De projectontwikkelaar

Novacitis is een coöperatieve vennootschap -een sociale onderneming opgericht in november 2017 in Luik op initiatief van 10 maatschappelijke ondernemingen en 8 burgers met als doel de samenwerking tussen ondernemers en de economische, sociale en ecologische transitie te versnellen.

De 10 oprichtende bedrijven zijn Atelier du Monceau, Bati Groupe, Cluster Eco-Construction, Courant d'Air, DYNAMOCoop, Groupe Terre, La Calestienne, Les Tournières, Réseau Financité en Vin de Liège. Sinds de oprichting heeft Novacitis 160 coöperatieve leden samengebracht, waaronder 29 bedrijven.

Deze erkende professionals, actief in coöperaties of verenigingen, bieden werk aan meer dan 500 mensen in totaal en realiseren samen een omzet van ruim € 33 miljoen. Ze hebben technische vaardigheden ontwikkeld gecombineerd met sociale en maatschappelijke waarden in verschillende sectoren: financiën, ondernemerschap, onroerend goed, bouw, productie en korte voedselcircuits, bundeling van diensten, productie van groene stroom ...

De 3 hoofdactiviteiten van Novacitis:

• Ontwikkelaar en bouwer van woon- en werkruimtes; duurzaam vastgoed met maatschappelijke impact
• Ontwerper en mede-ontwikkelaar van coöperatieve ondernemingen. 
• Consultancy bij collectieve vastgoedprojecten.

De kerncijfers van Novacitis:

Kapitaal (31/12/2020): € 467.800

327 coöperatief leden:

• Juridische entiteiten (48): 14.7 %
• Natuurlijke personen (279): 85.3 %

De financiële middelen van Novacitis worden ten dienste gesteld van de activiteit en haar maatschappelijke doeleinden, met het oog op een redelijk rendement met behoud van kapitaal op lange termijn.

Novacitis is een erkende coöperatie, lid van De nationale raad voor de coöperatie.

De coöperatie heeft het Financité & FairFin-label verkregen, hetgeen een ethische en solidaire investering garandeert.

Het project

LA MENUISERIE – 1STE BEDRIJVENCENTRUM IN WALLONIË GEWIJD AAN DE TRANSITIE

Het project LA MENUISERIE, gelegen aan de Rue de l’Académie 53 te Luik, bestaat uit de herontwikkeling van de locatie naar een bedrijvencentrum voor en door de verhuur van ruimtes voor zakelijk gebruik gewijd aan de transitie. Deze ruimtes bestaan uit kantoorruimtes, vergaderruimtes en een evenementenruimte, en daarnaast een ruimte bedoeld voor een onderneming in duurzame voeding die alhier gedeelde keukens voor professionals aanbiedt.

In 2018 heeft Novacities het project dat LA MENUISERIE zal worden geïnitieerd en won de aanbesteding voor economische ontwikkeling uitgegeven door de stad Luik, voor de aankoop en de herinrichting van de LA MENUISERIE locatie aan de Rue de l’Académie 53 te Luik. 

In 2020 verkreeg Novacitis de stedenbouwkundige vergunning voor het project en ging zij over tot de acquisitie van het onroerend goed LA MENUISERIE. 

De fondsenwervingscampagne aan de hand van de "Coup de Pouce" lening, draagt bij aan de financiering van de werken en de energetische installaties van het project.

Het is een locatie met een verhaal. Het was een werkplaats voor gemeenschappelijke timmerwerken. De naam LA MENUISERIE heeft zichzelf opgelegd: het herinnert aan creatie in de loop van de tijd, intense activiteit, gemeenschappelijke visie en de wil om te handelen om het dagelijks leven te verbeteren.

LA MENUISERIE ligt op 5 minuten van het treinstation van Saint-Lambert en is bereikbaar met het openbaar vervoer in de buurt, op het kruispunt van de wijken Sainte-Marguerite en Cadran. De locatie is gelegen op een eiland dat wordt doorkruist door een voetgangersverbinding die is aangelegd door de stad Luik. Het bestaat uit 2 gebouwen met een oppervlakte van 2.000 m2 en biedt een mix van ruimtes die aan verschillende behoeften zullen voldoen:

• Kantoorruimtes: 127 vaste- en flexkantoorruimtes, een coworking space met 30 ruimtes.
• Collectieve ruimtes: flexibele gemeenschappelijke ruimtes, uitgeruste vergaderruimtes.
• Community food & café, omvormbaar voor evenementen.
• Professionele ruimte gewijd aan de kort-circuit voedseltransformatie en ecologisch verantwoorde voedselverwerking.
• Gemeenschappelijke diensten: receptie, IT, telefonie, enz.
• Buitenruimte met stedelijke moestuin.
• Zachte mobiliteit - Fietsenstalling met kluisjes, douches.

LA MENUISERIE zal toegankelijk zijn voor elke ondernemer, onderneming of organisatie die zich herkent in de dynamiek van de overgang naar een wenselijke economie, voor elk bedrijf dat zich wil aansluiten om een ​​economie met positieve impact op te bouwen, voor elke speler die wil blijven evolueren en van anderen wil leren hoe de impact van het economische en menselijke model te verbeteren, voor een meer op ecosystemen gebaseerde benadering.

LA MENUISERIE zal uiteindelijk een zelfstandige commerciële eenheid worden. Coöperatie Novacitis blijft voor de lange termijn eigenaar van het onroerend goed en zorgt voor de algemene dienstverlening en monitoring van het verhuurbeheer.

Een duurzaam architecturaal project

Het projectontwerp wordt uitgevoerd op basis van bestaande gebouwen, volgens het principe van behoud van hulpbronnen en milieu-impactcriteria voor het behoud van energie en de vermindering van CO2-uitstoot. Deze criteria worden met name toegepast bij de keuze van energie- en ventilatiesystemen, isolatie, duurzame en hergebruikmaterialen, akoestische prestaties en verlichting. De energieambitie van het project is om verder te gaan dan de huidige EPB-vereisten voor dit type getransformeerd gebouw en om te focussen op de EPB-prestatie die moet worden bereikt voor een nieuwbouw.

PROJECTINDICATOREN

Locatie	Rue de l’Académie 53, 4000 LUIK
Status	Onroerend goed en grond in eigendom van Novacities CVBA Stedenbouwkundige vergunning verkregen
Architect	Helium3
Oppervlakte	2.200 m²
Budget (aankoop en herontwikkeling van de site)	€ 3.274.700
Projectfinanciering	Eigen vermogen: € 500.000 Coup de Pouce-lening (via Ecco Nova): €  250.000 Achtergestelde verplichtingen (2021): €  200.000 Kapitaal (opgehaald eerste week-2021): € 100.700 Hypotheeklening* (W.Alter + bank): € 2.224.000 TOTAAL: € 3.274.700
Bouwkosten per m² (buitenhonoraria)	€ 1.062,05
Huurprijzen voor de vaste kantoorruimtes in LA MENUISERIE	Tussen € 200 en € 280/m² netto/jaar exclusief BTW(huurkosten niet inbegrepen)
Bezettingspercentage invulling vooraf LA MENUISERIE	35% voorafgaand aan het op de markt brengen, voorzien in Q2, 2021. Het beoogde bezettingspercentage is 60% tegen het einde van het 1e semeter van 2021.
Projectfasen	2018: Kandidatuur oproep tot sociaal-economisch project van de Stad Luik voor de renovatie van gebouwen en de locatie. Ontvangst van de toekenning aan Novacitis. Maart 2020: verlening van de stedenbouwkundige vergunning. December 2020: Acquisitie van de lokatie. Q3 – 2020 tot Q2 – 2021: Fondsenwerving door publiek appel. Q2- 2021- 2022: Renovatie en inrichting van de locatie. Eind 2022: ingebruikname / opening van LA MENUISERIE

U kunt de volledige beschrijving van het project ontdekken via deze link.

U vindt er ook een gedetailleerde financiële analyse van het LA MENUISERIE-project.

DE VOORDELEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• Een verbindend project in de regio Luik, ontwikkeld door een groot aantal lokale spelers.
• Een inspirerende plek waar een ondernemersdynamiek met maatschappelijke impact ontstaat en een emulatie van het ecosysteem van ondernemers- en burgeractoren.
• Een sociaaleconomisch ontwikkelingsproject dat zal helpen om een ​​Luikse wijk nieuw leven in te blazen en een unieke werkomgeving te bieden waar ondernemers en werknemers een transitie kunnen inzetten naar een wenselijke economie.
• De collectieve coöperatieve onderneming is een krachtige motor voor innovatie in het licht van de huidige economische en ecologische uitdagingen.
• Een huidig ​​bezettingspercentage van LA MENUISERIE, hetgeen duidelijk de interesse van bedrijven/ondernemers in het project bevestigt.

AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• De impact van Covid-19 op de planning van het project.
• De financiering van het project komt deels tot stand door een verplichte fondsenwerving en aantrekking van kapitaal. Bij onvoldoende fondsenwerving zou Novacitis een aanvullende financieringsbron moeten vinden om het project te financieren. Om op dit risico te anticiperen, heeft de projectontwikkelaar principeakkoorden bereikt met publieke investeerders om in de aanvullende financiering te voorzien via gemengde deelnames in kapitaal en achtergestelde leningen.

Onze analyse

INLEIDING

Bij Ecco Nova willen we onze analyse uitbreiden naar ESG-criteria (milieu-, sociale en governancecriteria) en niet langer alleen focussen op energiecriteria. Dit project voldoet uiteraard aan milieucriteria waaraan we belang hechten.

LA MENUISERIE omvat een verbouwingstransformatie die niet zal leiden tot het opnieuw kunstmatig maken van het grondgebied. Echter, met de werkzaamheden kan wel de isolatieprestatie van nieuwbouw worden bereikt.

ENERGIESYSTEMEN

De systemen die gepland zijn in het kader van dit project zijn:

• Een gecentraliseerd balansventilatiesysteem voor GV-1, GV-0 en GV + 1 met hoog rendement en gecontroleerd elektriciteitsverbruik. De kelders en technische ruimtes worden voorzien van mechanische afzuiging.
• Een warmtepomp en ventilatorconvectorverwarming (systeem met laag verbruik) voor kantoorvloeren en restauratie. De kelders en technische ruimtes worden verwarmd door luchtverwarmers.
• Kunstverlichting zal bestaan ​​uit spaarlampen en doorgangsruimtes worden voorzien van bewegingssensoren om het verbruik te verminderen.
• De oppervlaktes van twee daken zouden verbeterd kunnen worden door de installatie van thermische en fotovoltaïsche zonnepanelen met een potentieel van ongeveer 14.000 kWp (± 150 m²), vandaar het belang van de warmtepomp die wordt gevoeddoor lokale productie van elektriciteit.

De energieambitie van het project is om verder te gaan dan de huidige EPB-vereisten voor dit type getransformeerd gebouw en om te focussen op de EPB-prestatie die moet worden bereikt voor nieuwbouw.

Energiecriteria voor dit project:  NIVEAU LAGE ENERGIE

• Behuizing: hoge isolatie / optimalisatie van koudebruggen
• Niveau K: ≤ K35
• Luchtdichtheid: v50 ≤ 3 m³ / hm²
• Energieproductie: 
  • Warmtepomp
  • Mechanische balansventilatie  (rendement > 75%)
  • Fotovoltaïsche panelen
• Water: installatie voor regenwateropvang

BEHOUD VAN BESTAANDE MIDDELEN

Behoud van het bestaande

Het spreekt voor zich dat het ontwerp van het project op basis van bestaande gebouwen het principe van behoud van hulpbronnen goed illustreert. De sloop aan de binnenzijde van het pand wordt teruggebracht tot de scheidingswanden en enkele openingen, de rest van het pand wordt behouden en geoptimaliseerd.

Materialen

Voor zover en zoveel als mogelijk zal de keuze van de constructiematerialen gericht zijn op materialen die duurzaamheid, onderhoudsgemak, hoge technische prestaties en verminderde impact op het milieu combineren:

• Het gebruik van materialen uit hernieuwbare bronnen en beschikkend over milieulabels (NIBE, FSC, Cradle to Cradle, enz.) zal waar technisch mogelijk de voorkeur krijgen. Het gebruik van regionale materialen zal evenwel de voorkeur krijgen, vanwege hun beperkte milieu-impact dankzij verminderd transport. Bovendien heeft deze keuze een gunstig effect op de lokale economie.
• Het idee voor dit project is om teruggewonnen hout van pallets te gebruiken voor de gevelbekleding, raamkozijnen, leuningen en elementen van de esplanade, enerzijds om het gebruik van middelen te verminderen en anderzijds om een ​​referentie naarhet verleden te behouden (voormalige timmerwerklocatie). Ook stenen uit de ontmanteling van de omgeving zullen op kleine schaal hergebruikt worden op de esplanade.
• Het gebruik van een houten frame voor dakverlengingen verkleint de ecologische voetafdruk en biedt een snelheid van montage en een lichtere constructie om de bestaande constructie niet te overbelasten.
• Er wordt een beroep gedaan op de sector circulaire economie (recuperatie, upcycling), in het bijzonder voor meubels, glazen wanden, bepaalde verlichting in gemeenschappelijke ruimtes, decoratieve elementen, enz.

Regenwater

Er wordt een regenwaterreservoir geplaatst en dakwater wordt opgevangen voor hergebruik voor toiletten, grondonderhoud en bewatering van planten.

Biodiversiteit

Sommige bakken op de esplanade worden beplant met diverse (honing)bloemen voor bestuivende insecten. Naast het esthetische aspect maakt deze aanpak deel uit van het plan Maya waarvan de gemeente Luik deel uitmaakt. Bijenkorven kunnen ook op het dak worden geïnstalleerd.

Bovendien, bij de keuze van bouwmaterialen en -technieken, is de eerste doelstelling het maximaliseren van hergebruik, dankzij de expertise van ROTOR VZW die de coöperatie bijstaat in dit proces. Bij de keuze van de bouwmaterialen wordt dus rekening gehouden met duurzaamheid, onderhoud, milieu-impact en technische prestaties. Ook duurzaam waterbeheer is gepland. Gezien de strategische ligging vormt zachte mobiliteit natuurlijk de kern van het project.

Ten slotte is dit project aantrekkelijk door zijn sociale en maatschappelijke doel. Het project beoogt het creëren van sociale banden door middel van zijn gemengde functie (kantoren, horeca, co-working ruimtes, gezamenlijke ruimtes), haar ligging en de gezamenlijke kennis ter zake die die coöperateurs drijft.

ANALYSE

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogeljk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

​​​​​1. Belangrijkste risico’s verbonden aan de uitgevende instelling

• Risico's met betrekking tot investering, rendement, impact en liquiditeit
• Exploitatierisico
• Risico's specifiek voor de uitgevende instelling - governance

2. Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument

• Bullet-lening en vervroegde terugbetaling
• Illiquiditeit
• Achterstelling in verband met de Coup de Pouce-lening

3. Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden, waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgden potentiële gevolgen:

• Risico op gedeeltelijk of volledig kapitaalverlies
• Risico op wanbetaling of vertraagde betaling van rente
• Elke verhoging van de rentetarieven tijdens de immobilisatieperiode van de geïnvesteerde bedragen kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage bij deze informatienota.

Modaliteiten

VOORWAARDEN WAARAAN DE INVESTEERDER MOET VOLDOEN OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR DE BELASTINGVOORDELEN VAN DE COUP DE POUCE LENING

Om in aanmerking te komen voor de belastingvoordelen verbonden aan de Coup de Pouce-lening, dient de investeerder (de kredietgever)  te voldoen aan de volgende voorwaarden, op de datum waarop de Coup de Pouce-lening wordt afgesloten en gedurende de looptijd ervan:

• de kredietgever is geen werknemer van de geldnemer
• indien de kredietnemer een onafhankelijke natuurlijke persoon is, is de kredietgever niet de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer en
• indien de kredietnemer een rechtspersoon is, is de kredietgever, evenals zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende, niet rechtstreeks of onrechtstreeks via een andere rechtspersoon waarover hij zeggenschap heeft in de zin van artikel 1:14 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, oprichter, lid, partner of aandeelhouder van deze rechtspersoon, is noch benoemd of treedt op als orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of dagelijks bestuur, bewindvoerder, of als houder van een soortgelijk mandaat binnen deze rechtspersoon, noch treedt op als de vaste vertegenwoordiger van een andere rechtspersoon, wordt benoemd of treedt zelf op als een orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of de dagelijkse leiding van een curator of een soortgelijke functie.
• de kredietgever is geen kredietnemer van een andere Coup de Pouce-lening.

De kredietgever is onderworpen aan de personenbelasting, zoals gevestigd in het Waalse Gewest.

Bijgevolg komen de leden van CVBA Novacitis niet in aanmerking voor de belastingvoordelen van deze Coup de Pouce-lening. 

Voor elk jaar waarin hij/zij aanspraak maakt op het voordeel van belastingkrediet, stelt de investeerder de volgende zaken ter beschikking van de Federale Overheidsdienst Financiën:

• Het registratieformulier en de bijlagen bedoeld in artikel 2, §3 van het besluit van de Waalse regering tot uitvoering van het decreet van 28 april 2016 betreffende de Coup de Pouce-lening.
• Een bankrekeningoverzicht waaruit blijkt dat de kredietnemer de rente over de lening jaarlijks betaalt aan de kredietgever
• Een verklaring op eer dat jaarlijks door de kredietnemer wordt afgegeven.

Vind alle informatie met betrekking tot dit belastingvoordeel via deze link of raadpleeg het decreet betreffende de Coup de Pouce-lening.

PRAKTISCHE BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE COUP DE POUCE-LENING

Wanneer ze zich inschrijven via Ecco Nova, krijgen investeerders (kredietgevers) een pro-forma leningsovereenkomst. Ecco Nova registreert de leningen vervolgens bij SOWALFIN.

Om het belastingvoordeel definitief te activeren, zullen investeerders de definitieve leningsovereenkomst van SOWALFIN moeten ondertekenen.

Investeerders moeten ook een verklaring op eer invullen en ondertekenen, dat bij de aanvraag voor registratie van de Coup de Pouce-lening wordt gevoegd.

Ten slotte zullen investeerders een betalingsbewijs van hun investering moeten overleggen in de vorm van een rekeningoverzicht met daarop zichtbaar het rekeningnummer van de investeerder, het rekeningnummer van de kredietnemer, de datum, het bedrag en de gestructureerde mededeling van de betaling (zijnde de referentie van de Ecco Nova-schuldvordering).

Ecco Nova zorgt in goede samenwerking met de investeerders voor de opvolging en het beheer van deze procedures.

OPTIE TOT VROEGE TERUGBETALING

In het kader van de Coup de Pouce-lening heeft de kredietnemer het recht om de lening vervroegd terug te betalen door middel van een eenmalige en volledige terugbetaling van het verschuldigde saldo in hoofdsom en rente.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE 

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 12/03/2021, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van 150.000 €  opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van de projectontwikkelaar en zal de campagne verlengd worden tot 31/03/2021

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.