SUCCESDREMPEL

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Neybor is een coliving-bedrijf opgericht in 2020 en gevestigd in Brussel. Aan de basis van het bedrijf gaan Harold, Matthieu, Claire en Nicolas uit van de vaststelling dat stadshuisvesting zoals we die kennen de grens van zijn potentieel heeft bereikt. Samen, dankzij hun persoonlijke ervaringen in verschillende steden en landen, in België, Engeland, Zwitserland en Vietnam, stellen ze zich Neybor voor met het veelbelovende idee dat het delen van ruimtes, momenten en middelen wel eens een natuurlijke manier zou kunnen zijn om te reageren op de groeiende stedelijke verdichting waar de meeste Europese steden mee te maken hebben.

« Neybor : een samenlevingsverband met een design als geen ander»

Neybor is een verticaal geïntegreerd bedrijf, wat het mogelijk maakt om de volledige waardeketen te beheersen:

Enerzijds nemen projectmanagers, interieurontwerpers, arbeiders, houtbewerkers en binnenhuisarchitecten het hele proces van planning, renovatie, realisatie van maatwerkmeubels en inrichting van de gebouwen voor hun rekening.

Aan de andere kant, zodra het project is voltooid, zorgt een tweede team voor de commercialisatie, de marketing, verkoop en het beheer van de huurders. Het beheer van de vastgoedportefeuille van Neybor wordt sterk ondersteund door geïntegreerde technologie op alle niveaus: projectbeheer, digitalisering van verbruik en toegang, automatisering van verkoopprocessen, onboarding van huurders en ervaring van de community. Neybor belichaamt een echte toewijding aan kwaliteit, duurzaamheid en innovatie.

ORGANIGRAM

Neybor is een groep bestaande uit vennootschappen waarin de gebouwen, werkmaatschappijen en een vastgoedholding ondergebracht zijn.

• Neybor Group NV is de overkoepelende vennootschap van de groep waarvan de functie erin bestaat de vastgoedholding en de dienstverlenende bedrijven hierin onder te brengen. Neybor Group werd in januari 2022 opgericht met een geplaatst kapitaal van € 5.558.000 door de 4 oprichters en 2 particuliere investeerders. De belangrijkste financiële activiteit van Neybor Group is het verstrekken van leningen aan Neybor Holding en Neybor Services.

• Neybor Holding NV is een holdingmaatschappij met als hoofddoel het houden van belangen in de verschillende projectvennootschappen (SPV's), de belangrijkste eigenaars van de gebouwen voor co-living en smart living in de portefeuille. Dankzij de leningen die zijn ontvangen van de Neybor Group, levert Neybor Holding de kapitaalinbreng die nodig is voor de ontwikkeling van nieuwe projecten onder leiding van haar dochterondernemingen.

• Neybor Services BV is een operationeel bedrijf opgericht in maart 2020 waarvan de activiteiten verband houden met prospectie (sourcing), ontwerp van plannen, coördinatie van renovatiewerken, ontwerp van meubels en stoffering, interieurdecoratie van gebouwen en verhuurbeheer van bewoners. In december 2022 nam Neybor Services Robin Menuiserie over.

• Robin Menuiserie BV is een operationeel bedrijf dat meubels op maat vervaardigt (keuken, opbergmeubels, bibliotheken, geïntegreerde meubelen enz.) voor de behoeften van de activiteiten van Neybor.

PARTNERS

Sinds zijn oprichting heeft Neybor zich omringd met strategische partners waardoor het bedrijf zich kan onderscheiden en een kwaliteitsvolle klantenervaring kan bieden (huurders). Deze partners zijn onder andere:

• Base Design voor het ontwerp van de visuele identiteit en het webplatform.
• Demain, het online kunstplatform voor opkomende lokale kunstenaars. Demain exposeert veel werken in de gebouwen van Neybor.
• TERO, het Brusselse restaurant waarvan de producten voornamelijk uit hun eigen biologische moestuin en hun veehouderij komen. Gezond en kwalitatief voedsel, altijd met respect voor dierenwelzijn en het milieu, gebruikt bij evenementen voor de Neybor-community
• Hococo voor digitale oplossingen voor verhuurbeheer en verblijven op middellange termijn.

Vind alle partners van Neybor op het speciale gedeelte van hun website.

MANAGEMENT

De 4 oprichters zijn betrokken bij het dagelijks bestuur van Neybor en vervullen elk een rol die specifiek is voor hun professionele vaardigheden die ze in het bedrijfsleven of tijdens hun universitaire carrière hebben verworven.

Bekijk hieronder hun korte biografieën:

Claire Sallets

• Gediplomeerd achitect van La Cambre ULB
• Meer dan 5 jaar evaring in architectuur in Zurich, Zwitserland
• 33 jaar
• Architectuur & Design binnen Neybor 

Harold van Schevensteen

• Gediplomeerd ingenieur aan de Universiteit van Oxford
• Meer dan 4 jaar ervaring in Trading van grondstoffen en financiële diensten in Londen
• 32 jaar
• CFO en COO binnen Neybor

Nicolas Kunkera

• Gediplomeerd Architect van La Cambre ULB
• Ervaring binnen de Zwitserse kantoren Mazza Pokora, Bauman & Roserens en Bureau E2A.
• 35 jaar
• Architectuur, Bouw en Sourcing binnen Neybor

Matthieu Ghins

• Economist, gediplomeerd aan UCL en Maastricht University
• Ex-marketing L’Oréal te Brussel en Manuchar te Vietnam
• 35 jaar
• Marketing & Verkoop binnen Neybor

VASTGOEDPORTEFEUILLE

Het succes van Neybor wordt weerspiegeld in de omvang en kwaliteit van haar vastgoedportefeuille. Sinds hun oprichting in 2020 heeft Neybor 14 coliving- en smart living-projecten ontwikkeld die 142 huurders vertegenwoordigen. 4 projecten zijn in ontwikkeling en hiermee zullen 56 bewoners worden toegevoegd aan de bestaande gemeenschap, wat neerkomt op bijna 200 huurders.

Neybor streeft naar een vastgoedportefeuille van 500 huurders binnen 5 jaar.

Onder de belangrijkste indicatoren van de vastgoedportefeuille merken we op:

• 142 bewoners
• 100% bezettingsgraad vanaf opening (dag 1)
• Jaarlijkse huurinkomsten van 1,5 miljoen euro (verwachting 2023)
• Meer dan 150 aanvragen/maand (wachtlijst)
• Populaire locaties

Via deze LINK kunt u de actuele referenties van NEYBOR bekijken.

PROJECTPRESENTATIE

Om aan de groeiende vraag te voldoen en de ontwikkeling van zijn vastgoedportefeuille voort te zetten, ontwerpt en renoveert Neybor grondig de volgende 3 gebouwen:

• Goulet Louise: Gelegen in een van de meest gewilde buurten van Brussel, presenteert Goulet Louise 11 hoogwaardige individuele studio's in een zorgvuldig gerenoveerd gebouw. De EPC-studie kondigt een gemiddelde prestatie aan op niveau B. De vraag naar kwaliteitswoningen in dit gebied blijft groeien en biedt daarmee een aantrekkelijk inkomenspotentieel. De werkzaamheden zijn al gestart (grote werken zijn voltooid) en zullen in het eerste kwartaal van 2024 zijn afgerond.
  
  
• Parc Royal: In het hart van de historische wijk van Brussel stelt het Parc Royal project 4 individuele studio's en 2 twee-/driekamerappartementen voor. De EPC-doelstelling voor dit project is een B/C-niveau. Dit project biedt een zeldzame kans om in een gerenoveerd gebouw te wonen, terwijl het wordt omringd door een rijk cultureel erfgoed. Neybor speelt in op een aanhoudende vraag van een veeleisende clientèle die zowel de charme van het oude als het moderne comfort weet te waarderen. De werkzaamheden starten in juli 2023 en zijn gereed in Q2 2024.

• Parc Duden: Genesteld in de buurt van het prachtige Parc Duden, beschikt dit project over 8 appartementen met twee/drie slaapkamers en biedt het een unieke kans om de bewoners een uitzonderlijke leefomgeving te bieden, waarbij natuur en stadse gemakken worden gecombineerd. De EPC-doelstelling voor dit project is een B/C-niveau. Neybor voorziet een grote vraag naar deze goed ontworpen woningen in een gebied waar veel vraag is onder jongeren, wat huurders aantrekt die op zoek zijn naar een evenwichtige levensstijl. De werkzaamheden starten in september 2023 en zijn gereed in Q3 2024.

LIGGING

De verschillende projecten passen in centrale en gezellige microwijken waar naast een zekere sociale diversiteit ook een rijk cultureel aanbod is. Zoals de naam al doet vermoeden, biedt Neybor (geïnspireerd door Neighbour, buurman/-vrouw in Amerikaans Engels) vooral de integratie van een buurt naast het bewonen van een pand.

De voorgestelde projecten zijn gelegen in de populaire wijken Vorst (Dudenpark) en het historische hart van Brussel (Koninklijk Park en Louizalaan).

DUURZAAMHEID

Hieronder presenteren wij de ECCO SCORE voor de drie projecten van Neybor die betrekking hebben op het huidige aanbod. 

BEGROTING & FINANCIERING

De gepresenteerde projecten vergen een totale investering van € 7.750.420, waarvan de begroting per kostensoort hieronder is weergegeven:

*Inclusief bankrente tot de opening van de smartliving panden, financiële kosten voor het 1e jaar van deze aanbieding en de door Ecco Nova ontvangen commissie.

De gepresenteerde projecten worden als volgt gefinancierd:

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel bevat de belangrijkste indicatoren met betrekking tot de winstgevendheid van projecten.

* Behalve financiële en beheerskosten

**  De « loan-to-value » ratio wordt berekend door het totaalbedrag van de leningen (loans) te delen door de marktwaarde (value). 

Deze indicatoren zijn geïntegreerd in de risicoscore die u kunt terugvinden in de bijlage van de Informatienota.

FINANCIEEL OVERZICHT

Onderstaande tabellen geven een overzicht van de balans (activa – passiva) evenals een geconsolideerd overzicht, rekening houdend met de dochterondernemingen van NEYBOR GROUP NV, per 31/05/2023. Het bedrijf is opgericht in januari 2022 en heeft de jaarrekening over het jaar 2022 nog niet gepubliceerd.

ACTIVA

Als moedermaatschappij van de groep bestaan ​​de activa van NEYBOR GROUP NV voor 95% uit participaties en leningen toegekend aan Neybor Holding en Neybor Services, terwijl de rest van de activa bestaat uit geldbeleggingen.

De geconsolideerde activa bestaan ​​voornamelijk uit gebouwen die eigendom zijn van de dochterondernemingen van NEYBOR GROUP NV (d.w.z. 88% van de geconsolideerde activa).

PASSIVA

De passiva van NEYBOR GROUP NV op 31/05/2023 worden hieronder opgesomd:

Met geconsolideerde boekhoudkundig vermogen van € 4.711.758 bedraagt ​​de geconsolideerde solvabiliteitsratio 23,3% op 31/05/2023.

Er zijn 2 belangrijke bronnen in de geconsolideerde schuld van de groep op 31/05/2023:

• Een lening op lange termijn toegekend door Finance&Invest.Brussels (€ 2.500.000) naar Neybor Group;

• Bankleningen voor € 12.510.726 naar dochtermaatschappijen.

RESULTATENREKENING

Op 31/05/2023 bedraagt ​​de geconsolideerde omzet € 1.586.622, voornamelijk bestaande uit werken uitgevoerd door NEYBOR SERVICES voor de gebouwen in eigendom (ongeveer € 1.000.000). NEYBOR SERVICES neemt de renovatiewerken op zich en factureert aan de groepsvennootschappen die eigenaar zijn van de gebouwen.

NEYBOR SERVICES coördineert het werk (uitbesteed aan verschillende beroepsgroepen), zijnde de belangrijkste kostenpost van de groep met HR-kosten (de 2 zijn opgenomen in NEYBOR SERVICES).

De andere hoofdpost van de omzet betreft de huuropbrengsten van de groepsmaatschappijen die de coliving panden in bezit hebben (circa € 450.000).

TOEKOMSTVERWACHTING

NEYBOR GROUP heeft een plan gepresenteerd dat aantoont dat het in staat is om het kapitaal (aan het einde van de lening van 48 maanden) van dit aanbod terug te betalen via:

• Termijnherfinanciering;
• De verkoop van co-living units van dochterondernemingen van NEYBOR GROUP aan investeerders die het verhuurbeheer vervolgens toevertrouwen aan Neybor Services.

NEYBOR GROUP heeft een plan gepresenteerd dat aantoont dat het in staat is om de interesten van dit aanbod terug te betalen dankzij de kasstromen die worden gegenereerd via huurinkomsten uit projecten in ontwikkeling en gefinancierd via dit aanbod.

FINANCIERINGSAANBOD

Neybor doet een beroep op de Ecco-investeerders voor de gedeeltelijke financiering van drie co-living projecten en het nastreven van de groei daarvan voor een totaalbedrag van maximaal € 1.750.000.

De middelen die als onderdeel van deze campagne worden ingezameld, worden geleend aan NEYBOR GROUP NVvolgens het volgende schema:
De looptijd van de lening toegekend aan NEYBOR GROUP SA is 48 maanden vanaf 01/09/2023. Gezien de voorlopige planning van de drie voorgestelde projecten (Goulet Louise, Parc Duden, Parc Royal), zullen de ingezamelde middelen ook worden gebruikt om de groei van Neybor te ondersteunen tijdens de looptijd van de lening en dus om andere projecten te financieren.

De brutorentevoet (d.w.z. vóór aftrek van roerende voorheffing) van de lening bedraagt ​​8% per jaar.

ANALYSE ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft Neybor Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder opgesomd zijn. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht van deze documenten gehouden en zijn er vraag- & antwoordsessies gehouden met de Projectontwikkelaar. De Investment Manager vanEcco Nova is ter plaatse langs geweest op de kantoren van Neybor

Lijst van ontvangen documenten:

• Bijgewerkt Neybor-presentatiedeck (juni 2023)
• CV's van de oprichters
• Presentatie van de 3 te financieren projecten (Businessplan)
• Ondersteunende documenten: akten van aankoop, bankkredietbrieven, uitvoeringsplannen, 3D-visuals, deskundigenrapporten van huidige waarden en waarden na werkzaamheden, enz.
• Gedetailleerde jaarrekeningen van alle groepsmaatschappijen op 31.12.2022 en 31.05.2023
• Leningsovereenkomst tussen Neybor Group NV en Finance&Invest.Brussels
• Financieel plan voor de 3 projecten die gedeeltelijk via dit aanbod worden gefinancierd
• KYC-proces

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico's, eigen aan het aanbod in kwestie, en hun potentiële effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, het onderliggende actief en de investeerders.

• Specifieke risico's voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
  • Risico dat het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of contractuele rente niet geheel of gedeeltelijk wordt terugbetaald in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
  • Risico van geheel of gedeeltelijk verlies van kapitaal als gevolg van de insolventie van ECCO NOVA FINANCE
• Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod.
  • Specifieke risico's met betrekking tot Neybor:
    • Risico's verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
    • Risico's verbonden aan de renovatie van vastgoed
    • Risico's verbonden aan betrokken partijen
    • Risico's verbonden aan het gebrek aan regelgevend kader voor de co-living sector in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
    • Risico's verbonden aan stijgende rentevoeten
  • Belangrijkste risico's eigen aan het aangeboden beleggingsinstrument
    • Lening van het type Bullet
    • Optie tot vervroegde aflossing
    • Afwezigheid van garanties
    • Risico's in verband met het ontbreken van een liquide openbare markt en beperkingen op de verkoop
  • Deze risico's kunnen de solvabiliteit en liquiditeit van de emittent aantasten, wat beleggers blootstelt aan de volgende mogelijke effecten:
    • Risico van gedeeltelijk of totaal verlies van kapitaal
    • Risico van laattijdige terugbetaling van kapitaal
    • Risico op wanbetaling of uitgestelde betaling van rente
    • Elke stijging van de rentevoeten tijdens de periode van immobilisatie van de geïnvesteerde bedragen kan leiden tot het verlies van kansen

Onze analyse komt uit op een risiconiveau van 3/5. De details van deze puntentelling vindt u in de bijlage bij deze informatienota.

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECTEN EN HET AANBOD

• Neybor is een succesvolle speler op het gebied van co-living en smart living die opvalt op de markt door zijn verzorgde en duurzame ontwerp, energie-efficiëntie en kwalitatieve inrichting die aan de bewoners wordt aangeboden. Het bedrijf is verticaal geïntegreerd en integreert de gehele waardeketen, van ontwerp tot verhuurbeheer en timmerwerk.
• Neybor heeft nu 142 huurders met een bezettingsgraad van 100%. Elke maand ontvangt Neybor meer dan 100 huuraanvragen. Om deze reden zet Neybor zijn ontwikkeling voort.
• De 3 projecten in ontwikkeling zijn gelegen in de meest gewilde buurten van Brussel en bieden dus een aanzienlijk potentieel.
• De 4 oprichters Claire, Nicolas, Harold en Matthieu zijn nauw betrokken bij strategisch en operationeel management. Hun profielen zijn gevarieerd en zeer complementair (architect, ingenieur, marketing).

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECTEN EN HET AANBOD

• Door het ontbreken van een regelgevend kader voor de co-living-sector in de hoofdstad kan elke gemeente nu afzonderlijk lokale belastingen toepassen. Hoewel ze zich nog in de ideeënfase bevinden, kunnen deze belastingen,die gericht zijn op de bestaande co-living actoren, leiden tot een vermindering van de winstgevendheid van vastgoedactiva.
• De co-living-activiteit zoals die wordt beoefend door Neybor vereist aanzienlijke financiële middelen, zowel in de vorm van kapitaal als in de vorm van leningen. Neybor is dus afhankelijk van de in de markt geldende rentetarieven.
• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening – geheel of gedeeltelijk – vervroegd af te lossen.

DETAILS

TYPE  INVESTERING

Het betreft een standaard lening van minimaal 500 euro en maximaal 50.000 euro met optie tot vervroegde terugbetaling.

RANG

Als onderdeel van dit aanbod is ECCO NOVA FINANCE een concurrente schuldeiser, zonder bijzondere garantie (privilege, pandrecht, hypotheek) waardoor het eerder dan andere schuldeisers kan worden terugbetaald.

Het spreekt voor zich dat in geval van concurrentie tussen ECCO NOVA FINANCE en andere concurrente schuldeisers, en in het bijzonder zonder hiertoe beperkt te zijn, met Finance&Invest.Brussels er een gelijke behandeling zal zijn tot het totaal van de geleende bedragen, ongeacht of hun leningen toegekend zijn vóór of na het afsluiten van deze lening.

Anderzijds heeft de terugbetaling van de onderliggende waarde van dit aanbod voorrang op de terugbetaling van voorschotten op de zichtrekening van de partner of elke andere vorm van aandeelhouderslening. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas worden terugbetaald aan vennoten en aandeelhouders wanneer dit aanbod volledig is terugbetaald.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

Neybor beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

1. Slaagdrempel

Als het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA-website) niet volledig is ingeschreven op 25-08-2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die al betaald zijn op de geblokkeerde rekening op naam van NEYBOR GROUP terugbetaald aan investeerders. Als echter het bedrag van € 1.500.000 is opgehaald, wordt de campagne verlengd tot 08/09/2023 om 23:59 uur. 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw schuldvordering en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -4654.
• U kunt op elk moment al uw leningen raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw lening is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• De administratiekosten worden aangeboden tot 16 juli 2023 12.00 uur, daarna zijn voor deze campagne administratiekosten ten bedrage van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova door de kredietgever. Ecco Nova behoudt zich het recht voor om af te zien van administratieve kosten.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de Informatienota, in uw gebruikersaccount en in de schuldvordering tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw schuldvordering te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.