La convention de crédit bancaire ;
• La situation comptable à moins de 3 mois de TAURUS IMMO ;
• Le rapport d’expertise immobilière pour ce projet de SEQUENCES S.A ;
• Le rapport PEB ;
• L’attestation notariale pour l’acquisition du foncier ;
• La convention signée de cession d’actions de la SPRL ALEXFLOR au profit de TAURUS IMMO ;
• La convention de renonciation au droit d'accession entre la SPRL ALEXFLOR et la SRL TAURUS IMMO
• Le permis d’urbanisme ;
• Preuve de l’effort propre par LVD Invest à hauteur de 285.938 € (extrait de paiement) 
• Les états financiers à moins de 90 jours des garant LVD Invest et MELOTTE GROUP HOLDING.

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un projet développé par la SPV Taurus Immo détenue à parts égales par Melotte Group Holding et LVD Invest ; L’arrivée de LVD Invest au capital de l’entreprise maitre d’ouvrage renforce la solidité financière du projet ; 
• Un projet attractif et capable de bien se vendre au moment de sa commercialisation car pour préserver ses campagnes, la commune de Fléron a décidé en avril 2021 – c’est une première en région liégeoise – de limiter le nombre et la taille des nouveaux projets de construction en dehors du centre jusque 2025 ; 
• Un projet développé dans le respect des nouvelles normes d’habitat et intégrant la mobilité douce et la biodiversité ; l’ensemble des toitures seront végétalisées, 20% de la parcelle seront consacrés à la plantation d’arbres et d’espaces verts. 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• La commercialisation de ce projet immobilier de 41 appartements et de 52 places de parking. On notera toutefois que le Porteur de Projets a déjà conclu 8 préventes pour ce projet, soit environ 20% de pré-commercialisation. 
• La possibilité de rembourser anticipativement le crédit avant l’échéance, ce qui conduit à une perte d’opportunité pour les prêteurs.

RISQUES

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à TAURUS IMMO
  • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risque lié à l’endettement futur de TAURUS IMMO
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Subordination
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

SUBORDINATION

Le remboursement de ce prêt est subordonné aux crédits bancaires actuels et futurs de TAURUS IMMO. Par contre, le remboursement du sous-jacent de cette offre est prioritaire aux prêts des actionnaires de TAURUS IMMO. Cette différence de rang va être régie dans une convention inter-créanciers, la signature de cette convention par les différentes parties étant reprise en condition suspensive de la présente note.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose  de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. 

SURETÉ(S)

La société LVD Invest SA et la société MELOTTE GROUP HOLDING se portent garant pendant toute la durée du prêt. Cette garantie a été matérialisée par la signature d’une convention de cautionnement solidaire et indivisible avec Ecco Nova Finance en présence de TAURUS IMMO afin de garantir l’exécution des engagements de cette dernière envers Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 5.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds :

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 19/11/2021 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

2. Condition suspensive liée à la réception de la preuve des 8 préventes signées pour le projet visé par la présente offre ;

3. Condition suspensive liée à la signature par LVD Invest, MELOTTE GROUP HOLDING et le Porteur de Projets de l’accord inter-créanciers ;

4. Condition suspensive liée à la preuve de l’effort propre additionnel des actionnaires pour ce Projet de minimum 117.512 euros.

Les fonds seront mis à disposition de l’émetteur si l’ensemble des conditions suspensives sont levées dans le délai imparti, au plus tard le 30/11/2021. Dans le cas contraire, les investissements et les frais administratifs déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales  en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -9532
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.