De projectontwikkelaar

Mélotte Group is sinds 2008 actief in vastgoedontwikkeling: residentieel, kantoor, retail in België, Frankrijk en Luxemburg.

Melotte Group heeft de wens om innovatieve gebouwen aan te bieden die voldoen aan de energienormen. Deze projecten spelen in op de evolutie van de verstedelijking door hun centrale ligging.

Mélotte Group heeft vele referenties, in het bijzonder:

• Het project "César" in Grivegnee,  27 appartementen
• Een centrum voor mensen met een beperking in Hamoir

Maar ook projecten in Luik, Embourg, Wanze, Hamoir, Tilff, Hoei en Namen.

Er zijn nieuwe projecten in ontwikkeling, met name:

• Boncelles: 2 winkelruimtes, 2 kantoren en 14 appartementen
• Sart-Tilman: 24 appartementen
• Eghezée: 32 appartementen
• Angleur: 25 appartementen

Melotte Group deed in juni 2020 via haar projectvennootschap "Pegase Invest" een beroep op Ecco-Investeerders voor een bedrag van € 430.000 om de bouw van een complex met 17 appartementen in Etterbeek te financieren. Sinds de lancering van de campagne op Ecco Nova, telt het project reeds 8 reserveringen.

Melotte Group wordt bestuurd door François Melotte, al 10 jaar actief in vastgoed en projectmanagement.

Het project « Melotte Group - Chaudfontaine » wordt gerealiseerd via de projectvennootschap (SPV) « ORION IMMO », opgericht door François Melotte. 

Het project

Het project "Melotte Group - Chaudfontaine" omvat de sloop van een bestaand, verouderd gebouw in Vaux-sous-Chèvremont met het doel hier een complex met van 21 appartementen voor terug te bouwen. 

Het doel van dit vastgoedproject is om hier toekomstige woningen te creëren ten behoeve van het huurcircuit ten gunste van gezinnen met een onzekere woonsituatie of huishoudens met een bescheiden inkomen. De projectontwikkelaar zal hiervoor samenwerken met een sociaal verhuurkantoor (SVK), via een beheersmandaat dat binnenkort met een SVK in de regio, AISOurthe-Amblève (OA) wordt afgesloten.

Momenteel heeft het Sociaal Verhuurkantoor Ourthe-Amblève meer dan 500 aanvragen voor een  sociale huurwoning in de regio. 

Dit project speelt dus in op een reële behoefte van woningzoekenden in de sociale sector in de regio.

Het project is ideaal gelegen (met een bushalte en een grote supermarkt op minder dan 200 meter).

De bouwvergunning werd verleend op 14 februari 2020 en eind 2020 zijn de werken gestart. Het bestaande pand is afgebroken. Het metselwerk begint in maart. De projectontwikkelaar rekent op 18 maanden werk, het einde van de werkzaamheden staat daarmee gepland voor medio 2022.

Dit vastgoedontwikkelingsproject vertegenwoordigt een totale investering van 2.990.220 € inclusief de de aankoopprijs van de grond, bouwkosten en technische vergoedingen inbegrepen, en financieringskosten.

Deze investering wordt als volgt gefinancierd:

• Voorschotten in rekening-courant: 445.650 €
• Crowdlending Ecco Nova: 500.000 €
• Toegekende banklening: 2.080.000 €

De projectontwikkelaar van ORION IMMO staat dan ook in voor het projectmanagement en beheer, terwijl de bouw wordt uitbesteed aan lokale aannemers.

PROJECTINDICATOREN

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• Een lokale projectontwikkelaar die zijn markt goed kent
• Een project dat het mogelijk zal maken om het gebrek aan sociale huisvesting in de regio  aan te vullen
• Door de woningen ter beschikking te stellen van het SVK, profiteert het project van tal van voordelen, met name in fiscale zin:
  • Verlaging van de BTW naar 6%
  • Vrijstelling van onroerende voorheffing
  • Verhuurbeheer en een gegarandeerde minimumhuur verzekerd door de SVK

AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• De projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om het kapitaal gedeeltelijk of volledig vervroegd terug te betalen (vanaf de 13e maand en met een wederbeleggingsvergoeding van 6 maanden).
• Het project is ontworpen om door een SVK te worden geëxploiteerd als sociale huisvesting. Een mogelijke alternatieve bestemming kan ingewikkeld blijken te zijn. Er is echter al een koper die vraagt om de terugkoop van alle eenheden, hetgeen de interesse van investeerders bevestigt voor dit type investering dat vele voordelen omvat, in het bijzonder met betrekking tot belastingen (als hierboven opgenomen).

Onze analyse

INTRODUCTIE

Bij Ecco Nova willen we onze analyse uitbreiden naar ESG-criteria (milieu-, sociale en governance criteria) en niet langer alleen focussen op energiecriteria. Dit project voldoet uiteraard aan de milieucriteria die wij waarderen. Het respecteert de EPB-normen en, aangezien het een sloop/wederbouw betreft, leidt het niet tot het kunstmatig maken van het grondgebied. 

Bovendien is dit project aantrekkelijk gezien de maatschappelijke bestemming. Het doel is immers om toekomstige woningen in het huurcircuit te brengen ten behoeve van gezinnen met een onzekere woonsituatie of huishoudens met een bescheiden inkomen.
 
De projectontwikkelaar zal hiervoor samenwerken met een sociaal verhuurkantoor, waarvoor binnenkort een beheersmandaat met een SVK in de regio wordt afgesloten.

ANALYSE

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE

   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

   • Risico’s verbonden aan de projectontwikkelaar

     • Risico’s verbonden aan de bouw
     • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
     • Risico’s verbonden aan de schuldenlast
     • Risico’s verbonden aan de huurmarkt voor sociale huurwoningen

   • Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument

     • Bulletlening en vervroegde terugbetaling
     • Elke tussentijdse daling van de rentetarieven zou kunnen resulteren in een gemiste kans en onbetaalde rente zou een winstderving vormen.
     • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal 1.000 €  en maximaal 20.000 € met optie tot vervroegde terugbetaling.

ZEKERHE(I)D(EN)

Deze investering gaat niet gepaard met zekerhe(i)d(en).

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

Het contract is onderworpen aan twee opschortende voorwaarden:

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:
Indien het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de website ECCO NOVA) niet volledig is onderschreven op 26/02/2021, worden de investeringen, reeds gestort op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar, terugbetaald aan de investeerders.

2. Opschortende voorwaarde verbonden aan de schriftelijke overeenkomst ter bekrachtiging van het beheersmandaat afgesloten met de Agence Immobilière sociale Ourthe-Amblève VZW in het kader van de vastgoedontwikkeling van Vaux-sous- Chèvremont
Het bewijs van de schriftelijke overeenkomst die het beheersmandaat van de Agence Immobilière sociale Ourthe-Amblève VZW voor de 21 appartementen van het vastgoedproject Vaux van ORION IMMO bekrachtigt, onder de voorwaarden die aan ECCO NOVA FINANCE zijn voorgelegd, moet uiterlijk 28/02/2021 worden geleverd.

FISCALITEIT

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.