SUCCES

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Commercial Investment Group (CIG) is een Franse groep van vastgoedinvesteringsmaatschappijen die activiteiten op het gebied van vastgoedactiva, ontwikkeling en handel combineren. De groep is actief in de oostelijke regio's van Frankrijk, Parijs, Lyon, Nice, Nancy en Colmar.

Sinds haar oprichting heeft CIG zich ontwikkeld om zich te concentreren op commercieel vastgoed. Aanvankelijk actief in residentieel vastgoed en bedrijfsruimtes, heeft de groep haar activiteiten vanaf 2010 uitsluitend georiënteerd op commercieel vastgoed. Deze heroriëntatie heeft CIG in staat gesteld de huurwaarden en de kwaliteit van de huurders te optimaliseren, waardoor een aanzienlijke toegevoegde waarde voor haar investeringen werd gecreëerd.

Voorbeelden van het Track Record van CIG.

Het huidige aanbod heeft tot doel de Commercial Investment Group Asnières (CIG Asnières) te financieren, een projectonderneming binnen de CIG groep die werd opgericht ten behoeve van het project Eden River.

MANAGEMENT

De groep telt inmiddels een tiental medewerkers, waaronder enkele vermogensbeheerders. Deze ervaren professionals zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van de verhuurde gebouwen en zorgen voor een voortdurende optimalisatie van de prestaties van de activa.

Het CIG-team wordt geleid door Jacob Hazan.

Jacob Hazan

• 47 jaar
• Registeraccountant
• Meester in ondernemingsrecht
• Oprichter van een accountancy bureau in 2002, welke hij verkocht in 2005 
• 2005 – heden : Ontwikkeling van de groep CIG. 
• Bezit 100% van het kapitaal van CIG. 

Benjamin Bloch

• 2009 – 2020 : Projectmanager LBH Consultants
• 2020 – 2021 : Projectmanager Groupe COGEST
• 2021 – 2022 : Kantoor Kremer & Associés
• 2022 – heden : Chief Financial Officer van CIG

Noam Grünstein

• Met het baccalaureaat op zak in 2008, vertrok Noam naar het buitenland om verschillende culturen en talen te ontdekken.
• Na gewerkt te hebben als chefkok, receptionist en business developer, besloot hij zijn echt startup in de Foodtech te beginnen.
• 2018 – huidig : Head of development bij CIG
• 2022 – huidig : Head of Investment bij CIG

ORGANIGRAM

Hieronder ziet u een vereenvoudigd organigram van de Commercial Investment Group (CIG)

Jacob Hazan is de enige aandeelhouder van Financière H, de holdingmaatschappij van de CIG-groep. Jacob is al meer dan 15 jaar gespecialiseerd in de ontwikkeling van commercieel vastgoed in de regio Parijs en Oost-Frankrijk.

Tot op heden beschikt de CIG-groep over een vastgoedvermogen ter waarde van ongeveer 185 miljoen euro, voornamelijk bestaande uit bedrijfsruimten (85%) en woningen (15%).

Ecco Nova ontving een overzicht van de portefeuille van de groep. Op basis van de evaluaties van 50% van de activa (in waarde) en de evaluaties van 3 willekeurig genomen gebouwen, heeft Ecco Nova deze evaluatie bevestigd.

Commercial Investment Group Asnières (CIG Asnières) is de entiteit die speciaal werd opgericht voor het Eden River-project in Asnières.

PROJECTPRESENTATIE

Renovatieproject gemeenschappelijke ruimtes

Eden River (momenteel beter bekend als River Plaza) is een kantoorgebouw van 13.850 m² gelegen in Asnières-sur-Seine. De CIG-groep heeft het, via dochteronderneming CIGA, in mei 2023 verworven (de Oostelijke vleugel). Het huidige aanbod betreft de gedeeltelijke financiering van renovatiewerkzaamheden aan gemeenschappelijke ruimtes, waaronder de inkomhal en gangen, evenals de inrichting van nieuwe facilitaire ruimten, met het doel nieuwe huurders aan te trekken.

Onder de geplande nieuwe faciliteiten zal een fitnessruimte worden ingericht en geëxploiteerd door Wellness training, die gebruikers een plek biedt voor lichaamsbeweging en welzijn. Daarnaast wordt er een gloednieuw bedrijfsrestaurant ontwikkeld, dat een betere beleving voor de gebruikers van het pand biedt. De uitbater FOODLES (B Corp gecertificeerd) werd door de projectontwikkelaar geselecteerd om maaltijdvoorzieningskoelingen te installeren voor een flexibel en smakelijk aanbod de hele dag door!

Omdat er voor dit project geen bouwvergunningaanvraag of andere administratieve vergunning nodig was, konden de werkzaamheden in het eerste kwartaal van 2024 beginnen, waardoor een snelle en efficiënte uitvoering gegarandeerd werd.

Het gebouw heeft al een BREEAM “Zeer goed”-certificering verkregen, wat bewijst dat het zich inzet voor milieuprestaties en duurzaamheid.

Anticiperend op de behoeften aan geëlektrificeerde mobiliteit is Eden River nu uitgerust met elektrische oplaadstations op 20 parkeerplaatsen buiten.

Foto’s van het kantoorgebouw d.d. 17/06/2024 

LIGGING

Het project is gelegen Quai Aulagnier 27-29, in Asnières-sur-Seine (HAUTS-DE-SEINE). Het gebouw kijkt uit over de Seine, met de skyline van La Défense en het bladerdak van de oevers van de Seine op de horizon.

Eden River profiteert van de nabijheid van twee stations voor openbaar vervoer: het RER C les Grésillons station en het metrostation Gabriel Péri, waardoor het centrum van de hoofdstad in minder dan 15 minuten te bereiken is.

Vanaf het metrostation Gabriel Péri rijdt er van maandag tot en met vrijdag, het hele jaar door, elke 10 minuten tijdens de spitsuren een privéshuttle naar het kantoorgebouw Eden River en andere aangrenzende gebouwen.

Ten slotte bieden de bruggen Clichy en Genevillers, op minder dan 5 minuten afstand, toegang tot de fietspaden waardoor u via beschermde routes het centrum van Parijs kunt bereiken.Het gebouw geniet ook een goede bereikbaarheid via de weg en talrijke parkeerplaatsen.

In de directe omgeving zijn de volgende faciliteiten te vinden :

• CASA PADEL 2 opende in maart 2024 zijn deuren en beschikt over zeven nieuwe padelbanen, waaronder twee buitenbanen en een restaurant. De gelegenheid bij uitstek om verbinding binnen teams te versterken en ontspanning en gezelligheid op te zoeken.
• La crèche Asnières les Sansonnets
• Vélib’ Métropole : self-service fietsverhuur
• Barber Street Asnières (kapper)
• Openbaar park

De westelijke vleugel van het gebouw, eigendom van Nexity, zal deel uitmaken van een vastgoedontwikkelingsproject na het verkrijgen van de benodigde administratieve en stedenbouwkundige vergunningen. Dit project bestaat uit een programma om kantoorruimte om te vormen tot woningen, diensten en bedrijven en het creëren van nieuwe woningen, waaronder:

• Ongeveer 21.640 m² woningen (d.w.z. ongeveer 300 wooneenheden, inclusief een deel van de sociale en middenwoningen in versnippering, hetgeen samen ongeveer 25% van de woningprogrammering vertegenwoordigt),
• Circa 250 m² aan winkeloppervlak (begane grond),
• Ongeveer 2.000 m²  aan uitrustingen

Dit alles in het kader van de rehabilitatie van een deel van het bestaande gebouwencomplex en het verhogen (ophogen) van een deel van het bestaande complex ten behoeve van nieuwbouw.

Westelijke vleugel van het complex “River Plaza”, toekomstig gemengd project van Nexity

BESCHRIJVING VAN HET COMPLEX

VERHUURSTAAT

Hieronder is het verhuuroverzicht van het pand te zien op het moment van opstellen van deze nota:

River Plaza heeft in het verleden gerenommeerde huurders gehad zoals L’Oréal, Lessieur, Fujitsu en Konica Minolta.

De bezettingsgraad bedraagt ​​momenteel 31%, waardoor een overname onder de marktprijs mogelijk was. Dit vormt een kans aangezien met de geplande renovaties de bezettingsgraad 91% zou moeten kunnen halen, zoals momenteel waargenomen in dit geografische gebied, volgens de studie van Cushman & Wakefield die hier beschikbaar is.

De renovatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimtes zullen de beleving van de huidige gebruikers verbeteren. Ze moeten het mogelijk maken nieuwe huurders aan te trekken en de bezettingsgraad te verbeteren, die ver onder de markt ligt als gevolg van verwaarloosd beheer vóór de aankoop van het gebouw door CIGA.

MARKTONDERZOEK

De kaart hierboven toont enkele voorbeelden van het aanbod in Asnières. (Nummer 1 in de afbeelding toont de locatie van River Plaza, het kantoorgebouw gekoppeld aan het huidige aanbod.

Omliggende kantoorgebouwen hebben momenteel een gemiddelde huurprijs van € 219/m². Onderstaande tabel geeft een overzicht van nabijgelegen kantoorgebouwen:

Voor leegstaande kantoorruimtes in Eden River voorziet de projectontwikkelaar in zijn financieel plan een gemiddelde prijs van € 185/m². Deze prijs is lager dan de huidige marktprijs en maakt de voortdurende marketing van leegstaande ruimtes en een concurrerend prijsvoordeel mogelijk om nieuwe huurders aan te trekken.

Voor de marktanalyse zijn verschillende bronnen geraadpleegd. Een analyse van Cushman & Wakefield vermeldt een leegstandspercentage van ongeveer 9% in de North Loop.
Een andere externe expert geeft een leegstandsgraad van 15,3% in de Noordlus aan. Bij vervolgberekeningen wordt rekening gehouden met laatstgenoemde leegstand.

HISTORIEK & PLANNING

• 2002 : Bouw van het vastgoedensemble « River Plaza » 
• 12/2022 : Aankoop van het vastgoedensemble « River Plaza » door het bedrijf NEXITY 
• 15/05/2023 – Verkoop van een deel van het vastgoedensemble (Oostelijke vleugel gelijkvloers+8 op een ondergronds parkeerniveau) door NEXITY aan CIGA. 
• Q3/2023 – Crowdlending TUDIGO in meerdere fasen 
• 31/01/2024 – Crowdlending Walliance
• Q1 2024 – Q3 2024 – Renovatiewerken
• 17/06/2024 – Bezoek ter plaatse door Ecco Nova
• 21/06/2024 – Aanvang crowdlending campagne op Ecco Nova 
• Q2 2024 – Q2 2026 – Marketing van de kantoorgebouwen ter verhuur.
• Q2 2026 – Verkoop van het object (verkoop aan een investeerder)

BETROKKEN PARTIJEN

• Projectontwikkelaar : Commercial Investment Group Asnières 
• Codebiteur : Financière H 
• Borg : Jacob Hazan
• Architect constructie (2002) : Jean Jacques Ory
• Renovatiewerken: kamberra
• Verbeteringsonderzoek tertiair besluit  : EPI
• Bedrijfsrestaurant: FOODLES (B Corp gecertificeerd)
• Fitness ruimte: Wellness Training
• Senior financiering (bank) : CAISSE D'EPARGNE (B Corp gecertificeerd)
• Verhuurmakelaars : JLL, BNP PARIBAS, CBRE & EVOLIS. 

DUURZAAMHEID

In het kader van de ontwikkeling en renovatie van het vastgoedproject Eden River heeft CIG Asnières aandacht voor de volgende ESG-aspecten:

• Het gebouw Eden River is BREEAM in Use gecertificeerd niveau Outstanding voor het onderdeel Gebouwbeheer en Excellent voor het onderdeel Asset.
• Het kantoorgebouw zal een fitnessruimte en een  FOODLES-bedrijfsrestaurant omvatten (B Corp-gecertificeerd)
• Eden River heeft nu elektrische laadstations.

Renovatieproject van de fitnessruimte en het restaurant 

Om meer te weten te komen over de Ecco Score van dit project, raadpleeg de projectpagina of  download de bijlage van het Blad  met Essentiële Beleggingsinformatie door hier te klikken.

BEGROTING & FINANCIERING

Het project Eden River vergt een totale investering van € 36.733.779 . 

CIG Asnières zal het kantoorgebouw gedurende twee jaar exploiteren. Bij de volgende berekeningen wordt daarom rekening gehouden met huuropbrengsten en -kosten.

Op basis van de hypotheses beschreven in de paragraaf Hypotheses en financiële indicatoren bedragen de verwachte huurlasten € 2.790.000,- over een periode van drie jaar na de verwerving. De totale huurinkomsten worden geschat op € 4.935.252 tussen de aan- en verkoop van het gebouw, verwacht in Q2 2026 in de projecties. Daarnaast is eveneens voorzien in de refacturatie van kosten voor een bedrag van € 2.150.000 over dezelfde periode.

Het project zal op de volgende manier gefinancierd worden :

Eigen vermogen: 

Het eigen vermogen van CIG Asnières werd gerealiseerd door het verkrijgen van een aandeelhouderslening van Financière H voor de aankoop en renovatie van haar kantoorgebouw. CIG Asnières verbindt zich ertoe het niveau van het eigen vermogen (voorschot op de rekening-courant van Financiere H) op een minimumniveau van € 7.067.000 te houden.

De lening gekoppeld aan het huidige aanbod heeft voorrang op de aandeelhouderslening. Dit betekent dat de aandeelhouderslening pas kan worden afgelost nadat Ecco Nova Finance volledig is afgelost.

Quasi-eigen vermogen: 

Naast Ecco Nova, heeft CIG Asnières 2 andere leningen verkregen bij 2 andere crowdlendingplatforms.

Deze leningen zijn van gelijke rang (pari passu) als de lening verkregen bij Ecco Nova. Het is wel te verstaan ​​dat in het geval van samenloop tussen ECCO NOVA FINANCE en andere achtergestelde schuldeisers, en in het bijzonder zonder hiertoe beperkt te zijn, met TUDIGO en WALLIANCE, er een gelijke behandeling zal zijn tot aan de geleende bedragen, ongeacht of hun leningen eerder ​​of na het afsluiten van deze lening tot stand zijn gekomen.

Financière H en Jacob Hazan hebben vertrouwen/se portent forts in de verenigbaarheid van de voorwaarden van deze lening met de voorwaarden van de financiering verstrekt door TUDIGO en WALLIANCE.

Bankfinanciering :

De aankoop van het kantoorgebouw werd gedeeltelijk gefinancierd (65% van de aankoopprijs) door CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYAGE HAUTS DE France (B Corp gecertificeerd). Het betreft een lening met een looptijd van 3 jaar met hypotheekgarantie op het gefinancierde vastgoed, voor een hoofdsom van € 17.715.000,-, vermeerderd met rente, lasten en bijkomende kosten, voor de gehele looptijd van de lening. Daarnaast staat Financière H medegarant voor een bedrag van € 3.543.000.

De Ecco Nova lening is achtergesteld bij de banklening en kan dus niet worden terugbetaald voordat de bank volledig is terugbetaald.

HYPOTHESES & FINANCIËLE INDICATOREN

Momenteel bedraagt ​​de bezettingsgraad van Eden River 31%. De ingezamelde middelen worden uitbetaald aan CIG Asnières, op voorwaarde dat we uiterlijk op 30/09/24 een bewijs ontvangen van intentieverklaringen die een bezettingsgraad van 50% mogelijk maken. Volgens marktonderzoek van Cushman & Wakefield bedraagt ​​de gemiddelde bezettingsgraad van kantoorgebouwen in de Noordlus momenteel 91%.

In het Businessplan werd rekening gehouden met een prijs van € 185/m²/jaar. Uit het onafhankelijke onderzoek blijkt dat de huidige prijs per vierkante meter in deze regio 14% hoger is, oftewel € 219/m2/jaar.
Hieruit blijkt dat CIG Asnières een competitieve huurprijs biedt die het uiteindelijk mogelijk moet maken om een ​​marktconforme bezettingsgraad te realiseren.
Het kasstroomplan van Ecco Nova is gebaseerd op de veronderstelling dat de bezettingsgraad in het tweede kwartaal van 2026 zal stijgen van 31% naar 85%, d.w.z. de verwachte verkoophorizon.
Op basis hiervan, en uitgaande van een waardering van het gebouw op basis van een brutorendement van 7%, zou de verkoopwaarde van het gebouw € 30.967.018 kunnen bedragen en het mogelijk maken om een ​​brutomarge van 21% te genereren, rekening houdend met de ontvangen huren tegen die tijd (niet-geïndexeerde huurprijzen).

Volgens een expertise van CBRE d.d. 01/03/2023 had het gebouw vóór de renovatiewerken en met de huidige bezettingsgraad van 59% een geschatte waarde van 33,9 miljoen euro.

LIQUIDITEITENPLANNING

Tijdens de analyse van het project heeft Ecco Nova een liquiditeitenplanning opgesteld (download de liquiditeitenplanning door hier te klikken). Deze liquiditeitenplanning houdt rekening met de volgende veronderstellingen:

• Regelmatige groei van de bezettingsgraad van 5% per kwartaal met een bezettingsgraad van 50% in september 2024 (deze bezettingsgraad is integraal onderdeel van de voorwaarden voor het vrijgeven van de Ecco Nova lening).
• Een gemiddelde huurprijs voor kantoren van € 185/m² per jaar.
• Een bezettingsgraad van 85% en een gemiddelde huurprijs van € 185/m² bij verkoop van het gebouw (geschatte Q2 2026).

Momenteel is 31% van de oppervlakte van het gebouw verhuurd. In ons plan is ook rekening gehouden met de momenteel gegenereerde huren, evenals met huurgelden en doorbelasting van lasten. Volgens de beoogde planning zal de verkoop plaatsvinden in het tweede kwartaal van 2026. Bij deze verkoop zullen alle financieringsbronnen zijn terugbetaald. De berekende verkoopwaarde, evenals de huurinkomsten die zijn opgenomen in het cashflowplan, zijn een voorzichtige benadering.

De kaspositie in het tweede kwartaal van 2026 of de nettowinst van het project bedraagt ​​€ 1.318.491, volgens onze behoudende benadering. De Projectontwikkelaar verwacht grotere voordelen (op basis van een deskundigenrapport van CBRE). Hij verwacht een vlottere afzet van de kantoorruimtes die beschikbaar zijn voor verhuur en een bezettingsgraad van 100% op het moment van verkoop.

SAMENVATTING PROJECT

FINANCIËLE STAND

FINANCIËLE ZAKEN CIG ASNIÈRES

ACTIVA

De onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie op 31/12/2023 en de recente boekhoudkundige situatie op 31/03/2024 van de kredietnemer CIG Asnières.

Op 31-03-2024 bestaat 98% van de activa van het bedrijf uit voorraden en bestellingen in uitvoering. Deze post omvat het kantoorgebouw in Asnières en de renovaties die verband houden met dit aanbod.

PASSIVA

Rekening houdend met de zichtrekening van Financière H & Jacob Hazan, bedraagt het herberekende eigen vermogen op 31/03/24 25% van de passiva (solvabiliteitsratio) 

ZAKEN FINANCIERE H

ACTIVA

Onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie op 31-12-2023 en de recente boekhoudkundige situatie op 31-03-2024 van de medeschuldenaar Financière H.

Op 31-03-2024 bestaat 21% van de activa van de vennootschap uit financiële activa en 79% uit vorderingen op ten hoogste één jaar (zichtrekeningen bij dochterondernemingen).

PASSIVA

Rekening houdend met de lopende rekening van Jacob Hazan & de opbrengsten uit de uitgifte van participaties bedraagt ​​het eigen vermogen, herberekend per 31-03-2024, 44% van de passiva (solvabiliteitsratio).

De financiële schulden, 55% van de passiva, bestaan ​​uit een lening verkregen door dochteronderneming CIG France (Intercompany lening).

RESULTATENREKENING

Financière H is de holdingmaatschappij van de CIG-groep. Onder omzet worden de diensten verstaan ​​die namens de verschillende dochterondernemingen worden geleverd.

FINANCIERINGSAANBOD

Het Franse bedrijf CIG Asnières doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een bedrag van € 1.400.000 voor de gedeeltelijke financiering van zijn vastgoedproject te Asnières, genaamd “Eden River”. 

De fondsen die in het kader van deze campagne worden geworven zullen worden geleend aan de onderneming Commercial Investment Group Asnières volgens onderstaand schema:

De looptijd van de lening is 24 maanden beginnend vanaf 01/09/2024.

De bruto rentevoet (dus vóór aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt ​​11% per jaar. Het kapitaal wordt terugbetaald op de vervaldatum van de lening (bullet) en de rente wordt elk kwartaal achteraf betaald.

De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening met nog eens 6 maanden te verlengen indien de verkoop van het gebouw niet voor het einde van deze lening, zijnde 1 september 2026, heeft plaatsgevonden.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te kunnen voldoen, stelt de kredietnemer aan Ecco Nova Finance de volgende zekerheden:

• De verbintenis van Financière H als medeschuldenaar, ter hoogte van de bedragen die de projectontwikkelaar aan Ecco Nova verschuldigd is.
• De persoonlijke borgstelling van Jacob Hazan voor een bedrag van minimaal € 800.000,- en maximaal € 1.400.000,- in hoofdsom plus rente en kosten, waarbij het bedrag van de garantieovereenkomst gelijk is aan dat van de fondsenwerving.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor meer details.

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft CIG Asnières Ecco Nova een reeks onderstaande documenten ter beschikking gesteld. Voorafgaand aan het opstellen van deze nota heeft een beknopte beoordeling van deze documenten plaatsgevonden en zijn er vraag- en antwoordsessies met de opdrachtgever gehouden.

In maart 2024 vond een eerste bijeenkomst plaats tussen Ecco Nova en het management van CIG en op 17 juni 2024 werd een bezoek aan het gebouw georganiseerd.

Lijst van ontvangen documenten :

• Een presentatie van de CIG-groep;
• Een presentatie van het Eden River-project;
• Het financiële plan van het project;
• De aankoopakte van het gebouw;
• CBRE taxatierapport vastgoed;
• Kopieën van achtergestelde leningsovereenkomsten;
• Kopie van de bankovereenkomst;
• Bewijs van werkelijke huurinkomsten;
• Een verkooppresentatie;
• Expertrapporten die de waarden bevestigen die zijn opgenomen in de activatabellen:
• Een boekhoudkundige situatie van CIG Asnières en Financière H op 31/12/2023 en 31/03/2024;
• KYC-elementen: identiteitskaart van de wettelijke vertegenwoordiger, uittreksel uit het strafregister, statuten, enz.
• Analyse marktonderzoeken van JLL, Cushman & Wakefield en Knight Frank.

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• De Franse groep die de Eden River-activiteiten uitvoert, bezit talrijke verhuurde vastgoedactiva en beschikt over een aanzienlijk eigen vermogen. Financière H, de vennootschap aan het hoofd van de groep, is medeschuldenaar van de lening en haar enige aandeelhouder, Jacob Hazan, treedt op als hoofdelijke en ondeelbare borgsteller.
• Het Businessplan houdt rekening met een huurprijs per vierkante meter (€ 185/m²/jaar) die lager is dan de marktprijs.
• Renovatiewerkzaamheden aan gemeenschappelijke ruimtes zullen de beleving van de huidige bewoners verbeteren. Ze moet het mogelijk maken nieuwe huurders aan te trekken en de bezettingsgraad te verbeteren die zich op dit moment onder het marktgemiddelde bevindt, als gevolg van verwaarloosd beheer voorafgaand aan de aankoop  van het pand door CIGA.
• De bezettingsgraad bedraagt ​​momenteel 31%, waardoor een acquisitie onder de marktprijs mogelijk was. Dit vormt een kans aangezien met de geplande renovaties de bezettingsgraad 85% zou moeten bereiken, zoals momenteel in dit geografische gebied wordt waargenomen.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• De marktevolutie in de Noordlus (Asnières) toont een daling van de bezettingsgraad van kantoorgebouwen.
• Indien de onderneming de gewenste bezettingsgraad (85%, oftewel de huidige marktbezettingsgraad) niet haalt, zal de verkoopprijs mogelijk lager uitvallen.
• De huidige huurinkomsten uit het project dekken de rente niet volledig. Financière H zal moeten tussenkomen voor de betaling ervan.
• De groep heeft naast bankfinanciering meerdere malen gebruik gemaakt van crowdfundingplatforms, wat een aanzienlijke schuldratio en financiële kosten met zich meebrengt.
• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de verplichting na 6 maanden geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen, zonder wederbeleggingsvergoeding.
• De Projectontwikkelaar heeft tevens de mogelijkheid om de lening met nog een maal 6 maanden te verlengen indien de verkoop van het gebouw niet vóór het einde van deze lening, zijnde 1 september 2026, plaatsvindt.

BELANGRIJK

DETAILS

TYPE  INVESTERING

Het betreft een obligatie van minimaal € 500.000 en maximaal Є 500.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

ACHTERSTELLING & RANG

1. De lening toegekend door Ecco Nova Finance is achtergesteld aan de banklening. 

Dit komt overeen met het feit dat bij samenloop tussen deze twee crediteuren de terugbetaling van de lening aan Ecco Nova Finance achtergesteld zal zijn bij de terugbetaling van de banklening. In geen geval kan de lening van Ecco Nova Finance worden terugbetaald voordat de bank volledig is terugbetaald.

2. De lening verstrekt door Ecco Nova Finance heeft een gelijke rang (pari passu) als de kredietverstrekkers Walliance & TUDIGO (crowdfundingplatforms).

3. De door Ecco Nova Finance verstrekte lening geniet een preferentiële rang ten opzichte van de lopende rekening van de aandeelhouder. De terugbetaling van de lening verstrekt door Financière H is dus afhankelijk van de terugbetaling van de lening verstrekt door Ecco Nova Finance. Financière H zal voor de projectontwikkelaar een leningniveau aanhouden van € 7.067.000.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

Na een periode van 6 maanden heeft de Projectontwikkelaar de mogelijkheid om de verplichting geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor details.

VERPLICHTING TOT VERVROEGDE TERUGBETALING 

Gehele terugbetaling is verplicht in de volgende gevallen :

• Het moment van de verkoopakte
• In geval van herfinanciering
• In geval van terugbetaling van de leningen TUDIGO & Walliance. 

ZEKERHEDEN

Om al haar verbintenissen tegenover Ecco Nova Finance na te komen, kent CIG Asnières Ecco Nova Finance de volgende zekerheden toe:

• De verbintenis van Financière H als medeschuldenaar, voor de bedragen die de projectontwikkelaar aan Ecco Nova verschuldigd is.
• De persoonlijke garantstelling van Jacob Hazan voor een bedrag van minimaal € 800.000,- en maximaal € 1.400.000,- in hoofdsom plus rente en kosten, waarbij het bedrag van de garantieovereenkomst gelijk is aan dat van de fondsenwerving.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Indien het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA-website) op 08/02/2024 om 23.59 uur niet volledig is ingeschreven, worden de Investeringen die reeds op de geblokkeerde rekening gestort zijn op naam van Commercial Investment Group Asnières SASU zal worden terugbetaald aan investeerders. Indien echter het bedrag van € 800.000 is opgehaald, wordt de campagne verlengd tot 16-08-2024 om 23.59 uur.

2. Opschortende voorwaarde in verband met de zekerhe(i)d(en):

De ondertekening van de hoofdelijke en ondeelbare garantie door Jacob Hazan.

3. Opschortende voorwaarde voor het vrijgeven van middelen:

Het bereiken, uiterlijk op 30/09/2024, van een bezettingsgraad van de gebouwen van 50% in oppervlakte, geconcretiseerd door de ondertekening van intentieverklaringen tegen een minimumprijs van € 180/m²/jaar.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats. 

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Clos Chanmurly 13 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -0927.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• De administratiekosten worden aangeboden tijdens de eerste 48 uur na de opening van de campagne. Daarna is de kredietgever voor deze operatie een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.