De projectontwikkelaar

Het project “Mélotte Group – Boncelles” wordt uitgevoerd door de projectonderneming (SPV) 
“Hexis Invest”, opgericht door François Mélotte en zijn zakenpartner Guillaume Grosjean. 

François Melotte is de zaakvoerder van Mélotte Group, een onderneming die al sinds 2008 actief is in vastgoedontwikkeling: residentieel, kantoorruimtes en retail in België, Frankrijk en Luxemburg met talrijke projectrealisaties als resultaat: 

• Het project “César” in Grivegnée (27 appartementen);
• De residentie Filot : centrum voor mensen met een beperking in Hamoir.

Daarnaast ook projecten in Luik, Embourg, Wanze, Hamoir, Tilff, Hoei, Eghezée en Namen. Alle projectrealisaties kunnen worden geraadpleegd op de website van Melotte Group.

Er zijn nieuwe projecten in ontwikkeling, in het bijzonder:

• Een project van 24 appartementen in Sart-Tilman ;
• Een project van 41 appartementen in Fléron ;
• Een project van 24 appartementen in Luik (Quai de Rome) ;
• Een project van 21 appartementen in Chaudfontaine. 

De Mélotte Group wenst karakteristieke en duurzame projecten aan te bieden die inspelen op de evolutie van stedelijke ontwikkeling door kwalitatieve afwerkingen en uitnodigende en aangename  werk- en leefruimtes.

De keuze voor centrale en strategische locaties voor de projectontwikkelingen van de Mélotte Group, biedt een antwoord op de vraag van haar klanten, die op zoek zijn naar innovatieve gebouwen.
Daarnaast maakt Mélotte Group er ook een erekwestie van, samen te werken met lokale partners.

Mélotte Group heeft 2 keer eerder een beroep gedaan op de Ecco-Investeerders: 

• In juni 2020, via de projectonderneming (SPV) “Pegase Invest”, ten bedrage van € 430.000 teneinde de constructie van een appartementencomplex van 17 appartementen te financieren te Etterbeek. Sinds de lancering van de campagne op Ecco Nova, telt het project al 12 voorlopige verkopen.
• In februari 2021, via de projectonderneming (SPV) “Orion Immo”, ten bedrage van € 500.000 teneinde de constructie van een appartementencomplex van 21 appartementen te financieren in Vaux-sous-Chèvremont. Dit vastgoedproject heeft als doel toekomstige huurwoningen te introduceren ten gunste van precaire huishoudens of huishoudens met een zeer bescheiden inkomen. Het beheersmandaat van het sociaal verhuurkantoor Ourthe-Amblève VZW voor de 21 appartementen binnen dit vastgoedproject is tot stand gekomen onder de voorwaarden die aan Ecco Nova Finance werden gepresenteerd. Het einde van de werken voor het eerste blok van 6 appartementen is voorzien eind juni.

Het project

BESCHRIJVING VAN HET VASTGOEDPROJECT

François Melotte en zijn compagnon Guillaume Grosjean hebben, via de projectonderneming HEXIS INVEST BVBA, een vastgoedproject te Boncelles ontwikkeld.

Dit project, genaamd OXYGEN, is erop gericht 3 winkelruimtes, een kantoorruimte en een woning te slopen (de sloop heeft inmiddels plaatsgevonden) om daarvoor in de plaats een ensemble van 14 woningen (van 75 tot 155 m²), 2 kantoorruimtes en 2 commerciële ruimtes te realiseren, als volgt verdeeld over 2 gebouwen:

• Blok A : 9 appartementen & 2 kantoren;
• Blok B : 5 appartementen & 2 winkels

Het totaal bewoonbaar oppervlak van dit project is 2.097 m².

Alle appartementen zullen beschikken over een terras. De ontwikkeling telt evenwel een parking met 18 plaatsen, als ook 10 privé inpandige garages. 

LOCATIE VAN HET VASTGOEDPROJECT

Het project is gelegen aan de Rue du Gonhy 61-63 à 4100 te Seraing. Het is goed gesitueerd dichtbij alle voorzieningen, direct toegankelijk in het centrum van Boncelles, en dit alles ook op een steenworp afstand van een heel mooi landelijk gebied (la Roche aux Faucons, les Bois de Plainevaux,…).  

DE BETROKKEN PARTIJEN BIJ DIT VASTGOEDPROJECT

De betrokken partijen bij de vastgoedproject zijn het Architectenbureau ”pour la Ville et le Territoire” (AAVT), het ingenieursbureau Lemaire (stabiliteitsingenieur), Air-Lab (verantwoordelijke EPC).

TIJDSPLANNING

• Januari 2017 : Oprichting van de onderneming HEXIS INVEST BVBA ;
• Juli 2017 : Verwerving van 100% van de aandelen van de NV COBRO, grondbezitter van dit vastgoedproject, door HEXIS INVEST BVBA. De NV COBRO heeft sindsdien afstand gedaan van het recht op toetreding ten gunste van HEXIS INVEST BVBA. 
• Februari 2020 : Toekenning van de stedenbouwkundige vergunning voor het project ;
• December 2020 : Aanvang van de werken en van de verkoop. Het einde van de werken is voorzien in September 2022.
• April 2021 : Toekenning van een bankkrediet voor de financiering van het vastgoedproject. 
• Juni 2021: Fondsenwerving ECCO NOVA
• September 2022 : Einde van de bouwwerkzaamheden

VOORTGANG VAN DE BOUWWERKZAAMHEDEN EN DE VERKOOP

Tussen december 2020 en heden, zijn de grondwerken uitgevoerd. Het leggen van de funderingen is in uitvoering.

Op dit moment zijn 1 commerciële ruimte, 1 kantoorruimte en 2 appartementen al opgenomen in een voorlopige koopovereenkomst, voor een totaalbedrag van € 1.560.000. 

Er kan evenwel worden opgemerkt dat de overheid besloten heeft het btw-tarief naar 6% te verlagen voor sloop en herbouw. Toekomstige aankopers kunnen op deze manier, onder bepaalde voorwaarden, profiteren van een besparing van 15% in vergelijking met het gewoonlijk toegepaste volle tarief. Dit element zou moeten bijdragen aan het faciliteren van de verkoop.

HET BUDGET EN DE FINANCIERINGSSTRUCTUUR VAN DIT VASTGOEDPROJECT

Het globale budget voor dit vastgoedproject is € 5.160.000. Het is als volgt onderverdeeld: 

Deze investering zal als volgt gefinancierd worden:

Dit aanbod is achtergesteld bij de banklening maar de Ecco-Investeerders genieten een voorkeursrang ten aanzien van :

• de schuld van HEXIS INVEST BVBA jegens mevrouw Eve Croibien waarvan de huidige schuld € 490.500 bedraagt ;

Deze differentiatie in rang zal onderwerp van een inter-creditor overeenkomst, die in de opschortende voorwaarden is opgenomen. Dit impliceert dat deze achtergestelde schuld niet kan worden terugbetaald voordat het gehele kapitaal en de interesten van de Ecco-Investeerders leningen zijn terugbetaald.

FINANCIËLE INDICATOREN VAN DIT VASTGOEDPROJECT

Op basis van een onafhankelijke vastgoedexpertise van dit project, is de verwachte brutomarge geëvalueerd op € 1.965.829 € en is deze als volgt berekend :

Op basis van een onafhankelijke vastgoedexpertise van dit vastgoedproject, wordt de Loan-to-Value ratio geëvalueerd op 69% en is deze vastgesteld op basis van onderstaande gegevens:

De waarde bij gedwongen verkoop, op basis van het expertiserapport, bedraagt € 4.764.000.

ANALYSE VAN DIT VASTGOEDPROJECT DOOR ECCO NOVA 

In het kader van de analyse van dit vastgoedproject, zijn de volgende elementen door Ecco Nova geanalyseerd: 

• De stedenbouwkundige vergunning;
• Het EPC rapport;
• Het onafhankelijke vastgoedexpertise rapport;
• De overeenkomst: verzaking aan het recht van natrekking tussen HEXIS INVEST BVBA en COBRO NV ;
• Het gedetailleerde financiële plan;
• De aankoopakte van COBRO NV;
• De voorlopige koopovereenkomsten van 4 gereserveerde eenheden;
• De voorwaarden van de banklening;
• De boekhoudkundige situatie van de afgelopen 90 dagen van HEXIS INVEST BVBA.

DE STERKTE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN DIT AANBOD

• Een lokale vastgoedontwikkelaar die zijn vak beheerst, met meer dan 10 jaar ervaring in vastgoedontwikkeling in de regio Luik. 
• Het project telt al 4 voorlopige koopovereenkomsten, voor een bedrag van € 1.560.000, zijnde 24% van de beoordeelde marktwaarde. 
• Omdat het hier sloop/herbouw betreft, kunnen toekomstige kopers, onder bepaalde voorwaarden, profiteren van een besparing van 15% dankzij de verlaging van het btw-tarief, zoals besloten door de overheid en welke vanaf 1 januari 2021van kracht is.

DE AANDACHTSPUNTEN GERELATEERD AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN DIT AANBOD

• De projectontwikkelaar beschikt over de mogelijkheid tot gehele of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van het kapitaal (vanaf de 13e maand en met inachtneming van een wederbeleggingsvergoeding berekend over 6 maanden). 

Onze analyse

ANALYSE

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE

   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

   • Risico’s verbonden aan HEXIS INVEST BVBA

     • Risico’s verbonden aan de bouw

     • Risico’s verbonden aan betrokken partijen

     • Risico’s verbonden aan de schuldenlast van HEXIS INVEST BVBA

     • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt

   • Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument

     • Bulletlening 

     • Optie tot vervroegde terugbetaling

     • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop

     • Achterstelling

   • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van HEXIS INVEST BVBA beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:

     • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen

     • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal 500 €  en maximaal 5.000 € met optie tot vervroegde terugbetaling.

ZEKERHE(I)D(EN)

Deze investering gaat niet gepaard met zekerhe(i)d(en).

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De aanbod is onderworpen aan twee opschortende voorwaarden:
 
1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving: Indien het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de website ECCO NOVA) niet volledig is onderschreven op 23/07/2021, worden de investeringen, reeds gestort op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar, terugbetaald aan de investeerders.

2. Opschortende voorwaarde verbonden aan de ondertekening door mevrouw Eve Croibien en de heer François Mélotte, van de intercreditor-overeenkomst van 24/06/2021 tussen HEXIS INVEST BVBA in zijn hoedanigheid als kredietnemer en de verschillende achtergestelde kredietgevers.
 
De fondsen zullen ter beschikking worden gesteld aan de projectontwikkelaar wanneer het geheel aan opschortende voorwaarden is opgeheven binnen de voorgeschreven termijn (uiterlijk 23/07/2021). Wanneer dit niet het geval is, worden de investeringen en de administratiekosten die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar, terugbetaald aan de investeerders.
 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.