OPMERKING OVER ECCO NOVA FINANCE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Aeterra is een jonge vastgoedontwikkelaar in de regio Gent, actief in de ontwikkeling van residentiële projecten en kmo-eenheden. Aeterra is ontstaan ​​uit de samenkomst van 4 professionals uit de vastgoedsector, met het gemeenschappelijke streven om kwalitatieve, duurzame en innovatieve woningen en kmo-parken aan te bieden.

Onder de oprichters en leden van het team vinden we onder andere:

	Carl Maes, financieel verantwoordelijke Carl is al meer dan 20 jaar actief in de vastgoedsector in binnen- en buitenland voor bedrijven als Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merrill Lynch, Rockspring en Koramic Real Estate. Carl heeft een Master in Real Estate Finance (Cambridge) en een Master in Real Estate (Leuven). Nu is hij actief als Managing Partner van Aeterra.
	Mathias Meert, commercieel verantwoordelijke  Mathias is al meer dan 20 jaar actief in de vastgoedsector in België. Voorheen was hij actief als makelaar binnen de ERA Group. Hij volgde een opleiding tot vastgoedmakelaar en behaalde een masterdiploma Vastgoed aan de Universiteit Antwerpen. Hij is nu actief als Managing Partner van Aeterra.

Aeterra en Ecco Nova hebben in 2021 al samengewerkt voor de gedeeltelijke financiering van een residentieel vastgoedproject in Aalter, de residentie Ostuni. De sloopwerkzaamheden zijn afgerond en in juni is gestart met de bouw. Mevaco werd aangesteld als aannemer. Tot op heden zijn 13 van de 15 units verkocht (verkoop onder de wet Breyne). De campagnepagina vindt u hier .

Aeterra informeert ons regelmatig over de voortgang van het door 122 Ecco-investeerders medegefinancierde project. 

Aeterra ontwikkelt eveneens een vastgoedproject van 22 eenheden in Kruisem, de residentie Rubano. De werkzaamheden begonnen in november 2021 en er is al een verkoop van meer dan 70% bereikt (16 eenheden verkocht van de 22).

Hieronder beelden van de voortgang van deze werken:

Binnenkort start Aeterra met de verkoop van een vastgoedproject in Deinze (12 appartementen en een commerciële ruimte die de residentie Impéria vormen) en een ander vastgoedproject in Destelbergen (6 appartementen en een commerciële ruimte die de residentie Noci vormen). Andere projecten zijn in ontwikkeling.

U kunt het geheel aan projecten terugvinden op hun internet site, hier zijn er enkelen in beeld.

Een samenvattende tabel die we voor deze campagne hebben opgesteld:

DE KREDIETNEMER

Aeterra Land BV is de onderneming die de grond bezit voor de Aeterra vastgoedprojecten. Ze is 100% eigendom van Aeterra BV, de holdingmaatschappij van de groep. Hieronder vindt u een overzicht van de balans van Aeterra Land, eind juni 2022:

* Onder de terreinen en constructies vinden we de nettowaarden (aankoopwaarde minus de aandelenprijs grond tijdens de verkoop onder het Breyne-rechtsregime) van de gronden van Aalter (Ostuni) en Kruisem (Rubano) evenals de grond in Destelbergen (Noci). De betaalde termijnen zijn terug te vinden in klasse 4 onder de rubriek “Vorderingen op ten hoogste één jaar en aanbetalingen”.

* Voorschotten van aeterra BV (Holding) aan aeterra Land waren bedoeld om (1) de grond Aalter, (2) de grond Destelbergen – Noci, (3) de aanbetaling voor de hier voorgestelde verrichting en (4) de aanbetaling voor de Deinze-T-verrichting.

**  Voorlopig resultaat per 29/06/2022

DE VERRICHTING

Aeterra doet een beroep op de ​​Ecco-investeerders om de aankoop van een gebouwencomplex gelegen aan de Kortrijksesteenweg n° 97 te Deinze gedeeltelijk te financieren. Het pand is momenteel verdeeld in verschillende kavels en alle kavels zijn verhuurd. Ecco Nova heeft een kopie van deze lopende huurcontracten ontvangen.

De gebouwen in hun huidige staat hebben een huuroppervlakte van 2.430m2 op grond met een totale oppervlakte van 5.184m², volgens het kadaster. De aangekochte gebouwen dateren uit de jaren 1980-1990 en hebben geen EPB-rapport (NVT).

FINANCIERINGSSTRUCTUUR

De totale begroting voor deze investering is € 1.045.000. Het is als volgt verdeeld: 

Deze investering zal als volgt worden gefinancierd:

In de verkoopovereenkomst is ook bepaald dat prijstoeslagen worden toegepast op sleutelmomenten in de ontwikkeling van het geplande project, namelijk (1) wanneer de autoriteiten de wijziging van het RUP goedkeuren en (2) bij het verkrijgen van een definitief uitvoerbare omgevingsvergunning (met o.a. minimum 33 residentiele units). Deze prijstoeslagen zijn integraal opgenomen in de bankovereenkomst met ING, t.t.z. deze incrementen zullen ook door hen gefinancierd worden.

FINANCIËLE INDICATOREN

Het verworven vastgoed werd onderworpen aan een voorafgaande onafhankelijke vastgoedtaxatie door het geaccrediteerd kantoor Real Estimate te Wetteren. Ecco Nova heeft dit rapport verkregen als onderdeel van de analyse die is uitgevoerd voordat de operatie aan Ecco-investeerders werd gepresenteerd.

Deze "loan to value" is geïntegreerd in de risicoscore die u kunt vinden in de bijlage bij de Informatienota.

Naast de “loan to value” ratio is het interessant om de DSCR, oftewel Debt service Coverage Ratio, te berekenen. Deze indicator meet het vermogen van de lener om aan zijn verplichtingen te voldoen (in dit geval de jaarlijkse betaling van rente op leningen) in verhouding tot zijn inkomen (hier de huren die door het onroerend goed worden gegenereerd, onderverdeeld in verschillende huureenheden). Hiervoor kregen we een kopie van alle lopende huurcontracten.

Met een DSCR onder de 100% is Aeterra BV (holding) medeschuldenaar van de kredietnemer.

De resultaten die door Aeterra BV en Aeterra Land BV op de andere (lopende) projecten gegenereerd worden zijn afdoende om zowel de betaling van de interesten als de terugbetaling van het ontleend bedrag af te dekken, tenzij het geheel wordt geherfinancierd bij het verkrijgen van de voorgestelde projectvergunning.

Ter herinnering, de EBT marge voorzien op project Ostuni (Aalter) bedraagt circa 600.000€.

HET VOORGENOMEN PROJECT

Aeterra is voornemens een residentieel vastgoedproject van minimaal 33 eenheden (appartementen) te ontwikkelen volgens de hoogste normen van duurzaamheid en energieprestatie van en in de markt. Het project is onderhevig aan verkrijging van een omgevingsvergunning en daaraan voorafgaand aan de goedkeuring van een wijziging van het RUP.

Het terrein stelt de ontwikkelaar in staat om het toekomstige project op te zetten in twee complexen met een verdeling van eenheden tussen 11 appartementen (33%) met 1 slaapkamer, 20 appartementen (61%) met 2 slaapkamers en 2 appartementen (6%) met 3 slaapkamers. Er komen 33 ondergrondse parkeerplaatsen en 19 parkeerplaatsen buiten, voornamelijk voor bezoekers.

In dit stadium van de campagne (augustus 2022) is het gepresenteerde project slechts een project in onderzoek en bestaat het risico dat de projectontwikkelaar geen bouwvergunning krijgt voor het voorgestelde project. Desalniettemin zijn er al contacten gelegd met de gemeente Deinze, wat de politieke wil bevestigt om het gebied te verdichten waarin het onroerend goed dat onderwerp is van deze fondsenwervingscampagne zich bevindt. De stad Deinze wil in dit deel van de stad kwalitatieve woningen zien in plaats van industriële gebouwen (‘stadsuitbreidingsgebied’).

LIGGING

Het terrein is achterin gelegen aan de Kortrijksesteenweg, een verkeersas die Kortrijk/Waregem via Deinze verbindt met Gent. De mobiscore van de locatie bedraagt 8,2/10. Het station van Deinze kan men in c. 5 min bereiken per fiets (1,3 KM).

Het gebouw en de grond zijn gelegen op nummer 97, Kortrijksesteenweg te 9800 Deinze. Deinze is een van de grootste steden in de provincie Oost-Vlaanderen en telt ongeveer 45.000 inwoners (Groot Deinze). De bevolking kent een regelmatige en constante groei van gemiddeld 6,1% per jaar (boven het gemiddelde van het Vlaamse Gewest en de provincie Oost-Vlaanderen) en tot op heden is de bevolkingssamenstelling naar leeftijdsgroep jongeren/volwassenen/ouderen 19%/60%/21%, wat ongeveer overeenkomt met de leeftijdspiramide van het Vlaamse Gewest. De gemiddelde leeftijd van de inwoners van Deinze ligt rond de 42,5 jaar, iets lager dan het Vlaamse gemiddelde van rond de 43,1 jaar.

Deinze, dat deel uitmaakt van het arrondissement Gent, heeft een gemiddeld inkomensniveau (ongeveer 21.800 euro per jaar) boven het gemiddelde van het Vlaamse Gewest.

De Kortrijksesteenweg waarop de grond zich bevindt, is een verbindingsas tussen Deinze en Waregem/Kortrijk in het westen en Deinze en Gent in het oosten. De locatie heeft een mobiscore van 8,2/10. Het station van Deinze is met de fiets (1,3 KM) in slechts 5 minuten te bereiken.

PLANNING

De projectplanning is als volgt:

• 31/03/2022: Ondertekening van de verkoopovereenkomst voor de aankoop van de grond.
• 25/07/2022: Ondertekening van bankovereenkomsten met ING
• 05/08/2022: Lancering van de crowdlending-campagne op Ecco Nova.
• 11/08/2022: Ondertekening van de authentieke notariële akte van aankoop van de grond.
• Est. Q4 2024: Goedkeuring van de wijziging van het RUP (sectorplan) waardoor Aeterra op de aangekochte grond een residentieel project mag ontwikkelen, onderwerp van deze fondsenwerving (prognose).
• Est. Q4 2025: Verkrijgen van de onherroepelijke stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van minimaal 33 woningen (prognose).
• Zomer 2029: Herfinanciering van de lening toegekend door Ecco Nova Finance, onderwerp van deze fondsenwerving door middel van een financiering van het type "project" (prognose).

DUE DILIGENCE

Als onderdeel van de analyse van dit vastgoedproject werden de volgende elementen geanalyseerd door Ecco Nova:

• De verkoopovereenkomst voor de grond en het gebouw dat onderwerp is van deze fondsenwervingscampagne;
• Een onafhankelijk taxatierapport van het onroerend goed met vermelding van de huidige waarde en de verwachte waarde van het geplande vastgoedproject;
• Een gedetailleerde memo waarin de uitdagingen van het te ontwikkelen project wordt beschreven;
• Huurcontracten met huidige huurders;
• Bankkrediet overeenkomst voor senior financiering;
• Visuele weergaven van het te ontwikkelen project;
• De boekhoudkundige situatie jonger dan 90 dagen van Aeterra Land en Aeterra;

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door AETERRA LAND
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan AETERRA LAND
• Risico's in verband met de situatie op de vastgoedmarkt
• Risico’s verbonden aan betrokken partijen
• Risico verbonden aan de toekomstige schuldenlast van AETERRA LAND
• Risico verbonden aan het niet verkrijgen van de nodige vergunningen voor de uitvoering van het beoogde project
• Verzekering en onverzekerde risico's
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument:
• Bullet lening
• Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
• Afwezigheid van hypotheekgaranties
• Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
• Achterstelling
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
• Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
• Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
• Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 4. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Een ideaal gelegen project (Mobiscore 8.2/10) te Deinze op een strategische as tussen Deinze-West en Waregem/Kortrijk in het westen en Deinze-Centrum en Gent in het oosten.
• Een projectontwikkelaar die zijn omgeving bijzonder goed kent en die projecten op menselijke schaal ontwikkelt die beantwoorden aan de specifieke behoeften van de inwoners van de regio. Het hoge verkooppercentage van de twee projecten in aanbouw is een objectieve indicator van het succes ervan.

AANDACHTSPUNTEN GEKOPPELD AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HUN PROJECT EN HET AANBOD

• Het geplande project is een project in de ontwikkelingsfase dat onderworpen zal zijn aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning en daaraan voorafgaand aan de goedkeuring van een wijziging van het RUP (sectorplan).
• Een loan-to-value-ratio van meer dan 80% en een DSCR (Debt Service Coverage Ratio) van minder dan 100%. Om deze reden is aeterra BV (Holding) medeschuldenaar van de kredietnemer aeterra Land.

MODALITEITEN

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 2.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN

De aangeboden beleggingsinstrumenten worden niet gedekt door een hypotheekgarantie. Wel is de projectontwikkelaar de volgende verbintenissen aangegaan:

• De verbintenis van AETERRA als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, als garantie, van de door de projectontwikkelaar aan ECCO NOVA FINANCE verschuldigde bedragen. In dit verband is tussen Partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat AETERRA zich jegens ECCO NOVA FINANCE als hoofdelijk medeschuldenaar, als waarborg (solidariteitszekerheid), verbindt aan de door de Projectontwikkelaar jegens ECCO NOVA FINANCE aangegane verbintenissen. 
• De verbintenis van de Projectontwikkelaar om niet over te gaan tot de uitkering van dividenden vóór de volledige terugbetaling van de lening toegekend door ECCO NOVA FINANCE, onder voorbehoud van deze leningsovereenkomst.
• De toezegging van AETERRA als hoofdelijke medeschuldenaar, om niet over te gaan tot uitkering van dividend vóór volledige terugbetaling van de door ECCO NOVA FINANCE verstrekte lening aan de projectontwikkelaar, onderwerp van deze leningsovereenkomst.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -8729.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.