Le porteur du projet

HABITAT + CONCEPT : UN CONCEPTEUR DE PROJETS IMMOBILIERS

Habitat + Concept est une société de promotion immobilière située à Neufchâteau, en Province du Luxembourg, créé en 2002 par Jean-Philippe Piron. Sa mission consiste à concevoir des résidences d’appartements confortables, à taille humaine et situées en milieu urbain et rural.

Habitat + Concept est un promoteur immobilier engagé et responsable qui réalise des projets de construction d’appartements en intégrant au centre de ses préoccupations :

• le développement durable ♻️
• une performance énergétique réfléchie ⚡
• la conception d’espaces de vie respectueux des intérêts de chacun 👥

RÉFÉRENCES DU PORTEUR DE PROJET

Habitat + Concept a développé plus de 600 logements depuis ses débuts en 2002, à un rythme actuel variant entre 80 et 100 unités par an. Le portefeuille de références de l’entreprise est composé de plus de 95% d’appartements. La taille de prédilection des projets varie quant à elle de 10 à 15 unités par projet. On peut facilement conclure que Habitat + Concept développe approximativement une petite dizaine de projets par an, selon les opportunités qui se présentent. L’approche locale du promoteur se concentre majoritairement en Province du Luxembourg. Parmi les nombreuses références qualitatives, on citera : 

• L’INITIAL : Une résidence de 18 appartements quasi autonome en énergie pour les parties communes répondant à un PEB A au centre-ville de Bastogne.  
• OBSIDIAN : Résidence de 11 appartements à Martelange.
• LODGES : Résidence de 10 appartements confortables et lumineux proches du centre de Bastogne. 
• LA DENTELLIÈRE : Résidence de 11 appartements en plein centre de Marche-en-Famenne. 

Retrouvez les différentes références sur le site interne du promoteur immobilier.

ÉQUIPE MANAGÉRIALE

Habitat + Concept est une entreprise à taille humaine. A la tête de l’entreprise, on retrouve Jean-Philippe Piron, Directeur général et fondateur de la société depuis mai 2002. 

Jean-Philippe Piron peut compter au quotidien sur Laëtitia Degembe, contrôleuse de gestion et responsable RH qui exerce également le rôle d’administrateur délégué de l’entreprise.  

Jean-Philippe Piron s’est entouré au fil du temps de profils divers et variés, ce qui a permis à Habitat + Concept de se faire une place de choix dans le paysage wallon de la promotion immobilière. 

Selon les dernières informations disponibles, le groupe Habitat + comptait 18 personnes à savoir 5 ouvriers, 11 employés à temps plein et 2 employés à temps partiel pour couvrir l’ensemble des fonctions et départements de l’entreprise comme la comptabilité, le contrôle de gestion, la gestion des ressources humaines, le marketing, le service à la clientèle,  la gestion et la conduite des chantiers etc. 

PARTENAIRES

Depuis près de 20 ans, Habitat + Concept a développé une approche locale basée sur la confiance réciproque de ses partenaires locaux. Pour chaque projet, Habitat + consulte et contracte avec ses fournisseurs habituels (électricité générale, HVAC, carrelages, peintures, menuiserie, aménagements extérieurs…) ce qui leur permet d’obtenir des conditions commerciales intéressantes. Vous pouvez retrouver plusieurs partenaires locaux de Habitat + Concept sur leur site internet.

Fin de l’année 2018, Luxembourg développement est entrée au capital de l’entreprise Habitat + Concept en y prenant une participation minoritaire. Cet apport de capitaux propres s’est fait parallèlement à un accompagnement sur-mesure élaboré en tenant compte des contraintes et desiderata de l’entreprise. Le partenariat conclu avec Luxembourg Développement s’inscrit dans la mission de ce dernier de soutenir la croissance des PME implantées en province de Luxembourg. 

Pour la commercialisation de ses logements, Habitat + Concept travaille avec des agences immobilières partenaires locales qui ont une bonne connaissance du marché et qui peuvent ainsi mieux présenter et vendre les différents biens. 

PERFORMANCE FINANCIÈRE DE L’ENTREPRISE

L’entreprise Habitat + Concept a fini l’année 2020 avec un bénéfice de 342.861 €, ce qui amène ses capitaux propres à 3.325.307 € au 31/12/2020, soit 12,95% du passif de l’entreprise. Les performances financières de l’entreprise sur les 3 dernières années sont reprises dans le tableau ci-dessous.

Le projet

DESCRIPTION DU PROJET IMMOBILIER

Le projet développé par Habitat + Concept consiste à démolir un ancien bâtiment afin de construire deux blocs d’appartements de 1 ou 2 chambres chacun dotés d’une cave, d'un emplacement de parking extérieur (au total 24 places de parking), d'une terrasse et pour certains d'un jardin privatif. La résidence portera le nom de Résidence "L'orée du Sud" en référence à sa position géographique stratégique dans le sud de la Belgique.

La qualité de la résidence relève notamment de son esthétique, de son niveau de confort et de son isolation tant acoustique que thermique. Chaque lot privatif est équipé d’une chaudière gaz à condensation, de triples vitrages, d’une façade isolante, d’une ventilation double flux.

Ce projet de densification urbaine fera la part belle aux espaces extérieurs. Tous les logements disposeront d'une terrasse et pour certains d'un jardin privatif. Un local à vélo sera accessible aux résidents ainsi qu’un jardin collectif sur lequel les habitants pourraient par exemple ériger un potager commun, quelques arbres fruitiers ou un compost. 

LOCALISATION DU PROJET IMMOBILIER

Le projet se situe à Weyler, route de Longwy, 597/599 sur la commune d’Arlon, à deux pas de la frontière Luxembourgeoise. Grâce à sa localisation privilégiée à proximité des axes de communication et notamment en bordure de l’autoroute E411, la résidence L’orée du Sud sera particulièrement appréciée des travailleurs et familles se rendant fréquemment au Luxembourg. La gare ferroviaire d’Arlon  se situe quant à elle à 4km de la résidence. 

LES PARTIES PRENANTES AU PROJET IMMOBILIER

Afin d’acquérir le terrain sur lequel sera développé le projet immobilier visé, Habitat + Concept a signé une convention de renonciation au droit d’accession avec la SPRL « Goosse Isolation » de Bastogne. L’acte authentique signé fait partie des documents analysés par Ecco Nova dans le cadre des procédures d’audit effectuées avant le lancement de cette campagne. 

En ce qui concerne la commercialisation du projet, elle a été confiée à l’agence immobilière « W Immobilière » de Arlon, qui est un acteur qui a fait ses preuves sur cette région et dont l’expertise n’est plus à prouver. Les dossiers de vente sont disponibles sur demande sur leur site internet.

Enfin pour le financement senior du projet, Habitat + Concept a conclu un accord de financement bancaire avec l’agence Belfius de Libramont. Il s’agit d’un crédit ImmoFlex de 2.000.000 EUR en contrepartie duquel Belfius a obtenu des garanties à savoir une inscription hypothécaire traçante et un mandat hypothécaire sur les biens immeubles actuels et futurs dont le bien immeuble situé route de Longwy, 597/599 et appartenant à Habitat + Concept. 

LE TIMING DE CE PROJET IMMOBILIER

• 28/05/2019 : signature de la convention de renonciation au droit d’accession avec la SPRL « Goosse Isolation » de Bastogne
• 17/05/2021 : Octroi du permis d’urbanisme par le collège communal de la ville d’Arlon
• 10/06/2021 : signature de la convention de crédit Immoflex avec l’agence bancaire Belfius de Libramont 
• 01/07/2021 : Début du chantier & lancement de la commercialisation.
• 10/09/2021 : Lancement de campagne sur Ecco Nova afin de compléter les fonds propres du promoteur. 
• 01/05/2023 : Date prévisionnelle de fin des travaux.

INDICATEURS (FINANCIERS) DU PROJET

*Dans le cadre de cette analyse, Ecco Nova a analysé la structure globale du passif d’Habitat + Concept, étant donné que cette société développe tous ses projets immobiliers dans la même entité. Ecco Nova s’est assuré que les capitaux propres d’Habitat + Concept respectent bien les critères minimums établis par la plateforme. 

LES RAISONS DE LA LEVEE DE FONDS

Habitat + sollicite les Ecco-investisseurs afin de compléter ses fonds propres pour le projet immobilier Résidence "L'Orée du Sud" à hauteur de 400.000 EUR. Le montant levé via Ecco Nova permettra financer partiellement le cout de construction estimé à 2.302.140 EUR. 

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE LA LEVEE DE FONDS

• Un porteur de projet jouissant d’une expérience dans le domaine de la promotion immobilière depuis près de 20 ans
• Un projet idéalement situé, bien conçu et affichant une rentabilité brute projetée de 62 %
• Une entreprise participée par Luxembourg Développement ; signe de confiance de la part d’un partenaire public dont la mission est le soutien et le développement économique des PME implantées en province de Luxembourg 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

• Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. Généralement, les projets immobiliers, proposés sur Ecco Nova, se font via des SPV, c’est-à-dire une société spécifique pour la réalisation du projet. Ici, Habitat + développe tous ses projets dans la même entité. Tous les créanciers subordonnés prêtent donc à la même structure et sont pari passu. Par contre, cette approche permet de diversifier les risques liés au projet « Résidence L’Orée du Sud », étant donné qu’il fait partie d’un portefeuille de projets immobiliers. 
• La faculté de remboursement anticipé après 12 mois sans indemnités de remploi 

Notre analyse

L’ANALYSE DE CE PROJET IMMOBILIER PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de ce projet immobilier, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• Le permis d’urbanisme 
• Le rapport PEB 
• Le rapport d’expertise immobilière 
• La convention de renonciation au droit d’accession entre la SPRL Goosse Isolation et Habitat + Concept
• Le plan financier détaillé 
• Les termes du crédit bancaire Immoflex 
• La situation comptable à moins de 90 jours de la SA Habitat + Concept ainsi que les comptes annuels 2020 
• Attestation de l’architecte sur le budget de construction

NOTRE ANALYSE

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à HABITAT +
  • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux autres projets immobiliers de HABITAT +
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risque lié à l’endettement futur d’HABITAT +
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Absence de garanties
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Subordination
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

SUBORDINATION

Le remboursement du prêt est subordonné aux crédits bancaires actuels et futurs de HABITAT + Concept. Par contre, le remboursement de ce prêt est à rang égal (pari passu), sans aucune priorité, avec tous les emprunts subordonnés actuels et ceux qui seraient contractés dans le futur par l’emprunteur.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose  de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. 

SURETÉ(S)

Cet investissement ne s'accompagne d'aucune sureté.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 1.000 € et de maximum 5.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

Le Contrat est soumis à la condition suspensive suivante :

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 24/09/2021, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 300.000€ a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 08/10/2021.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales  en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

AUTRES ENGAGEMENTS

Habitat + s’est engagé vis-à-vis d’ECCO NOVA FINANCE à : 

• Ne pas distribuer de dividendes pendant la construction et la commercialisation du projet visé, soit pendant toute la durée du prêt visé par la présente offre ;
• Ne pas contracter de nouvelles dettes subordonnées sans en avertir préalablement ECCO NOVA FINANCE.
• Ce que ces actionnaires mettent à disposition des fonds propres supplémentaires pour ce projet en cas de dépassement de budget et/ou des retards significatifs de construction/commercialisation du Projet.

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -3516
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.