SUCCÈS

CECI EST UNE OFFRE SENIOR

LE PORTEUR DE PROJET

Mélotte Group est un développeur immobilier actif depuis 2008 dans le secteur de la promotion résidentielle neuve en Belgique avec de nombreuses réalisations à la clé, ce qui lui confère un savoir-faire dans le secteur. 

Le porteur de projet développe des projets de caractère qui répondent à l’évolution de l’urbanisation en proposant des finitions de qualité, des espaces de vie et de travail accueillants et confortables. Les projets bénéficient d’implantations centrales et stratégiques. Depuis de nombreuses années, Mélotte Group met un point d’honneur à travailler avec des partenaires locaux (architectes, constructeurs…).

RÉFÉRENCES

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous un organigramme simplifié et limité aux sociétés liées à l’offre actuelle: 

• HEXIS INVEST : Société de projet (SPV) dédiée aux quotes-parts constructions du projet Oxygen. La société est détenue à 50% par le groupe Mélotte et à 50% par Guillaume Grosjean, associé au projet.
• COBRO : Société foncière qui détient le terrain sur lequel le projet est construit. Une convention de Renonciation au Droit d’Accession (RDA) a été signée entre COBRO SA et HEXIS INVEST SPRL pour le développement de ce projet. COBRO commercialise les quotes-parts terrains du projet. 

MANAGEMENT

Le Groupe Mélotte réunit des compétences et expertises complémentaires tout en maintenant une taille d’équipe limitée. 

FRANÇOIS MÉLOTTE

• Fondateur de Mélotte Group 
• Directeur général
• + 15 ans dans l’immobilier

FRANÇOIS HAMACKER

• Responsable de projet depuis 2012
• Gérant de EOS MANAGEMENT

VICTORIA ROYER

• Assistante de direction depuis 2024
• Bachelier en immobilier 
• Courte expérience en agence immobilière

PRÉSENTATION DU PROJET

Oxygen est un projet immobilier mixte neuf développé par le Groupe Mélotte entre 2017 et 2023. Le projet est aujourd’hui 100% construit. Il a fait l’objet d’une démolition d’anciennes surfaces commerciales, de bureaux obsolètes et d’une ancienne habitation, pour laisser place à projet résidentiel et commercial.

Il se compose de deux bâtiments distincts, répartis comme suit :

• Bloc A : 9 appartements et 2 espaces de bureaux ;
• Bloc B : 5 appartements et 2 surfaces commerciales.

Le projet totalise  un total de 14 appartements, offrant des superficies variées allant de 74 à 155 m². Chaque appartement dispose de sa propre terrasse, permettant aux résidents de profiter d’un espace extérieur privé et d’un cadre de vie agréable. Des espaces extérieurs communs sont également à disposition de la copropriété . 

Un parking extérieur de 18 places et 10 garages intérieurs privatifs ont été construits pour les résidents et les visiteurs.

STATUT DU PROJET

Le tableau ci-dessous détaille le niveau de commercialisation du projet.  

A ce jour, le niveau de commercialisation (hors garage et caves) est de 61%, soit 11 unités sur les 18. Le stock actuel est donc composé (hors garages et caves) de 6 appartements et 1 espace bureau.

Le graphique ci-dessous montre l’évolution des ventes en unités au fil du temps.

Ces dernières années, le marché immobilier résidentiel en Wallonie a montré des signes de ralentissement. Cette évolution s’explique par divers facteurs, notamment une conjoncture économique régionale qui favorise la prudence chez les acheteurs potentiels. Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt a alourdi les coûts d’emprunt, dissuadant certains acquéreurs d’investir dans l’immobilier résidentiel.

Lancée en 2020, la commercialisation du projet Oxygen a également suscité un certain attentisme chez les acheteurs, qui ont préféré attendre l’avancement des travaux pour se faire une idée concrète du produit final avant de s’engager. Depuis début 2024, une reprise des ventes est perceptible : Le porteur de projet a conclu la vente de trois unités, et une autre est sous option d’achat. Ces résultats traduisent un regain d’intérêt pour le projet, soutenu par une demande latente et une attractivité croissante du marché immobilier local.

MARCHÉ & CONCURRENCE

Plusieurs projets de construction neuve ont été développés à proximité du projet Oxygen à Boncelles. La carte ci-dessous localise le projet Oxygen (en bleu), ainsi que deux autres projets voisins : La Résidence La Roche (en orange) et Bol d'air III (en vert).

Résidence la Roche comprend 24 appartements neufs, dont 20 ont déjà été vendus. Le projet Bol d'air III, quant à lui, comprend 30 appartements dont 8 unités ont été vendues.

LOCALISATION

Le projet Oxygen est situé Rue du Gonhy 61-63 à 4100 Boncelles.

Le projet est bien situé car il est proche de toutes les commodités, accessibles directement dans le centre de Boncelles, tout en étant à 2 pas d’une très belle zone rurale (la Roche aux Faucons, les Bois de Plainevaux, etc.).

Realo évalue le niveau d’accessibilité à 71% compte tenu des critères suivants :

HISTORIQUE & PLANNING

• Janvier 2017 : Constitution de la société HEXIS INVEST 
• Juillet 2017 : Rachat de 100% des parts de la SA COBRO, détenteur du foncier pour ce projet immobilier, par HEXIS INVEST 
• Février 2020 : Octroi du permis d’urbanisme 
• Décembre 2020 : Début des travaux et de la commercialisation 
• Avril 2021 : Obtention du financement bancaire (BNP Paribas Fortis)
• Juin 2021 : Levée de fonds Ecco Nova (Financement partiel des fonds propres)
• Décembre 2023 : Fin des travaux, livraison des premières unités
• Avril 2024 : Remboursement du prêt Ecco Nova
• Novembre 2024 : Nouvelle levée de fonds Ecco Nova (refinancement du stock existant)

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de construction du projet immobilier Oxygen, Mélotte Group s’est montré attentif aux aspects ESG suivants :  

• Démolition d’anciens bâtiments vétustes et reconstruction d’un ensemble immobilier neuf (densification urbaine)  
• PEB A
• Bonne localisation
• Parking pour vélos au sous-sol
• Un jardin commun est mis à disposition des occupants apportant qualité de vie et moments de partage.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

VALEUR DU STOCK

Dans le cadre de l’analyse crédit effectuée par Ecco Nova, nous avons tenté d’objectiver au mieux la valeur vénale des unités restant à vendre sur lesquelles Ecco Nova disposera d’une hypothèque de 1^er rang. 

En complément à notre propre analyse, nous avons obtenu un rapport d’expertise au 1^er novembre 2024 (GEXHAM) faisant apparaitre la valeur des 6 appartements et de l’espace bureau à vendre. Les biens ne sont plus financés par un prêt bancaire puisque la banque a été intégralement remboursée par le fruit des 11 premières ventes. 

L’expert estime la valeur des appartements et bureau à 2.326.078 €. La valeur retenue par Ecco Nova s’élève quant à elle à 2.198.464 €. Le tableau ci-dessous indique les valeurs de vente des différentes unités. 

En utilisant la valeur revue par Ecco Nova, le ratio Loan to Value s’élève à 68%. 

RÉSUMÉ DU PROJET

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Alors que le niveau de commercialisation atteint désormais 61% et que la banque a été intégralement remboursée, la société Hexis Invest fait appel aux Ecco-investisseurs pour refinancer le stock de son projet Oxygen à Boncelles, pour un montant total de 1.500.000€. Les fonds levés vont permettre au Porteur de projet de générer des liquidités pour son développement (lié à de nouveaux projets). 

Les fonds seront prêtés selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé est de maximum 24 mois à compter du 01/12/2024 étant entendu que le prêt sera remboursé par 95% du produit net (quote-part terrain et quote-part construction) de chaque vente. 

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 7,00 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire en premier rang du montant équivalent au montant du prêt, majoré des frais accessoires et de 2 années d’intérêt. 
• Un gage sur les parts des sociétés liées au projet Oxygen : Hexis Invest et Cobro SA. 
• La caution personnelle et solidaire de Monsieur François Mélotte. 
• L’engagement de la SA COBRO, en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par le Porteur de projet à ECCO NOVA FINANCE.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Groupe Weiss a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Une visite du projet a été organisée entre le porteur de projet et l’équipe de Ecco Nova le 23 octobre 2024. 

Liste des documents reçus :

• Le permis d’urbanisme
• Un rapport d’expertise indépendant au 1^er novembre 2024
• Une attestation de l’architecte confirmant la fin des travaux 
• La convention de renonciation au droit d’accession entre HEXIS INVEST et COBRO
• L’acte d’acquisition de la SA COBRO (achat des parts)
• Les actes de vente des unités vendues
• La situation comptable au 31/08/2024 de la SA COBRO et au 30/09/2024 de la SRL HEXIS INVEST

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

APERCU

LES POINTS FORTS :

• Hypothèque de 1^er rang sur le stock (terrain et constructions) avec un Loan to Value de 68%
• Remboursement obligatoire partiel du prêt à hauteur de 95% du produit net de chaque prochaine vente 
• Projet 100% construit avec un niveau de commercialisation (unités livrées) de 61% et un crédit bancaire 100% remboursé 

LES POINTS D’ATTENTION

• Les dernières unités sont toujours les plus difficiles à vendre et il se pourrait que le porteur de projet doive sacrifier le prix. C’est pour cette raison que le montant du prêt octroyé (1.500.000€) n’équivaut qu’à 68% de la valeur vénale du stock. 
• Le remboursement partiel obligatoire peut constituer une perte d’opportunité si l’investisseur ne parvient pas à réinvestir à des conditions similaires

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Faculté de remboursement anticipé :

Hexis Invest SPRL dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement.

La mise en œuvre, par le Porteur de projet, de cette clause de remboursement anticipé engendrera le remboursement, par ECCO NOVA FINANCE, du même montant aux Investisseurs et ce, dès qu’ECCO NOVA FINANCE aura perçu du Porteur de projet le remboursement anticipé du prêt qu’elle lui a consenti.

Le montant total du prêt et des éventuels intérêts ou la somme restant à payer en cas d'échéances déjà versées, sera exigible par anticipation, immédiatement, dans tous les cas prévus par la loi.

Obligation de remboursement anticipé :

Le Porteur de projets aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement - le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE au fur et à mesure de la mainlevée des sûretés accordées par le Porteur de projets à ECCO NOVA FINANCE aux ventes des unités construites par le Porteur de projets. Le montant à rembourser anticipativement sera égal à 95% du fruit de chacune des ventes réalisées par le Porteur de projets.

SÛRETÉS

• Une inscription hypothécaire en premier rang du montant équivalent au montant du prêt, majoré des frais accessoires et de 2 années d’intérêt sur les unités à vendre de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence OXYGEN ».
•  Un gage sur les parts de COBRO SA (la société foncière du projet).
• Un gage sur les parts de HEXIS INVEST SPRL (le porteur de projet).
• La caution solidaire et indivisible de M. François Mélotte de garantie à concurrence du montant équivalent au montant du prêt, majoré des intérêts et des frais.
• L’engagement de COBRO SA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les obligations sont émises aux conditions suspensives suivantes :

• L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 750.000 €, au terme de la Période de souscription

Ces conditions seront levées au plus tard le 15/12/2024.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3131.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.