LE PORTEUR DE PROJET

Rachid Chami est un multi-entrepreneur bruxellois âgé de 48 ans. Passionné par le secteur de l’immobilier depuis de nombreuses années. Rachid Chami a fondé la société Queen’s Lane Properties (QLP) en 2007, une société active dans le développement de projets résidentiels et de bureaux basse énergie en Belgique et principalement à Bruxelles.

Parmi les projets réalisés par Rachid Chami, on peut citer le projet emblématique du TWEED, immeuble de 12 étages de 16.000 m² de bureaux, situé rue aux Laines, face au Palais de Justice de Bruxelles.

Acquis en 2013, le site a fait l’objet d’un ambitieux et complexe travail de redéveloppement immobilier. Le bâtiment dispose désormais d’une certification BREEAM Excellent et d’un statut « bâtiment passif », en plus de rencontrer les standards de marché les plus récents en matière d’ergonomie du lieu de travail. Le site a été vendu en 2021 à des institutionnels.

Depuis, Rachid Chami se dédie à 100% au développement de projets immobiliers au travers de la société QLP et ses différentes filiales.

• Queen’s Lane Properties (QLP) est la société faîtière dont l’activité principale consiste à détenir des participations dans des sociétés actives dans l’immobilier.
• Immo Mariposa est une filiale de QLP, détentrice d’un complexe immobilier résidentiel (mis en location) de 85 appartements situé à Molenbeek-Saint-Jean (Boulevard Edmond Machtens 134 – 142).

PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet « UPSYLON » consiste en la reconversion d’une ancienne maison de repos (la Résidence Val des Fleurs) en 41 appartements, à Berchem-Sainte-Agathe (Avenue Roi Albert 88, 1082 Berchem-Sainte-Agathe).

La résidence Val des Fleurs a été conçue en 1966 par les architectes René Aerts et Paul Ramon. De style moderniste d’une grande légèreté, en forme de Y implanté au cœur d’un parc, sa branche principale Nord-Sud offre une orientation optimale aux espaces de vie et permet d’éviter toute frontalité avec les maisons voisines.

QLP a, via sa filiale IMMO MARIPOSA, acquis la totalité des parts de la SA UPSYLON IMMO. La SA UPSYLON IMMO détient la pleine propriété de l’immeuble où sera réalisé ce projet immobilier. Elle s’est vu octroyée en Mars 2022 un permis d’urbanisme afin de transformer l’immeuble existant en un immeuble de 41 appartements et 20 emplacements de parking (dont 1 emplacement PMR).

Les travaux de rénovation porteront principalement sur la restauration des façades et leur isolation, le remplacement des châssis et l’isolation de la toiture, favorable à une approche d’intervention patrimoniale et respectueuse de la construction existante.

La résidence comprendra 4 étages. Le promoteur vise à livrer les 41 appartements casco (en gros-œuvre fermé). Ces appartements auront les surfaces suivantes :

• 12 studios de 42 m²
• 11 appartements 1 chambre allant de 53 m² à 109 m² 
• 14 appartements 2 chambres allant de 119 m² à 125 m² 
• 3 appartements 3 chambres allant de 133 m²
• 1 penthouse 3 chambres de 133 m²

Chaque appartement disposera d’une cave et d’une terrasse. Le sous-sol comprendra un emplacement pour 63 vélos, avec mise à disposition de 50 vélos électriques à la copropriété.

Le promoteur a décidé de livrer casco entres autres par le régime fiscal attrayant pour les futurs acquéreurs (droit d’enregistrement réduit et TVA à 6% sur les travaux), sous réserve de certaines conditions ; cette approche permettant de répondre à la problématique d’accès à la propriété au logement.

Le lien vers le site web de ce projet est disponible via ce lien.

LOCALISATION

Ce projet bénéficie d’une bonne localisation, dans un environnement de bonne tenue, à proximité des transports en commun (arrêt de tram et de bus). Le parc entourant la résidence offre un véritable oasis de verdure en plein cœur de la ville. Cette résidence avait été conçue dans la forme d’un ‘Y’ dont la branche principale est orientée Nord-Sud afin d’offrir une orientation optimale pour les chambres et les pièces de séjour.

LES AVANTAGES DE L'ACHAT CASCO

Les avantages liés à un achat casco (gros oeuvre fermé) sont multiples. Il permet aux futurs acquéreurs de créer son propre univers et en choisissant les matériaux et les finitions selon ses préférences.

L’avantage financier est considérable, avec des droits d'enregistrement et des frais d'acte moins élevés, des accès aux subsides facilités ainsi qu'une TVA à 6% sur les travaux.

ECCO SCORE

En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets donneurs de sens, nous sommes soucieux de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C’est pourquoi nous sommes ravis de vous présenter notre "Ecco Score" immobilier. 

En utilisant notre "Ecco Score", vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous sommes persuadés que cela aidera les candidats-investisseurs à prendre des décisions d'investissement plus éclairées et responsables.

Nous vous présentons ci-dessous l'ECCO SCORE du projet UPSYLON :

Vous pouvez consulter ci-dessous les éléments clés ESG de ce projet. Pour en savoir plus sur le calcul relatif à l'ECCO SCORE du projet, nous vous invitons à télécharger l'annexe de la note d'information en cliquant ici. 

ENVIRONNEMENT

• Une rénovation lourde de l’immeuble est envisagée en vue d’améliorer significativement les performances énergétiques du bâtiment. Elle portera notamment sur le le remplacements des châssis, l’isolation de la toiture, la restauration des façades et leur isolation.
• Placement de panneaux photovoltaïques en toiture.
• Localisé au Nord-Ouest de Bruxelles, la Résidence est situé à proximité de tram, gare et bus.
• Le sous-sol comprendra un emplacement pour 63 vélos, avec mise à disposition de 50 vélos électriques à la copropriété.
• Le projet maintient la structure de l'immeuble limitant la démolition à son strict nécessaire, favorable à une approche d’intervention patrimoniale et respectueuse de la construction existante. 

SOCIAL

• Cadre verdoyant autour de la Résidence.
• Reconversion d'une maison de repos qui était actuellement inoccupé, permettant d'augmenter de 41 logements le parc immobilier local. 

GOUVERNANCE

• La livraison CASCO du bâtiment répond à une problématique d'accessibilité au logement (crédit vert et TVA à 6% sur les travaux de parachèvement).

PLANNING

Novembre 2020 : Acquisition par la SA UPSYLON IMMO de l’ensemble immobilier sur et avec terrain sur lequel se situe l’ancien home « Val des Fleurs ».

Mars 2022 : Octroi par la SA UPSYLON IMMO du Permis d’Urbanisme afin de pouvoir transformer l'Immeuble en un immeuble à appartements comprenant, conformément au Permis d'Urbanisme, 41 appartements, 20 emplacements de parking (dont 1 emplacement PMR) et en aménageant les abords.

Avril 2023 : Acquisition de la totalité des parts de la SA UPSYLON IMMO par la société IMMO MARIPOSA (filiale de QLP).

Q2 2023 : Début des travaux de démolition/désamiantage du site, lancement de la commercialisation, crowdlending sur Ecco Nova pour disposer des fonds nécessaires à la réalisation du Share Deal & conclusion des financements nécessaires aux travaux de rénovation du site.

BUDGET & STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le budget & la structure de financement distingue :

• l’acquisition de la SA UPSYLON IMMO (Share Deal) qui détient l’ensemble immobilier avec permis en main visé par ce projet et les frais financiers (1^ère année) relatif à la présente offre ;
• l’ensemble des coûts nécessaires à la réalisation du projet immobilier dans la SA UPSYLON IMMO (travaux, honoraires divers, acquisition du bâtiment, frais financier dans la cible).

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

Les fonds levés dans le cadre de cette offre permettront à QLP de refinancer les fonds ayant permis à IMMO MARIPOSA d'acquérir la totalité des parts de la SA UPSYLON IMMO.

Les fonds levés permettront également de financer la première année de frais liées à cette offre (frais financiers, success fee, running fee).

La durée du prêt consenti à QLP est de 24 mois à dater du 15/06/2023. Le prêt sera remboursé à la fin du terme, selon le type de remboursement in fine (bullet).

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,00% l’an.

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, QLP octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• La caution solidaire et indivisible de Rachid CHAMI à concurrence de 900.000 € minimum et 950.000 € maximum en principal à majorer des intérêts et des frais, le montant de l’engagement de cautionnement étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de la Période de souscription.
• L’engagement de la SA IMMO MARIPOSA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets.

Consultez la Note d’Information pour plus de détails.

ANALYSE FINANCIÈRE

Les actifs de QLP comportent 3 principaux postes :

1. Immobilisations corporelles : il s’agit d’un bien immobilier dont Mr Chami a la jouissance en privé ;
2. Immobilisations financières : il s’agit principalement de la participation de QLP dans la SA IMMO MARIPOSA. Cette société détient un complexe immobilier résidentiel (mis en location) de 85 appartements situé à Molenbeek-Saint-Jean (Boulevard Edmond Machtens 134 – 142). Cet ensemble immobilier a été expertisé en Mars 2021, l’expert ayant donné une valeur vénale de 22.125.000 € pour le complexe ;
3. Créances à un an au plus : il s’agit principalement de Produits à recevoir (1.055.991,15€) lié à un incentive lié à la vente du bâtiment TWEED et des comptes courants (695.376,44€) envers diverses sociétés.

Le Passif de QLP est composé de 3 principaux postes :

1. Les capitaux propres liés principalement au bénéfice reporté (7.852.175,06€) ;
2. Des crédits bancaires long terme (25 ans) relatifs au bien immobilier dont le Porteur de Projet a la jouissance en privé (1.092.813,42€) ;
3. Des dettes et comptes-courant envers Mr Chami et la SA IMMO MARIPOSA (au total : 1.191.879,25€).

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, la société QUEEN'S LANE PROPERTIES a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client, sur place et par vidéo-conférence.

Liste des documents reçus:

• Le plan financier du projet décrivant la rentabilité du projet 
• La convention de cession d’actions portant sur l’ensemble des actions de la SA UPSYLON IMMO
• L’acte d’achat du seize novembre 2020 portant sur l’ensemble immobilier pour la réalisation du projet par la SA UPSYLON IMMO
• Le Permis d’Environnement (PE/2032/CL2) 
• Le Permis d’Urbanisme pour le projet UPSYLON
• La situation comptable de QLP (Porteur de projets) au 31/12/2022, ainsi qu’une situation comptable au 31/03/2023
• La situation comptable récente de Immo Mariposa (codébitrice) au 31/03/2023. 
• La situation comptable de UPSYLON IMMO au 30/06/22 et au 22/03/2023
• Le Rapport d’Expertise Immobilière (03/03/2021) de LILEX SPRL portant sur le complexe immobilier résidentiel (Boulevard Edmond Machtens 134 - 142 à 1080 Molenbeek-Saint-Jean) détenu par la SA IMMO MARIPOSA
• Le Rapport d’Expertise Immobilière (21/02/2023) de LILEX SPRL portant sur le Projet de conversion d’une maison de repos en 41 appartements CASCO (avenue Roi Albert 88, 1082 BERCHEM-SAINTE-AGATHE) détenu par UPSYLON IMMO
• Les plans du Projet.
• Copie des conventions de crédit (dette senior)
• Copie du registre des parts de la SA UPSYLON IMMO

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à QUEEN’S LANE PROPERTIES 
• Risques liés à l’endettement de QLP
• Risques spécifiques liés à ce projet spécifique
• Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
• Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
• Risques liés à la structure de financement du projet d’UPSYLON IMMO
• Risques liés à la situation du marché de l’immobilier et à l’atteinte des préventes réclamées par la Banque pour le crédit relatif aux travaux de rénovation du Projet
• Risques liés aux parties prenantes 
• Assurance et risques non assurés
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
• Prêt Bullet 
• Faculté de remboursement anticipé
• Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
• Risque de perte partielle ou totale de capital
• Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

1. Le track record notable de Rachid CHAMI dans l’immobilier, ayant participé à des projets emblématiques dont le redéveloppement du TWEED, immeuble de 16.000 m² de bureaux, situé rue aux Laines, face au Palais de Justice de Bruxelles.
2. Une entreprise disposant de ratio de solvabilité de 75% au 31/12/22. La société QLP détient, via la SA IMMO MARIPOSA, un complexe immobilier résidentiel (mis en location) de 85 appartements situé à Molenbeek-Saint-Jean (expertisé en Mars 2021 – pour une valeur vénale de 22.125.000€).

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

1. QLP dispose de la faculté de rembourser anticipativement son emprunt.
2. La présence de plusieurs sources de financement pour le projet visé au sein de UPSYLON IMMO, dont le remboursement sera prioritaire sur le remboursement du prêt (via la levée de fonds de QLP sur Ecco Nova prêté à IMMO MARIPOSA pour le refinancement de l’acquisition des parts d’UPSYLON IMMO) et donc indirectement sur le remboursement des Ecco-investisseurs. Par ailleurs, le loan-to-value du projet dans sa globalité (dette pour share deal & dette pour acquisition/rénovation bâtiment) est évalué à +85%, ce ratio pouvant néanmois être relativisé par un loan-to-value consolidé (en tenant compte des sociétés QLP et IMMO MARIPOSA) sensiblement inférieur. 

MODALITÉS

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement. Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, QLP octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

• La caution solidaire et indivisible de Monsieur Rachid Chami à concurrence de 900.000 € minimum et 950.000 € maximum en principal à majorer des intérêts et des frais, le montant de l’engagement de cautionnement étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de la Période de souscription.
• L’engagement de la SA IMMO MARIPOSA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que la SA IMMO MARIPOSA s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.
• L’engagement du Porteur de projets de ne pas souscrire de financement additionnel à ceux présentés dans le Business Plan.

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

RANG

Le remboursement de la créance résultant du présent prêt est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires et filiales du Porteur de Projets. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 09/06/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué d’ECCO NOVA FINANCE au nom de QLP seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 900.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 23/06/2023 à 23h59.

2. La signature de l’acte de cautionnement solidaire et indivisible par le Porteur de Projets et Monsieur Chami

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3838
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVAC sont dus à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut-être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.