OPMERKING

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Het project « Etterbeek » wordt gedragen door de projectonderneming (SPV) Pegase Invest BV dat speciaal werd opgericht door François Mélotte en zijn zakenpartner Guillaume Grosjean.

François Melotte is zaakvoerder van de Groupe Melotte, een groep die sinds 2008 actief is in vastgoedontwikkeling: woningen, kantoren en winkels in België, Frankrijk en Luxemburg met tal van realisaties, voornamelijk in de provincie Luik: in Grivegnée, à Hamoir (centrum voor mensen met een handicap), in Luik, Embourg, Tilff, Hoei, Eghezée,… Al deze projecten kunnen worden bekeken op de website internet de Melotte Group.

De intentie van Melotte Group is om karaktervolle en duurzame projecten aan te bieden die inspelen op de evolutie van de verstedelijking door hoogwaardige afwerkingen, uitnodigende en comfortabele woon- en werkruimtes aan te bieden.

Met de keuze voor een centrale en strategische ligging zijn de projecten van Melotte Group een antwoord op de wens van haar klanten die daarnaast ook op zoek zijn naar innovatieve gebouwen. Tot slot maakt Melotte Group er een erezaak van om samen te werken met lokale partners.

HET PROJECT

Het project bestaat uit de sloop van een vervallen gebouw om hier een gebouw van zeventien appartementen te bouwen die allemaal uitgerust zijn met een individuele lucht/water-warmtepomp na bodemsanering.

LIGGING

Het project is ideaal gelegen op 800 meter van de Vrije Universiteit Brussel. 

Historiek en voortgang

Pegase Invest verkreeg in mei 2018, via haar zustervennootschap Hexis invest, de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van een gebouw van 17 appartementen gelegen in de Reigersvlietstraat nr. 28 tot 30 te Etterbeek.

De bouw van het complex startte in 2020 en zou naar verwachting 14 tot 15 maanden duren.

Een eerste fondsenwervingscampagne werd succesvol georganiseerd door Ecco Nova en bracht € 430.000 op.

Na ondervonden problemen met de hoofdaannemer die aanvankelijk was gecontracteerd, moest deze gaandeweg worden vervangen, wat spijtig genoeg een aanzienlijke vertraging in het werk veroorzaakte. De huidige moeilijke bevoorradingssituatie draagt ​​ook bij aan een algehele verschuiving in de oorspronkelijke planning.

De ruwbouw is momenteel voor 70% voltooid.

Het einde van de werken is momenteel voorzien voor eind januari 2023.

De ingezamelde middelen zullen worden gebruikt om de lening te herfinancieren die via Ecco Nova in 2020 is verstrekt en die afloopt op 01/07/22.

Op dit moment zijn al 15 van de 17 eenheden gereserveerd voor een prijs die gemiddeld 10% hoger ligt dan de aanvankelijk geschatte prijzen.

5 van de 12 parkings zijn eveneens gereserveerd tegen de aanvankelijk geraamde prijs van € 35.000/eenheid.

Aangezien de projectontwikkelaar niet werkt onder de wet Breyne, kunnen deze voorlopige koopcontracten niet worden gefactureerd vóór het passeren van de verkoopakte van elke eenheid dat pas kan plaatsvinden nadat alle werken zijn uitgevoerd.

De potentiële omzet bedraagt ​​€ 5.404.000 op basis van de geboekte reserveringen terwijl de herziene begroting € 4.738.000 bedraagt, hetgeen het project in theorie al winstgevend maakt.

Financieringsstructuur

De begroting voor dit vastgoedproject is € 4.738.145. Deze is als volgt verdeeld : 

Deze investering zal als volgt gefinancierd worden :

Dit aanbod is achtergesteld bij de banklening maar de Ecco-Investeerders hebben een voorkeurspositie ten opzichte van de achtergestelde lening van Eve Croibien.

Deze differentiatie in rang maakt deel uit van een intercreditor-overeenkomst. Dit houdt in dat deze andere achtergestelde lening pas kan worden afgelost na volledige aflossing in kapitaal en rente van de leningen van de Ecco-Investeerders.

Financiële indicatoren

Op basis van de gerealiseerde voorverkopen, te weten 15 van de 17 eenheden van het programma, wordt de verwachte brutomarge geschat op € 1.797.333 en wordt deze als volgt berekend: 

Due diligence

In het kader van dit vastgoedproject, zijn de volgende elementen door Ecco Nova geanalyseerd:

• De stedenbouwkundige vergunning;
• Het EPB-rapport ;
• De onafhankelijke vastgoedtaxatie;
• De grondaankoopakte;
• Het gedetailleerde en geactualiseerde financiële plan;
• De voorlopige koopovereenkomsten van 15 van de 17 eenheden;
• De boekhoudkundige situatie van minder dan 90 dagen van de BV PÉGASE INVEST;
  
  

RISICO's

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Belangrijkste risico’s verbonden aan de uitgevende instelling
   • Risico’s verbonden aan de bouw van het complex  
   • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
   • Schuldgerelateerde risico’s
   • Risico's gerelateerd aan de verkoop
2. Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
   • Achterstelling
   • Illiquiditeit
3. Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden, waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgden potentiële gevolgen:
   • Risico op gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
   • Risico op wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
   • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• Een lokale vastgoedontwikkelaar die de markt kent en zijn vak beheerst, met meer dan 10 jaar ervaring in vastgoedontwikkeling in de regio Luik. 
• Een project dat profiteert van een bijzonder aantrekkelijke ligging, in de nabijheid van de VUB
• De reservering van 88% van de appartementen (15/17) 

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• Een project dat aanzienlijke vertraging heeft opgelopen waardoor de projectontwikkelaar zich genoodzaakt ziet een eerste operatie via Ecco Nova in 2020 te moeten herfinancieren

MODALITEITEN

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 500 en maximaal € 20.000.

SUBORDINATION

De lening is achtergesteld bij de lopende bankkredieten maar heeft een preferentiële rangorde ten opzichte van de schuld aan mevrouw Eve Croibien, waarvan het saldo € 550.000 bedraagt. Deze differentiatie in rang maakt deel uit van een intercreditor-overeenkomst.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -2183
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.