De projectontwikkelaar

Het project "Agathe" wordt gedragen door de projectonderneming (SPV) TAURUS IMMO BV, speciaal opgericht voor het onderhavige project. Deze vennootschap werd rechtsgeldig opgericht in februari 2021 bij notaris Meester Philippe DUSART door de BV “MELOTTE GROUP HOLDING”, vertegenwoordigd door haar bestuurder, de heer MELOTTE, François.

Om dit vastgoedproject uit te voeren, heeft François Mélotte krachten gebundeld met de heer Renaud Jamar de Bolsée, bestuurder van de Luxemburgse onderneming LVD Invest NV. Deze laatste verwierf in juni 2021 50% van de aandelen van TAURUS IMMO BV.

Renaud Jamar de Bolsée is een zakenman die al meer dan 20 jaar actief is in de vastgoedsector. Via zijn onderneming Holding LVD Invest bouwt, verkoopt en/of verhuurt hij kantoor-, winkel- en woongebouwen. Renaud Jamar is als ondernemer in hart en nieren ook lid van VentureLab HEC (een ecosysteem dat ondernemerschap ondersteunt voor studenten en jonge afgestudeerden van instellingen van het Luik-Luxemburgse academische cluster) waarin hij zijn waarden van nauwkeurigheid, vertrouwen en transparantie bijdraagt.

François Melotte is zaakvoerder van de Mélotte Group, een onderneming die sinds 2008 actief is projectontwikkeling: woonprojecten, kantoren en winkels in België, Frankrijk en Luxemburg met talrijke projecten als resultaat voornamelijk in de Provincie Luik en Namen: te Grivegnée, te Hamoir (centrum voor mensen met een beperking), in Luik, Embourg, Tilff, Hoei, Eghezée,... Al deze realisaties kunnen worden geraadpleegd op de website van Melotte Group.

Er zijn nieuwe projecten in ontwikkeling, in het bijzonder :

• Een project van 24 appartementen te Sart-Tilman ;
• Een project van 24 appartementen te Liège (Quai de Rome) ;
• Een project van 21 appartementen te Chaudfontaine ;
• Een project van 14 appartementen, 2 kantoren et 2 winkelruimtes te Boncelles. 

Melotte Group wenst duurzame en karaktervolle projecten aan te bieden die inspelen op de evolutie van verstedelijking door woon- en werkruimtes aan te bieden die een hoog afwerkingsniveau hebben en die comfortabel en uitnodigdend zijn.

De keuze voor centrale en strategische ligging is een antwoord op van Melotte Group op de vraag van haar clientele naar gunstig gelegen, innovatieve gebouwen. Ten slotte maakt Melotte Group er ook een punt van samen te werken met lokale partners.

Melotte Group deed 4 keer eerder een beroep op de Ecco-Investeerders : 

• In juni 2020, via de projectonderneming (SPV) “Pegase Invest”, voor een bedrag van € 430.000 om de bouw van een appartementencomplex van 17 appartementen te Etterbeek te financieren. Sinds de lancering van de campagne op Ecco Nova, telt het project al 12 reserveringen in het pand. 
• In februari 2021, via de projectonderneming (SPV) “Orion Immo“, voor een bedrag van € 500.000 om de bouw van een appartementencomplex van 21 appartementen in Vaux-sous-Chèvremont te financieren. Het doel van dit vastgoedproject is om toekomstige woningen in het huurcircuit te brengen ten behoeve van huishoudens in een precaire situatie of met bescheiden inkomens. Het beheersmandaat van Sociaal Verhuur Kantoor Ourthe-Amblève VZW voor de 21 appartementen van dit vastgoedproject werd afgesloten onder de voorwaarden die werden voorgelegd aan ECCO NOVA FINANCE. 
• In juni 2021, via de projectonderneming (SPV) “Hexis Invest” voor een bedrag van € 550.000 om deels de bouw van een residentie met 14 appartementen, 2 kantoren en 2 winkelruimtes te Boncelles te financieren. Sinds de lancering van de campagne op Ecco Nova, telt het project 25% aan reserveringen.
• In september 2021 via de projectvennootschap (SPV) "Inspira Immo" voor een bedrag van € 575.000 voor de gedeeltelijke financiering van de sloop van 3 verouderde gebouwen en de herbouw van een gebouw met vierentwintig woningen.

Het project

BESCHRIJVING VAN HET VASTGOEDPROJECT AGATHE

Het AGATHE-project bestaat uit de sloop van een oude bowlingbaan en een verouderd huis om een ​​complex van 41 wooneenheden en 52 ondergrondse parkeerplaatsen op twee niveaus te bouwen, waaronder 14 PBM. Dankzij de ondergrondse locaties geeft het project de mogelijkheid om de ruimte aan het oppervlak toe te passen voor het gebruik door voetgangers en voor fietsen; Het project voorziet ook in de ontwikkeling van twee ruimtes voor 40 fietsparkeerplaatsen.

De woningen zullen verdeeld worden over 3 gebouwen en zullen in totaal 31 1-kamer-woningen, 9 2-kamerwoningen en 1 studio omvatten.

Het projectperceel heeft een oppervlakte van 3002 m². Het Agathe-project voorziet in 547 m² groene ruimte met aanplant van bomen (d.w.z. bijna 20% van het perceel), 1.005 m² voetgangersbinnenplaats met een semi-permeabele coating en 1.450 m² nieuwe gebouwen die volledig bedekt zijn met groendaken. Het ontwikkelde project verbetert de bestaande situatie en draagt ​​positief bij aan stedelijke verdichting. 30% van de woningen is aanpasbaar voor mensen met beperkte mobiliteit in overeenstemming met de aanbevelingen van de VZW Plain-Pied.

LIGGING VAN HET VASTGOEDPROJECT

Het project AGATHE is gelegen in de plaats Fléron, aan de Rue François Lapierre 7, op de locatie van de voormalige Bowling « Cosmic », in een aantrekkelijke buurt in het hypercentrum. Het profiteert van een centrale en bevoorrechte ligging, dichtbij alle voorzieningen en op loopafstand van de volgende relevante punten: 

• Bushalte: 150m 
• Fietspad Lijn 38: 200m
• Proxy Delhaize Fléron: 450m – Lidl : 600m
• Gemeentelijke bibliotheek: 500m 
• Sportcentrum Fléron (sporthal, zwembad, recreatiecentrum, tennisbanen) : 650m

Het centrum van Fléron geniet een zeer uitgebreid aanbod van openbaar vervoer en zachte mobiliteit. Voor de parkeerbehoefte van de bezoekers is het project echter gelegen nabij verschillende parkings, namelijk de parking van het gemeentebestuur (ongeveer 90 plaatsen) en de parking aan de rue de la Ligne 38 (ongeveer 120 plaatsen). Daarnaast wordt er een voetgangersverbinding gemaakt tussen de rue Louis Micheroux en de rue Lapierre, voorbehouden aan de bewoners van het project, om de toegankelijkheid van de lokatie verder te vergroten.

DE BETROKKEN PARTIJEN BIJ DIT VASTGOEDPROJECT

• Opdrachtgever en projectontwikkelaar: Taurus Immo 
• Architectenbureau : Atelier33
• Stabiliteitsingenieur : Imhotep Engineering
• Verbonden onderneming : LVD Invest

DE TIMING VAN HET PROJECT

• Februari 2021: Oprichting van de onderneming (SPV) Taurus Immo door Mélotte Group Holding
• Mei 2021 : Beslissing toekenning stedenbouwkundige vergunning door het Gemeentelijk Bestuur van Fléron.
• Juni 2021: Aankoop van 50% van de aandelen van de onderneming Taurus Immo door de onderneming LVD Invest 
• September 2021 : 
  • Ondertekening van de notariële akte verzaking aan het recht van natrekking van de onderneming Alexflor BVBA ten gunste van de onderneming Taurus Immo
  • Brief krediettoekenning Business Immoflex (Belfius) voor de seniorfinanciering van het project
• Oktober 2021 : Fondsenwerving via Ecco Nova
• Laatste trimester 2021 : Aanvang sloopwerkzaamheden, funderingen en constructie.
• Einde 2023 : Prognose van de einde werken en verkoop woningen

BUDGET EN FINANCIËLE STRUCTUUR VAN HET VASTGOEDPROJECT 

Het budget voor dit vastgoedproject is € 7.164.000. Het is als volgt verdeeld : 

*De financieringskosten met betrekking tot dit project zullen voor rekening worden genomen door LVD Invest en MELOTTE GROUP HOLDING, aandeelhouders van TAURUS IMMO. 

Deze investering zal als volgt worden gefinancierd :

* Tot op heden is € 285.938 uitgeleend door de aandeelhouder LVD Invest aan TAURUS IMMO. De bijkomende eigen inspanning zal geleverd worden door MELOTTE GROUP HOLDING (opgenomen als opschortende voorwaarde voor het ter beschikking stellen van de fondsen).

Dit aanbod is achtergestelde ten opzichte van de banklening maar de Ecco-investeerders zullen een voorkeursrang ten opzichte van de achtergestelde lening van LVD Invest en MELOTTE GROUP HOLDING genieten.

Deze differentiatie in rang zal het onderwerp zijn van een intercreditorovereenkomst, opgenomen als opschortende voorwaarde van dit aanbod. Dit houdt in dat de aandeelhoudersleningen pas kunnen worden terugbetaald na volledige terugbetaling van de hoofdsom en rente van de leningen van Ecco-Investeerders.

FINANCIËLE INDICATOREN VAN DIT VASTGOEDPROJECT

Op basis van een onafhankelijke vastgoedexpertise van dit vastgoedproject, wordt de verwachte brutomarge geraamd op € 1.969.000 en wordt deze als volgt berekend:

Op basis van een onafhankelijke vastgoedexpertise voor dit vastgoedproject, wordt de Loan-to-Value ratio geraamd op 74% en wordt deze bepaald op basis van onderstaande gegevens:

De waarde bij gedwongen verkoop, op basis van de expertise, is € 8.113.000. 

Onze analyse

ANALYSE VAN HET VASTGOEDPROJECT DOOR ECCO NOVA 

In het kader van de analyse van dit vastgoedproject, zijn de volgende elementen door Ecco Nova geanalyseerd: 

• Het financiële plan van het project;
• Het projectbestek;
• De bankkredietovereenkomst;
• De boekhoudkundige situatie jonger dan 3 maanden van TAURUS IMMO ;
• Het vastgoedexpertiserapport van SEQUENCES NV;
• Het EPB-rapport;
• De notariële akte van de grondaankoop;
• De ondertekende overeenkomst inzake de overdracht van aandelen van de BVBA ALEXFLOR ten gunste van TAURUS IMMO ;
• De overeenkomst verzaking aan het recht van natrekking tussen ALEXFLOR BVBA en TAURUS IMMO BV ;
• De stedenbouwkundige vergunning;
• Bewijs van de eigen inspanning door LVD Invest ten hoogte van € 285.938 (betalingsuittreksel);
• De jaarrekening jonger dan 90 dagen van de garant LVD Invest en MELOTTE GROUP HOLDING.

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, VAN ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• Een project ontwikkeld door de SPV Taurus Immo, in gelijke delen eigendom van Melotte Group Holding en LVD Invest; De toetreding van LVD Invest in het kapitaal van de projectontwikkelaar versterkt de financiële soliditeit van het project;
• Een aantrekkelijk project dat goed kan verkopen wanneer het op de markt wordt gebracht, want om het platteland te behouden, heeft de gemeente Fléron in april 2021 besloten - dit is een primeur in de regio Luik - om het aantal en de omvang van de nieuwbouwprojecten buiten het centrum te beperken tot 2025;
• Een project ontwikkeld in overeenstemming met de nieuwe huisvestingsnormen en integratie van zachte mobiliteit en biodiversiteit; alle daken zullen worden begroeid, 20% van het perceel zal worden besteed aan de aanplant van bomen en groene ruimten.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• De verkoop van dit vastgoedproject van 41 appartementen en 52 parkeerplaatsen. Er moet echter worden opgemerkt dat de projectontwikkelaar reeds 8 voorlopige koopovereenkomsten voor dit project heeft afgesloten, zijnde ongeveer 20% van de voorverkoop.
• De mogelijkheid van vervroegde aflossing van de lening vóór de vervaldatum, hetgeen leidt tot verlies van kansen voor kredietverstrekkers.

RISICO'S

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan TAURUS IMMO
  • Risico’s verbonden aan vastgoedontwikkeling
  • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
  • Risico’s verbonden aan betrokken partijen 
  • Verzekeringen en niet-verzekerde risico’s 
  • Risico’s verbonden aan de toekomstige schuldenlast van TAURUS IMMO
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument:
  • Bullet-lening 
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Achterstelling
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijde ns de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

ACHTERSTELLING

De terugbetaling van het onderliggend actief van dit aanbod is afhankelijk van huidige en toekomstige bankleningen van TAURUS IMMO. Anderzijds heeft de terugbetaling van het onderliggend actief van dit aanbod voorrang op leningen van aandeelhouders van TAURUS IMMO. Dit verschil in rang zal worden geregeld in een intercreditor-overeenkomst, waarbij de ondertekening van deze overeenkomst door de verschillende partijen als opschortende voorwaarde in deze Informatienota is opgenomen.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

ZEKERHE(I)D(EN)

LVD Invest NV en MELOTTE GROUP HOLDING staan ​​garant voor de duur van de lening. Deze garantie kwam tot stand door de ondertekening van een hoofdelijke en ondeelbare garantieovereenkomst met Ecco Nova Finance in aanwezigheid van Taurus Immo om de nakoming van diens verbintenissen jegens Ecco Nova Finance te garanderen.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 500  en maximaal € 5.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de slagingsdrempel van deze fondsenwerving:

Indien het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de Algemene Gebruiksvoorwaarden van ECCO NOVA) niet volledig is ingeschreven op 19/11/2021 om 23:59 uur, zullen de reeds betaalde investeringen op de geblokkeerde rekening op naam van de Projectontwikkelaar worden terugbetaald aan investeerders.

2. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de ontvangst van het bewijs van de 8 getekende voorlopige koopovereenkomsten voor het project waarop deze aanbieding betrekking heeft ;

3. Opschortende voorwaarde verbonden aan de ondertekening door LVD Invest, MELOTTE GROUP HOLDING en de projectontwikkelaar van de intercreditor-overeenkomst ;

4. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan het bewijs van de aanvullende eigen inspanning van de aandeelhouders van dit project van minimum 117.512 euro.

De fondsen zullen ter beschikking worden gesteld aan de uitgevende instelling als alle opschortende voorwaarden binnen de termijn worden opgeheven, uiterlijk op 30/11/2021. Anders worden de reeds gestorte investeringen en administratiekosten op de geblokkeerde rekening op naam van de Projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -9532
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.