DE PROJECTONTWIKKELAAR

Cypress Group is een projectontwikkelaar die gespecialiseerd is in het ontwikkelen en bouwen van energiezuinige woningen van hoge kwaliteit. Cypress is gevestigd in Malmedy en is sinds 2011 actief in deze regio. Cypress Group heeft ruim 60 appartementen met succes op de markt gebracht in Malmedy en omgeving, een regio waarop de ontwikkelaar zich focust om de markt meester te worden. 

Afbeelding: "Les Terrasses de Spa" in Malmedy en "Les Terrasses du Lac" in Robertvill, twee projecten ontwikkeld door Cypress Group. 

Cypress Group is bij Ecco Nova een gekende projectontwikkelaar. In 2021 werd dankzij 550 Ecco-investeerders € 1.800.000 opgehaald, waardoor het project "Les Terrasses de Jean Hubert Cavens" in Malmedy kon worden gefinancierd. Het project omvatte de sloop van een vervallen gebouw en de bouw van 9 luxe appartementen. Het project is voor 100% verkocht en de oplevering is gepland voor Q1/2024. Aan de hand van de eerste opleveringen (verkoopaktes) zal de lening terugbetaald worden. U kunt de projectpagina bezoeken via deze link. 

Naast het project "Les Terrasses de Jean Hubert Cavens" zet Cypress Group zijn vastgoedontwikkeling voort en bouwt hij momenteel een appartementengebouw in Luik "Les Terrasses du Quai de Rome", dat reeds voor 80% verkocht is. Alle huidige en voltooide projecten kunnen via hun website bekenen worden. 

MANAGEMENT

Het managementteam van Cypress Group bestaat uit zijn twee oprichters, Christian Mignon en Stéphan Heinen, die beiden al vele jaren actief zijn in de vastgoedsector en projectbeheer. 

Stéphan Heinen

• 47 jaar
• Inwoner van Malmedy (uitstekende lokale kennis)
• Al 12 jaar bestuurder van Cypress Group
• Opleiding in buitenlandse economie aan Sainte-Marie te Luik

Christian Mignon

• 48 jaar
• Al 12 jaar bestuurder van Cypress Group
• Voormalig projectmanager voor Vinci Energies (2000 - 2009)

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

In samenwerking met het architectenbureau Bastin/Becker/Freches heeft Cypress het project "Les Terrasses du Ravel" ontwikkeld, een residentie van 11 appartementen met moderne architectuur en 12 parkeerplaatsen. 

Het project voldoet aan de laatste normen op het gebied van energieprestaties. De naam van het project verwijst rechtstreeks naar de nabijheid van de RAVeL (punt 45), die bijvoorbeeld Malmedy verbindt met Stavelot. 

Om de residentie te kunnen bouwen, heeft Cypress Group een RvO (Recht van Opstal) verkregen van de eigenaars van de grond. 2 van de 11 appartementen zullen opgeleverd worden aan de eigenaars van de grond in ruil voor hun afstand van het recht van toetreding (RvO). 

LIGGING

Het project is gelegen aan de Rue Ol'Folle 49 in Malmedy, in een rustige en gezellige buurt. De rust en de nabijheid van het stadscentrum worden ongetwijfeld zeer gewaardeerd door de bewoners. Winkels, supermarkten, scholen, restaurants en het busstation zijn allemaal dichtbij. 

Te voet of met de fiets, de onmiddellijke nabijheid van het RAVeL-netwerk geeft je toegang tot het hart van de groene valleien van Malmedy. 

HISTORIEK & PLANNING

• 17/12/2020 - bouwvergunning verkregen
• 26/04/2023 - Ondertekening van de akte van Recht van Opstal (RvO)
• 06/2023 - Start van de commercialisatie (verkoop op plan)
• 16/10/2023 - Lancering van de campagne op Ecco Nova
• Midden oktober 2023 - Start van de bouwwerken (afbraakwerken) 
• 11/2023 - Oprichting van de SPV Les Terrasses du Ravel
• 12/2025 - Oplevering van de eerste appartementen
• 01/12/2026 - Einde van de verkoop en terugbetaling van de lening van Ecco Nova

BETROKKEN PARTIJEN

• Architectenbureau : bbfa architecture
• Bank : ING Belgium (Straight Loan et Garanties Wet Breyne) 
• Algemeen bouwbedrijf : Serge Christian
• Marketing makelaar : Euro Immo SPRL – Bruno Creutz
• Stabiliteitsstudie : B ingénieurs SRL

DUURZAAMHEID

In het kader van de ontwikkeling en bouw van het vastgoedproject Les Terrasses du Ravel besteedt Cypress Group aandacht aan de volgende ESG-aspecten: 

• Les Terrasses du Ravel voldoet aan de laatste normen op het gebied van energieprestaties. Het verwarmingssysteem en het isolatieniveau maken een efficiënt en zuinig gebruik van huishoudelijke energie mogelijk. 
• Er komt een gemeenschappelijke fietsenstalling. De bewoners zullen onmiddellijk toegang hebben tot het RAVeL-netwerk, zodat ze kunnen genieten van de prachtige natuur in de valeien van Malmedy. 
• Een ideale locatie, met het stadscentrum en het platteland op slechts een paar minuten.

Voor meer informatie over de berekening van de ECCO SCORE van het project nodigen wij u uit de bijlage bij de informatienota te downloaden door hier te klikken. 

BEGROTING & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Het project Les Terrasses du Ravel behoeft een totale investering van € 2.282.580. 

*Financiële kosten bestaan uit de rente voor het eerste anderhalf jaar van de lening en de commissie van Ecco Nova, maar zijn exclusief de financiële kosten van ING.

Het project wordt als volgt gefinancierd: 

Voor de constructiefase van het project heeft Cypress Group een banklening (Straight loan) van € 1.527.000 verkregen van ING Belgium op voorwaarde van (1) een inbreng van eigen vermogen ter waarde van € 327.000 en (2) de presentatie van voorverkopen van € 327.000. 

Op het moment dat de campagne werd gelanceerd, vroeg de projectontwikkelaar Ecco Nova om het eigen vermogen te financieren dat nodig is om de bouwwerkzaamheden te starten en zo de voorverkoop te realiseren waardoor de ING-lening kan worden geïmplementeerd. 

Op het moment dat de Ecco Nova-campagne werd voorbereid, waren er nog geen voorverkopen voor het project getekend, maar de projectontwikkelaar informeerde ons over verschillende blijken van interesse. De start van de bouw zal potentiële kopers een beter beeld geven van hun plannen (aangekondigde planning) en de projectontwikkelaar zal deze interesse kunnen omzetten in voorverkopen. Als de voorverkopen niet binnen 6 maanden na overhandiging van de Ecco Nova lening worden gerealiseerd, verbindt de projectontwikkelaar zich om dit bedrag aan te vullen met eigen middelen. 

FINANCIËLE INDICATOREN

Cypress Group heeft een Recht van Opstal verkregen voor het project Les Terrasses du Ravel. De eigenaars van de grond zijn met Cypress overeengekomen dat twee appartementen in de residentie zullen opgeleverd worden voor hen. Deze eenheden zijn niet opgenomen in de financiële ratio's. 

De onderstaande tabel toont de belangrijkste indicatoren met betrekking tot de winstgevendheid van het project. Het beoogde brutomarge van het project is 19%. 

* Exclusief financierings- & marketingkosten. 

Op basis van de geschatte marktwaarde van de residentie en de totale verwachte schuld voor het project komen we tot een Loan to value ratio van 87,6%. 

Deze "Loan-to-Value" is opgenomen in de risicoanlayse die te vinden is in de bijlage van de informatienota. 

OVERZICHT VAN HET PROJECT

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

Les Terrasses du Ravel doet beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 450.000 voor de gedeeltelijke financiering van het vastgoedontwikkelingsprojet te Malmedy. 

De fondsen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen aan Les Terrasse du Ravel geleend worden volgens het volgende schema: 

De looptijd van de lening aan Les Terrasses du Ravel is 36 maanden vanaf 01/12/2023. 

De brutorentevoet (d.w.z. vóór de aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt 10% per jaar.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de onderneming Les Terrasses du Ravel aan Ecco Nova Finance volgende zekerheden:

• Een hoofdelijke en ondeelbare borgstelling door de heer Christian Mignon voor een bedrag van € 450.000 in hoofdsom, vermeerderd met interesten en kosten. 
• Een hoofdelijke en ondeelbare borgstelling door de heer Stéphan Heinen voor een bedrag van € 450.000 in hoofdsom, vermeerderd met interesten en kosten.

Raadpleeg de Informatienota voor meer details.

UITGEVOERDE ANALYSE DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft Cypress Group Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder opgesomd zijn. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht van deze documenten gehouden en zijn er vraag- & antwoordsessies gehouden met de opdrachtgever.

Lijst met ontvangen documenten:

• Een presentatie van de referenties van de projectontwikkelaar
• Een presentatie van het project
• Beknopt bestek
• Een gedetailleerd financieel plan voor het project
• Een kopie van de akte van afstand tot natrekking (Recht van Opstal)
• Een kopie van de bouwvergunning
• Alle plannen en afbeeldingen van het project
• Een taxatierapport van het project Les Terrasses du Ravel door GEXHAM
• De leningsovereenkomst met de bank ING Belgium NV voor de Straight Loan en de Wet Breyne garanties
• Het attest van de architect over het bouwbudget (versie 05/2022)
• Evaluatie van het privévermogen van Christian Mignon (vertrouwelijk) om het gewicht van de hoofdelijke en ondeelbare borgstelling ten opzichte van de toegekende lening te beoordelen. 

RISICO’S

1. Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE.
2. Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:
   • Specifieke risico’s verbonden aan Les Terrasses du Ravel & het project:
     • Risico’s verbonden aan de stijgende bouwkosten in de vastgoedsector
     • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
     • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
     • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
     • Verzekering en niet-verzekerde risico’s

• • Belangrijke risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
    • Bullet lening
    • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
    • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
    • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
    • Risico van laattijdige terugbetaling van het kapitaal
    • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
    • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de Informatienota.

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Cypress Group is een lokale ontwikkelaar met een sterke marktkennis. 
• Persoonlijke borgstelling van de aandeelhouders. 
• Een projectgeoriënteerde aanpak. Binnen de SPV zal alleen het project "Les Terrasses du Ravel" ontwikkeld worden. 

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Op het moment dat de campagne werd voorbereid, had de onderneming nog geen eenheden verkocht (getekende voorverkopen), hoewel er reeds interesse getoond wordt. 
• De projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid tot vervroegde aflossing. 
• De Loan to Value ratio van het project bedraagt 87,6%.

DETAILS

TYPE  INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 3.000 met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.

RANG

De terugbetaling van de uit deze lening voortvloeiende vordering heeft voorrang op de terugbetaling van de voorschotten op de rekening-courant van Cypress Group NV, de vennoten of op elke andere vorm van lening van de aandeelhouders. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas aan de ondernemingen binnen de groep Aeterra, de vennoten en aandeelhouders worden terugbetaald nadat de volledige lening aan ECCO NOVA FINANCE is terugbetaald.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

Raadpleeg de Informatienota voor details.

ZEKERHEDEN

Om aan haar verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verleent AEC de volgende zekerheden aan Ecco Nova Finance: 

1. De hoofdelijke en ondeelbare borstelling van Christian Mignon voor de hoofdsom van € 450.000, vermeerderd met rente en kosten.
2. De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van Stéphan Heinen voor de hoofdsom van € 450.000, vermeerderd met rente en kosten.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

• Slaagdrempel

Als de succesdrempel van de fondsenwerving niet volledig is onderschreven op 09/11/2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van Les Terrasses du Ravel terugbetaald aan de investeerders.

• Ondertekening van de borgstellingsovereenkomsten door Christian Mignon en Stéphan Heinen. 
• Het ter beschikking stellen van de oprichtingsakte van de kredietnemer (Les Terrasses du Ravel). 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw schuldvordering en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -7034.
• U kunt op elk moment al uw leningen raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw lening is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova. Ecco Nova behoudt zich het recht voor de administratieve kosten aan te bieden.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de Informatienota, in uw gebruikersaccount en in de schuldvordering tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw schuldvordering te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.