Le porteur du projet

PRÉSENTATION

Immolux Habitat (préalablement Toparinavi Real Estate S.à.r.l.) est une société de promotion immobilière mise en place par des collaborateurs, partenaires et associés d’un promoteur immobilier luxembourgeois. 

Immolux Habitat a pour ambition de proposer des développements à taille humaine et soucieux d’offrir un habitat qualitatif et chaleureux.

Immolux Habitat entend se différencier des autres acteurs de la promotion en se focalisant sur la réalisation de projets permettant de respecter des cycles courts et d’être ainsi en mesure d’assurer un fine-tuning du marché. Immolux Habitat achète donc en priorité des projets autorisés avec un nombre de logements raisonnables pouvant être vendus au cours de la première année en intégralité. Le focus porte sur des projets allant de 2 à 8 logements. 

Immolux Habitat s’entoure de professionnels qualifiés afin de mener le projet de A à Z, de l’origination à la livraison. Cette externalisation des compétences permet de rationaliser les process et les coûts. 

Pour le projet à Scheidgen, décrit ci-dessous, la SPV Immolux Habitat (Toparinavi Real Estate) a été constituée. Les actionnaires sont Pauline Granget, Arnaud Emmenecker (Consultant-Advisor), Xavier Ktorza (Partner chez WK Capital Markets) et Cyril Weingarten (Partner chez WK Capital Markets).

Le projet

DESCRIPTION DU PROJET 

Le projet « Toparinavi » consiste à acquérir une maison d’habitation familiale dans le but de la transformer en maison bifamiliale puis de la revendre. Le bien à acquérir dispose d’une autorisation de transformation délivrée par le bourgmestre de la Commune de Consdorf. 

Les travaux de transformation prévoient le développement de deux unités d’habitation :

• 1 Duplex totalisant 335m2 établi au Rez-de-chaussée et Rez + 1 et composé d’un hall d’entrée, cuisine, salon, salle à manger, une chambre parentale avec dressing et salle de bains privative, 2 chambres, 1 salle de bains. Au rez-de-chaussée, on retrouve un emplacement de garage fermé avec emplacement vélos et borne de recharge électrique, une zone de rangement, une buanderie, une salle de sport / lecture, une chambre d’amis et une salle de douche. Le bien dispose d’une terrasse de plus de 15m2 et d’un accès au jardin partagé. 
• 1 appartement au Rez+2 totalisant plus de 175 m2 et composé d’un grand espace salon salle-à-manger, cuisine, une buanderie, un hall de nuit desservant 3 chambres, une salle de douche et une salle de bains. Le bien dispose d’une terrasse de plus de 22m2 et d’un accès au jardin partagé. 

Les deux habitations disposeront d’emplacements privatifs pour véhicules légers (avec installation prévue de bornes de recharge électrique) et pour vélos. 

LOCALISATION DU PROJET

Le projet se situe au n°14 rue de Michelshof L-6251 à Scheidgen, commune de Consdorf au Luxembourg. Sa proximité avec la ville de Luxembourg rend cette commune particulièrement attractive puisqu’elle permet de vivre à la campagne tout en restant proche d’une zone fortement urbanisée. 

Distance avec Luxembourg ville : 27.6 km. Temps de trajet en voiture : 32 minutes

LES PARTIES PRENANTES

• BR4 Property Sarl : Partie venderesse du bien immobilier financé par l’opération de crowdlending présentée ici ;
• Lamdas Sarl : architecte – coordinateur sécurité santé du projet développé. Le bien est acquis avec autorisation de transformation. Le projet a été conçu avant acte de vente par le bureau luxembourgeois Lamdas Sarl ;
• Immolux Habitat S.A.R.L: le crédité et détenteur du foncier après acquisition ;
• DC Project management : Gestion et coordination du projet ;
• Eurocaution : Garantie d’achèvement. Le projet est commercialisé en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

La construction sera réalisée sur base d’un appel d’offres en corps d’état séparé afin d’optimiser les coûts.

PLANNING

• 27/10/2021 : Signature du compromis conditionnel pour l’acquisition du foncier. Le vendeur ayant transmis au Porteur de projet l’autorisation n°21/2021 du 22/07/2021 permettant la transformation d’une maison unifamiliale en bifamiliale (duplex et appartement).
• 18/02/2022 : Timing convenu entre le Porteur de projets et le vendeur du foncier pour le passage devant le notaire pour l’acquisition du foncier. 
• 28/01/2022 : Lancement de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova.
• 28/11/2022 : Lancement de la commercialisation 
• 31/03/2023 : lancement des  travaux (prévision)
• 31/03/2024 : Livraison prévue des 2 unités (prévision)

BUDGET ET STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le budget global pour ce projet immobilier (hors frais financiers, frais de commercialisation et frais de gestion) est de 2.262.145 € et est réparti comme suit : 

1. Les frais financiers et frais de gestion seront à charge des actionnaires du Porteur de projet ;

2. Ces sources de financement permettront d’acquérir le foncier et d’amorcer le début des travaux.

INDICATEURS FINANCIERS

La marge brute prévisionnelle de ce projet immobilier est évaluée à 531.855 € et est calculé comme suit :

Notre analyse

EXPLICATION DU DUE DILIGENCE EFFECTUÉ  

• Revue du plan financier (Toparinavi – Invest Memo) décrivant la rentabilité du projet. La marge brute prévisionnelle hors frais financier et frais de gestion s’élève selon les calculs de Ecco Nova à 23,5% ;
• Revue de la décision accordée par la commune de Consdorf pour transformer la maison unifamiliale en bi familiale (duplex et appartement). Autorisation n° 21/2021 ;
• Revue du compromis de vente ;
• Revue du passeport énergétique du bâtiment existant ;
• Revue de l’acte constitutif de la société Toparinavi Real Estate S.A.R.L. et de sa déclaration du niveau d’endettement / fonds propres disponibles ;
• Revue de l’accord de principe donné par Eurocaution pour la garantie d’achèvement ;
• Revue de l’étude de marché du Porteur de Projet pour la commercialisation du projet.

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Une offre de financement avec suretés. En effet, les prêteurs disposeront via Ecco Nova Finance :
  • Une inscription hypothécaire en 1er rang pour un monant de 700.000€ en principal et deux années d’intérêt sur le bien immobilier situé au 14, rue Michelshof L-6251 Scheidgen dont la parcelle est inscrite au cadastre sous le numéro 632/2819, Commune de Consdorf.
  • Un gage sur les polices d’assurance 
  • Un gage sur les créances qui existeront entre les actionnaires et la société de projet Toparinavi Real Estate Sàrl
  • Un gage sur les parts de la société de projet Toparinavi Real Estate Sàrl
  • La garantie professionnelle de paiement ou garantie à première demande des actionnaires de Toparinavi Real Estate Sàrl
• Un projet idéalement localisé et de petite taille dont le programme, le timing et la commercialisation seront facilement maitrisés. 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Pour Ecco Nova, il s’agit du premier projet de promotion immobilière au Luxembourg. Pour cette raison, Ecco Nova a fait appel à différents prestataires de services et conseils (juridique, assurance) luxembourgeois. 
• Une obligation de remboursement anticipé lors de chaque mainlevée de l’hypothèque, au prorata du chiffre d’affaires prévisionnel. Néanmoins, Si ce remboursement intervient dans les 12 premiers mois, les intérêts seront dus sur la somme totale empruntée. 

NOTRE ANALYSE

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondants à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à TOPARINAVI REAL ESTATE
  • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
  • Risques liés à la construction 
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier résidentiel luxembourgeois 
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risque lié à l’endettement futur de TOPARINAVI REAL ESTATE
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé (offerte à l’emprunteur)
  • Obligation de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 5.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. Dans certains cas (voir section 2.2 de la note d’information), le Porteur de Projet aura l’obligation de rembourser anticipativement le prêt.

SURETÉ(S)

Tous les engagements du Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE seront garantis par :

1. Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 700.000 € en principal et deux années d’intérêts dont la loi conserve le rang au taux visé à l’article 4 pour l’inscription à prendre, sur le bien immobilier situé au 14, rue Michelshof L-6251 Scheidgen dont la parcelle est inscrite au cadastre sous le numéro 632/2819, Commune de Consdorf et appartenant à Toparinavi Real Estate, d’une valeur de minimum 875.000 EUR et sur toutes les constructions à y ériger, aux terme d’un acte hypothécaire en forme et substance satisfaisants pour ECCO NOVA FINANCE (l’ « Hypothèque »).

2. Un gage sur créance à conclure entre ECCO NOVA FINANCE comme créancier gagiste et le Porteur de projets comme constituant du gage par lequel le Porteur de projets gage au profit de ECCO NOVA FINANCE toute créance qui pourrait exister à son profit aux termes des polices d’assurance incendie et de toutes autres polices d’assurance concernant l’immeuble(s) hypothéqué(s) et ses accessoires, sans limitation, en forme et substance satisfaisants pour ECCO NOVA FINANCE (le « Gage sur Créance Porteur de projets »),

3. Un gage sur créances à conclure entre ECCO NOVA FINANCE comme créancier gagiste, les Actionnaires comme constituants du gage et le Porteur de projets comme débiteur, par lequel les Actionnaires gagent au profit de ECCO NOVA FINANCE toutes créances qui pourraient exister à leur profit à l’encontre du Porteur de projet, en forme et substance satisfaisants pour ECCO NOVA FINANCE (le « Gage sur Créance Actionnaire »).

4. Un gage sur parts sociales à conclure entre ECCO NOVA FINANCE comme créancier gagiste, les Actionnaires comme constituants du gage et le Porteur de projets comme société dont les parts sociales sont gagées, par lequel les Actionnaires gagent au profit de ECCO NOVA FINANCE toutes les parts sociales et droits attachés qu’ils pourraient détenir dans le capital social du Porteur de projet, en forme et substance satisfaisants pour ECCO NOVA FINANCE (le « Gage sur Parts »).

5. Une garantie professionnelle de payement à conclure entre ECCO NOVA FINANCE comme bénéficiaire et chacun de Pauline Granget, Arnaud Emmenecker, Cyril Weingarten et Xavier Ktorza comme garants (chacun un « Garant »), par laquelle chaque Garant se porte garant au profit de ECCO NOVA FINANCE de toutes les obligations de paiement des Obligés sous tout Document Financier à l’égard de ECCO NOVA FINANCE et/ou de ECCO NOVA, en forme et substance satisfaisants pour ECCO NOVA FINANCE (les « GPF »).

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 11/02/2022, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de TOPARINAVI REAL ESTATE seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 600.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 28/02/2022.

2. Condition suspensive liée à la preuve de la constitution des garanties ;

3. Condition suspensive liée à la preuve de l’effort propre des actionnaires de TOPARINAVI REAL ESTATE à hauteur de 362.000 euros pour la réalisation du projet visé par cette offre.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -9134
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.