OPMERKING OVER ECCO NOVA FINANCE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

HABITAT + CONCEPT : ONTWERPER VAN VASTGOEDPROJECTEN

Habitat + Concept is een vastgoedontwikkelingsbedrijf gevestigd in Neufchâteau, in de provincie Luxemburg, opgericht in 2002 door Jean-Philippe Piron. Het bedrijf viert dit jaar 20 jaar ervaring! 20 jaar professionaliteit, langetermijnvisie en motivatie om altijd te verbeteren om zodoende kwaliteitsprojecten te ontwerpen: comfortabele appartementencomplexen, op menselijke schaal en gelegen in zowel stedelijke als landelijke gebieden.

Habitat + Concept is een betrokken en verantwoordelijke vastgoedontwikkelaar die appartementencomplexen realiseert door de volgende speerpunten te integreren:

• Duurzame ontwikkeling
• Doordachte energieprestaties
• Het ontwerpen van woonruimtes die ieders belangen respecteren

REFERENTIEPROJECTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR

Habitat + Concept heeft sinds de start in 2002 meer dan 650 woningen ontwikkeld, met een huidig ​​​​tempo variërend tussen de 80 en 100 woningen per jaar. De referentieportefeuille van het bedrijf bestaat voor meer dan 95% uit appartementen. De voorkeursprojectomvang is zo’n 10 tot 25 eenheden per project. We kunnen gemakkelijk concluderen dat Habitat + Concept ongeveer tien projecten per jaar ontwikkelt, afhankelijk van de kansen die zich voordoen. De lokale aanpak van de ontwikkelaar is voornamelijk geconcentreerd in de provincie Luxemburg. Onder de vele kwalitatieve referentieprojecten kunnen we noemen:

• AMPLITUDE: Een residentie van 26 appartementen in het centrum van Bastogne.
• THE INFINITY: Residentie van 18 appartementen in Aarlen.
• LODGES : Residentie van 10 comfortabele en lichtrijke appartementen dichtbij het centrum van Bastogne. 
• L’orée du Sud : Een residentie van 2x 8 appartementen te Weyler. Deze onderneming werd gedeeltelijk gefinancierd via een crowdlendingcampagne op Ecco Nova, gelanceerd in september 2021. De ontwikkelaar heeft toen 400.000 euro opgehaald ter aanvulling van zijn eigen vermogen, benodigd voor het verkrijgen van een bankkrediet. 

Vandaag de dag is het werk in uitvoering en is meer dan 50% van de eenheden verkocht. De planning is daarmee conform de voorlopige planning en begroting.

MANAGEMENTTEAM

Habitat + Concept is een onderneming op menselijke schaal. Aan het hoofd van de onderneming vinden we Jean-Philippe Piron, algemeen directeur en oprichter van de onderneming sinds mei 2002. 

Jean-Philippe Piron kan dagelijks rekenen op Laëtitia Degembe, managementcontroller en HR-manager die ook de functie van gedelegeerd bestuurder van het bedrijf uitoefent.

Jean-Philippe Piron heeft zich in de loop van de tijd omringd met getalenteerde mensen, waardoor Habitat + Concept bij uitstek een plaats heeft kunnen veroveren in het Waalse vastgoedontwikkelingslandschap.

Volgens de laatste beschikbare informatie telde de Habitat+-groep 19 mensen, te weten 4 arbeiders, 12 voltijdse medewerkers en 3 deeltijds medewerkers om alle functies en afdelingen van het bedrijf te dekken, zoals boekhouding, managementcontrole, personeelsbeheer, marketing, klantenservice, locatiebeheer en toezicht, enz.

PARTNERS

Habitat + Concept ontwikkelt al 20 jaar een lokale aanpak op basis van het wederzijds vertrouwen met haar lokale partners. Voor elk project overlegt en contracteert Habitat + zijn vaste leveranciers (algemene elektriciteit, HVAC, tegelwerk, timmerwerk, verfwerk, inrichting exterieur, enz.), hetgeen hen in staat stelt gunstige verkoopvoorwaarden te verkrijgen. U kunt meerdere lokale partners van Habitat + Concept terugvinden op hun website.

Eind 2018 trad Luxembourg développement toe tot het kapitaal van de vennootschap Habitat + Concept door een minderheidsbelang te nemen. Deze kapitaalinjectie gebeurde parallel met ondersteuning op maat en rekening houdend met de beperkingen als ook de wensen van het bedrijf. Het partnerschap met Luxembourg Développement past bij de missie van laatstgenoemde om de groei van kmo's gevestigd in de provincie Luxemburg te ondersteunen.

Habitat + Concept werkt voor de verkoop van haar woningen samen met lokale partnermakelaars die de markt goed kennen en zo de verschillende panden beter kunnen presenteren en verkopen.

FINANCIËLE PRESTATIES VAN DE ONDERNEMING 

De onderneming Habitat + Concept sloot het jaar 2021 af met een geraamde winst vóór controle van de rekeningen van € 839.515 , wat haar eigen vermogen op 31/12/2021 op € 4.164.822  brengt, zijnde 19,15% van de passiva van de vennootschap. De financiële prestaties van het bedrijf over de afgelopen 3 jaar worden weergegeven in de onderstaande tabel:

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

Het door Habitat + Concept ontwikkelde project bestaat uit de bouw van een residentie van 2x 9 lichtrijke 2-slaapkamer appartementen, elk met een kelder, een externe parkeerplaats (in totaal 35 parkeerplaatsen met of zonder carport), een terras en voor sommigen een eigen tuin. De residentie zal de naam Residentie "Baudelaire en Verlaine" dragen en zal gebouwd worden in twee gelijke, elkaar opvolgende, fasen (fase 1 en fase 2).

De kwaliteit van de woning ressorteert met name van de esthetiek, het comfortniveau en de isolatie, zowel akoestisch (dubbele akoestische wand tussen de appartementen en tussen de appartementen en gemeenschappelijke ruimtes) als thermisch (thermische en akoestische vloer tussen de appartementen en tussen de appartementen en gemeenschappelijke ruimtes). De beoogde energieprestatie is EPB A.

Dit stadsverdichtingsproject doet eer aan de buitenruimtes. Alle accommodaties hebben een terras en voor enkelen een terras en een grote privétuin. Er komen twee fietsenstallingen toegankelijk voor bewoners. Het architectenbureau La Grange heeft de residentie dusdanig gepositioneerd zodat verschillende oude bomen (Sequoia, Lindeboom) behouden kunnen worden om de biodiversiteit ter plaatse te garanderen voor toekomstige bewoners.

LOCATIE

Het toekomstige project is gelegen aan de Rue des Ecoles op de nummers 16 en 18, 6840 te Neufchateau, in de provincie Luxemburg, in een woonwijk. Het geniet een centrale ligging dicht bij vele winkels en diensten (Spar op 100 meter afstand, postkantoor, bakker, restaurant, gemeentehuis, dokter, apotheek, politie, scholen).

Verschillende bushaltes (politie NEUFCHATEAU en NEUFCHATEAU Institut St-Joseph) bedienen de residentie op loopafstand. Het station van Neufchateau ligt op 2,1 km afstand, waardoor de bewoners ook met de fiets, trein en bus kunnen reizen. De snelweg E411 ligt op 5 km afstand (7 min met de auto).

BELANGHEBBENDEN

• Atelier d'architectes La Grange: ontwerp van het gehele vastgoedproject
• HONESTY makelaardij: een lokale speler die deze regio goed kent en wiens expertise niet meer bewezen hoeft te worden. De verkoopdossiers zijn op aanvraag beschikbaar op hun website
• CHATELAINXPERT: Taxatierapport onroerend goed
• Senior financiering van het project: BNP Paribas Fortis. De senior financiering zal gebeuren door middel van twee roll-over leningen van 1.025.000 euro voor fase 1 (9 appartementen) en 1.025.000 euro voor fase 2 (9 appartementen) in ruil waarvoor BNP Paribas garanties heeft verkregen, namelijk een traceerbare hypotheekregistratie en een hypotheekmandaat tot 2.623.500,00 EUR op het onroerend goed dat toebehoort aan de verkoper en HABITAT + CONCEPT NV, gelegen in NEUFCHATEAU, rue des Écoles, met uitzondering van de gedeelten die in het kader van de ruil voor de grondeigenaar zijn gereserveerd.

PLANNING

• 14/07/2021 : Ondertekening van de afstandsverklaring recht van natrekking met de verkopende partij (RDA uitwisseling van 2 appartementen) 
• 14/02/2022 : Toekenning van de stedenbouwkundige vergunning door het Gemeentelijk College van Neufchâteau
• 15/03/2022 : Start van de werken voor fase 1 (Residentie Baudelaire)
• 10/06/2022 : Ondertekening van de Roll-Over credit overeenkomsten met BNP Paribas Fortis
• 29/06/2022 : Lancering van de Ecco Nova crowdlending campagne om de eigen middelen van de projectontwikkelaar aan te vullen.
• 15/09/2022 : Start van de werken voor fase 2 (Residentie Verlaine).
• 01/07/2023 : Voorlopige einddatum werken van fase 1 (Residentie Beaudelaire).
• 31/10/2023 : Voorlopige einddatum van de werken van fase 2 (Residentie Verlaine). 

financiële indicatoren

* Als onderdeel van deze analyse, analyseerde Ecco Nova de algemene aansprakelijkheidsstructuur van Habitat + Concept, aangezien dit bedrijf al zijn vastgoedprojecten in dezelfde entiteit ontwikkelt. Ecco Nova heeft zich ervan vergewist dat het vermogen van Habitat + Concept voldoet aan de minimumcriteria die door het platform zijn vastgesteld.

Reden voor de fondsenwerving

Habitat + doet een beroep op de ​​Ecco-investeerders om haar eigen vermogen voor het vastgoedproject "Résidence Baudelaire et Verlaine" aan te vullen tot 550.000 euro. Het via Ecco Nova opgehaalde bedrag zal gedeeltelijk de bouwkosten financieren.

Zekerheden

• Een hypotheekregistratie in tweede rang voor een bedrag van 110.000 euro in hoofdsom, 15.000 euro aan aanhorigheden en 2 jaar interesten  (66.000 euro)  met verbintenis tot overdracht van rang op eerste verzoek van BNP PARIBAS FORTIS NV in geval van uitvoering van het hypotheekmandaat met betrekking tot het onderstaande onroerend goed tot 2.623.500 euro in hoofdsom en toebehoren, voor de vast te leggen registratie van 16 van de 18 appartementen van de Residentie Baudelaire et Verlaine in aanbouw (de beschrijving van het onroerend goed opgenomen in de hypotheekregistratie in tweede rang kan geraadpleegd worden in bijlage 1 van de Informatienota)
• Een hypotheekmandaat voor een bedrag van 440.000 euro in hoofdsom, 15.000 euro aan aanhorigheden en 2 jaar interesten (66.000 euro) met verbintenis tot overdracht van rang op eerste verzoek van BNP PARIBAS FORTIS NV in geval van uitvoering van het hypotheekmandaat met betrekking tot het onderstaande onroerend goed tot 2.623.500 euro in hoofdsom en toebehoren, voor de vast te leggen registratie van 16 van de 18 appartementen van de Residentie Baudelaire et Verlaine in aanbouw (de beschrijving van het onroerend goed opgenomen in de hypotheekregistratie in tweede rang kan geraadpleegd worden in bijlage 1 van de Informatienota)

DUE DILIGENCE

In het kader van de analyse van dit vastgoedproject, heeft Ecco Nova de volgende elementen geanalyseerd : 

• De stedenbouwkundige vergunning;
• Het EPB-rapport ;
• Het vastgoedexpertise-rapport;
• De overeenkomst verzaking aan het recht van natrekking tussen de verkopende partij entre en Habitat + Concept;  
• Het gedetailleerde financieel plan ;
• De Roll-Over kredietvoorwaarden van BNP Paribas Fortis;
• De boekhoudkundige situatie van minder dan 90 dagen geleden van de NV Habitat + Concept als ook de jaarrekening van 2021 ;
• Architectenverklaring over de bouwbegroting. 

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan HABITAT +
• Risico's verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
• Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
• Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
• Risico's verbonden aan andere HABITAT + vastgoedprojecten
• Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
• Verzekering en niet-verzekerde risico’s 
• Risico’s met betrekking tot de schuldenlast van HABITAT +
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument:
• Bullet lening
• Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
• Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
• Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
• Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
• Elke stijging van de rentevoet tijde ns de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN DE FONDSENWERVING

• Een projectontwikkelaar met 20 jaar ervaring in vastgoedontwikkeling
• Een ideaal gelegen, goed ontworpen project met een verwachte brutowinstgevendheid van 38%
• Financiering met zekerheid (zie paragraaf 'zekerheden').

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• Een financieringsaanpak op basis van bedrijfsfinanciering van het type ‘corporate finance’ in plaats van projectfinanciering.
• Over het algemeen worden vastgoedprojecten, aangeboden vua Ecco Nova, uitgevoerd via een SPV, dat wil zeggen een specifiek bedrijf voor de realisatie van het project. Habitat + ontwikkelt al zijn projecten in dezelfde entiteit. Anderzijds maakt deze aanpak het mogelijk om de risico's verbonden aan het project “Résidence Baudelaire & Verlaine” te diversifiëren, aangezien het deel uitmaakt van een portefeuille van vastgoedprojecten in verschillende stadia van volwassenheid.
• De mogelijkheid tot vervroegde aflossing na 12 maanden 

MODALITEITEN

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500  en maximaal € 5.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

Deze vervroegde, gehele of gedeeltelijke, terugbetaling kan alleen plaatsvinden op voorwaarde dat alle eerder vervallen termijnen op tijd en volledig zijn voldaan. Deze, gehele of gedeeltelijke, terugbetaling kan ook alleen plaatsvinden aan het einde van een periode van 12 maanden na de datum van de terbeschikkingstelling van de uitgeleende middelen aan Habitat+ 

In geval van vervroegde terugbetaling, zal Habitat + een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn aan het equivalent van 3 maanden aan interesten aan de rentevoet vastgelegd door dit aanbod (6%).

ZEKERHEDEN

Deze campagne gaat vergezeld van zekerheden, raadpleeg de sectie 'zekerheden' op deze pagina en in de Informatienota voor meer informatie.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

ANDERE VERBINTENISSEN

Habitat + verbindt zich jegens ECCO NOVA FINANCE om:

• Geen dividenden uit te keren tijdens de bouw en verkoop van het project, d.w.z. gedurende de looptijd van de lening die door dit aanbod wordt gedekt;
• Geen nieuwe achtergestelde schulden aan te gaan zonder voorafgaande kennisgeving aan ECCO NOVA FINANCE;
• Dat de aandeelhouders extra eigen vermogen ter beschikking stellen voor dit project in het geval van budgetoverschrijdingen en/of significante vertragingen in de bouw/verkoop van het project.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -3516
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.