De projectontwikkelaar

Het project "Quai de Rome" wordt gedragen door de projectonderneming (SPV) Inspira Immo BV, speciaal opgericht voor het onderhavige project. Deze vennootschap werd rechtsgeldig opgericht in februari 2021 bij notaris Meester Philippe DUSART door de BV “MELOTTE GROUP HOLDING”, vertegenwoordigd door haar bestuurder, de heer MELOTTE, François.

Om dit vastgoedproject uit te voeren, heeft François Mélotte krachten gebundeld met de heer Renaud Jamar de Bolsée, bestuurder van de Luxemburgse onderneming Invest NV. Deze laatste participeerde met name met een eigen financiële inspanning in het project, voor een bedrag van 1.005.750 euro, in de vorm van een partnerlening.

Renaud Jamar de Bolsée is een zakenman die al meer dan 20 jaar actief is in de vastgoedsector. Via zijn onderneming Holding LVD Invest bouwt, verkoopt en/of verhuurt hij kantoor-, winkel- en woongebouwen. Renaud Jamar is als ondernemer in hart en nieren ook lid van VentureLab HEC (een ecosysteem dat ondernemerschap ondersteunt voor studenten en jonge afgestudeerden van instellingen van het Luik-Luxemburgse academische cluster) waaraan hij zijn waarden van nauwkeurigheid, vertrouwen en transparantie bijdraagt.

François Melotte is zaakvoerder van de Mélotte Group, een onderneming die sinds 2008 actief is projectontwikkeling: woonprojecten, kantoren en retail in België, Frankrijk en Luxemburg met talrijke projecten als resultaat:

• Het project "César " te Grivegnée (27 appartementen) ;
• Résidentie Filot : Centrum voor mensen met een beperking te Hamoir.

Maar ook projecten in Luik, Embourg, Wanze, Hamoir, Tilff, Hoei, Eghezée et Namen. Al deze realisaties kunnen worden geraadpleegd op de website van Melotte Group.

Er zijn nieuwe projecten in ontwikkeling, in het bijzonder :

• Een project van 24 appartementen te Sart-Tilman ;
• Een project van 41 appartementen te Fléron ;
• Een project van 21 appartementen te Chaudfontaine ;
• Een project van 14 appartementen, 2 kantoren et 2 winkelruimtes te Boncelles. 

Melotte Group wenst duurzame en karaktervolle projecten aan te bieden die inspelen op de evolutie van verstedelijking door woon- en werkruimtes aan te bieden die een hoog afwerkingsniveau hebben en die comfortabel en uitnodigend zijn.

De keuze voor een centrale en strategische ligging is in antwoord op de vraag van klanten naar gunstig gelegen, innovatieve gebouwen. Ten slotte maakt Melotte Group er ook een punt van samen te werken met lokale partners.

Melotte Group deed 3 keer eerder een beroep op de Ecco-Investeerders : 

• In juni 2020, via de projectonderneming (SPV) “Pegase Invest”, voor een bedrag van € 430.000 om de bouw van een appartementencomplex van 17 appartementen te Etterbeek te financieren. Sinds de lancering van de campagne op Ecco Nova, telt het project al 12 reserveringen in het pand. 
• In februari 2021, via de projectonderneming (SPV) “Orion Immo“, voor een bedrag van € 500.000 om de bouw van een appartementencomplex van 21 appartementen in Vaux-sous-Chèvremont te financieren. Het doel van dit vastgoedproject is om toekomstige woningen in het huurcircuit te brengen ten behoeve van huishoudens in een precaire situatie of met bescheiden inkomens. Het beheersmandaat van Sociaal Verhuur Kantoor Ourthe-Amblève VZW voor de 21 appartementen van dit vastgoedproject werd afgesloten onder de voorwaarden die werden voorgelegd aan ECCO NOVA FINANCE. Het einde van de werken voor een eerste blok van 6 appartementen is voorzien voor eind juni.
• In juni 2021, via de projectonderneming (SPV) “Hexis Invest” voor een bedrag van € 550.000 om deels de bouw van een residentie met 14 appartementen, 2 kantoren en 2 winkelruimtes te Boncelles te financieren. Sinds de lancering van de campagne op Ecco Nova, telt het project 25% aan reserveringen.

Het project

BESCHRIJVING VAN HET VASTGOEDPROJECT

Het project omvat de sloop van 3 bestaande, verouderde gebouwen om er een gebouw met 24 woningen van ingetogen en eigentijdse architectuur te realiseren, waarvan de elementen als volgt verdeeld zijn:

• 1e verdieping: 4 woningen met 1 slaapkamer en een studio
• 2e verdieping: 4 woningen met 1 slaapkamer en een studio
• 3e verdieping: 1 woning met 2 kamers, 1 woning met 3 kamers, 1 studio
• 4e verdieping: 1 woning met 2 kamers, 1 woning met 3 kamers, 1 studio
• 5e verdieping:  1 woning met 2 kamers, 1 woning met 3 kamers, 1 studio
• 6e verdieping: 1 woning met 2 kamers, 1 woning met 3 kamers, 1 studio
• 7e verdieping: 2 woningen met elk 2 kamers

14 parkeerplaatsen zijn voorzien in het souterrain als ook op het gelijkvloers, hetgeen aan de richtlijnen van de stad Luik voldoet ten aanzien van het aantal voorziene woningen. Op het gelijkvloers zullen 26 individuele ruimtes worden ingericht waar bewoners hun fietsen veilig kunnen stallen als ook een gezamenlijke fietsenstalling voor de fietsen van bezoekers om op die manier zachte mobiliteit te bevorderen.

Het project draagt positief bij aan de gewenste stedelijke verdichting van de stad. Het project voorziet namelijk in een toename van bewoonbaar oppervlak, geschat op zo’n 1.290 m2 meer ten opzichte van de huidige situatie, in een al verstedelijkt gebied en op reeds bebouwde percelen.

In overeenstemming met de instructies die onderdeel uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning, moeten de daken van begroeiing voorzien worden om hitte-eilandeffect tegen te gaan en biodiversiteit te bevorderen. Het project voorziet eveneens in een gezamenlijke tuin, toegankelijk via de gedeelde hal op het gelijkvloers.

LIGGING VAN HET VASTGOEDPROJECT

Het project wordt ontwikkeld op drie aaneengesloten percelen gelegen aan de voorzijde van de Quai de Rome op de nummers 108-109-110 te 4000 Luik. Het geniet een bijzonder interessante ligging, vlakbij de autosnelweg E25 en de tunnel van Cointe en op loopafstand van de toekomstige tramhalte "Place Général Leman" en bushaltes. Het station van Guillemins is gemakkelijk te voet bereikbaar (15 min) of met de fiets via de rue de Fragnée (7 min).

Het aanbod van diensten in de wijk is uitgebreid: een biologische supermarkt, een groot winkelgebied, restaurants, slagerij, kinderdagverblijf, scholen, apotheek, enz. Recente stadsrenovaties maken de Quai de Rome tot een populaire en aangename plek om te wonen. De kades zijn herontwikkeld om het fiets- en voetgangersverkeer te bevorderen. De voetgangersbrug "La Belle Liégeoise" verbindt nu de kade met het Parc de la Boverie, dat een kunst- en tentoonstellingsruimte, een Engelse tuin, een volière, horeca en watersportclubs biedt.

DE BETROKKEN PARTIJEN BIJ HET VASTGOEDPROJECT

• BUOL Architectes SCOMM : Architectenbureau
• IMHOTEP ENGINEERING : Stabiliteitsingenieur en EPB-verantwoordelijke
• Waucomont Immo : Makelaar
• LVD INVEST NV: Vennootschap naar Luxemburgs recht, 50% aandeelhouder van Inspira Immo voor het voorgestelde project. LVD Invest is een holding actief in vastgoed, de financiële sector, industrie en heeft verschillende investeringen in consumentenproducten en activiteiten (welzijn, vrije tijd, gezondheid, enz.).

PLANNING VAN HET PROJECT

• Februari 2021 : Oprichting van de onderneming INSPIRA IMMO BV en toekenning van stedenbouwkundige vergunning voor het project door de stad Luik.
• Mei 2021 : Aankoop van 100% van de aandelen van MARIHAYE BVBA, grondeigenaar van dit vastgoedproject, door INSPIRA IMMO BV.
• Augustus 2021 : Verzaking aan het recht van natrekking van MARIHAYE BV ten gunste van INSPIRA IMMO BV.
• September 2021 : Crowdlending campagne via Ecco Nova en start van de werken van het project
• September 2021 : Bevestiging van bankakkoord voor de financiering van het project. De projectontwikkelaar wacht op de bankkredietovereenkomst (opgenomen als opschortende voorwaarde voor de ter beschikking stelling van de fondsen van dit aanbod).  
• September 2023 : Verwachte einddatum van de werken.

BUDGET EN FINANCIËLE STRUCTUUR VAN HET VASTGOEDPROJECT 

Het budget voor dit vastgoedproject is € 4.512.930. Het is als volgt verdeeld : 

*De financieringskosten met betrekking tot dit project zullen voor rekening worden genomen door LVD Invest en MELOTTE GROUP HOLDING, aandeelhouders van INSPIRA IMMO. 

Deze investering zal als volgt worden gefinancierd :

Dit aanbod is achtergesteld ten opzichte van de banklening maar de Ecco-investeerders genieten een voorkeursrang ten opzichte van de achtergestelde lening van LVD Invest.

Deze differentiatie in rang maakt deel uit van een inter-creditor overeenkomst, opgenomen in de bijlage van de Informatienota.
Dit impliceert dat deze achtergestelde lening slechts kan worden terugbetaald wanneer het geheel aan hoofdsom en rentebetalingen van leningen van Ecco-investeerders is gedaan.

FINANCIËLE INDICATOREN VAN DIT VASTGOEDPROJECT

Op basis van een onafhankelijke vastgoedexpertise van dit vastgoedproject, wordt de verwachte brutomarge geraamd op € 2.145.070 en wordt deze als volgt berekend:

Op basis van een onafhankelijke vastgoedexpertise voor dit vastgoedproject, wordt de Loan-to-Value ratio geraamd op 69% en wordt deze bepaald op basis van onderstaande gegevens:

De waarde bij gedwongen verkoop, op basis van, is € 5.662.000.

Onze analyse

ANALYSE VAN HET VASTGOEDPROJECT DOOR ECCO NOVA 

In het kader van de analyse van dit vastgoedproject, zijn de volgende elementen geanalyseerd door Ecco Nova: 

• De bouwvergunning
• Het EPB-rapport
• De onafhankelijke vastgoedexpertise
• De overeenkomst verzaking aan het recht van natrekking tussen de BV INSPIRA IMMO en de BV MARIHAYE 
• Het gedetailleerde financiële plan
• Aankoopakte MARIHAYE BVBA
• De voorlopige verkoopovereenkomsten van 4 eenheden
• De boekhoudkundige situatie van minder dan 90 dagen van de BV INSPIRA IMMO 
• De boekhoudkundige situatie van minder dan 90 dagen van de garanten LVD Invest en MELOTTE GROUP HOLDING
• Bewijs van de eigen inspanning door LFO Invest ter hoogte van € 1.005.750 euro (betalingsbewijs)
   

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN DIT AANBOD

• Een lokale vastgoedontwikkelaar die zijn markt kent en zijn vak beheerst, met meer dan 10 jaar ervaring in Luikse vastgoedontwikkeling.
• Een project dat een bijzonder aantrekkelijke situering geniet, in de nabijheid van de autowegverbinding E25 (Tunnel vanCointe), van de toekomstige tramhalte “Général Leman” en van het station Guillemins. 
• Een hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van de onderneming LVD Invest en de onderneming MELOTTE GROUP HOLDING.

DE AANDACHTSPUNTEN GERELATEERD AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN AAN HET AANBOD

• Een ambitieus programma (24 woningen) in een omgeving waar nieuwe concurrerende projecten in opkomst zijn, met name aan het begin van de Quai de Rome (14 appartementen voor "Les terrasses du Quai de Rome" en 34 luxe appartementen voor de "Quai de Rome" Rome" residentie). Het project gepresenteerd op Ecco Nova heeft echter al 4 reserveringen, hoewel de verkoop voor het project nog niet is begonnen.
• De projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om het kapitaal gedeeltelijk of geheel terug te betalen (vanaf de 13e maand en tegen een wederbeleggingsvergoeding van 3 maanden).

ANALYSE

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan INSPIRA IMMO
  • Risico’s verbonden aan vastgoedontwikkeling
  • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
  • Risico’s verbonden aan betrokken partijen 
  • Verzekeringen en niet-verzekerde risico’s 
  • Risico’s verbonden aan de toekomstige schuldenlast van INSPIRA IMMO
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument:
  • Bullet-lening 
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Achterstelling
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijde ns de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

ACHTERSTELLING

De terugbetaling van het onderliggend actief van dit aanbod is achtergesteld ten opzichte van huidige en toekomstige bankleningen van INSPIRA IMMO. Anderzijds heeft de terugbetaling van het onderliggend actief van dit bod voorrang op de achtergestelde lening van LVD Invest aan INSPIRA IMMO. Dit verschil in rang wordt geregeld door een intercreditor-overeenkomst, ondertekend door de partijen.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

ZEKERHE(I)D(EN)

LVD Invest NV en MELOTTE GROUP HOLDING staan ​​garant voor de duur van de lening. Deze garantie kwam tot stand door de ondertekening van een hoofdelijke en ondeelbare garantieovereenkomst met Ecco Nova Finance in aanwezigheid van Inspira Immo om de nakoming van diens verbintenissen jegens Ecco Nova Finance te garanderen.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 500  en maximaal € 5.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

1. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de Algemene Gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA-site) niet volledig is ingeschreven op 15-10-21 om 23:59 uur, worden de investeringen die al betaald zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de Projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders.

2. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan het bewijs van de bankleningsovereenkomst voor de financiering van het project:

De bankkredietovereenkomst voor de financiering van het vastgoedproject van INSPIRA IMMO voor een bedrag van € 3.695.000 moet worden verstrekt aan Ecco Nova zodat de fondsen ter beschikking kunnen worden gesteld aan de uitgevende instelling.

De fondsen zullen ter beschikking worden gesteld aan de uitgevende instelling als alle opschortende voorwaarden binnen de termijn worden opgeheven, uiterlijk op 30/10/2021. Anders worden de reeds gestorte investeringen en administratiekosten op de geblokkeerde rekening op naam van de Projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -7749
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.