ADDENDA BIJ DE INFORMATIENOTA

OPMERKING OVER ECCO NOVA FINANCE

De Projectontwikkelaar

Invest & Corporate, kortweg I&C, is een holdingmaatschappij die al meer dan 20 jaar actief is op het gebied van vastgoed en duurzaam bouwen. I&C oefent via haar verschillende dochterondernemingen zowel het beroep van bouwer (Timberteam) als vastgoedontwikkelaar (Eco-Résidences ©) uit.

• Timberteam: Timberteam is een bouwbedrijf gespecialiseerd in CLT massief houten constructies met een duurzame en ecologische aanpak. De realisaties van het bedrijf betreffen openbare gebouwen (scholen, kinderdagverblijven, kantoren, magazijnen, bedrijvencentra, kleedkamers, toiletten, clubhuis, bijgebouwen), eengezinswoningen, aanbouwen, penthouses en Eco-Résidences voor de bedrijven binnen de groep.
  
  

• Eco-Résidences ©: Eco-Résidence is de handelsnaam geregistreerd door de I&C groep voor de vastgoedactiviteit die bestaat uit het ontwikkelen, bouwen en verkopen van appartementen, penthouses, winkels en kantoren volgens een innovatief concept. De Eco-Résidences zijn 0% koolstofuitstoot constructies (CO2-positief) in meerlaagse panelen die volledig gemaakt zijn van massief kruislings gelamineerd verlijmd hout (CLT). Deze techniek brengt veel voordelen met zich mee, met name ecologisch (thermische isolatie, Q-Zen, kozijnen voorzien van driedubbele beglazing), duurzaam (stevig, bestand tegen brand, aardbevingsrisico en tijd) en comfortabel (winst aan leefoppervlak, gecentraliseerde mechanische dubbele stroom ventilatie).

• Coverteam: COVERTEAM BV werd opgericht door Pierre Berryer om de financiering van vastgoedontwikkelingsoperaties, waaronder het Eco-Résidence QR-project, te structureren. Als onderdeel van deze financieringscampagne zal Ecco Nova Finance een lening verstrekken aan de COVERTEAM BV, die op zijn beurt de middelen zal lenen aan het bedrijf Eco-Résidence QR, het bedrijf (SPV) dat het onderstaande project uitvoert.

Het bedrijf I&C en zijn verschillende dochterondernemingen zijn onlangs verhuisd naar nieuwe kantoren aan de Rue de Tilff in Luik (Angleur) naast Reno-Energy, een bedrijf van de nieuwe generatie dat actief is in energierenovatie.

INTERVIEW

Voor deze video is de Nederlandse ondertiteling beschikbaar via de instellingen van uw Youtube-speler onderaan in beeld

Aandeelhouderschap & Management

I&C wordt geleid door Pierre Berryer die wordt omringd door een team met diverse vaardigheden. Een paar jaar geleden trad Paul-Henri Berryer, de zoon van Pierre, toe tot de familiegroep en werkt hij aan de ontwikkeling van het bedrijf (zoeken naar nieuwe marktopportuniteiten) en het beheer van de financiën van de groep.

Hun CV's kunnen als volgt worden samengevat:

Pierre Berryer, 58 jaar Afgestudeerd in accountancy Zelfstandig en ondernemer (sinds zijn 19e) Oprichting van Beraco Informatic (zijn eerste bedrijf) in 1986 en verkoop hiervan in 1992 Oprichting van Invest & Corporate NV in 2002, waarvan hij gedelegeerd bestuurder en 82% aandeelhouder is. De overige 18% is in handen van Bati+, welke zelf voor 99% eigendom is van Pierre Berryer. Oprichting van TimberTeam NV in 2012, voor 44% in handen van Invest & Corporate SA en voor 37,50% in handen van Pierre Berryer. Het resterende deel van de aandelen is onder meer in handen van Noshaq.

Paul-Henri Berryer, 30 jaar IFAPME Houtbewerking/Bedrijfsleider in Luik en Timberteam stagiair sinds 2013. In dienst bij Bati+ in 2016. Aandeelhouder van Bati+ sinds 2017. Bestuurder in alle vennootschappen van de groep.

Ervaring

Sinds enkele jaren hebben Timberteam (bouwmeester) en I&C via hun verschillende projectbedrijven (opdrachtgever) meer dan 100 wooneenheden ontwikkeld.

Onder hun referenties bevinden zich de volgende Eco-résidences:

Alle projectreferenties van de groep kunnen worden geraadpleegd op de websites van www.timberteam.net en www.eco-residence.be

Organigram

U treft hieronder het organigram van de bedrijven die aan de fondsenwervingsactie zijn gekoppeld:

Het Project

Het project “Eco-Résidence QR” is het vastgoedproject gedragen door de onderneming Eco Résidence QR (BE 0836 322 023) en dat bestaat uit: 

• de sloop van een geheel van bestaande gebouwen bestaande uit enerzijds de voormalige opslagruimten Bronkart met een vloeroppervlakte van 350 m² (nr. 112, Quai de Rome) en anderzijds een appartementsgebouw (GV+4) met een vloeroppervlakte van 201m2 (nr. 111, Quai de Rome), het geheel vormt na de sloop een terrein van 551m2. De te slopen gebouwen hebben een energieprestatie die ver onder de marktnormen ligt (energiezeef).
  
  
• de bouw van een Eco-Résidence bestaande uit 26 appartementen van het type Q-Zen met terrassen, een kantoorruimte op het gelijkvloers, 22 ondergrondse parkeerplaatsen niveau -1 en -2), een gezamenlijke tuin en een stalling voor 36 fietsen.

De 26 appartementen van het type Q-Zen zullen als volgt verdeeld worden :

• 1e verdieping : 4 appartementen 2 kamers
• 2e verdieping : 4 appartementen 2 kamers
• 3e verdieping : 4 appartementen 2 kamers
• 4e verdieping : 1 appartement 3 kamers, 1 appartement 1 kamer, 2 appartementen 2 kamers
• 5e verdieping:  1 appartement 3 kamers, 1 appartement 1 kamer, 2 appartementen 2 kamers
• 6e verdieping : 1 appartement 3 kamers, 1 appartement 1 kamer, 2 appartementen 2 kamers 
• 7^e verdieping : 1 penthouse 3 kamers en een studio 1 kamer.

Het project draagt ​​positief bij aan de gewenste verdichting van de stad door in de hoogte te reconstrueren. Het project voorziet namelijk in een toename van het bewoonbaar oppervlak ten opzichte van de bestaande situatie, in een reeds verstedelijkt gebied en op reeds bebouwde percelen.

Alle daken van het project worden begroeid om het effect van hitte-eilanden tegen te gaan en de ontwikkeling van de biodiversiteit te bevorderen. Het project voorziet ook in de aanleg van een gezamenlijke tuin, toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke hal op het gelijkvloers. Op het bovenste dak worden fotovoltaïsche panelen geplaatst.

Ligging

Het project wordt ontwikkeld op twee aangrenzende percelen gelegen aan de quai de Rome op de nummers 111 en 112, 4000 te Luik. Het geniet een bijzonder interessante locatie, dicht bij de snelweg E25 en de tunnel van Cointe en op wandelafstand van de toekomstige tramhalte "Place Général Leman" en bushaltes.

• Het treinstation van Guillemins is gemakkelijk te voet (15 min) of met de fiets bereikbaar via rue de Fragnée (7 min).
• Val Benoit, een locatie in volle herontwikkeling op initiatief van de SPI (dienst economische ontwikkeling), is bereikbaar op wandelafstand. Uiteindelijk zal de locatie + 35.000 m2 bieden voor economische activiteiten.
• Tot slot bevindt het doelproject van deze fondsenwerving zich ook pal naast een ander vastgoedproject dat ook gedeeltelijk wordt gefinancierd door Ecco Nova, hier te raadplegen.

Het dienstenaanbod in de buurt is goed: er is een biologische levensmiddelenwinkel, grote supermarkt, restaurants, slager, crèche, scholen, apotheek, etc. Recente stadsvernieuwingen hebben van de Quai de Rome een populaire en aangename plek gemaakt om te wonen. De kades zijn herontworpen om fiets- en voetgangersverkeer te stimuleren. De loopbrug "La Belle Liégeoise" verbindt nu de kade met het Parc de la Boverie, dat plaats biedt aan kunst en tentoonstellingen, een Engelse tuin, een volière, horecagelegenheden en watersportclubs.

PriceHubble heeft de ligging van het project op de volgende manier samengevat : 

Begroting en financieringsstructuur

* De totale financiering heeft een dekking van + 100% exclusief financiële kosten. Tijdens de looptijd van de lening vult het I&C-bedrijf de betaling van de financiële lasten aan.

Rentabiliteit

Planning

• 28/02/2022: Aanvraag stedenbouwkundige vergunning ingediend bij het Gemeentebestuur van Luik
• 08/2022: Aankoop van het gebouw gelegen Quai de Rome, 112
• 09/2022: Aankoop van het gebouw gelegen Quai de Rome, 111
• 09/2022: Principeakkoord Belfius voor de bouwlening (Immoflex)
• 30/09/2022: Voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht door het Gemeentelijk College van de Stad Luik onder voorbehoud van de indiening van wijzigingsplannen.
• 08/11/2022: Invoering wijzigingsdocumenten (plannen) bij het Gemeentebestuur van Luik
•  Q1/2023: Start sloop- en wederbouwwerkzaamheden en parallel start verkoop
• 2e kwartaal 2024: Einde van de werken (schatting)
• Q4/2026: Einde van verkoop en terugbetaling van de lening toegekend door Ecco Nova Finance

Betrokken partijen

• Timberteam : Bouwmeester
• Safetech : Gezondheids- en veiligheids coördinator
• Belfius : Partnerbank voor de seniorfinanciering. Zij kent een Immoflex-krediet toe voor de financiering van de bouw, looptijd 36 maanden, voor een bedrag van 5.450.000 euro.
• Pulsar Architecture : Architectenbureau
• PriceHubble : Europese digitale tool voor schattingen, advies en vastgoedanalyse en partner van Ecco Nova sindsnovember 2022. 
• Invest & Corporate : Afgevaardigd opdrachtgever en projectmanagement + garant op eerste verzoek

Samenvatting van het project

Due Diligence

In het kader van de analyse van deze financieringscampagne heeft Ecco Nova de volgende elemenenten geanalyseerd:

• De verschillende akten van aankoop van grondposities (Quai de Rome 111 en Quai de Rome 112) door de vennootschap Eco-Résidence QR;
• Het businessplan van het gefinancierde project;
• Alle plannen inclusief wijzigingsplannen van het geplande project;
• Het voorwaardelijk gunstig advies van het Gemeentelijk College van de stad Luik;
• Een onafhankelijk vastgoedtaxatierapport gegenereerd door PriceHubble met vermelding van de marktwaarde van het project na verkoop van werken bij onderhandse verkoop;
• Principeakkoord van Belfius voor de financiering van de bouw;
• De boekhoudkundige situatie minder dan 90 dagen geleden van COVERTEAM, ECO-RESIDENCE QR en Invest & Corporate NV.

Risico’s

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE
2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:
   • Specifieke risico’s verbonden aan Eco-Résidence QR (SPV)
     • Risico verbonden aan de bouwvergunning
     • Risico’s verbonden aan vastgoedontwikkeling
     • Risico’s verbonden aan de verhoging van de bouwkosten in de vastgoedsector
     • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
     • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
     • Verzekeringen en niet-verzekerde risico’s
     • Risico’s verbonden aan de toekomstige schuldenlast van ECO RESIDENCE QR
     • Specifieke risico's voor COVERTEAM
   • Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangebonden beleggingsinstrument: 
     • Bullet lening
     • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
     • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
     • Achterstelling
   • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
     • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
     • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
     • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 4. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de informatienota. 

Samenvatting

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• Een ervaren vastgoedontwikkelaar met lokale verankering die de hele waardeketen van het project beheerst, van het zoeken naar terreinen, vervolgens de ontwikkeling, de bouw (Timberteam) tot de verkoop.
• Een "Eco-résidence"-constructie die voldoet aan de duurzaamheidseisen van Ecco Nova op het gebied van ecologie, energieprestaties, stedelijke verdichting en locatie.
• Een garantie op eerste verzoek van Invest&Corporate NV ten gunste van Ecco Nova Finance

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• Een project waarvoor de onherroepelijke stedenbouwkundige vergunning in de aanloop is van verkrijging. De wijzigingsplannen werden begin november ingediend bij het Gemeentelijk Bestuur van Luik. Om deze reden wordt het ingezamelde bedrag aan het einde van de campagne vrijgegeven tot € 900.000, het resterend saldo wordt vrijgegeven zodra de onherroepelijke bouwvergunning is verkregen
• Een ambitieus programma (26 wooneenheden) in een omgeving waar nieuwe concurrerende projecten zich vermenigvuldigen, met name op nummer 113 direct ernaast (24 appartementen) en aan het begin van de quai de Rome (14 appartementen voor "Les terrasses du Quai de Rome" en 34 appartementen voor de residentie "Quai de Rome").
• De projectontwikkelaar heeft vanaf de 13e maand de mogelijkheid om het kapitaal geheel of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen.
• Een relatief complexe juridische constructie bedoeld om te voldoen aan de vereisten gesteld door de bank. Het geld wordt namelijk niet rechtstreeks uitgeleend aan Eco-Résidence QR maar aan het moederbedrijf Coverteam. De vordering die Coverteam heeft op Eco-Résidence QR zal echter worden overgedragen aan Ecco Nova Finance zodat de terugbetalingscapaciteit goed zeker gesteld is door het project in kwestie.

MODALITEITEN

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal 500 euro en maximaal 20.000 euro met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

COVERTEAM beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN 

De onderneming Invest & Corporate NV stelt zich garant voor de gehele duur van de lening. Deze garantie werd geconcretiseerd door de ondertekening van een garantieovereenkomst op eerste verzoek met Ecco Nova Finance om de uitvoering door de projectontwikkelaar van zijn verbintenissen jegens Ecco Nova te garanderen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ONDERGESCHIKTHEID
De terugbetaling van de lening die COVERTEAM zal toekennen aan Eco-Résidence QR is afhankelijk van de terugbetaling van de banklening die ECO RESIDENCE QR zal aangaan om zijn project uit te voeren. Raadpleeg de Informatienota voor details.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de succesdrempel van de fondsenwerving:
Als de succesdrempel voor de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA-website) niet volledig is behaald op 13-01-2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die al betaald zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de Projectontwikkelaar, terugbetaald aan de investeerders.

2. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de totstandkoming van de garanties zoals beschreven in punt 1.1

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -4425.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova (in tegenstelling tot hetgeen in de Informatienota vermeld staat). De leden die hun investering al betaald hebben met administratiekosten, zullen deze aan het einde van de campagne terug ontvangen.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.