OPMERKING OVER ECCO NOVA FINANCE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

IQhousing is een projectontwikkelingsvennootschap in de regio Gent, die als doel heeft kwalitatieve en duurzame studentenkamers in het voormalige provinciaal archief te Gent te ontwikkelen. IQ Housing werd opgericht door 2 professionals uit de vastgoedbranche, Steven Soetaert & Christophe Lammar. 

Steven Soetaert is actief als projectontwikkelaar bij de Groep Caenen, alsook zaakvoerder van de bouwpromotievennootschap Ostend Building Caenen. Steven behaalde een diploma in Toegepaste Economische Wetenschappen en een Master in Finance aan de Vlerick Business School. Hij is reeds een tiental jaren actief binnen de vastgoedsector. U kunt het portfolio aan projecten die Ostend Building Caenen reeds gerealiseerd heeft, terugvinden op hun website.

Christophe Lammar is sinds 2011 actief in de onderneming Brik Projects. Christophe behaalde een diploma rechten aan de KU Leuven, waarna hij enkele jaren actief was als bedrijfsjurist. Voor de opstart van Brik Projects was Christophe actief in de functie Managing Director van Bear Stearns, een in New York gevestigde mondiale investeringsbank.

Christophe en Steven zijn de bestuurders van Brik Projects. Samen streven zij naar de opbouw van stijlvolle residenties op de beste locaties, met een maximale afwerking op maat. Zij staan hierbij garant voor de opvolging, vanaf het projectidee tot de oplevering. 

DE FONDSENWERVING

IQhousing doet een beroep op de Ecco-investeerders om de aankoop van een gebouwcomplex gelegen aan de Pelikaanstraat 38 te Gent, gedeeltelijk te financieren. Het gebouwencomplex heeft gediend als Provinciaal Archiefgebouw en wordt omgebouwd naar een studentenhuisvesting met 65 units tot 74 units. 

Het gebouw heeft in huidige staat een netto in te richten oppervlakte van 2.397,46 m². Het pand dateert van 1920. In 2001 werd een grondige renovatie van het gebouw uitgevoerd waarbij het gebouw werd verstevigd met paalfunderingen en structuurelementen in beton en staal. Tevens werden er ramen vervangen, werd het dak geïsoleerd en werd de elektriciteit vernieuwd. Waar vergelijkbare gebouwen een EPC-waarde hebben van gemiddeld 322 kWh/m², bedraagt de huidige EPC-waarde van de vestiging 93,8 kWh per m². IQhousing streeft bij de renovatie naar een bijna-energie neutrale (BEN) huisvesting. 

FINANCIERINGSSTRUCTUUR

De investering in de studentenhuisvesting (excl. beheerskosten en financiële vergoedingen) wordt nu in totaliteit geraamd op € 6.243.477. De begroting van deze operatie omvat zowel de aankoop van het pand als de renovatie. Het crowdlendingproject focust zich momenteel op de gedeeltelijke financiering van de aankoop van het pand. 

In het kader van deze transactie is een banklening (€ 2.800.000) verstrekt. BNP Paribas Fortis zal een hypothecaire inschrijving en mandaat hebben op het bedrag dat in het kader van dit project wordt geleend (€ 2.800.000 voor de aankoop van het gebouw) en toebehoren die te allen tijde voorrang zullen hebben op de hypothecaire inschrijving/mandaat dat bij deze aanbieding wordt verleend (zie Bijlage 1 in de informatienota).

De banklening (€ 2.800.000) heeft voorrang op de terugbetaling van deze lening. Hierdoor kan deze lening pas worden afgelost als IQhousing aan al haar verplichtingen jegens de bank heeft voldaan.

De voorschotten in rekening-courant van Brik Projects kunnen niet terugbetaald worden vóór deze lening. Dit is vastgelegd in een intercreditorsovereenkomst waarvan de ondertekening een voorwaarde is voor de inwerkingtreding van de gestandaardiseerde achtergestelde leningen.

De terugbetaling van deze lening heeft ook voorrang op de terugbetaling van de voorschotten op de rekening-courant van de vennoten of op elke andere vorm van lening van de aandeelhouders. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden slechts aan de vennoten en aandeelhouders worden terugbetaald wanneer de lening volledig afgelost is.

IQ Housing heeft het vergunningstraject voor de renovatie en inrichting van studentenkamers opgestart in samenwerking met het architectenbureau Bontinck. Het gebouw is volgens het Bijzonder Plan van Aanleg (“BPA”) Gent Binnenstad Deel Zuid gelegen in een zone voor “gemeenschapsvoorzieningen”. Het algemeen bouwreglement van de stad Gent beschouwt  grootschalige studentenhuisvesting als gemeenschapsvoorziening en derhalve is de functie van studentenkamers toegelaten onder het geldende BPA. 

Voor de renovatie tot studentenkamers zou IQhousing ook in de toekomst beroep doen op de investeerders van het Ecco Nova platform. Andere financieringsbronnen van de renovatie zullen gelijkaardig zijn aan de financiering van de aankoop van het pand, met de handhaving van een verhouding eigen vermogen/quasi-eigen vermogen die groter is dan of gelijk is aan de in het kader van deze financieringsaanvraag geanalyseerde actuele verhouding.

FINANCIËLE INDICATOREN

Het verworven vastgoed werd onderworpen aan een voorafgaande onafhankelijke vastgoedtaxatie door het geaccrediteerd kantoor Landmeetkantoor Pieters. Ecco Nova heeft dit rapport verkregen als onderdeel van de analyse die is uitgevoerd voordat de operatie aan Ecco-investeerders werd gepresenteerd. 

Deze “loan to value” is geïntegreerd in de risicoscore die u kunt vinden in de bijlage bij de Informatienota. 

De huidige marktwaarde van het gebouw, vastgesteld door Landmeetkantoor Pieters, bedraagt 3.825.890 euro. IQhousing wil het gebouw renoveren om de studentenkamers te verhuren. De verkoopwaarde na renovatie (rekening houdend met de transformatie van het huidige gebouw tot 66 studentenkoten) is door Landmeetkantoor Pieters geraamd op € 9.041.550, wat de loan to value “na renovatie” verlaagt door rekening te houden met de totale financiering van het project versus de marktwaarde van de 66 gecreëerde eenheden. Hierbij wordt uitgegaan van een algemene financiering van zowel de bank als Ecco Nova ter waarde van 5.700.000 euro.

HET VOORGENOMEN PROJECT

IQhousing is voornemens een studentenhuisvesting van minimaal 65 eenheden in te richten, waarvan 23 kamers met een oppervlakte van 12m², 30 kamers met een oppervlakte van 15m² en 12 studio’s met een oppervlakte van 21m². Daarenboven voorziet IQhousing een studentenappartement met een oppervlakte van 104m² en een coach woning met een oppervlakte van 85,28 m². Naast de kamers worden ook gemeenschappelijke ruimtes voorzien voor de studenten. 

Volgens de analyse van IQhousing is er momenteel een tekort aan studentenhuisvesting in Gent. De stad wenst dan ook bijkomende private ontwikkelingen te stimuleren. Weliswaar verbindt de stad dit aan enkele voorwaarden waarvan het gebouw moet voldoen zoals een goede variatie tussen kamers en studio’s, voldoende gemeenschapsvoorzieningen, fietsenstallingen,… De coach woning met een inwonende conciërge is een aanzienlijk pluspunt volgens de stad.

In dit stadium van de campagne is er nog geen vergunning voor de renovatie van het gebouw tot studentenhuisvesting. Volgens de inschatting van de project manager zou IQhousing een vergunning aanvragen tegen eind 2022. Deze vergunning zou men na 6 maand verkrijgen, waarna men onmiddellijk start aan de verbouwingen. IQhousing schat de werken 9 maanden later af te ronden. 

IQhousing heeft, op dit moment, onder andere de volgende mogelijkheden geïdentificeerd om dit aanbod binnen 4 jaar terug te betalen: 

• Lange termijn herfinanciering door een derde partij zodra de vergunningen verkregen zijn/ de renovatie voltooid is ;
• Terugbetaling door de verkoop van het gebouw. 

LIGGING

Het pand is gelegen in de historische binnenstad van Gent. De mobiscore van de locatie bedraagt 9,7/10. In de nabijheid zijn een bus- & tramhalte gesitueerd. Het treinstation Gent-Dampoort kan men in ca. 20 minuten bereiken te voet (1,5 km). Winkels en diensten zijn zeer vlot bereikbaar te voet of met de fiets. 

De huisvesting is gelegen op nummer 38 van de Pelikaanstraat te 9000 Gent. Gent is een van de grootste studentensteden van België. Voorgaand accademiejaar (2021-2022) studeerden ongeveer 83.000 jongeren aan de universiteit en hogescholen. 

PLANNING

De projectplanning is als volgt: 

• November 2021 : Verkrijging overeenkomst om het gebouw te verwerven 
• Juli 2022 : Oprichting van de SPV IQhousing 
• Oktober 2022 : Toekenning van de banklening & lancering van de crowdlendingcampagne 
• November 2022 : De akten voor de aankoop van het gebouw worden ondertekend 
• Eind 2022 (prognose) : Aanvraag van de bouwvergunning
• Einde eerste semester 2023 (prognose) : Verkrijgen van de vergunningen voor de realisatie van het project
• September 2023 - Juni 2024 (prognose) : Renovatie tot studentenhuisvesting

DUE DILIGENCE

Als onderdeel van de analyse van dit vastgoedproject werden de volgende elementen geanalyseerd door Ecco Nova: 

• Het onafhankelijk taxatierapport van het gebouw met vermelding van de huidige waarde en de verwachte waarde van het geplande vastgoedproject;
• Het huidige EPC certificaat van het pand;
• De verkoopbelofte getekend met de provincie Oost-Vlaanderen ;
• Bewijs van betaling aankoopoptie ;
• Principiële overeenkomst met de partnerbank voor de financiering van de acquisitie van het pand;
• Het Recht van Voorkoop dat niet werd uitgeoefend door de stad van Gent;
• De ontwerpakte van de verkoop van het onroerend goed;
• Een gedetailleerd info memorandum waarin het financieel plan van het project wordt beschreven;
• De boekhoudkundige situatie van Brik Projects & OBC (vastgoedontwikkelingsondernemingen van de 2 bestuurders).

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door IQhousing
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE
2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:
   • Specifieke risico’s verbonden aan IQhousing:
     • Risico’s verbonden aan het verkrijgen van de bouwvergunning voor de renovatie van het gebouw
     • Risico’s in verband met de verbouwingen
     • Risico’s in verband met de situatie op de vastgoedmarkt
     • Risico’s verbonden aan de betrokken partijen
     • Verzekering en onverzekerde risico’s
     • Risico’s met betrekking tot de schuldenlast en de terugbetalingscapaciteit van IQhousing
   • Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangebonden beleggingsinstrument: 
     • Bullet lening
     • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
     • Achterstelling
     • Vooruitbetalingsverplichting
     • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt
   • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
     • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
     • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
     • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de informatienota. 

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Christophe Lammar en Steven Soetaert hebben beide reeds een tiental jaar professionele ervaring in de vastgoedsector. Christophe heeft enkele succesvolle projecten afgerond met Brik Projects en andere project vennootschappen. Steven heeft in Ostend Building Caenen tientallen succesvolle projecten verwezenlijkt.  
• Het project is een interessante opportuniteit ten aanzien van de invulling van het tekort aan studentenhuisvesting in Gent.
• Financiering met zekerheid (zie paragraaf 'zekerheden').

AANDACHTSPUNTEN GEKOPPELD AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HUN PROJECT EN HET AANBOD

• De vergunning van het renovatieproject dient nog verkregen te worden. 
• Een huidige loan-to-value ratio van meer dan 90%. 
  • De verkoopwaarde na renovatie (rekening houdend met de transformatie van het huidige gebouw tot 66 studentenkoten) is door Landmeetkantoor Pieters geraamd op € 9.041.550, wat de loan to value “na renovatie” verlaagt door rekening te houden met de totale financiering van het project versus de marktwaarde van de 66 gecreëerde eenheden.
• Dit is een project dat uiteindelijk tot doel heeft gecreëerde studentenhuisvesting te huren. 
  • IQhousing heeft, op dit moment, de volgende mogelijkheden geïdentifieerd om deze aanbieding binnen 4 jaar terug te betalen : 
    • Herfinanciering door een derde partij zodra de vergunningen verkregen zijn/de renovatie voltooid is ;
    • Terugbetaling door de verkoop van het gebouw.

MODALITEITEN

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 500 en maximaal € 5.000 met optie en  tot vervroegde terugbetaling en vervroegde aflossingsverplichting.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

IQhousing beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

VERVROEGDE AFLOSSINGSVERPLICHTING

IQhousing is verplicht de door ECCO NOVA FINANCE aan haar verstrekte lening volledig of gedeeltelijk vervroegd af te lossen ter verkrijging van de opheffing van de door IQhousing verstrekte garanties (zie Bijlage 1 van de informatienota) in geval van verkoop van het in onderpand genomen gebouw. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN 

Alle verplichtingen van de projectontwikkelaar worden gegarandeerd door: 

1. Een hypothecaire inschrijving in tweede rang voor een bedrag van € 25.000 in hoofdsom, met de verbintenis om de rang over te dragen op eerste verzoek van BNP PARIBAS FORTIS NV in geval van uitvoering van het hypothecair mandaat op het onderstaande goed van € 3.052.500 in hoofdsom en toebehoren, op een administratief gebouw te PELIKAANSTRAAT 38 (9000 Gent) ;

2. Een hypothecair mandaat voor een bedrag van € 775.000 in hoofdsom, € 40.000 in toebehoren en vier jaar rente (€ 240.000), met de verbintenis om op het eerste verzoek van BNP PARIBAS FORTIS NV de rang over te dragen in geval van uitvoering van het hypotheekmandaat op het onderstaande onroerend goed van € 3.052.500 in hoofdsom en toebehoren, op een administratief gebouw te PELIKAANSTRAAT 38 (9000 Gent) ; 

3. Een overdacht van winsten*, ten gunste van ECCO NOVA FINANCE, van brandverzekeringspolissen en van alle schadeclaims met betrekking tot het hierboven als garantie vermelde gebouw en tot alle op te richten bouwwerken die aan IQhousing toebehoren, evenals tot alle als garantie overgedragen goederen in het algemeen, waarbij ECCO NOVA FINANCE gerechtigd is om in plaats van IQhousing algemene vergoedingen ter zake te ontvangen (schadevergoedingen, verzekeringspremies, etc.) ; 

4. Een algemeen pandrecht** op alle vorderingen van welke aard dan ook die IQhousing heeft of zal hebben uit hoofde van de huurovereenkomsten die tot doel hebben de verhuur van het gehele of een gedeelte van het tot zekerheid genomen gebouw dat aan IQhousing toebehoort en alle op te richten bouwwerken, tot een maximum van € 800.000 in hoofdsom en € 280.000 in toebehoren.

* Deze garantie doet echter geen afbreuk aan de wettelijke en/of contractuele rechten die BNP Paribas Fortis, in haar hoedanigheid van eerste geregistreerde hypotheekhouder, kan hebben met betrekking tot deze brandverzekeringspolissen, al deze vergoedingen met betrekking tot het gebouw dat hierboven als garantie is opgenomen en tot alle op te richten constructies die eigendom zijn van IQhousing.

** Deze garantie doet echter geen afbreuk aan de wettelijke en/of contractuele rechten die BNP Paribas Fortis, in haar hoedanigheid van eerste geregistreerde hypotheekhouder, kan hebben met betrekking tot deze algemeen pandrecht.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:
   Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 04/11/2022 om 23u59, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van IQhousing terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 600.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van IQhousing en wordt de campagne verlengd tot 25/11/2022 om 23u59 ;
2. De uitvoering van de in Bijlage 1 genoemde zekerheden in de Informatienota ; 
3. De ontvangst van de bankkredietovereenkomst van BNP Paribas Fortis voor een bedrag van €2.800.000 voor de financiering van de aankoop waarnaar wordt verwezen in de informatie over de aanbieding (zie Deel III van de informatienota) ;
4. De ondertekening van alle partijen van de overeenkomst tussen schuldeisers.

De fondsen zullen ter beschikking worden gesteld aan IQhousing wanneer het geheel aan opschortende voorwaarden is opgeheven binnen de voorgeschreven termijn, ten laatste 30/11/2022. Wanneer dit niet het geval is, worden de investeringen en de administratiekosten die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van IQhousing, terugbetaald aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -8552.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.