ANALYSE VAN DE BELGISCHE VASTGOEDMARKT: TRENDS 2023 EN VOORUITZICHTEN

In een context van oplopende rentevoeten en stijgende bouwkosten, lijkt de dynamiek van de vastgoedsector, en in die setting ook die van crowdlending in vastgoed, geconfronteerd te worden met ongekende uitdagingen.

In de volgende analyse, opgesteld door onze analisten met dezelfde nauwkeurigheid zoals die wordt toegepast bij de analyse van de investeringsmogelijkheden die wij bieden, presenteren we een gedetailleerd en transparant overzicht van de vastgoedmarkt in 2023. Deze aanpak maakt deel uit van onze missie om onze investeerders te helpen beter geïnformeerde en gediversifieerde investeringskeuzes te maken.

1. INLEIDING

Het jaar 2023 werd een keerpunt voor de Belgische vastgoedmarkt, wat getuigt van een periode van grote transformatie. Deze verandering wordt gekenmerkt door een stabilisatie van de bouwkosten na een aanhoudende stijging sinds 2020, evenals een opmerkelijke verschuiving in het aankoopgedrag van zowel investeerders als particulieren. Deze diepgaande analyse verkent de belangrijkste marktbewegingen en hun implicaties voor de toekomst van de vastgoedsector in België.

2. STABILISATIE VAN DE BOUWKOSTEN IN 2023

De bouwsector heeft sinds 2020 een opmerkelijke kostenstijging van 27% gekend, die uitmondde in een stabilisatie in het eerste kwartaal van 2023. Deze stabilisatie wordt weerspiegeld in de cijfers van de I-21 Index, gepubliceerd vanaf januari 2021. Dit is een indicator die de prijsevolutie van verschillende categorieën bouwmaterialen weergeeft. Sinds de eerste renteverhoging door de ECB in juli 2022, is de index met 3% gestegen om zich tussen november en januari 2023 te stabiliseren. De maandelijkse publicatie van de Mercuriale is een essentieel instrument geworden om deze trends te volgen.

3. IMPACT OP DE PRIJZEN VAN WONINGEN

De toename van de bouwkosten heeft een directe en significante impact gehad op de prijzen van nieuw vastgoed in België.

In 2023 verwachten we een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van een appartement van +1,6% (€ 264.792).

Prijsontwikkeling van appartementen: België

De huizenprijzen zijn daarentegen gestabiliseerd, met een stijging van slechts 1,1% voor een huis (€ 322.780), vergeleken met stijgingen van respectievelijk 7 en 8% tussen 2020 en 2021 en tussen 2021 en 2022.

Prijsontwikkeling van huizen: België

4. FOCUS OP NIEUWE RESIDENTIËLE PROJECTEN

De nieuwbouwmarkt, de focus van Ecco Nova, vertoonde tekenen van prijsstabilisatie in het vierde kwartaal van 2023, een direct gevolg van de renteverhogingen door de Europese Centrale Bank en andere centrale banken. Deze stabilisatieperiode resulteerde in een minimale prijsevolutie op de nieuwbouwmarkt, wat duidt op een vertraging na jaren van snelle stijging.

Nieuwe woningen – nieuwe appartementen – bestaande woningen – bestaande appartementen

Zoals we kunnen zien, was er in 2023 geen significante prijsdaling. Dit is een parameter die we in 2024 op de voet moeten volgen, aangezien het aangeeft dat ontwikkelaars vorig jaar de verleiding hebben weerstaan om de verkoopprijzen en hun marges te verlagen om transacties te versnellen.

5. VERTRAGING VAN VASTGOEDTRANSACTIES

De notarisbarometer, samengesteld door het verzamelen van gegevens 3 tot 4 maanden voor de ondertekening van de akte, geeft een recent en actueel beeld van de Belgische vastgoedsector.

De barometer toont een jaarlijkse daling van 15,2% van het aantal verkopen in 2023 ten opzichte van 2022. Deze daling moet gerelativeerd worden, aangezien het aantal transacties in 2021 en 2022 bijzonder hoog was.

Het transactievolume is dus terug op een niveau dat dicht aanleunt bij het ritme dat werd ervaren in de periode vóór de Covid/post-Covid uitzonderlijke periode, zoals de volgende grafiek illustreert.

Aantal verkopen (appartementen en huizen) in België - Sinds 2015

Daarnaast vertegenwoordigt Vlaanderen driekwart van de verkoop van nieuwe appartementen.

6. RENTEVOETEN: NOG STEEDS GEEN TERUGKEER ONDER DE 2%

De evolutie van de rentevoeten heeft een significante periode van verandering gemarkeerd voor de vastgoedsector.

Evolutie van de rente voor een lening van 20 jaar met een vaste rentevoet - In % - Bron: Immotheker

Tussen maart 2018 en maart 2022 zijn de rentetarieven bijna verdrievoudigd, van minder dan 2% tot in sommige gevallen bijna 4%, wat een algemene trend naar monetaire verstrakking weerspiegelt.

Begin 2024 geeft de rentebarometer van Immotheker-Finotheker een gemiddelde rente van 3,23% aan voor een lening met een vaste looptijd van 20 jaar.

De evolutie van de inflatie en het monetair beleid is zeker een element om in 2024 in de gaten te houden, aangezien de stijging van de hypotheekrente veel transacties heeft vertraagd. Een daling van de rente, zoals voorzien door sommige economische en financiële actoren, zoals blijkt uit een heropleving van de aandelenmarkten, zal een directe impact hebben op de dynamiek van de vastgoedmarkt in België. Deze trend wordt bevestigd door sommige van onze klanten, die een herstel van de vraag vaststellen. 

7. BEHOUD VAN KOOPKRACHT VIA LOONINDEXERING

In een inflatoire context heeft het Belgische loonindexeringsmechanisme, gebaseerd op de gezondheidsindex, een cruciale rol gespeeld in het behoud van de koopkracht van gezinnen.

De evolutie van de index - Index 2013=100 - Consumentenprijsindex - Gezondheidsindex

Deze indexering, die steeg van 3,58% in januari 2022 naar 11,08% in januari 2023, heeft het mogelijk gemaakt inkomens aan te passen aan de inflatie, waardoor werknemers hun reële koopkracht behouden ondanks de stijgende kosten van levensonderhoud. In januari 2024 stegen de lonen nogmaals met 1,48%, wat de voortdurende inspanningen weerspiegelt om het economisch welzijn van burgers te behouden in een omgeving van volatiele prijzen.

Het behoud van de koopkracht is positief in de context van de vastgoedmarkt, hoewel het minder belangrijk is in vergelijking met de eerder genoemde rentetarieven.

8. FOCUS OP DE LUXEMBURGSE VASTGOEDMARKT

Luxemburg heeft een opmerkelijke inkrimping van zijn vastgoedactiviteit ervaren in 2022, met een spectaculaire daling van 72,5% in de verkoop van appartementen in aanbouw.

Deze daling van de activiteit heeft de regering ertoe aangezet om uitzonderlijke maatregelen te nemen, met name fiscale maatregelen, om de markt te herstellen.

Deze overheidsinterventies benadrukken de ernst van de situatie en de inzet van de autoriteiten om de sector te ondersteunen in het licht van een economische vertraging en een omgeving van stijgende rentevoeten.

Het vermogen van de markt om te herstellen zal grotendeels afhangen van de effectiviteit van deze maatregelen en de ontwikkeling van de macro-economische omstandigheden.

9. VOORUITZICHTEN EN OPLOSSINGEN OM DE MARKT TE STIMULEREN

Gezien de huidige uitdagingen worden verschillende strategieën overwogen om de vastgoedmarkt te herstellen. De verwachte daling van de rentevoeten, gekoppeld aan een vereenvoudiging van de procedures voor het verlenen van bouwvergunningen, behoren tot de belangrijkste voorgestelde maatregelen om de sector te stimuleren. Bovendien worden belastinghervormingen gericht op starters, waaronder een harmonisatie van de BTW en registratierechten, evenals een verlaging van de BTW voor sloop- en heropbouwprojecten, voorgesteld als hefbomen om investeringen en toegankelijkheid tot woningen te stimuleren. Deze initiatieven zijn bedoeld om te voldoen aan de behoeften van investeerders en kopers, door een gunstiger klimaat te creëren voor vastgoedontwikkeling.

10. CONCLUSIE

Het jaar 2023 markeerde een keerpunt voor de Belgische vastgoedmarkt, gekenmerkt door een stabilisatie van de bouwkosten tegenover een vertraging van de vastgoedtransacties. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden, identificeert Ecco Nova interessante opportuniteiten door de nadruk te leggen op vastgoedprojecten die voldoen aan hoge normen van duurzaamheid en energie-efficiëntie, zoals aangetoond door onze Ecco Score.

Onze focus op strategisch gelegen, energie-efficiënte nieuwe of gerenoveerde panden komt tegemoet aan de structurele huisvestingsbehoeften in bepaalde regio's. Deze aanpak is in lijn met de verwachtingen van beleggers die rendement en duurzaamheid willen combineren.

Kortom, ondanks de fluctuaties in de vastgoed- en financiële sector, blijft de toewijding van Ecco Nova aan de financiering van hoogwaardige vastgoedprojecten onveranderd.

We blijven ons inzetten om investeringsprojecten zorgvuldig te selecteren en te presenteren, waarbij alle informatie uit onze analyse wordt geïntegreerd. Ons doel is om transparant de kansen en risico's die bij elk project horen te beschrijven, om een aantrekkelijk rendement te bieden dat perfect in harmonie is met onze missie en principes.

___

Bronnen:

• Consumentenprijsindex.
• Mercuriale, https://economie.fgov.be/nl
• Notarisbarometer
• Trends Tendances, Xavier ATTOUT, 25/01/24
• Barometer Realo & Matexi, 02/01/24
• Statbel