SENIOR LENING

DE PROJECTONTWIKKELAAR

La Résidence des Anges is een vastgoedrenovatieproject gelegen in de buurt Vennes te Luik.
Dit project wordt geleid door het bedrijf LUCE, in handen van de heer Pierre Poncin. 
LUCE werd opgericht 2018 en concentreert zich op de restauratie van verouderde gebouwen in de regio Luik. 

Pierre Poncin Pierre Poncin, 57 jaar, is de enige aandeelhouder en zaakvoerder van de BV LUCE.  Na zijn studie Marketing richtte Pierre Poncin het kantoorautomatiseringsbedrijf Ets Pierre Poncin op, dat een groot succes kende in de regio Luik. Dit bedrijf, later overgenomen door de groep Proximus-Belgacom, bracht telefoons, gsm-abonnementen, faxen, enz. op de markt. Parallel aan deze activiteit en al sinds de leeftijd van 20 jaar, heeft Pierre Poncin een voorliefde voor onroerend goed en meer in het bijzonder voor de restauratie van verlaten huizen en gebouwen.

We kunnen bijvoorbeeld de restauratie noemen van het prestigieuze hotel "Radeski" aan de Boulevard d'Avroy (n° 71), in Luik.

Dit betrof een prestigieus pand, daterend uit het einde van de 19e eeuw, gebouwd voor een rijke familie van Poolse afkomst, de Radzitskys van Ostrowick. Dit gebouw, later eigendom van de Belgische Staat, werd in onbewoonbarestaat gekocht door Pierre Poncin. Het pand is volledig gerestaureerd met het uitermate veel respect voor haar verleden. Deze restauratie leverde de heer Poncin de Prix d’Urbanisme van de stad Luik op.

Gesterkt door meer dan dertig jaar ervaring in onroerend goed heeft Pierre Poncin er zijn enige beroep van gemaakt met de oprichting van LUCE in 2018.

Via dit bedrijf concentreert Pierre Poncin zich op de aankoop van vervallen gebouwen, die hij volledig restaureert, waarbij hij kan rekenen op een intern team van 8 arbeiders. Gepassioneerd door zijn beroep en sterk gehecht aan de stad Luik en haar erfgoed, transformeert de heer Poncin onbewoonbare en soms ongezonde plekken in mooie, aangename ruimtes om in te wonen.

Door deze gebouwen te restaureren, maakt dit bedrijf het mogelijk om perfect gerenoveerde kwaliteitswoningen te creëren en tegelijkertijd de energieprestaties van deze gebouwen sterk te verbeteren.

Sinds de oprichting heeft het bedrijf LUCE 7 gebouwen in de stad Luik gerestaureerd tot een totaal van 12 gerealiseerde eenheden. Er zijn momenteel 3 projecten in uitvoering, waaronder de Résidence des Anges welke de aanleiding is voor dezefondsenwerving.

HET PROJECT

Résidence des Anges is een vastgoed renovatieproject gelegen in de wijk Vennes te Luik. 

LUCE verwerft het appartementsgebouw gelegen aan de Boulevard Emile de Laveleye 39. Dit pand was meer dan 30 jaar in eigendom van ING en maakte deel uit van haar bankkantoornetwerk van de stad Luik. 

Het gebouw bestond uit kantoren op het gelijkvloers en op de 1e etage terwijl er op de 2e en 3e etage 2 appartementen lagen. Deze appartementen werden snel verkocht eenmaal de projectontwikkelaar hier terrassen had gecreëerd. .

LUCE beoogt de kantoorruimtes van het gelijkvloers en de 1e etage te renoveren en verbouwen naar 2 stijlvolle appartementen (hoog afwerkingsniveau), met voor elk een groot terras/balkon op het zuiden, en daarnaast 2 garages met 4 fietsparkeerplaatsen.

Een samenvatting van de 2 appartementen is hieronder weergegeven : 

RENOVATIE VAN HET BESTAANDE GEBOUW

Dit project zal de renovatie van de begane grond en de +1 van een gebouw uit 1950 mogelijk maken, welke voorafgaand aan de werken een EPB tussen E en G had, afhankelijk van de eenheden.

De Projectontwikkelaar streeft naar een EBP B voor de 2 gerenoveerde appartementen, met name door het plaatsen van warmtepompen en het vervangen van de kozijnen met dubbel glas.

PLANNING VAN HET PROJECT

• Februari 2022: Verwerving van het gebouw toebehorend aan ING België;
• Maart 2022: Verkoop van de 2 appartementen gelegen op de 3e en 4e verdieping;
• September 2022: Verkrijgen stedenbouwkundige vergunning PU/91838 D voor het splitsen van een kantoorruimte in 2 appartementen en 2 parkeerplaatsen & aanvang werkzaamheden;
• September 2023: Beoogde timing einde werkzaamheden;
• Begin 2024:  Beoogde timing voor de verkoop van de 2 appartementen.

BETROKKEN PARTIJEN

• Architect : Pulsar Architecture ;
• Ingenieursbureau : B Ingénieurs ;
• Notariskantoor : Etude du Notaire Michel Hubin ;
• Verzekeraar : AXA.

LIGGING

Het project is gelegen in het hart van de wijk Vennes te Luik (Boulevard Emile de Laveleye 39). 

L’offre de services dans le quartier est bonne: Épicerie bio, grande surface commerciale, restaurants, boucherie, crèche, écoles, pharmacie, …

Enfin, le Parc de la Boverie est facilement accessible à pied ou à vélo, lequel offre un lieu d’art et d’expositions, un jardin anglais, une volière, des établissements horeca et des clubs de sports nautiques.

Dit project ligt dicht bij het stadscentrum en is zeer goed bereikbaar met het openbaar vervoer, met veel bushaltes en het treinstation van Guillemins (1 km) in de buurt.

Het voorzieningenaanbod in de buurt is goed: biologische kruidenierswinkel, grote supermarkt, restaurants, slager, crèche, scholen, apotheek, …

Daarnaast is het Parc de la Boverie gemakkelijk te voet of met de fiets bereikbaar, een plek waar kunst en tentoonstellingen, een Engelse tuin, een volière, horeca en watersportclubs te vinden zijn.

FONDSENWERVING

Het bedrijf LUCE doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een bedrag van € 600.000 om daarmee :

• De leningen te herfinancieren die de verwerving/renovatie mogelijk maakten van het appartementsgebouw gelegen aan de Emile de Laveleyelaan 39 (4000 Luik) en die momenteel een hypothecaire zekerheid geniet op dit onroerend goed. De terugbetaling van zijn leningen zal dit goed verlossen van alle hypothecaire zekerheden, om te kunnen profiteren van een hypotheekregistratie in 1e rang.
• De resterende uit te voeren renovatiewerken op de begane grond en de 1e verdieping van de Résidence des Anges te financieren.

BEGROTING & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de begroting van LUCE voor de realisatie van dit project. Hierbij wordt rekening gehouden met de aankoop van het gebouw en de renovatie in zijn geheel, dus ook rekening houdend met de uitgevoerde werken voor de appartementen op de 2de en 3de verdieping (creatie van 2 terrassen).

Deze begroting zal als volgt gefinancierd worden :

BELANGRIJKSTE PROJECTINDICATOREN

De belangrijkste projectindicatoren zijn weergegeven in onderstaande tabel:

*Geëvalueerd op basis van de taxatie van Bureau WAW Immo. 

FINANCIËLE OVERZICHTEN

Hieronder is de balanssituatie weergegeven, als ook de resultatenrekening, op 31/12/21 et op 30/09/2022 

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft LUCE Ecco Nova een reeks documenten verstrekt die hieronder staan ​​vermeld. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht op deze documenten gehouden en zijn er vraag- en antwoordsessies georganiseerd met de opdrachtgever.

Lijst van ontvangen documenten:

• Kopie van de aankoopakte van het pand;
• Vergunning PU/91838 D. uitgegeven door de Stad Luik op 28/09/22;
• Kopie van de Bouwplaats All Risk Verzekering;
• Gedetailleerde presentatie van het project;
• Verklaring van de architect over de bouwbegroting;
• 4 verschillende vastgoedtaxaties, waaronder degene uitgevoerd door WAW IMMO op 06/12/2022;
• Bewijs van de verkoop van de 2 appartementen (op de 2e en 3e verdieping) voor een bedrag van € 383.000;
• Kopie van de (lopende) leningen toegekend aan de vennootschap LUCE SRL;
• Jaarrekeningen 2020 en 2021 van LUCE SRL;
• Recente boekhoudkundige situatie (op 30/09/2022) van LUCE SRL.

FINANCIERINGSAANBOD EN ZEKERHEDEN

LUCE doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van 600.000 euro voor de financiering van zijn vastgoedproject Résidence des Anges in Luik dat bestaat uit de verbouwing en renovatie van kantoorruimte tot 2 luxe appartementen (high-end afwerking). 

De fondsen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen aan LUCE SRL geleend worden volgens het volgende schema: 

De looptijd van de aan LUCE SRL verstrekte lening is 24 maanden vanaf 15/02/2023. 

De brutorentevoet (d.w.z. vóór de aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt 5% per jaar. 

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de onderneming LUCE aan Ecco Nova Finance volgende zekerheden: 

• Een hypothecaire inschrijving in eerste rang voor een bedrag van 50.000 euro in hoofdsom op het gelijkvloers, de eerste verdieping en de ondergrondse verdieping (kelder) in een gebouw met meerdere appartementen genaamd “Résidence Les Anges” gelegen te Boulevard Emile-de-Laveleye 39, 4020 Luik dat in het bezit is van LUCE SRL (kadastrale referentie: Divisie 6 Sectie C 418 G2). 
• Een hypothecair mandaat voor een bedrag tussen 450.000 euro en 550.000 euro in hoofdsom, afhankelijke van het bedrag van de fondsenwerving, 60.000 euro in toebehoren en twee jaar rente voor de registratie te nemen op het gelijkvloers, 1e verdieping en ondergrondse verdieping (kelder) in een gebouw met meerdere appartementen genaamd “Résidence Les Anges” gelegen te Boulevard Emile-de-Laveleye 39, 4020 Luik dat in het bezit is van LUCE SRL (kadastrale referentie: Divisie 6 Sectie C 418 G2). 
• De hoofdelijke borgstelling van de heer Pierre Poncin voor een minimum van € 500.000 en een maximum van € 600.000 in hoofdsom plus rente en kosten, waarbij het bedrag van de borgstelling gelijk is aan dat van de Fondsenwerving, dit bedrag wordt bepaald op het einde van de Inschrijvingsperiode. 
• Een overdracht van het voordeel van brandverzekeringspolissen en eventuele schadeclaims met betrekking tot het in hypotheek gestelde goed.

Raadpleeg de informatienota voor meer details. 

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• Bijdragen aan de financiering van een speler in de restauratie van vervallen gebouwen in Luik. Gepassioneerd door zijn beroep en sterk gehecht aan de stad Luik en haar erfgoed, herstelt Pierre Poncin, al 30 jaar actief in vastgoed, onbewoonbare en soms ongezonde plekken in prachtige ruimtes, waardoor de energieprestaties van deze gebouwen aanzienlijk verbeteren. ;
• Financiering met zekerheid (zie rubriek “Zekerheden”);
• Een project met een zeer comfortabele verwachte brutomarge (geschat op 43%).

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen. Bovendien zal LUCE de verplichting hebben om de lening vervroegd – geheel of gedeeltelijk – terug te betalen naarmate de door LUCE na de verkoop van de appartementen verstrekte garanties worden vrijgegeven.
• Een financieringsbenadering gebaseerd op bedrijfsfinanciering in plaats van op projectfinanciering. LUCE ontwikkelt zijn projecten binnen dezelfde entiteit en geeft de voorkeur aan een intern team van werknemers.

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders. 

• Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE: 

• • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
  • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE. 

• Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod: 

• • Specifieke risico’s verbonden aan LUCE :
    • Risico’s verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
    • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
    • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
    • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
    • Verzekering met niet-verzekerde risico’s
    • Risico’s met betrekking tot de schuldenlasten van LUCE
  • Belangrijke risico’s verbonden aan het aangebonden beleggingsinstrument: 
    • Bullet lening
    • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
    • Verplichting tot vervroegde terugbetaling
    • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
    • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
    • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
    • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de Informatienota. 

MODALITEITEN

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 20.000 met mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen. Zie de informatienota voor details.

VERPLICHTING TOT VERVROEGDE AFLOSSING

LUCE zal verplicht zijn om de aan haar verstrekte Lening - geheel of gedeeltelijk - vervroegd terug te betalen naarmate de door de Projectontwikkelaar verleende garanties worden vrijgegeven na de verkoop van de door de Projectontwikkelaar gebouwde eenheden. Zie de informatienota voor details.

ZEKERHEDEN 

Alle verbintenissen van LUCE worden gegarandeerd door:

• Een hypotheekregistratie in eerste rang voor een bedrag van € 50.000 in hoofdsom op de begane grond, 1e verdieping en souterrain (kelder) van de Résidence des Anges (Emile de Laveleyelaan 39, 4000 Luik);
• Een hypotheekmandaat voor een bedrag tussen € 450.000 en € 550.000 in hoofdsom, afhankelijk van het bedrag aan verkregen fondsenwerving, € 60.000 aan toebehoren en twee jaar rente op de begane grond, 1e verdieping en souterrain (kelder) van de Résidence des Anges (Boulevard Emile de Laveleye 39, 4000 Luik);
• Een overdracht van uitkeringen uit brandverzekeringen en eventuele vorderingen tot schadevergoeding en rente met betrekking tot verhypothekeerde eigendommen en alle in het algemeen niet gespecificeerde eigendommen die als zekerheid zijn gesteld.
• De gezamenlijke en ondeelbare borgstelling van de heer Pierre Poncin met een minimum van € 500.000 en een maximum van € 600.000 in hoofdsom te vermeerderen met interesten en kosten volgens een afzonderlijke akte, waarbij het bedrag van de borgstellingsverbintenis gelijk is aan dat van de Fondsenwerving, en waarbij dit bedrag wordt vastgesteld aan het einde van de Inschrijvingsperiode.

Raadpleeg de informatienota voor meer details.

RANG

De terugbetaling van dit aanbod heeft voorrang op de terugbetaling van voorschotten op de zichtrekening van de partner of elke andere vorm van aandeelhouderslening. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas worden terugbetaald aan vennoten en aandeelhouders wanneer dit aanbod volledig is terugbetaald.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 24/01/2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van LUCE terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 500.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van LUCE en wordt de campagne verlengd tot 07/02/2023 om 23:59 uur.

2. De ondertekening van de hoofdelijke en ondeelbare borgstellingsakte door de heer Poncin en de Projectontwikkelaar. 

3. Het verstrekken van de in Deel 1.1 bedoelde zekerheden (zie paragraaf 'zekerheden' hierboven).

WOORDENLIJST

Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Raadpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -7317.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Tot en met donderdag 29 december 2022 om middernacht kunt u kosteloos investeren, daarna zijn de gebruikelijke administratiekosten ten bedrage van 15 euro inclusief BTW van toepassing voor een investering in deze campagne.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.