Le porteur du projet

Le projet « Quai de Rome » est porté par la société de projet (SPV) Inspira Immo SRL spécialement constituée pour le projet présenté ici-bas. Cette société a été valablement constituée en février 2021 devant le notaire Maître Philippe DUSART par la société à responsabilité limitée « MELOTTE GROUP HOLDING » représentée par son administrateur Monsieur MELOTTE François.  

Pour mener à bien ce projet immobilier, François Mélotte s’est associé à Monsieur Renaud Jamar de Bolsée, administrateur de la société luxembourgeoise LVD Invest SA. Cette dernière a notamment participé à l’effort propre financier pour le projet, à hauteur de 1.005.750 EUR sous forme d’un prêt d’associé. 

Renaud Jamar de Bolsée est un homme d’affaires actif dans le secteur de l’immobilier depuis plus de 20 ans. Via sa société Holding LVD Invest, il construit, vend et/ou met en location des immeubles de bureaux, commerces et résidentiels. Entrepreneur par nature, Renaud Jamar est en outre membre du VentureLab HEC (écosystème de soutien à l'entrepreneuriat pour les étudiants et jeunes diplômés issus des établissements du pôle académique Liège-Luxembourg) dans lequel il véhicule, en plus de son esprit entrepreneurial, ses valeurs de rigueur, de confiance et de transparence.

François Melotte est le gérant du Groupe Melotte, un groupe actif depuis 2008 dans le développement immobilier : résidentiel, bureau, retail en Belgique, France et Luxembourg avec de nombreuses réalisations à la clé :

• Le projet « César » à Grivegnée (27 appartements) ;
• La Résidence Filot : Centre pour personnes handicapées à Hamoir.

Mais aussi à Liège (Boulevard de la Sauvenière), Embourg, Wanze, Tilff, Huy, Eghezée, Namur… Toutes ces réalisations peuvent être consultées sur le site internet de Melotte Group.

De nouveaux projets sont en cours de développement, en particulier :

• Un projet de 24 appartements au Sart-Tilman ;
• Un projet de 41 appartements à Fléron ;
• Un projet de 21 appartements à Chaudfontaine ;
• Un projet 14 appartements, 2 bureaux et 2 commerces à Boncelles. 

La volonté de Melotte Group est de proposer des projets de caractère et durables qui répondent à l’évolution de l’urbanisation en proposant des finitions de qualité, des espaces de vie et de travail accueillants et confortables.

Le choix d’implantation centrale et stratégique confère aux développements de Melotte Group, une réponse à la demande de ses clients qui sont à la recherche de bâtiments novateurs. Enfin, Melotte Group met un point d’honneur à travailler avec des partenaires locaux.

Melotte Group a fait appel par 3 fois aux Ecco-Investisseurs : 

• En Juin 2020, via la société de projet (SPV) « Pegase Invest », à hauteur de 430.000€ afin de financer la construction d’un immeuble de 17 appartements à Etterbeek. Depuis le lancement de la campagne sur Ecco Nova, le projet compte déjà 12 réservations dans l’immeuble.
• En Février 2021, via la société de projet (SPV) « Orion Immo », à hauteur de 500.000€ afin de financer la construction d’un immeuble de 21 appartements à Vaux-sous-Chèvremont. Ce projet immobilier a pour objectif d’introduire les futurs logements construits dans le circuit locatif au bénéfice de ménages en état de précarité ou à revenus modestes. Le mandat de gestion de l’AIS Ourthe-Amblève Asbl pour les 21 appartements de ce projet immobilier a bien été conclu aux conditions qui avaient été présentées à ECCO NOVA FINANCE. La fin des travaux pour un premier bloc de 6 appartements est prévu à fin juin.
• En Juin 2021, via la société de projet (SPV) « Hexis Invest », à hauteur de 550.000€ afin de financer partiellement la construction du projet Oxigen à Boncelles, une résidence de 14 appartements, 2 bureaux et 2 commerces. Depuis le lancement de la campagne sur Ecco Nova, le projet compte 25% de réservations.

Le projet

DESCRIPTION DU PROJET IMMOBILIER

Le projet consiste en la démolition de 3 immeubles vétustes afin de construire un immeuble de vingt-quatre logements à l’architecture sobre et contemporaine, répartis comme suit : 

• 1er étage : 4 logements une chambre et un studio
• 2eme étage : 4 logements une chambre et un studio
• 3eme étage : 1 logement 2 chambres, 1 logement 3 chambres, 1 studio
• 4eme étage : 1 logement 2 chambres, 1 logement 3 chambres, 1 studio
• 5eme étage : 1 logement 2 chambres, 1 logement 3 chambres, 1 studio
• 6eme étage : 1 logement 2 chambres, 1 logement 3 chambres, 1 studio
• 7eme étage : 2 logements 2 chambres

14 emplacements pour véhicules sont prévus au niveau -1 ainsi qu’au rez-de-chaussée, ce qui répond aux critères de la directive de la ville de Liège au regard du nombre de logements prévus. 26 boxes individuels seront aménagés au rez-de-chaussée pour l’entreposage sécurisé des vélos des occupants ainsi qu’un espace de rangement de 6 vélos pour les invités afin de favoriser la mobilité douce. 

Le projet contribue positivement à la densification souhaitée de la ville via la reconstruction de la ville sur la ville. En effet, le projet prévoit une augmentation des superficies habitées estimée 1.290m2 par rapport à la situation existante, dans une zone déjà urbanisée et sur des parcelles déjà construites. 

Conformément aux instructions du permis d’urbanisme, l’ensemble des toitures du projet devra être végétalisé afin d’œuvrer contre l’effet des ilots de chaleur et  favoriser le développement de la biodiversité. Le projet prévoit également la réalisation d’une zone de jardin collectif, accessible depuis le hall commun du rez-de-chaussée. 

LOCALISATION DU PROJET IMMOBILIER

Le projet est développé sur trois parcelles contiguës situées à front du quai de Rome aux numéros 108-109-110 à 4000 Liège. Il bénéficie d’une localisation particulièrement intéressante, à proximité directe de l’autoroute E25 et du tunnel de Cointe et à distance à pied du futur arrêt de tram « Place Général Leman » ainsi que des arrêts de bus. La gare des Guillemins est facilement accessible à pied (15min) ou en vélo via la rue de Fragnée (7 min). 

L’offre de services dans le quartier est dense: Épicerie bio, grande surface commerciale, restaurants, boucherie, crèche, écoles, pharmacie, … Les récentes rénovations urbaines font du Quai de Rome un endroit prisé et agréable à vivre. Les quais ont été réaménagés pour favoriser la circulation cycliste et piétonne. La passerelle « La Belle Liégeoise » relie désormais le quai au parc de la Boverie lequel offre un lieu d’art et d’expositions, un jardin anglais, une volière, des établissements horeca et des clubs de sports nautiques. 

LES PARTIES PRENANTES À CE PROJET IMMOBILIER

• BUOL Architectes SCOMM : Atelier d’architecture
• IMHOTEP ENGINEERING : Ingénieur en stabilité et responsable PEB
• Waucomont Immo : Agence immobilière
• LVD Invest SA : société de droit luxembourgeoise actionnaire à 50% de la société Inspira Immo pour le  projet présenté. LVD Invest est un holding actif dans l’immobilier, le secteur financier, l’industrie et compte divers investissements dans des produits et activités grand public (bien-être, loisirs, santé,…).

LE TIMING DE CE PROJET IMMOBILIER

• Février 2021 : Constitution de la société INSPIRA IMMO SRL et octroi du permis d’urbanisme pour ce projet par la ville de Liège. 
• Mai 2021 : Rachat de 100% des parts de la SPRL MARIHAYE, détenteur du foncier pour ce projet immobilier, par la SRL INSPIRA IMMO.
• Août 2021 : Renonciation au droit d’accession de la SPRL MARIHAYE en faveur de la SRL INSPIRA IMMO.
• Septembre 2021 : Campagne de Crowdlending sur Ecco Nova et début des travaux de ce projet immobilier. 
• Septembre 2021 : Confirmation de l’accord de la banque de financer le projet. Le Porteur de Projet est en attente de la convention de crédit bancaire (reprise en condition suspensive pour la mise à disposition des fonds de cette offre).  
• Septembre 2023 : Date prévisionnelle de fin des travaux. 

LE BUDGET ET LA STRUCTURE DE FINANCEMENT DE CE PROJET IMMOBILIER 

Le budget pour ce projet immobilier est de 4.512.930€. Il est réparti comme suit : 

*Les frais financiers relatifs à ce projet seront pris en charge par MELOTTE GROUP HOLDING, actionnaires d’INSPIRA IMMO et LVD Invest, société associée au projet.  

Cet investissement sera financé comme suit :

Cette offre est subordonné à l’emprunt bancaire mais les Ecco-Investisseurs disposent d’un rang préférentiel vis-à-vis du prêt subordonné de LVD Invest.

Cette différentiation de rang fait l’objet d’un accord inter-créanciers, repris en annexe de la note d’information. Cela implique que cet autre prêt subordonné ne pourra être remboursé qu’après le remboursement intégral en capital et intérêts des prêts des Ecco-Investisseurs. 

INDICATEURS FINANCIERS DE CE PROJET IMMOBILIER

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, la marge brute prévisionnelle est évaluée à 2.145.070 € et est calculé comme suit :

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, le ratio Loan-to-Value est évalué à 69% et est déterminé sur base des données ci-dessous :

La valeur en vente forcée, sur base de l’expertise, est de 5.662.000 €.

Notre analyse

L’ANALYSE DE CE PROJET IMMOBILIER PAR ECCO NOVA 

Dans le cadre de l’analyse de ce projet immobilier, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• Le permis d’urbanisme 
• Le rapport PEB 
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant 
• La convention de renonciation au droit d’accession entre la SRL INSPIRA IMMO et la SPRL MARIHAYE 
• Le plan financier détaillé 
• L’acte d’achat de la SPRL MARIHAYE 
• Les conventions de réservations des 4 unités réservées 
• La situation comptable à moins de 90 jours de la SRL INSPIRA IMMO 
• Les états financiers à moins de 90 jours du garant LVD Invest
• Preuve de l’effort propre par LVD Invest à hauteur de 1.005.750 EUR (extrait de paiement) 

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un promoteur local qui maitrise son marché, avec une expérience de plus de 10 ans dans le développement immobilier liégeois. 
• Une projet bénéficiant d’une situation géographique particulièrement attractive, à proximité de l’axe autoroutier E25 (Tunnel de Cointe), du futur arrêt de tram « Général Leman » et de la gare des Guillemins. 
• Un acte de cautionnement solidaire et indivisible de la société LVD Invest et de la société MELOTTE GROUP HOLDING. 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Un programme ambitieux (24 logements) dans un environnement où les nouveaux projets concurrents se multiplient, notamment en début de quai de Rome (14 appartements pour « Les terrasses du Quai de Rome » et 34 appartements luxueux pour la résidence « Quai de Rome »). Néanmoins, le projet présenté sur Ecco Nova dispose déjà de 4 réservations alors que la commercialisation n’a pas encore débuté. 
• Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le capital partiellement ou totalement de manière anticipée (à partir du 13ème mois et moyennant une indemnité de remploi de 3 mois). 

NOTRE ANALYSE

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à INSPIRA IMMO
  • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risque lié à l’endettement futur d’INSPIRA IMMO
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Subordination
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

SUBORDINATION

Le remboursement du sous-jacent de cette offre est subordonné aux crédits bancaires actuels et futurs d’INSPIRA IMMO. Par contre, le remboursement du sous-jacent de cette offre est prioritaire à l’emprunt subordonné de LVD Invest à INSPIRA IMMO. Cette différence de rang est régie dans une convention inter-créanciers, signée par les parties. 

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose  de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. 

SURETÉ(S)

La société LVD Invest SA et la société MELOTTE GROUP HOLDING se portent garant pendant toute la durée du prêt. Cette garantie a été matérialisée par la signature d’une convention de cautionnement solidaire et indivisible avec Ecco Nova Finance en présence de Inspira Immo afin de garantir l’exécution des engagements de cette dernière envers Ecco Nova Finance. 

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 5.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds :

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 15/10/2021 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

2. Condition suspensive liée à la preuve de l’accord de crédit bancaire pour le financement du projet :

La convention de crédit bancaire pour le financement de la promotion immobilière d’INSPIRA IMMO à hauteur de 3.695.000 € devra être fournie à Ecco Nova pour que les fonds soient mis à disposition de l’émetteur.  

Les fonds seront mis à disposition de l’émetteur si l’ensemble des conditions suspensives sont levées dans le délai imparti, au plus tard le 30/10/2021. Dans le cas contraire, les investissements et les frais administratifs déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales  en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -7749
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.