OFFRE SENIOR

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Hellesse Rénovation & Design, opgericht in 2021, is een vastgoedbedrijf dat zich toelegt op de renovatie van vervallen panden in de provincie Luik.

Naast het project waar deze fondsenwervingsacties op gericht is, heeft dit bedrijf in 2021 2 vastgoedoperatiesuitgevoerd, namelijk:

• De aankoop/renovatie/verkoop van een 3-slaapkamer woning in Housse;
• De aankoop/verkoop van een huis in Poulseur.

Aan het hoofd van het bedrijf vinden we met name Laurence Beckers, tevens beheerder van het bedrijf LSG INVEST, die begin 2023 fondsen heeft ingezameld via het Ecco Nova-platform. Raadpleeg de details van deze operatie via deze link.

TEAM

Het bedrijf bestaat uit 2 bestuurders, hieronder weergegeven:

Laurence BECKERS (42 jaar)

• Bestuurder & houder van 50% van de aandelen van Hellesse Rénovation & Design
• Registeraccountant en belastingadviseur van opleiding
• Gedurende meerdere jaren trainer bij Creapme

Ze werkte 13 jaar voor het Bureau d'Expertise Comptable HB Fiduciaire, waarvan 7 jaar als Partner. Ten slotte was ze ook enkele jaren trainer bij Creapme, een bedrijf dat de oprichting van ondernemingen ondersteunt.

Sinds 4 jaar heeft Laurence Beckers haar carrière richting de vastgoedsector georiënteerd.

Op haar initiatief kwamen onderstaande vastgoedprojecten van de grond:

• De transformatie en renovatie van een pand tot Business Center in Verviers (La Grande Salle);
• Ransformatie van een pand naar 3 appartementen en 1 winkelruimte in Heusy;
• Vastgoedontwikkeling van 8 appartementen in Oreye, waarvan de bouw in volle gang is (momenteel is de ruwbouw voltooid).
• Vastgoedontwikkeling van 6 villa's in Dalhem.

Arban PECANI (32 jaar)

• Bestuurder & houder van 50% van de aandelen van Hellesse Rénovation & Design
• Actief sinds 2009 in verwarming en sanitair
• Directeur van de bedrijven Pristina Services & Pecani Arban Verwarming Sanitair (verkoop/plaatsing keuken, kozijnen & afwerking).

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

Het project waarop dit aanbod betrekking heeft, betreft de verbouwing van een hoeve tot 3 woningen in Elsenborn (Steffesgasse 2).

Hellesse Rénovation & Design heeft het vastgoedcomplex in mei 2021 verworven en in maart 2022 een bouwvergunning verkregen.

Aangezien het geheel momenteel onbewoonbaar is, zullen de werken een ingrijpende renovatie omvatten, waaronder de renovatie van het dak, isolatie, plaatsing van nieuwe kozijnen, plaatsing van warmtepompen en regenwaterreservoir alsook de plaatsing van zonnepanelen.

Zoals gepland zal deze boerderij worden omgevormd tot 3 woningen, waarvan de kenmerken als volgt zijn:

• Eenheid 1 : 3 slaapkamer woning van 186 m² ;
• Eenheid 2 : 2 slaapkamer woning van 111 m² ;
• Eenheid 3 : Huis met 2 slaapkamers van 146 m².

LIGGING

Dit project is gelegen aan de Steffesgasse 2, 4750 Elsenborn in de gemeente Butgenbach.

Het immo complex bevindt zich in het centrum van dit kleine dorp van iets minder dan 1.000 inwoners, met een hoogte van 635 meter boven de zeespiegel, genesteld in de Duitstalige Gemeenschap.

Aan de rand van een van de mooiste uithoeken van ons land’s bossen, staat deze locatie vooral bekend om zijn nabijgelegen toeristische attracties (oa het militaire kamp, ​​het meer van Butgenbach, enz.).

PLANNING

• Mei 2021: Verwerving van het vastgoedcomplex voor de realisatie van het project;
• Maart 2022: Verkrijging stedenbouwkundige vergunning voor de verbouwing woning tot 3 woningen;
• Juli 2023: Lancering van verkoop voor het 1e huis (waarvan de werken via dit aanbod zal worden gefinancierd);
• Juli 2023: Lancering van deze fondsenwervingscampagne voor de financiering van het project;
• September 2023: Start werkzaamheden 1e woning ;
• Q2 2024 (prognose): Einde werken & verkoop van het 1e huis. Verwacht wordt dat de opbrengst van de verkoop de voortgang van het werk van de 2 andere huizen van het project zal financieren ;
• Q3 2024 tot Q3 2025 (prognose): Renovatie & verkoop van de laatste 2 huizen in het project.

PARTIES PRENANTES

• Architect : Architectenbureau Mdethise
• Vastgoedkantoor : RED IMMO
• Vakmannen :
  • CB Toiture voor de renovatie van het dak;
  • De ondernemingen van Arban PECANI (Pristina Services & Pecani Arban Chauffage Sanitaire) voor het leeuwendeel van de overige werken.
• Notaris : Etude Burette voor de hypotheekinschrijving

DUURZAAMHEID

Hieronder presenteren wij de ECCO SCORE voor de drie projecten van Neybor die betrekking hebben op het huidige aanbod. 

Voor meer informatie over de berekening van de ECCO SCORE van het project nodigen wij u uit de bijlage bij de informatienota te downloaden door hier te klikken.

BEGROTING & FINANCIERING

Dit project vergt een totale investering van € 792.227,01. De totale begroting voor deze operatie wordt hieronder weergegeven:

In dit stadium zal niet de gehele begroting worden gefinancierd, omdat de projectontwikkelaar zijn vastgoedproject wil faseren om aan het einde van de fondsenwerving voldoende middelen te hebben om het werk van de eerste eenheid te financieren.

Dit zodat de werken van het huis 2 & 3 zullen worden gefinancierd via de vrucht van de verkoop van de 1e eenheid en vervolgens van de tweede eenheid. Met het volgende voorlopige cashflowplan kunt u een projectie bekijken van de inkomende/uitgaande cashflows van het project.

Een liquiditeitenplanning is beschikbaar als bijlage bij de Informatienota om de verwachting van in/uit kasstromen van het project te visualiseren.

Momenteel zullen de financieringsbronnen voor het project dus bestaan ​​uit de huidige fondsenwerving (€ 350.000) en een eigen inspanning (via achtergestelde lening) van € 30.000.

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel geeft de belangrijkste indicatoren weer met betrekking tot de winstgevendheid van dit project.

* Behalve financierings- en beheerskosten

De loan-to-value aan het einde van de fondsenwerving zal 50% bedragen, rekening houdend met het bedrag dat vrijkomt na verstrekking van zekerheden (€ 119.739,16 voor de aflossing van leningen (kapitaal en rente) van diverse particuliere investeerders) en de huidige marktwaarde volgens de expertise uitgevoerd in juni 2022.

Deze « loan to value » is opgenomen in de risico-evaluatie die u kunt raadplegen in de bijlage van de  Informatienota.

FINANCIEEL OVERZICHT VAN DE ONDERNEMING

Onderstaande tabellen tonen een overzicht van activa en passiva volgens de recente boekhoudkundige situatie op 30/04/2023.

Op 30/04/2023 vinden we in activa het gebouw dat bestemd is voor het project waarop dit aanbod betrekking heeft (gewaardeerd tegen de huidige marktwaarde volgens taxatie).

Met een boekhoudkundig eigen vermogen van 90.635,48 euro bedroeg de solvabiliteitsratio van Hellesse Rénovation & Design 35% op 30/04/2023.

REDENEN VOOR DE FONDSENWERVING

De middelen die als onderdeel van dit aanbod worden ingezameld, maken het mogelijk om:

• De leningen terug te betalen van verschillende particuliere investeerders die Hellesse Rénovation & Design in staat hebben gesteld de grond te verwerven en het project te ontwikkelen (architect, EPB, enz.);
• Financiering van de renovatie van de 1e woning (inclusief een veiligheidsmarge van 10% van de renovatiekosten);
• Financiering diverse honoraria (architect, EPC, commissie Ecco Nova);
• De rente voor het eerste jaar van deze aanbieding te financieren.

FINANCIERINGSAANBOD EN ZEKERHEDEN

De kredietnemer doet een beroep op de ​​Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 350.000 om zijn vastgoedproject te financieren.

De middelen die in het kader van deze campagne worden opgehaald, worden uitgeleend aan Hellesse Rénovation & Design volgens onderstaand schema:

De looptijd van de lening aan Hellesse Rénovation & Design bedraagt ​​24 maanden vanaf 01/09/2023.

De brutorentevoet (d.w.z. vóór aftrek van roerende voorheffing) van de lening bedraagt ​​7% per jaar.

ANALYSE ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft Hellesse Rénovation & Design Ecco Nova een reeks documenten verstrekt die hieronder staan ​​vermeld. Voor het schrijven van deze nota is een beperkt nazicht van deze documenten en zijn er vraag- en antwoordsessies georganiseerd met de opdrachtgever.

Lijst met ontvangen documenten:

• Akte van verwerving d.d. 07/05/21 van het woonhuis op en met grond, gelegen Steffesgasse 2, 2A en 2B;
• Stedenbouwkundige vergunning geleverd op 29/03/2022 - Transformatie van een woning naar 3 woningen te 4750 Elsenborn, Steffesgasse 2, 2A en 2B;
• Financieel plan project;
• Boekhoudkundige situatie op 31/12/22 en 30/04/23;
• Vastgoedtaxatierapport;
• Gedetailleerde schatting van de werken van de 3 huizen;
• Samenvatting en kopie van bestaande leningsovereenkomsten (terugbetaald via deze aanbieding);
• KYC-procedure.

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico's, eigen aan het aanbod in kwestie, en hun potentiële effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, het onderliggende actief en de investeerders.

• Specifieke risico's voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
  • Risico dat het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of contractuele rente niet geheel of gedeeltelijk wordt terugbetaald in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
  • Risico van geheel of gedeeltelijk verlies van kapitaal als gevolg van de insolventie van ECCO NOVA FINANCE
• Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod.
  • Risques liés à l’endettement de Hellesse Rénovation & Design
    • Risico's verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
    • Risico's verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
    • Risico’s verbonden aan de evolutie van de vastgoedmarkt
    • Risico’s verbonden aan eventuele andere vastgoedprojecten van Hellesse Rénovation & Design
    • Risico's verbonden aan betrokken partijen
    • Verzekeringen en niet-verzekerde risico’s
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Lening van het type Bullet
    • Optie tot vervroegde aflossing
    • Risico's in verband met het ontbreken van een liquide openbare markt en beperkingen op de verkoop
  • Deze risico's kunnen de solvabiliteit en liquiditeit van de emittent aantasten, wat beleggers blootstelt aan de volgende mogelijke effecten:
    • Risico van gedeeltelijk of totaal verlies van kapitaal
    • Risico van laattijdige terugbetaling van kapitaal
    • Risico op wanbetaling of uitgestelde betaling van rente
    • Elke stijging van de rentevoeten tijdens de periode van immobilisatie van de geïnvesteerde bedragen kan leiden tot het verlies van kansen

Onze analyse komt uit op een risiconiveau van 2. De details van deze puntentelling vindt u in de bijlage bij deze informatienota.

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN DIT AANBOD

• Dit bod gaat vergezeld van een hypothecaire zekerheid op het gefinancierde onroerend goed;
• Een kleinschalige operatie waarbij een verouderd pand wordt getransformeerd tot 3 comfortabele woningen met een geschatte brutomarge van 40%.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN DIT AANBOD

• Hellesse Rénovation & Design, opgericht in 2021, heeft momenteel weinig vastgoedreferenties.
• De verkoop van het 1e huis is momenteel essentieel voor de financiering van de rest van het project, het werven van fondsen uitsluitend gericht op de financiering van de werken van de 1e van de 3 eenheden van dit vastgoedproject.
• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening vervroegd af te lossen.

DETAILS

TYPE  INVESTERING

Het betreft een standaard lening van minimaal 1.000 euro en maximaal 3.000 euro met optie tot vervroegde terugbetaling.

RANG

De terugbetaling van dit aanbod heeft voorrang op de terugbetaling van voorschotten op de zichtrekening van de partner of elke andere vorm van aandeelhouderslening. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas worden terugbetaald aan vennoten en aandeelhouders wanneer dit aanbod volledig is terugbetaald.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN

Alle verbintenissen van Hellesse Rénovation & Design worden gegarandeerd door:

• Een hypothecaire inschrijving in eerste rang voor een bedrag van € 25.000 in hoofdsom op een woonhuis op en met grond, gelegen Steffesgasse 2, 2A en 2B;
• Een hypothecair mandaat voor een bedrag tussen minimaal € 300.000 en maximaal € 325.000 in hoofdsom, afhankelijk van het bedrag van de verkregen Fondsenwerving, € 60.000 aan toebehoren en twee jaar rente voor de te nemen inschrijving, op een woonhuis op en met grond, gelegen Steffesgasse 2, 2A en 2B;
• Een overdracht van  uitkeringen, ten gunste van ECCO NOVA FINANCE, van de brandverzekeringspolissen en van eventuele schadeclaims met betrekking tot het (de) gehypothekeerde gebouw(en) en alle in het algemeen niet gespecificeerde eigendommen die als garantie zijn getroffen, waarbij ECCO NOVA FINANCE daarom gerechtigd is om , in plaats van de Projectontwikkelaar, alle vergoedingen in het algemeen van welke aard dan ook in dit verband (schade en intresten, verzekeringspremies, enz.) te claimen.
• De verbintenis van de Projectontwikkelaar om geen aanvullende garanties te vormen naast de bovengenoemde garanties ten gunste van derden zonder de voorafgaande, uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van ECCO NOVA FINANCE.
• De toezegging van de Projectontwikkelaar om niet in te schrijven op aanvullende financiering voor het Project.

Raadpleeg de Informatienota om de details te kennen.

OVERDRACHT GELEENDE BEDRAGEN

Volgend op de Fondsenwerving zal er een enkele gecentraliseerde rekening speciaal voor het Project worden geopend. Deze centrale rekening maakt het mogelijk om de leveranciers van de Projectontwikkelaar rechtstreeks te betalen. De opbrengst van de verkoop van verhypothekeerde activa zal ook via deze geblokkeerde rekening lopen, die dus opnieuw kan worden toegewezen aan de resterende werken van dit vastgoedproject.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Slaagdrempel

Als het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA-website) niet volledig is ingeschreven op 15/08/2023 om 23:59 uur, worden de Investeringen die al zijn betaald op de geblokkeerde rekening op naam van Hellesse Rénovation & Design worden terugbetaald aan de investeerders. Als echter het bedrag van € 325.000 is opgehaald, wordt de campagneverlengd tot 29-08-2023 om 23:59 uur.

2. Het stellen van zekerheden (zie paragraaf "Zekerheden" hierboven)

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw schuldvordering en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -0117.
• U kunt op elk moment al uw leningen raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw lening is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova. Ecco Nova behoudt zich het recht voor de administratieve kosten aan te bieden.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de Informatienota, in uw gebruikersaccount en in de schuldvordering tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw schuldvordering te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.