REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

Le porteur du projet

TT IMMO INVEST est une jeune société de promotion immobilière située en Région wallonne dans la province de Hainaut.  La société a été constituée en mars 2021 par deux fondateurs, Monsieur Thiébaut et Monsieur Taquet dans le but de développer des projets immobiliers résidentiels durables. 

Les fondateurs sont les actionnaires de la société et détiennent chacun 50% des parts. La dénomination T.T. Immo Invest provient des abréviations des noms Taquet Thiébaut. 

Le CV des porteurs de projet peut être synthétisé comme suit :

	Thiebaut Thierry: Architecte diplômé de l’Université de Mons-Hainaut Ancien gestionnaire Matexi Wallonie Fondateur du bureau Thiébaut Architectes & Ingénieurs  Administrateur et actionnaire de TT Immo Invest 41 ans
	Taquet Jean-François:  Ingénieur industriel en Électromécanique et techniques spéciales de la Haute Ecole Provinciale de Hainaut - Condorcet  Fondateur de la société JF Tech, société spécialisée en Techniques électriques & domotique Administrateur et actionnaire de TT Immo Invest 48 ans

Thierry Thiebaut a réalisé de nombreux projets dans le cadre de ses activités d’architecte et de gestionnaire chez Matexi tandis que Jean-François Taquet a réalisé des projets plutôt familiaux avec la rénovation et la mise en location de 4 maisons au total. 

3 projets sont en cours de développement au sein de la société TT Immo Invest:

1. Projet immobilier « L’industrielle »

La nouvelle porte d'entrée de Péruwelz. Projet en cours de construction et de commercialisation et objet de cette campagne de financement.  

2. Construction de 5 maisons

Une habitation 4 façades et 2 blocs de 2 habitations 3 façades situé Chemin de Vieux-Condé à 7600 Péruwelz. Le permis a été accordé et le projet est commercialisé en loi Breyne. La première maison est déjà vendue. 

3. Construction de 2 maisons

Deux habitations 3 façades à Blaton. Projet immobilier à l’étude. 

Le projet

TT IMMO invest sollicite les Ecco-Investisseurs afin de  refinancer partiellement les fonds propres investis dans le projet «Les résidences l’industrielle » situé au croisement des rue Neuve Chaussée et Rue de la résistance, à Péruwelz. 

Le projet consiste en la démolition d’anciens bâtiments industriels et commerciaux ayant été frappés par un violent incendie et un important dégât des eaux en 2019. A la suite de ces incidents, les deux fondateurs de la société TT Immo Invest ont saisi l’opportunité de développer un nouveau complexe immobilier durable comprenant : 

• Rez de chaussée : 
  • 2 surfaces commerciales (toutes deux acquises par le bureau de banque & assurance TESSE dans le but de former une seule grande surface) avec 4 bornes de recharge payantes (véhicules électriques) installées les long du bâtiment et accessibles à tout public.
  • 3 appartements 2 chambres dont 1 adapté PMR
  • Jardin partagé et 19 emplacements de parking en dalles engazonnées avec la possibilité d’intégrer des bornes de recharge rapide pour véhicules électriques
  • Des emplacements vélo pour occupants et visiteurs
  • 2 emplacements sécurisés pour véhicules léger
  • 21 Cavettes individuelles
  • 6 citernes à eau de pluie d’une capacité chacune de 10.000 litres 
• 1^er étage
  • 4 appartements 2 chambres et 3 appartements 3 chambres
• 2eme étage
  • 2 appartements 1 chambre,  3 appartements 2 chambres et 2 appartements 3 chambres
• 3eme étage
  • 3 appartements 2 chambres dont un en duplex et 1 appartement 3 chambres

Les  21 appartements disposent tous de terrasses extérieures de taille confortable et de baies vitrées grand format apportant beaucoup de luminosité dans les logements. Les toitures plates seront végétalisées et le jardin à l’arrière du bâtiment intégrera des arbres d’essence indigènes. Le PEB visé pour tous les logements est un PEB A. 

Le projet répond à l’un des objectifs régionaux en termes d’aménagement du territoire puisqu’il permet de densifier la parcelle qui était devenue un chancre formé par d’anciens bâtiments vidés de leurs activités depuis un certain temps entrainant une dégradation et un risque de menacer la sécurité publique. 

Localisation

Le projet est particulièrement bien situé, à la porte d’entrée de Péruwelz sur un axe stratégique et proche de toutes commodités. Peruwelz est une ville située à proximité de la frontière française, à 30KM de Mons et à 22KM de Tournai. 

Services à moins de 15 minutes à pied : 7 Commerces, 5 Éducation, 9 Restauration, 3 Santé, 5 Loisirs

Services à moins de 15 minutes en vélo : 10 Commerces, 13 Éducation, 12 Restauration, 3 Santé, 20 Loisirs

La gare de Peruwelz, située à 750m est accessible à pied en 9 minutes ou en vélo en 3 minutes. Elle dessert la ville de Mons (Université) en 30 minutes et la ville de Tournai en 12 minutes. 

Statut

Le projet est en cours de construction et le planning est respecté. Nous avons obtenu une attestation du bureau d’architecture confirmant le statut du projet, les adaptations de postes en phase construction et le budget actuel versus prévisionnel. On constate une augmentation du cout de +6%, soit une augmentation maitrisée par rapport au cout budgété. 

La commercialisation du projet est également en bonne voie et au lancement de la campagne de financement sur Ecco Nova, le projet comptait déjà 13 préventes (11 appartements et 2 surfaces commerciales) pour un montant total de 2.324.928,00€. 

Budget et structure de financement

Le budget du projet en cours de construction représente un montant total estimé de 4.220.000€. Il est réparti comme suit : 

Cet investissement est financé comme suit :

* Explication sur les fonds propres investis dans le projet : L’obtention du crédit bancaire (ING) était conditionné à un effort propre en tête de 577.619 ,00  € , justificatif des dépenses et preuves de paiement reçus. 

Ces fonds propres correspondent aux dépenses suivantes :

** TT immo Invest sollicite Ecco Nova à hauteur de 400.000 € pour refinancer une partie de l’effort propre déjà réalisé. Les fonds levés dans le cadre de la présente offre serviront à réaliser les efforts propres nécessaires à l’obtention de crédits bancaires pour d’autres projets de promotion immobilière. 

Planning

• 31/05/2017 : Acquisition du foncier (superficie totale au sol selon acte de 1.874m2) par la société TALEBA dont Jean-François Taquet en est le gérant et administrateur. 
• 09/09/2020 : Octroi du permis d’urbanisme libre de tous recours par SPW Territoire, Logement, Patrimoine, Energie sous la référence « 21023586». 
• 01/2021 : Démarrage du chantier avec les travaux de démolition (chancre) aux frais de la société TALEBA. 
• 08/03/2021 : Constitution de la société TT IMMO INVEST aux capitaux propres de départ de quinze mille euros (15.000,00 €) avec cent (100) actions. 
• 25/03/2021 : Accord de crédit par ING, département Real Estate pour le financement senior du projet. Le projet est commercialisé selon le régime de la loi Breyne et ING émet des garanties d’achèvement. 
• 20/04/2021 : Signature de l’acte de RDA (renonciation au droit d’accession) par la société TALEBA au profit de la société TT Immo Invest et établissement de l’acte de base de la résidence 
• 09/2021 : Début de la commercialisation. 
• 09/2022 : lancement de la campagne de financement sur Ecco Nova. La commercialisation atteint déjà près de 60%. 
• 05/2023 : Livraison (estimation) des premières unités

Parties prenantes

• Thierry Thiébaut Architectes & Ingénieurs : Bureau d’architecture
• Entreprise Michael Homerin : Entreprise générale de construction, 5ème place au classement des Trends Gazelles du Hainaut dans la catégorie "Petites Entreprises".
• TALEBA : société détenant le foncier 
• ING : Partenaire financier (senior) et fournisseur des garanties d’achèvement
• BFR Toiture & Habitat : toitures
• JF Tech : Électricité 
• Menuiserie KENAN : Châssis. Plus de 25 ans d’expérience au service des particuliers et professionnels dans la région de Charleroi.

AnalysE FINANCIèRE

TT immo Invest est une jeune société constituée le 08/03/2021 et dont le premier exercice se clôture le 31/12/2021. Les comptes annuels du premier exercice ont été déposés à la Banque Nationale de Belgique le 29/08/2022. 

ACTIF 

L’actif de la société est principalement composé de créances clients (résultant des ventes des appartements) et  des valeurs disponibles sur les comptes bancaires.  

PASSIF 

* Le passif est principalement composé de dettes long terme (financement senior ING) et dettes TVA. Les capitaux propres affichent un résultat reporté négatif correspondant au fait que les charges actuelles du chantier sont supérieures aux produits des ventes.  

COMPTE DE RÉSULTAT 

Le compte de résultat de TT immo Invest affiche une perte qui correspond à l’état du chantier et sa structure de financement ; les couts de construction sont prise en compte de charges (achats marchandises) et le fruit des ventes est reconnu en chiffre d’affaires selon le rythme de commercialisation (loi Breyne) et la cote part construction. Etant donné l’approche projet (on peut considérer la société à ce stade-ci comme étant une société de projet – SPV - spécialement constituée pour ce projet en particulier), il est normal que le compte de résultat affiche une perte pendant la phase construction. 

DUE DILIGENCE

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, les éléments suivants ont été analysés par Ecco Nova : 

• L’acte d’achat du terrain et des bâtiments vétustes (appelé le foncier) par la société TALEBA;
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant faisant état de la valeur vénale du projet après travaux vendu de gré à gré ;
• L’acte de RDA (Renonciation au Droit d’Accession) de la société TALEBA au profit de la société TT Immo Invest ; 
• L’accord de crédit bancaire ING pour le financement senior ;
• La preuve de 13 unités (11 appartements et 2 surfaces commerciales) déjà vendues
• Le business plan démontrant la capacité de remboursement des prêts envisagés ;
• Un état des lieux des projets en cours (en construction ou à l’étude) ;  
• La décision d’octroi de permis d’urbanisme par la RW et l’ensemble des plans joints ; 
• La situation comptable à moins de 90 jours de TT Immo Invest ;

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance de TT Immo Invest
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à TT Immo Invest
  • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
  • Risques liés à la construction 
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risques liés aux autres projets immobiliers de TT IMMO INVEST
  • Risque lié à l’endettement de TT IMMO INVEST 
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Absence de garanties hypothécaires
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Rang
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYnthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un projet idéalement localisé à la porte d’entrée de Péruwelz sur un axe stratégique, reliant facilement les villes de Mons (Université) et Tournai en train. 
• Un taux de commercialisation (vente sous le régime loi Breyne) de près de 60%. 
• Une offre de financement bénéficiant de cautions solidaires et indivisibles de la part des deux actionnaires et administrateurs de la société. 

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Les fonds levés vont servir à refinancer les fonds propres investis dans le projet présenté. Via ce refinancement, la société TT immo Invest aura à disposition de fonds propres pour développer d’autres projets immobiliers. A ce stade-ci, ces projets n’ont pas été analysés par Ecco Nova. 
• Le porteur de projets dispose de la possibilité de rembourser le prêt de manière anticipative. La mise en œuvre de cette clause de remboursement anticipé engendrera le remboursement du même montant aux Investisseurs. Toute baisse des taux d’intérêt dans l’intervalle peut entraîner une perte d’opportunité́ et les intérêts non versés constitueraient un manque à gagner. 

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 3.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

TT Immo Invest dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt, consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Aucune garantie hypothécaire n’est adossée aux instruments de placement offerts. Cependant, le porteur de projet a pris les engagements suivants : 

• La caution solidaire et indivisible de Monsieur TAQUET à concurrence de 350.000€ minimum et de 400.000€ maximum à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé, le montant de l’engagement de cautionnement étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de de la Période de souscription. 

• La caution solidaire et indivisible de Monsieur THIÉBAUT à concurrence de 350.000€ minimum et de 400.000€ maximum à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé, le montant de l’engagement de cautionnement étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de de la Période de souscription.

RANG

Le remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova Finance est prioritaire au remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des Actionnaires. Par conséquent, les avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux Actionnaires qu’une fois l’intégralité du prêt remboursé.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -8606.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.