SUCCESDREMPEL

BELANGRIJK INFORMATIE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Fulgor Immo is een Brussels vastgoedbedrijf opgericht in 1991 dat sinds juli 2021 voor 100% een filiaal is van DV Company. 

Oorspronkelijk actief op de vastgoedmarkt, richt Fulgor Immo zich nu op de aankoop, renovatie, verhuur en wederverkoop van vastgoed. 

Het bedrijf is een dochteronderneming van DV Company, dat voor het grootste deel in handen is van Denis Vandamme, een ondernemer die al meer dan 20 jaar actief is in de vastgoedsector. Naast DV Company zijn er nog andere bedrijven die samen een groep vormen, beheerd door Denis Vandamme en zijn team van professionals in de sector. 

ORGANIGRAM

Hieronder ziet u het deel van het organigram van de groep onder leiding van Denis Vandamme dat betrekking heeft op het huidige aanbod: 

• Fulgor Immo: De kredietnemer in het huidige aanbod is Fulgor Immo. Deze onderneming is voor 100% in handen van DV Company, die op haar beurt wordt geleid door de heer Denis Vandamme. 
• DV Company: Hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar voor de bedragen die Fulgor Immo verschuldigd is aan ECCO NOVA FINANCE. Deze onderneming is sinds 2013 actief op de Brusselse vastgoedmarkt. 

PRESENTATIE VAN DE PROJECTEN

De activiteit van Fulgor Immo bestaat uit het kopen - renoveren - verkopen/ verhuren van ideaal gelegen panden in en rond Brussel. 

In het kader van dit aanbod zijn/ worden vijf gebouwen aangekocht voor de renovatie en verbouwing tot wooneenheden, alvorens te worden verkocht. De vijf projecten en de omvang van de geplande werken worden hieronder voorgesteld: 

LIGGING

De locatie van de 5 projecten wordt als zéér goed beoordeeld: 

• Het project "Wéry" is gelegen op de hoek van de Wérystraat en de Graystraat in de gemeente Elsene, in de onmiddellijke nabijheid van het Eugène Flageyplein en de vijvers van Elsene. De straat is omringd door tal van winkels, restaurants, diensten en openbaar vervoer. 
• Het project "Pieter" is gelegen in de Pieterstraat in de gemeente Vorst (ten zuiden van Brussel), vlakbij de Neerstallesteenweg en in het verlengde daarvan de Brusselsesteenweg. Op wandelafstand (1 minuut) bevindt zich een AD Delhaize en de tram- & bushalte Sint-Denis. 
• Het project "Beckers" is gelegen in de Beckerstraat 113 in Etterbeek, vlakbij de beroemde Generaal Jacqueslaan en de campus van de VUB. Het station van Etterbeek ligt op 1 km afstand. 
• Het project "Hennin" ligt in de Henninstraat 6, 1050 Elsene, in de onmiddelijke nabijheid van het Place Eugène Flageyplein en het Fernand Cocqplein. Winkels, restaurants, diensten en openbaar vervoer liggen allemaal op een wandelafstand. 
• Het project "St. Bernard" bevindt zicht in de Sint-Bernardusstraat 183, 1060 Sint-Gillis. Metrohalte Horta, bushalte, Louis Moricharplein, Maurice van Meenenplein, Baron Pierre Paulus Park, scholen en winkels op wandelafstand. 

HISTORIEK & PLANNING

De historiek & planning wordt in onderstaande tabel weergegeven: 

DUURZAAMHEID

In het kader van de renovatie van de oude gebouwen besteeds Fulgor Immo aandacht aan de volgende ESG aspecten: 

• De vijf oude gebouwen worden gerenoveerd, wat isolatie, vervanging van ramen en de installatie van een ventilatiesysteem inhoudt. 
• Zoals bevestigd door verschillende experts, liggen de panden allemaal in de buurt van scholen, winkels en openbaar vervoer. Dit vergemakkelijkt de zachte mobiliteit (tram, bus, trein, fiets, te voet). 
• De vijf projecten betreffende de renovatie van oude gebouwen. De EPB van alle projecten wordt aanzienlijk verbeterd. De huidige EPB van de panden is G en zal worden opgewaardeerd naar EPB C of D. 
• De appartementen in de projecten Pieter, Beckers, Hennin & St. Bernard zijn toegankelijk voor verschillende doelgroepen die toegang hebben tot betaalbare financiering (koop-/ renovatielening) via de ECORENO-leningen van het Woningfonds. 

Voor meer informatie over de berekening van de ECCO SCORE van het project nodigen wij u uit de bijlage van de Essentiële Beleggingsinformatiefiche (FIC) te downloaden door hier te klikken.

BEGROTING & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

De vijf projecten behoeven een totale investering van € 6.100.248. 

De financieringsstructuur van de projecten is als volgt: 

* Fulgor Immo draagt € 329.996 eigen middelen bij in de aankoopkosten van de eigendommen. De financieringskosten van € 725.252 zullen eveneens gedekt worden door eigen middelen van de groep.

** Voor de aankoop en de renovatie van de gebouwen heeft Fulgor Immo bankleningen afgesloten voor een totaalbedrag van € 4.045.000. 

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel toont de belangrijkste winstgevendheidsindicatoren voor de projecten. De totaal beoogde brutomarge van de projecten is 20,61%. 

* Exclusief financieringskosten & commercialisatiekosten.

Op basis van de geschatte marktwaarde van de gerenoveerde gebouwen en de totale schuld die is voorzien voor deze 5 projecten, komen we tot een loan-to-value ratio van 78%. 

Deze "Loan-to-Value" is opgenomen in de risicoanlayse die te vinden is in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie. 

FINANCIËLE PRESTATIES

FULGOR IMMO

ACTIVA

Onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie per 31/12/2022 en de recente boekhoudkundige situatie per 30/09/2023.

Op 30/09/2023 bestonden de terreinen en gebouwen uit 7 gebouwen in portefeuille voor verhuur en vertegenwoordigden 62% van de activa van Fulgor Immo (inclusief meerwaarden).

Op 30/09/2023 bestonden de voorraden uit 4 gebouwen die gerenoveerd en verkocht zullen worden. Voorraden vertegenwoordigen 37% van de activa van Fulgor Immo (inclusief meerwaarden).

Tijdens de beperkte analyse van de jaarrekening van Fulgor Immo heeft Ecco Nova een overzicht verkregen van de latente meerwaarden die niet zijn uitgedrukt op 30/09/2023, uitgesplitst tussen de voorraden en de materiële vaste activa. Ecco Nova voerde verschillende tests uit (doeltest en willekeurige test) op deze waarden en stelde vast dat de meerwaarden werden bevestigd door de verschillende ontvangen taxatierapporten. Ecco Nova heeft de taxatierapporten niet betwist door middel van contra-expertises.

PASSIVA

Rekening houdend met de toegevoegde latente meerwaarden, bedraagt het herberekende eigen vermogen op 30/09/2023 33% van de passiva (solvabiliteitsratio). De latente meerwaarden vertegenwoordigen 89% van het eigen vermogen.

De langetermijnschuld betreft voornamelijk bankfinanciering van materiële vaste activa en voorraden (aankoop en renovatie).

De achtergestelde lening (met betrekking tot de Ecco Nova obligatie) bestaat uit voorschotten van de heer Denis Vandamme.

In de projectie van Ecco Nova zijn de financieringsbronnen van de projecten Wéry, Pieter, Beckers, Hennin en St. Bernard toegevoegd aan de passiva, opgenomen in de recente boekhoudkundige positie op 30/09/2023. De eigenvermogensratio na lopende financieringsoperatie(s) is 26%.

RESULTATENREKENING

De omzet bestaat uit opbrengsten uit de verkoop van onroerend goed en huurinkomsten uit de onroerendgoedportefeuille.

Aankopen (handelsgoederen, grond- en hulpstoffen, diensten en diverse goederen) komen grotendeels overeen met de aankoop van goederen voor verkoop (inclusief rechten en werken).

DV COMPANY

ACTIVA

De tabellen hieronder tonen een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie van DV Company, medeschuldenaar, per 30/06/2023 en de recente boekhoudkundige situatie per 30/09/2023.

Op 30/09/2023 bestonden de terreinen en gebouwen uit 23 gebouwen die werden aangehouden voor verhuur en vertegenwoordigden 80% van de activa van DV Company (inclusief meerwaarden).

Op 30/09/2023 bestond de voorraad uit 6 gebouwen die gerenoveerd en verkocht zullen worden. Voorraden vertegenwoordigen 13% van de activa van DV Company (inclusief meerwaarden).

Tijdens de beperkte analyse van de jaarrekening van DV Company heeft Ecco Nova een overzicht verkregen van de latente meerwaarden die op 30/09/2023 niet waren uitgedrukt, uitgesplitst tussen de voorraden en de materiële vaste activa. Ecco Nova voerde verschillende tests uit (doeltest en willekeurige test) op deze waarden en stelde vast dat de meerwaarden werden bevestigd door de verschillende ontvangen taxatierapporten. Ecco Nova heeft de taxatierapporten niet betwist door middel van contra-expertises.

PASSIVA

Rekening houdend met de niet uitgedrukte latente meerwaarden, bedraagt het herberekende eigen vermogen op 30/09/2023 40% (solvabiliteitsratio). Latente meerwaarden vertegenwoordigen 83% van het eigen vermogen.

De langetermijnschuld betreft voornamelijk bankfinanciering van materiële vaste activa en voorraden (aankoop en renovatie).

RESULTATENREKENING

De omzet bestaat uit opbrengsten uit de verkoop van onroerend goed en huurinkomsten uit de onroerendgoedportefeuille.

Aankopen (handelsgoederen, grond- en hulpstoffen, diensten en diverse goederen) komen grotendeels overeen met de aankoop van goederen voor verkoop (inclusief rechten en werken).

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

Fulgor Immo doet beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 1.000.000 voor de gedeeltelijke financiering van de renovatieprojecten te Brussel. 

De fondsen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen aan Fulgor Immo NV geleend worden volgens het volgende schema: 

De looptijd van de obligatielening aan Fulgor Immo is 36 maanden vanaf 01/01/2024. 

De brutorentevoet (d.w.z. vóór de aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de obligatie bedraagt 9% per jaar.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de onderneming Fulgor Immo aan Ecco Nova Finance volgende zekerheden:

• De verbintenis van DV Company NV, in de hoedanigheid van hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, voor de bedragen verschuldigd door de Projectontwikkelaar aan ECCO NOVA FINANCE. 

Raadpleeg het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) voor meer details. 

UITGEVOERDE ANALYSE DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft Fulgor Immo Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder opgesomd zijn. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht van deze documenten gehouden en zijn er vraag- & antwoordsessies gehouden met de opdrachtgever.

Lijst met ontvangen documenten:

• Een presentatie van de 5 te financieren projecten
• Een businessplan dat het vermogen aantoont om de verschillende geplande leningen terug te betalen
• Een presentatie van de "groep" van Denis Vandamme, met inbegrip van het instrument " We sold " en het track-record (aankopen - verkopen) van de afgelopen jaren.
• Beelden (foto's) van de verschillende renovatieprojecten van de groep
• De aankoopakte voor de projecten van Wéry & Pieter
• De verkoopovereenkomst voor de projecten Beckers, Hennin & St. Bernard
• Een recente boekhoudkundige situatie voor Fulgor Immo & DV Company
• Expertiserapporten voor de 5 projecten
• Bankkredietovereenkomsten voor de 5 projecten
• Een overzicht van de latente meerwaarden op 30/09/2023 (Fulgor Immo & DV Company)

RISICO’S

1. Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE.
2. Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:
   • Specifieke risico’s verbonden aan de projecten van Fulgor Immo:
     • Risico’s verbonden aan de stijgende bouwkosten in de vastgoedsector
     • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
     • Risico's verbonden aan de stijging van de rentevoeten
     • Risico's verbonden aan andere vastgoedprojecten van Fulgor Immo
     • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
     • Verzekering en niet-verzekerde risico’s
     • Risico's verbonden aan de schuldenlast van Fulgor Immo

• • Belangrijke risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
    • Bullet type
    • Afwezigheid van diversificatie
    • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
    • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
    • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
    • Risico van laattijdige terugbetaling van het kapitaal
    • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
    • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN 

• Fulgor Immo en DV Company hebben de afgelopen jaren sterke financiële prestaties geleverd (winstgevendheid). 
• De 5 renovatieprojecten bevinden zich op zeer goede locaties en beantwoorden aan de doelstellingen om de energieprestaties van gebouwen in Brussel te verbeteren. 
• Dankzij de WeSold-tool kon Fulgor Immo de gebouwen aankopen tegen prijzen die onder de marktprijs lagen. 

DE AANDACHTSPUNTEN 

• Vier van de vijf gebouwen zijn momenteel bezet door huurders. 
• De huidige macro-economische omstandigheden die wegen op de vastgoedmarkt (met name een vertraging in de verkoop en een stijging van de rente). 
• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de obligatie vervroegd geheel of gedeeltelijk terug te betalen na een periode van 12 maanden. 

DETAILS

TYPE  INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde obligatielening van minimaal € 500 en maximaal € 500.000 met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.

RANG

De terugbetaling van de uit deze obligatie voortvloeiende vordering heeft voorrang op de terugbetaling van de voorschotten op de rekening-courant van de vennoten, bestuurders of op elke andere vorm van lening van de aandeelhouders. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas worden terugbetaald nadat de volledige obligatie aan ECCO NOVA FINANCE is terugbetaald.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar beschikt over de optie om de obligatie geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

Raadpleeg het blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor details.

ZEKERHEDEN

Om aan haar verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verleent Fulgor Immo de volgende zekerheden aan Ecco Nova Finance: 

De verbintenis van DV Company NV als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, bij wijze van garantie, van de door de Projectontwikkelaar verschuldigde bedragen aan ECCO NOVA FINANCE. In dit verband wordt tussen de partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat DV Company NV zich jegens ECCO NOVA FINANCE als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar verbindt, bij wijze van garantie (hoofdelijke zekerheid), voor de verbintenissen die de Projectontwikkelaar is aangegaan jegens ECCO NOVA FINANCE. 

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

Slaagdrempel

Als de succesdrempel van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA website) niet volledig is onderschreven op 13/12/2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van Fulgor Immo terugbetaald aan de investeerders.Als het bedrag van 600.000 euro echter is opgehaald, wordt de campagne verlengd tot 27/12/2023 om 23:59 uur. 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats. 

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Clos Chanmurly 13 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -1414.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.