Le porteur du projet

Fondée en 2003 par Roland Hermans, la société R.L. Projectbouw, connue sous le nom commercial Housing By Nature, est active dans la promotion d’immeubles à appartements de haut standing dans le Brabant flamand.

Housing By Nature est une entreprise familiale qui regroupe 2 générations :

• Roland Hermans : Fondateur de Housing By Nature.
• Anthony & Kari Hermans : Directeurs de Housing By Nature

Housing By Nature dispose actuellement d’un portefeuille de projets pour un total de 125 unités (11.050 m²). Dont :

• La Résidence Enviro à Stroombeek-Bever : 11 appartements & 2 bureaux
• La Résidence Servaes à Grimbergen : 24 appartements & 5 bureaux
• La Résidence Lilii Fratri à Grimbergen : 4 appartements

L’entreprise a pour l’instant un projet en cours de construction (qui fait l’objet de cette offre) et un projet en développement. 

Housing By Nature a pour volonté de proposer des bâtiments novateurs en ce qui concerne l’esthétique, l’architecture et la durabilité. La société propose ainsi des habitations quasiment neutres en énergie.  

Les installations (chauffage, ventilation,…) et les techniques de construction de leurs projets sont choisies pour réduire au maximum la consommation d’énergie. 

Housing By Nature est également soucieuse en terme de recyclage des matériaux utilisés. Tous les matériaux à démolir des projets de Housing By Nature sont répertoriés en détail dans un plan de suivi de démolition. De cette manière, il garantisse que les déchets de construction puissent être recyclés de manière optimale. 

Vous pouvez retrouver davantage d’informations sur leurs références sur leur site internet.

RATIOS DE L’ENTREPRISE

	31-12-17	31-12-18	31-12-19
Résultat net	763.500,00 €	-   96.600,00 €	98.900,00 €
Fonds de roulement	676.700,00 €	720.800,00 €	819.500,00 €
Ratio de liquidité générale	1,49	1,26	1,51
Capitaux Propres / Passif	37,38%	21,03%	33,77%

Le projet

Housing By Nature cherche à lever 300.000 € pour compléter le financement de la Résidence Pierre-Elise.

La résidence Pierre-Elise porte le nom des grands-parents des promoteurs du projet. Ils exploitaient autrefois leur activité de matériaux de construction et de location de conteneurs sur le site de construction de la Résidence Pierre - Elise. 

Il s’agit d’un projet de construction de 11 appartements, répartis en 2 bâtiments, quasi passifs en énergie, proche du centre de Strombeek-Bever. 

Les écoles, les magasins, les restaurants sont facilement accessibles à pied ou à vélo. Chaque appartement dispose d'une grande terrasse et/ou jardin.

En outre, les points d’attention suivants ont été pris en compte pour ce projet :

• L’installation de panneaux solaires
• L’installation de pompes à chaleur
• L’installation de châssis à rupture thermique très efficace
• L’installation d’un système de ventilation de type D avec récupération de chaleur
• L’installation d’un système de récupération d’eau de pluie
• L’installation de local à vélos

Vous pouvez retrouver l’état d’avancement du projet sur la page de la Résidence Pierre-Elise sur le site internet de Housing By Nature. 

INDICATEURS CLÉS DU PROJET 

Localisation	Strombeek-Bever
Nombre d’unités	11 appartements répartis en : 1 bâtiment de 8 appartements, 1 bâtiment de 3 appartements
Statut	Permis obtenu, en cours de construction
Architecte	G&G Architecten
Entreprise Générale de Construction	Roels
Type de droit foncier	Droit de superficie avec renonciation au droit d’accession
Superficie totale du terrain	1.815 m²
Superficie habitable totale	1.085 m²
Budget total (hors frais financier)	2.790.609€
Coût de construction au m² (hors honoraires)	1.464€
Chiffre d’affaire prévu de la promotion (vente des appartements, parkings, local à vélo)	3.730.000€
Prix de vente au m²	2.968€
Marge brute prévisionnelle	939.391€, soit 34%
Type de commercialisation	Loi Breyne
Taux de commercialisation	18% (2 appartements sur 11)
Niveau de performance énergétique global (Ew)	E30

LES FORCES DU PROJET :

• Un permis obtenu et un projet en cours de construction.
• Un promoteur expérimenté reposant sur une structure financière solide. 
• Des habitations quasiment neutres en énergie.

LES POINTS D’ATTENTION DU PROJET :

• Un coût de construction au m² projeté assez élevé, qui s’explique, en partie, par le choix de faire appel à une entreprise générale de construction, le standing du projet et les technologies fournies.
• L’évolution de la crise sanitaire liée au coronavirus, qui pourrait avoir un impact sur le planning du projet (la  date de fin des travaux et de fin de commercialisation est fixée au 31/12/2021). 

INFORMATION COMPLEMENTAIRE SUR CETTE OFFRE

Le terrain, expertisé à une valeur de 460.000 euros, a été reçu en héritage par le promoteur.

Notre analyse

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, l’éventuel sous-jacent et les investisseurs.

1. Risques principaux propres à l’émetteur

• Risques liés à la construction des promotions immobilières de R.L. Projectbouw
• Risques liés aux parties prenantes
• Risques liés à la marge de promotion 
• Risques liés aux autres projets immobiliers de R.L. Projectbouw
• Risque lié à l’endettement de R.L. Projectbouw

2. Risques principaux propres à l’instrument de placement offert 

• Risques liés à la subordination de cette offre
• Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Prêt Bullet 
• Absence de garanties

3. Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants: 

• Risque de perte partielle ou totale de capital
• Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité
• Dans l’hypothèse où l’émetteur procède à un remboursement anticipé des sommes prêtées, toute baisse des taux d’intérêts dans l’intervalle peut entraîner une perte d’opportunité et les intérêts non versés constitueraient un manque à gagner

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

 

Cette société est éligible au WINWINLENING, incitant fiscal destiné à faciliter le financement des PME flamandes.

CONDITIONS REQUISES POUR QUE L’INVESTISSEUR PUISSE ÊTRE ÉLIGIBLE AUX AVANTAGES FISCAUX DU WINWINLENING

Les investisseurs qui respectent les conditions suivantes peuvent bénéficier d’un crédit d’impôts annuel de 2,5% sur le solde restant dû du prêt:

• Être assujetti à l’impôt des personnes physiques tel que localisé dans la Région flamande conformément à l’article 5/1, § 2, de la Loi spéciale de Financement
• Être une personne physique qui conclut le Prêt gagnant-gagnant en dehors du cadre de ses activités entrepreneuriales ou professionnelles
• Ne pas être un employé de l'emprunteur
• Si l'emprunteur est un indépendant, le prêteur ne peut pas être le conjoint ou le cohabitant légal de l'emprunteur
• Ne pas être actionnaire de cette personne morale (l’emprunteur), ni être nommé ou agir en tant qu'administrateur, gérant ou en tant que détenteur d'un mandat similaire au sein de cette personne morale. Le conjoint ou la conjointe ou le cohabitant légal du prêteur ne peut pas non plus être actionnaire ou être nommé ou agir en tant qu'administrateur, gérant ou détenteur d'un mandat similaire au sein de la personne morale emprunteur
• Pendant toute la durée du Prêt gagnant-gagnant, le prêteur ne peut pas être emprunteur d'un autre Prêt gagnant-gagnant
• Qu’à compter de l'année suivant l'année dans laquelle un Prêt Gagnant-Gagnant a été conclu, le prêteur tient à la disposition de l'administration fiscale fédérale la preuve qu'il avait en cours un ou plusieurs Prêts Gagnant-Gagnant dans la période imposable

Par ailleurs, en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, vous pouvez récupérer 40% du montant dû par un crédit d’impôt.

Toutefois, le Winwinlening est subordonné à toutes les dettes existantes et futures de l’emprunteur.

Retrouvez la totalité des informations relatives à cet avantage fiscal via ce lien ou en consultant le décret relatif au Winwinlening.

DISPOSITIONS PRATIQUES RELATIVES AU WINWINLENING

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de PMVz. Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de PMVz. Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

Si le seuil de réussite (230.000 euros) de la Levée de fonds n’a pas intégralement été souscrit le 14/12/2020, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux PRÊTEURS. 

FISCALITÉ

En complément aux informations présentées précédemment, le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous étaient proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissiez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclariez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.