De projectontwikkelaar

Cstruct, opgericht in 2019 door Carl de Jaeger, is actief in de ontwikkeling van villa’s, woningen en appartementencomplexen van hoge standing aan de zuidoostelijke rand van Gent.

Cstruct wil innovatieve gebouwen aanbieden op het gebied van esthetiek, architectuur en  energie. Cstruct biedt daarmee bijna energieneutrale woningen.

Voor het project dat het onderwerp is van dit aanbod voorziet Cstruct in zonnepanelen en een opvangsysteem voor regenwater. Daarnaast hebben de woningen een zeer goede isolatie en een uitstekende ligging aan de rand van Gent, vlakbij openbaar vervoer, winkels, school.

Cstruct wordt geleid door de heer Carl de Jaeger, die ruime ervaring heeft in het financieel management van bouw- en milieuprojecten voor het bedrijf Jan de Nul. Carl de Jaeger kan rekenen op de ervaring en expertise van een partnerbedrijf in bouw en ontwikkeling dat actief is sinds 2007, een financiële stakeholder is in zijn projecten, en 24 appartementen heeft opgeleverd.

Cstruct heeft momenteel een portefeuille van 5 projecten van in totaal 31 eenheden. Drie projecten zijn in aanbouw of staan ​​op het punt in aanbouw te komen en worden bijna volledig verkocht onder de wet van Breyne, wat de aantrekkelijkheid van de voorgestelde projecten bevestigt:

• Het Cella-project in Vlierzele: gebouw met 5 appartementen - 100% verkocht
• Project Eikenhof te Laarne: 6 villa's - 5 eenheden verkocht
• Het Cecil-project in Westrem: 6 huizen - 4 eenheden verkocht

Een project heeft de bouwvergunning gekregen en bevindt zich binnenkort in de bouwfase:

• Project Nerenhof te Kalken: 11 woningen – 3 eenheden verkocht

Ten slotte is er een project in ontwikkeling in Schoonaarde (3 woningen).

Meer informatie over deze projecten vindt u op de Cstruct website.

Het project

Na een eerste campagne voor 170.000 euro, wenst Cstruct aanvullend 150.000 euro op te halen om de financiering van zijn project Cecil mee af te ronden.

Dit betreft een bouwproject van 6 semi-passieve halfvrijstaande woningen in Westrem.

Het dorp Westrem, ideaal gelegen op 18 km van Gent, biedt de rust en het comfort van het platteland en zorgt tegelijkertijd voor een gemakkelijke toegang tot de stad. Buurtwinkels, scholen en treinstation zijn direct per fiets bereikbaar.

Elke woning heeft een tuin op het zuiden en wordt voorzien van zonnepanelen. De nadruk is gelegd op esthetiek, standing ​​en energie-efficiëntie met een specifiek verbruik van slechts 30kWh / m2 / jaar.

Met reeds 4 van de 6 huizen verkocht nog voor de werken zelfs maar begonnen zijn, is de aantrekkelijkheid van het commerciële aanbod van Cstruct duidelijk.

BELANGRIJKSTE PROJECTINDICATOREN 

• Locatie: Westrem (periferie van Gent)
• Aantal eenheden: 6 
• Typologie: Halfvrijstaande woningen
• Status: Vergunning verkregen, klaar om gebouwd te worden.
• Architect: Bureau Meert - Bogaert
• Type grondrecht: Recht van opstal met verzaking van recht op natrekking 
• Gemiddeld grondoppervlak per eenheid: 485 m² 
• Gemiddeld woonoppervlak per eenheid: 188 m² 
• Totaal woonoppervlak: 1.128 m² 
• Totale budget: 1.920.00 €
• Bouwkosten per m² (exclusief honoraria): 1.090 €
• Verkoopprijs per m²: 2.015€
• Verwachte bruto marge: 363.000€ ofwel 18,4%
• Type verkoop: Wet Breyne
• Verkooppercentage: 66% (4 van de 6 woningen)
• Energieklasse (Espec): 30kWh/m2/jaar (bijna energie neutraal)

STERKE PUNTEN VAN HET PROJECT:

• Vergunning verkregen, project klaar om gebouwd te worden.
• Een zeer hoog verkooppercentage met reeds 4 voorlopige koopcontracten getekend -van de 6 woningen- en met een optie op een 5e eenheid.
• Bijna energie neutrale woningen (BEN).

AANDACHTSPUNTEN VAN HET PROJECT :

• Beperkt eigen vermogen, 80.000 €, maar dit wordt compenseerd door aanzienlijke voorschotten: 159.708,47 € van Carl de Jaeger en 217.698 € van het partnerbouwbedrijf, voorschotten die in gelijke rang behandeld worden met de Ecco Nova schuld (in pari passu). Daarnaast is Carl de Jaeger persoonlijk verbonden met het project door de aankoop van de grond als natuurlijk persoon.
• Het bedrijf is minder dan een jaar geleden opgericht.
• Een relatief kleine bruto marge (18.4%) die wordt gecompenseerd door een hoge voorverkoop waardoor het risico op lagere omzet en marge beperkt is.

Onze analyse

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogeljk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

​​​​​1. Belangrijkste risico’s verbonden aan de uitgevende instelling

• Risico’s verbonden aan de bouw van de vastgoedpromoties van Cstruct
• Risico’s verbonden aan betrokken partijen
• Risico's met betrekking tot de winstmarge
• Risico's verbonden aan andere Cstruct-vastgoedprojecten
• Risico verbonden aan kredietverlening aan een jong bedrijf
• Risico verbonden aan de schuld van Cstruct

2. Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument

• Risico verbonden aan achterstelling
• Risico verbonden aan illiquiditeit en overdrachtsbeperking
• Bulletlening

3. Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden, waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgden potentiële gevolgen:

• Risico op gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
• Risico op wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
• Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage bij deze informatienota.

Modaliteiten

CSTRUCT BV komt in aanmerking voor de Winwinlening, een fiscale maatregel om de financiering van Vlaamse KMO’s te vergemakkelijken.

De investeerders die de volgende voorwaarden respecteren, kunnen profiteren van een jaarlijks belastingkrediet van 2,5% op het resterende saldo van de lening:

• Onderworpen zijn aan de belasting voor fysieke personen die zich bevinden in Vlaanderen overeenkomstig artikel 5/1 van de bijzondere financieringswet.
• Een natuurlijk persoon zijn die de Winwinlening afsluit buiten het kader van zijn commerciële of professionele activiteiten.
• Geen werknemer zijn van de kredietnemer.
• Als de kredietnemer een zelfstandige is, dan kan de kredietgever noch de echtgenoot, de echtgenote of de wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer zijn.
• Geen aandeelhouder zijn van deze rechtspersoon (de kredietnemer), niet benoemd zijn of optreden als beheerder, manager of als houder van een soortgelijk mandaat binnen deze rechtspersoon. De echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende van de kredietgever mag ook geen aandeelhouder zijn of benoemd worden of fungeren als beheerder, manager of houder van een soortgelijk mandaat binnen de rechtspersoon kredietnemer.
• Tijdens de volledige duur van de winwinlening, mag de kredietgever geen kredietnemer zijn of worden van een andere winwinlening.
• Vanaf het jaar volgend op het jaar waarin de winwinlening afgesloten is, houdt de kredietgever ter beschikking van de federale belastingadministratie bewijs dat hij één of meerdere winwinleningen lopende had in het belastingtijdvak.

Bovendien, mocht de terugbetaling van de kredietnemer uitblijven, kunt u 40% van het verschuldigd bedrag recupereren door een belastingkrediet.

Nochtans, de Winwinlening is achtergesteld zowel ten aanzien van de bestaande als van de toekomstige schulden van de kredietnemer.
 
Alle informatie met betrekking tot dit fiscaal voordeel vindt u via deze link of via het decreet betreffende de Winwinlening.

Enkel de administratieve kosten, ten belope van 15 euros, BTW inbegrepen, dienen door de UITLENER aan Ecco Nova betaald te worden voor deze overeenkomst. 

Op de terugbetalingstabellen gepubliceerd op Ecco Nova, maar ook in de Informatienota en de schuldvorderingen worden de rentebedragen altijd bruto weergegeven.

Deze campagne is onderworpen aan de volgende opschortende voorwaarden:

Voorwaarde verbonden aan de slagingsdrempel voor fondsenwerving van deze campagne :

Wanneer het maximale bedrag van de aanbieding niet is bereikt op 28/10/2020, dan zullen de reeds betaalde investeringen op de geblokkeerde rekening op naam van de uitgevende instelling, worden terugbetaald aan de investeerders. 

De gedetailleerde voorwaarden zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.