De projectontwikkelaar

Aeterra is een vastgoedontwikkelaar in de regio Gent, actief op het gebied van de ontwikkeling van residentiële projecten en kmo-eenheden. Aeterra is ontstaan uit de samenkomst van 4 vastgoedprofessionals met de gezamenlijke intentie kwalitatieve, duurzame en innoverende woningen en KMO-units aan te bieden.

Onder de 4 oprichters en leden van het team vinden we:

• Carl Maes, financieel manager : Carl is al meer dan 20 jaar actief in de vastgoedsector in binnen- en buitenland voor bedrijven als Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring en Koramic Real Estate. Carl heeft een Master in Real Estate Finance (Cambridge) en een Master in Real Estate (Leuven). Momenteel is hij actief als Managing Partner van aeterra.
• Mathias Meert, commercieel manager : Mathias is al meer dan 20 jaar actief in de vastgoedsector in België. Voorheen was hij actief als vastgoedmakelaar binnen de ERA Group. Hij heeft een opleiding tot vastgoedmakelaar gevolgd en bezit een masterdiploma Real Estate van de Universiteit Antwerpen. Momenteel is hij actief als Managing Partner van Aeterra.
• Tim Vanden Berghe en Kevin Vanden Berghe

Tim en Kevin zijn ook aandeelhouders van Aeterra. Ze zijn onder meer actief in Indur (Durable Industrial Roofs), een dak- en gevelrenovatiebedrijf. Ze zijn eveneens bestuurder van ValYou, een bedrijf dat gespecialiseerd is in de aankoop, renovatie en wederverkoop van residentieel vastgoed op de secundaire markt.

Heden ten dage ontwikkelt aeterra een vastgoedproject in Kruisem (residentie Rubano, 22 eenheden), waarvan de werken sinds begin november 2021 in uitvoering zijn en waarvan de voorverkoop een niveau van 10 eenheden heeft bereikt. Andere projecten zijn in voorbereiding zoals o.a. een project van 7 eenheden in Destelbergen, een project van 4 eenheden in Zwijnaarde en een kmo-park op een terrein van 4,5 ha in de periferie van Namen.

Het project

PROJECTBESCHRIJVING

Het project Ostuni betreft de verwerving van een voormalig bioscoopgebouw (cinema ‘Capitole’), een hotel en een woonhuis in het centrum van Aalter met als doel deze te slopen en er een energiezuinige meergezinswoning van 15 appartementen en 21 overdekte en afgesloten parkeerplaatsen te bouwen.

De woonruimte wordt als volgt verdeeld:

• Begane grond: 3 appartementen met privétuin
• 1e verdieping: 2 appartementen met 1 slaapkamer, 2 appartementen met 2 slaapkamers
• 2e verdieping: 2 appartementen met 1 slaapkamer, 2 appartementen met 2 slaapkamers
• 3e + 4e verdieping: drie 3-kamer appartementen (Duplex / Penthouse) en één 2-kamer appartement.

Het project voorziet in terrassen voor elk appartement (gemiddelde oppervlakte 15m2) en privétuinen voor de appartementen op de begane grond.

Aan de achterzijde van het project zijn 21 parkeerplaatsen gepland; per elke garagebox worden 
tevens voldoende fietsenstallingen voorzien als ook de mogelijkheid om er een ​​elektrisch laadstation te plaatsen. De platte daken van de garages en van de woning worden volledig begroeid om de biodiversiteit op de locatie te bevorderen. Er wordt ook een fietsenstalling voor bezoekers gepland.

De energieprestatie van het ontwikkelde gebouw is opmerkelijk. Het is een bijna energieneutraal gebouw, met name een E-peil score per eenheid van maximaal 30. Deze "BEN" certificering voor "bijna-energieneutraal" stelt kopers in staat om in de loop van de tijd te besparen op hun energierekening, maar ook om hun onroerende voorheffing met 50% te verminderen. Met andere woorden, een positief effect op het milieu en op de portefeuille.

LOCATIE VAN HET PROJECT

Het project is gelegen aan de Stationsstraat 149 te 9880 Aalter, provincie Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent. De ligging is bijzonder bevoorrecht aangezien het midden in het centrum van Aalter ligt. Het project draagt ​​bij aan de revitalisering van de straat en aan de stedelijke verdichting. Op loopafstand (minder dan 100m) zijn er vele winkels en voorzieningen zoals een supermarkt, een bank, kledingwinkel, opticien, slager, politie, kapper, bloemist, apotheek, en bakker. Het station van Aalter (directe verbindingen met Gent, Brussel, de kust) ligt op 450m loopafstand.

Het ontwikkelde project geniet een mobiscore van 7,4/10.

DE BETROKKEN PARTIJEN

• Vertongen Architecten BV : Architectenbureau ;
• Optibuild BV: Project Management ;
• Belfius Bank: Bankdienstverlener en opleveringsgarantieverzekeraar (verkoop naar Wet Breyne) ;
• Aeterra Land BV: eigenaar van de grond; er is een akte van ARN getekend tussen Aeterra Land en Aeterra Construct. 
• Immo Consea BV: makelaarskantoor verantwoordelijk voor de verkoop van het Ostuni-project ;
• Momenteel lopen de aanbestedingen voor de bouwwerken. Een vijftal aannemers is nog in de running.

STRUCTUUR VAN DE GROEP

De Aeterra groep is als volgt georganiseerd:

Aeterra BV is de holdingmaatschappij van het concern. Deze onderneming is in handen van Carl Maes, Mathias Meert, Tim & Kevin Vanden Berghe. Ze houdt 100% van het vermogen van  Aeterra Construct BV (kredietnemende onderneming in het kader van dit aanbod, ontwikkelaar van het project Ostuni), 100% van het vermogen van Rubano BV (ontwikkelaar van het project Rubano te Kruisem) en 100% van het vermogen van Aeterra Land BV (onderneming in bezit van het grondeigendom van dit project alsook deze van project Rubano).

Aeterra Land BV is de onderneming die de grondeigendom heeft voor de vastgoedontwikkelingsprojecten van de groep.

Per 30/11/21 is de onderneming volle eigenaar van 2 terreinen voor 2 verschillende vastgoedprojecten : 

• Een terrein te Kruisem, voor de residentie Rubano
• Een terrein te Aalter, voor het project Ostuni, welke het onderwerp is van deze financieringscampagne

Voor de toekomstig te ontwikkelen projecten door Aeterra, zal de grond dus worden gehouden door Aeterra Land BV en zal er indien nodig een SPV worden opgericht voor elke nieuw vastgoedproject.

PLANNING

• 05/10/2020 : Ondertekening van de voorwaardelijke compromisovereenkomst voor de acquisitie van de grond.
• 10/05/2021: De stedenbouwkundige vergunning wordt afgegeven door het college van schepenen en burgemeester van de gemeente Aalter, voorgezeten door de heer Pieter De Crem, burgemeester.
• 04/11/2021: Ondertekening van bankovereenkomsten met Belfius.
• 24/11/2021 : Ondertekening van de aankoopakte van de grond voor het project Ostuni door Aeterra Land BV / Verzaking aan recht van natrekking van Aeterra Land BV ten gunste van de onderneming Aeterra Construct BV.
• 13/12/2021: Circa 60% voorverkoop (10 voorlopige koopcontracten op 15 appartementen).
• 23/12/2021: Crowdlending campagne lancering op Ecco Nova.
• Q1-Q2 2022 : Start van de bouwwerkzaamheden (geschat).
• Zomer 2024 : Voorlopige oplevering van de appartementen (geschat).

DE BEGROTING EN DE FINANCIERINGSSTRUCTUUR

De globale begroting voor dit vastgoedproject (exclusief financieringskosten en verkoopcommissie) is € 3.969.020 en is als volgt onderverdeeld: 

FINANCIELE INDICATOREN VAN DIT VASTGOEDPROJECT 

Op basis van een onafhankelijke vastgoedexpertise van dit project, is de verwachte brutomarge geschat op € 905.980 € en is deze als volgt berekend:

Onze analyse

UITLEG VAN DE UITGEVOERDE DUE DILIGENCE 

• Fysieke ontmoeting met de projectontwikkelaars, bezoek aan de toekomstige Ostuni-locatie in Aalter en bezoek aan de Rubano-residentielokatie in Kruisem 
• Toetsing van de grondaankoopakte en van de akte verzaking aan recht van natrekking 
• Toetsing van de bankovereenkomst (inclusief zekerheden) en de voltooiingsgarantie 
• Toetsing van de balansen per 30/11/21 van de bedrijven Aeterra BV, Aeterra Construct BV en Aeterra Land BV 
• Toetsing van de vastgoedexpertise uitgevoerd door Stadim BV 
• Toetsing van het financieel plan voor het project Ostuni 
• Toetsing van het architectenverklaring aangaande de begroting voor de bouw 
• Toetsing van de voorlopige koopovereenkomsten/reservaties voor de verkochte/gereserveerde appartementen van het project Ostuni 
• Toetsing van de initiële EPB-verklaring van het project Ostuni 
• Toetsing van de bouwvergunning

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, VAN ZIJN PROJECT EN VAN HET AANBOD

• Circa 60% aan voorverkoop in de vorm van ondertekende voorlopige koopcontracten/reserveringen op de datum van de lancering van de campagne.
• Een locatie in het centrum van Aalter met een veelvoud aan winkels en voorzieningen op loopafstand van residentie Ostuni.
• De appartementen worden verkocht onder de Wet Breyne met dekking van een 100% voltooiingswaarborg gesteld door Belfius.

AANDACHTSPUNTEN MET BETREKKING TOT DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN DE FONDSENWERVING

• Een jonge vastgoedontwikkelaar, desalniettemin acht Ecco Nova de jarenlange ervaring van de twee actieve partners relevant en voldoende om een ​​project van deze omvang te realiseren.
• Vervroegde aflossing toegestaan ​​vanaf de 13e maand met 3 maanden interest als wederbeleggingsvergoeding.

RISICO'S

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico op gedeeltelijke of volledige niet-terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan AETERRA CONSTRUCT
  • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
  • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
  • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
  • Verzekering en niet-verzekerde risico’s 
  • Risico’s met betrekking tot de schuldenlast van AETERRA CONSTRUCT
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument:
  • Bullet lening
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Achterstelling
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijde ns de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 1.000  en maximaal € 10.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

ACHTERSTELLING

De terugbetaling van de lening is achtergesteld bij de huidige en toekomstige bankleningen van de projectontwikkelaar. Aan de andere kant heeft de lening voorrang op voorschotten op de lopende rekening of elke andere vorm van lening van de aandeelhouders van AETERRA CONSTRUCT.

ZEKERHE(I)D(EN)

Alle toezeggingen van de projectontwikkelaar worden gegarandeerd door:

• De hoofdelijke en ondeelbare garantie van AETERRA tot het bedrag van de lening in hoofdsom, te vermeerderen met rente en kosten na afzonderlijke akte.
• De toezegging, van AETERRA LAND als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, bij wijze van garantie, van de door de projectontwikkelaar verschuldigde bedragen. 

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

ANDERE VERBINTENISSEN

AETERRA CONSTRUCT verbindt zich ertoe: 

• Het project uit te voeren in overeenstemming met gedegen marktpraktijken. 
• De wetgeving te respecteren. 
• De milieuregelgeving na te leven. 
• Typische verzekeringspolissen te contracteren (All risks) tijdens de duur van het project.  
• Ecco Nova op de hoogte te brengen van elke belangrijke gebeurtenis en elke omvangrijke transactie met betrekking tot het project en/of de kredietnemer.
• Aeterra Services en Optibuild niet meer te betalen dan hetgeen in het business plan wordt voorzien (160.493,40 EUR samen voor Optibuild en aeTerra Services) voor het reguliere projectmanagement.  

De aandeelhouder van AETERRA verbindt zich ertoe elk bedrag te dekken waarvoor de Projectontwikkelaar aansprakelijk is of zou moeten zijn in verband met de uitvoering van het Project (aankoop van grond, bouwbudget, diverse honoraria) en dat het bedrag dat voorzien is voor de uitvoering van het genoemde project zou overschrijden, zijnde € 3.969.020. In dit verband zullen deze extra kosten door AETERRA worden gedekt door middel van een lening op de rekening-courant die zij aan de Projectontwikkelaar zal verstrekken.

De aandeelhouder AETERRA verplicht zich om geen enkele vergoeding van de Projectontwikkelaar te ontvangen zolang deze schulden heeft voor het geheel of een deel van de lening.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 13/01/2022, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 400.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van de projectontwikkelaar en wordt de campagne verlengd tot 27/01/2022.

2. Opschortende voorwaarde verbonden aan de ontvangst van de originele aktes (acquisitie en overeenkomst verzaking recht van natrekking gerelateerd aan de grond van dit vastgoedproject)

3. Opschortende voorwaarde verbonden aan de ondertekening van de hoofdelijke en ondeelbare garantie van AETERRA en AETERRA CONSTRUCT 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -8808
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.