BELANGRIJKE OPMERKING

DE PROJECTONTWIKKELAAR

De vennootschap DW Properties is een Belgisch familiaal vastgoedbedrijf actief in de vastgoedsector, vastgoedrenovatie, het bezit van vastgoed (handelsruimtes) en de aan- en verkoop van kunstwerken.

DW Properties doet een beroep op de ​Ecco-investeerders voor de ​​gedeeltelijke financiering van de renovatiewerken van 4 gebouwen, ideaal gelegen in Brussel.

Daphné Wajsbrot is directeur van DW Properties en is een internationaal gerenommeerd interieurontwerper.

Sascha Daskal, echtgenoot van mevrouw Wajsbrot, opereert als adviseur en manager van DW Properties. Hij heeft een aanzienlijk trackrecord op het gebied van vastgoed.

ORGANIGRAM

Onderstaand vindt u het organigram van DW Properties. 

De kinderen van Daphné Wajsbrot (bestuurder van DW Properties) en Sasha Daskal (adviseur en beheerder van DW Properties), Arno & Romane Daskal, bezitten 99% van het kapitaal van ARC Estate, dat 100% van de aandelen in DW Properties bezit.

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

Deze fondsenwerving zal de werkzaamheden van 4 vastgoedrenovatieprojecten in Brussel gedeeltelijk financieren.

• Project 'Amerikaansestraat' : Renovatie van een gebouw bestaande uit een handelszaak en 3 wooneenheden, gevolgd door herverkoop van wooneenheden en handelszaken (of herfinanciering daarvan);
• Project 'Lambotte' : Verwerving en modernisering van een gebouw bestaande uit een handelszaak en één verdieping tot een gebouw met een handelszaak en 3 verdiepingen van 6 wooneenheden gevolgd door de wederverkoop van deze woningen en de onderneming (of herfinanciering daarvan);
• Project 'de Bue' : Renovatie van een gemengd gebouw bestaande uit een handelszaak, 2 appartementen, 1 kaal perceel en 3 parkeerplaatsen gevolgd door de wederverkoop van woningen en bedrijven (of herfinanciering daarvan);
• Project 'Waterloo' : Renovatie van een gemengd gebouw bestaande uit een handelszaak en 3 appartementen en de bouw van een uitbreiding om een ​​appartement te bouwen. Alles gevolgd door de wederverkoop van de woningen en het bedrijf (of de herfinanciering daarvan).

LIGGING

De ligging van de 4 projecten wordt als zeer goed beschouwd: 

• Project ‘Amerikaansestraat': locatie in de Kasteleinswijk, dichtbij de commerciële kern van de Baillistraat en op korte afstand van het openbaar vervoer;
• Project ‘Lambotte’: Goede ligging, in een goede straat, dichtbij openbaar vervoer en winkels.
• Project ‘de Bue’: Goede commerciële locatie, in het hart van de commerciële kern van Ukkel. Openbaar vervoer in de directe omgeving, Alsembergsteenweg, Sint-Pietersplein en Marlowplein. Wolvendaelpark ligt op ± 350 m afstand.
• Project ‘Waterloo’: Goede residentiële ligging dichtbij alle voorzieningen en op korte afstand van Ter Kamerenbos en gelegen in de commerciële kern van “Bascule”. Openbaar vervoer in de directe omgeving, Waterloosesteenweg en Legrandlaan, ± 85 m verderop.

PLANNING

De voorlopige planning is hieronder weergegeven, met dien verstande dat de gebouwen reeds verworven zijn en de stedenbouwkundige vergunningen zijn verkregen.

DW Properties voert momenteel gesprekken met de partnerbank van de 4 projecten voor de financiering van de werken, waarbij de partnerbank de aankoop van de 4 eigendommen al gedeeltelijk heeft gefinancierd.

DW Properties zal de lening gedeeltelijk vervroegd moeten terugbetalen na het verstrijken van de verkoopakte van elke laatste wooneenheid van de vier gefinancierde projecten, onder voorbehoud van de vrijgave van de hypotheekregistraties van ING. Het in het kader van elk van deze verkopen vervroegd terug te betalen bedrag wordt vastgesteld op 300.000 euro (d.w.z. 1/4 van de toegekende lening).

BETROKKEN PARTIJEN

• Architect : Edena Architecture
• Interieurarchitectuur : Daphné Wajsbrot
• Vastgoedkantoor : Agence Victoire Properties
• Bank : ING

DUURZAAMHEID

Voor meer informatie over de berekening van de ECCO SCORE van het project nodigen wij u uit de bijlage bij de informatienota te downloaden door hier te klikken.  

BEGROTING & FINANCIERING

Op het moment van publicatie van het aanbod zijn de bouwkredieten nog niet verstrekt en betreffen ze een schatting die is vastgesteld door het management van DW Properties.

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel geeft de belangrijkste indicatoren weer die verband houden met de winstgevendheid van de 4 gefinancierde projecten. De verwachte brutomarge van de 4 projecten bedraagt ​​26%.

* Exclusief financierings- en managementkosten.

De Loan-to-Value voor deze 4 projecten wordt geëvalueerd op 83% en is geïntegreerd in de risicoscore die te raadplegen is in de bijlage bij de Informatienota.

FINANCIËLE PRESTATIES VAN DW PROPERTIES

De onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie op 31-12-2022 en de recente boekhoudkundige situatie op 30-08-2023.

De materiële vaste activa bestaan ​​per 31-12-22 uit 27 panden bestemd voor verhuur (uitsluitend commerciële ruimten) en vertegenwoordigen 47% van de activa van DW Properties.

De financiële vaste activa bestaan ​​per 31-12-22 hoofdzakelijk uit het bezit van een vloeroppervlak voor een commerciële ruimte (voor verhuur).

De voorraden bestaan ​​per 31/12/22 uit aankopen van gebouwen in uitvoering (383,7 k EUR), gebouwen bestemd voor verkoop (10.738 k EUR) die op korte termijn verkocht zullen worden en een voorraad kunstwerken (5.246 k).

De diverse vorderingen bestaan ​​hoofdzakelijk uit intercompany-zichtrekeningen.

Er werd een herwaarderingsmeerwaarde geboekt om verschillende vaste activa te herwaarderen tegen hun marktwaarde (waarde geschat door het management), met een brutorendement van 6,58%. Deze oefening werd uitgevoerd op goederen verworven vóór 1 januari 2019.

Rekening houdend met deze herwaarderingsmeerwaarde bedraagt ​​het eigen vermogen per 31-12-22 13%.

De voorzieningen voor risico's en kosten komen overeen met een lijfrente.

De financiële schulden op lange en korte termijn (die binnen het jaar vervallen) hebben voornamelijk betrekking op de financiering van commerciële ruimten.

De financiële schulden op korte termijn betreffen de financiering van goederen bestemd voor verkoop in voorraad.

De diverse schulden op meer dan één jaar bestaan ​​voornamelijk uit leningen van derden, aandeelhouders en obligatiehouders, de overige schulden op meer dan één jaar bestaan ​​uit rekening-courantschulden, rente en huurgaranties.

De omzet bestaat uit opbrengsten uit de verkoop van gebouwen maar ook uit huurinkomsten uit de vastgoedactiva in portefeuille en uit de activiteiten van Daphné Wajsbrot (activiteit van binnenhuisarchitect en verkoop van kunstwerken).

Met aankopen (leveringen en goederen) wordt bedoeld de verwerving van goederen bestemd voor verkoop (waaronder rechten en werken) en de verwerving van kunstwerken.

Uitzonderlijke inkomsten komen voornamelijk overeen met meerwaarden gerealiseerd op de verkoop van bepaalde goederen geregistreerd als materiële vaste activa.

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

De kredietnemer doet een beroep op de  Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 1.200.000 om de werkzaamheden van 4 vastgoedrenovatieprojecten in Brussel gedeeltelijk te financieren (zie Presentatie van de projecten).

Het ingezamelde geld als onderdeel van deze campagne wordt uitgeleend aan DW PROPERTIES volgens onderstaand schema:

De looptijd van de lening toegekend aan DW Properties bedraagt ​​48 maanden vanaf 01/12/2023.

De brutorente (vóór aftrek van roerende voorheffing) van de lening bedraagt ​​10% per jaar.

Om al hun verplichtingen ten aanzien van de financiering van Ecco Nova na te komen, kent het bedrijf DW Properties Ecco Nova financiering de volgende zekerheden toe:

• Een achterstelling van de vorderingen van een familielid van Sascha Daskal, volgens de voorwaarden die zijn vastgelegd in een afzonderlijke akte (de intercreditor-overeenkomst) waarvan de ondertekening een opschortende voorwaarde is voor de inwerkingtreding van deze overeenkomst.
• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van Sascha Daskal tot een bedrag tussen € 800.000 en € 1.200.000 in hoofdsom (het opgehaalde bedrag aan het einde van de Fondsenwerving), te vermeerderen met rente en kosten volgens een afzonderlijke akte.
• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van Daphné Wajsbrot tot een bedrag tussen € 800.000 en € 1.200.000 in hoofdsom (het opgehaalde bedrag aan het einde van de Fondsenwerving), te vermeerderen met rente en kosten volgens een afzonderlijke akte

Raadpleeg de Informatienota voor meer details

UITGEVOERDE ANALYSE DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft DW Properties Ecco Nova een reeks onderstaande documenten verstrekt. Met het oog op het opstellen van deze nota werd een beperkte nazicht gehouden van deze documenten en werden er vraag/antwoordsessies met de klant georganiseerd.

Lijst met ontvangen documenten:

• Akten van aankoop of notariële akte van de gebouwen bestemd voor de 4 gefinancierde vastgoedprojecten;
• Presentatie van de 4 vastgoedprojecten opgesteld door Deloitte Private;
• Bouwvergunningen voor de 4 gefinancierde vastgoedprojecten;
• Boekhoudkundige situatie per 31/12/22 en 30/08/23 van DW Properties;
• Vastgoedexpertise voor het ‘Amerikaanse’ project en het ‘Lambotte’ project;
• Kopie van leningsovereenkomsten van particuliere investeerders voor de financiering van de 4 vastgoedprojecten;
• Kopie van de bankkredietovereenkomsten voor de verwerving van gebouwen bestemd voor de 4 gefinancierde vastgoedprojecten.

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE.
2. Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:
   • Specifieke risico’s verbonden aan DW Properties : 
     • Risico’s verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
     • Risico’s verbonden aan de bouw van vastgoedprojecten van DW Properties
     • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
     • Risico’s verbonden aan het niet verkrijgen van de bankleningen voor de vastgoedontwikkelingswerken
     • Risico’s verbonden aan stijging van rentevoeten
     • Risico’s verbonden aan de andere vastgoedprojecten van DW Properties
     • Risico’s verbonden aan andere activiteiten van DW Properties
     • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
     • Verzekering met niet-verzekerde risico’s
     • Risico’s met betrekking tot de schuldenlasten van DW Properties
   • Belangrijke risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
     • Bullet lening
     • Afwezigheid van diversificatie
     • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling 
     • Verplichting tot vervroegde terugbetaling 
     • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
   • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
     • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
     • Risico op late terugbetaling van kapitaal
     • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
     • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 4. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de Informatienota.

OVERZICHT

STERKE PUNTEN 

• De zeer goede ligging in Brussel van de 4 gefinancierde vastgoedprojecten (zie ‘ligging’).
• Historische financiële prestaties (winstgevendheid).
• Het trackrecord van Sascha Daskal en Daphné Wajsbrot in vastgoed.

AANDACHTSPUNTEN 

• De solvabiliteitsratio's van DW Properties.
• DW Properties voert momenteel gesprekken met haar partnerbank over bouwleningen. Deze leningen zijn op het moment van publicatie van het aanbod nog niet toegekend.
• De huidige macro-economische omstandigheden wegen op de vastgoedmarkt (met name vertragende verkopen en stijgende tarieven).

DETAILS

ADDENDUM BIJ DE INFORMATIENOTA

OP 26 OKTOBER 2023 IS EEN ADDENDUM BIJ DE INFORMATIENOTA GEPUBLICEERD.

Het doel hiervan is investeerders te informeren dat de jaarlijkse brutorentevoet die voor deze campagne wordt geboden, stijgt van 9% naar 10%. 

Klik hier om het addendum bij de Informatienota van 26/10/23 te raadplegen.

TYPE  INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 50.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

RANG

ECCO NOVA FINANCE is een eenvoudige of concurrente schuldeiser, die geen bijzondere zekerheid heeft (behalve de hierboven beschreven) waardoor betaling vóór de andere schuldeisers op DW Properties mogelijk is.

De lening heeft een preferentiële rang ten opzichte van de lening die wordt verstrekt door een familielid van Sascha Daskal voor een bedrag van minimaal 300.000 euro. Deze differentiatie in rang zal het onderwerp zijn van een intercreditor-overeenkomst die door deze achtergestelde kredietverstrekker moet worden ondertekend. Het sluiten van deze intercreditor-overeenkomst is opgenomen in de opschortende voorwaarden van dit contract.

De lening heeft ook voorrang op voorschotten op lopende rekeningen van partners of enige andere vorm van lening van aandeelhouders, directeuren en tussen bedrijven. Deze voorschotten en andere schulden kunnen dus pas worden afgelost als de gehele lening is afgelost.

OPTIE TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening geheel of gedeeltelijk vooraf af te lossen. Zie de Informatienota voor meer informatie.

VERPLICHTING TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar zal de lening die hem door ECCO NOVA FINANCE is toegekend na de verkoopakte van elke laatste wooneenheid van de 4 gefinancierde projecten gedeeltelijk vooraf moeten terugbetalen ((1) Amerikaansestraat, (2) Dr Elie Lambottestraat, (3) Xavier de Buestraat, (4) Waterloosestraat, onder voorbehoud van vrijgave van de hypotheekregistraties van ING.
Het in het kader van elk van deze verkopen vervroegd terug te betalen bedrag wordt vastgesteld op 300.000 euro.

Zie de Informatienota voor meer informatie.

ZEKERHEDEN

Alle verbintenissen van DW Properties worden gegarandeerd door:

• Een achterstelling van de vorderingen van een familielid van Sascha Daskal, volgens de voorwaarden die zijn vastgelegd in een afzonderlijke akte (de intercreditor-overeenkomst) waarvan de ondertekening een opschortende voorwaarde is voor de inwerkingtreding van deze overeenkomst.
• De hoofdelijke en ondeelbare garantie van Sascha Daskal tot een bedrag tussen € 800.000,- en € 1.200.000,- in hoofdsom (het opgehaalde bedrag aan het einde van de Fondsenwerving), te vermeerderen met rente en kosten volgens een afzonderlijke akte.
• De hoofdelijke en ondeelbare garantie van Daphné Wajsbrot tot een bedrag tussen € 800.000,- en € 1.200.000,- in hoofdsom (het opgehaalde bedrag aan het einde van de Fondsenwerving), te vermeerderen met rente en kosten volgens een afzonderlijke handeling.

Raadpleeg de Informatienota voor meer details.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Het bereiken van de succesdrempel voor fondsenwerving, namelijk € 800.000, aan het einde van de Inschrijvingsperiode;

Als de succesdrempel van de fondsenwerving niet volledig is onderschreven op 05/11/2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van DW Properties terugbetaald aan de investeerders.

1. De totstandkoming van de beoogde zekerheden;
2. Ondertekening van de intercreditor-overeenkomst;
3. Een kopie van de achtergestelde leningsovereenkomst van een familielid van Sascha Daskal voor een bedrag van minimaal € 300.000 (en, een bewijs van vrijgave van de middelen).

De fondsen zullen ter beschikking worden gesteld aan DW Properties wanneer het geheel aan opschortende voorwaarden is opgeheven binnen de voorgeschreven termijn, ten laatste 30/11/2023. Wanneer dit niet het geval is, worden de investeringen en de administratiekosten die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van DW Properties, terugbetaald aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

WOORDENLIJST

Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Raadpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw schuldvordering en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -9958.
• U kunt op elk moment al uw leningen raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw lening is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de Informatienota, in uw gebruikersaccount en in de schuldvordering tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw schuldvordering te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.