OPMERKING OVER ECCO NOVA FINANCE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

OSTEND BUILDING CAENEN (OBC BV) is een bouwpromotievennootschap binnen Groep CAENEN, met als belangrijkste doelstelling het bouwen van residentiële bouwprojecten in eigen beheer. De onderneming werd opgericht in 2011 door Steven Soetaert. 

IMMOBILIËN PROMOTIE EN BELEGGINGEN (IPROBEL NV) is een grondvennootschap opgericht in 1992 en door de huidige aandeelhouder, Sealine Invest BV met vertegenwoordigers Steven Soetaert & Gregory Caenen, overgenomen in 2006. De doelstelling van deze vennootschap bestaat uit het investeren in afbraakpanden en gronden waarvoor een recht van opstal verleend wordt. Het recht van opstal wordt hoofdzakelijk verleend binnen de groep zelf aan de vennootschap OBC BV, en uitzonderlijk aan externe partijen.

De ondernemingen OBC BV en IPROBEL NV zijn steeds op zoek naar opportuniteiten in Vlaanderen om hun gediversifieerde vastgoedportefeuille verder uit te bouwen. Daarbij wordt gestreefd naar een zo optimaal mogelijke spreiding van het risico door enkel met solvabele partners samen te werken en door steeds een voldoende gediversifieerde projectenportefeuille aan te houden. In hun zoektocht naar nieuwe opportuniteiten in Vlaanderen hebben zij een sterke voorkeur voor de Belgische kust. 

Groep Caenen beschikt over een enorme naambekendheid en een uitgebreid verkoopnetwerk binnen de vastgoedsector, en kan steeds terugvallen op de jarenlange ervaring en tal van experten binnen het team en het kantorennetwerk (11 kantoren met een 50-tal medewerkers).

MANAGEMENT & AANDEELHOUDERSCHAP

De Raad van Bestuur van OBC BV wordt vertegenwoordigd door Steven Soetaert. De vennootschap is voor 50% in handen van Steven Soetaert (via de vennootschap SEALINE MANAGEMENT) en voor 50% van Gregory Caenen (via de vennootschap GROEP CAENEN HOLDING). Beide heren zijn professionals binnen de vastgoedsector. Samen stippelen zij de strategie en het beleid van OBC uit. Alle investeringen en desinvesteringen worden onder toezien van Gregory en Steven goedgekeurd. 

	Gregory Caenen behaalde een diploma als makelaar in onroerende goederen en genoot een opleiding tot ondernemingshoofd. Hij werd in 1993 zaakvoerder van Immo Caenen en bouwde de Groep Caenen uit tot wat het vandaag is. Gregory is CEO en eigenaar van Groep Caenen Holding NV en voorzitter van de Raad van Bestuur van Groep Caenen Capital Fund NV.
	Steven Soetaert is actief als projectontwikkelaar bij de Groep Caenen, alsook zaakvoerder van de bouwpromotievennootschap Ostend Building Caenen. Steven behaalde een diploma in Toegepaste Economische Wetenschappen en een Master in Finance aan de Vlerick Business School. Hij is reeds een tiental jaren actief binnen de vastgoedsector.

VASTGOEDPORTEFEUILLE

Ostend Building Caenen heeft in 2021 6 projecten ontwikkeld, waarvan er 4 reeds in verkoop gezet zijn in 2022 en 2 in verkoop komen in 2023. Deze projecten kan u terugvinden op de website. De referentieportefeuille van de onderneming bestaat voor 100% uit appartementen. Momenteel ziet men een verdere groei voor 2022-2023 met nieuwe projecten die voorbereid of reeds gerealiseerd worden voor in totaal 252 appartementen, uitsluitend aan de Belgische kust. Steeds met oog voor de locatie en gepaste architectuur. 

OBC BV bouwt nieuwbouwappartementen aan de kust, met oog voor ligging, architectuur, milieu en waardestijging op termijn. De projecten worden zeer grondig gescreend alvorens zij beslissen om ze te realiseren, wat een bepaalde garantie biedt op kwaliteit. 

De focus van OBC BV lag in het verleden steeds op het realiseren van kleinere appartementsprojecten tot 15 units, om zo te kunnen diversifiëren. In de toekomst wenst OBC BV ook grotere projecten te realiseren. 

U kunt het portfolio aan projecten die Ostend Building Caenen reeds gerealiseerd heeft, terugvinden op hun website.

Onderstaand vindt u enkele referenties van OBC : 

• Residentie Eline: Residentie Eline is gelegen te Bredene. Deze residentie is in 2020 gebouwd en bevat 7 units. De plannen van Residentie Eline werden opgesteld door BAU Architectenbureau B. & C. Coussée. 
• Residentie Gaultier I: Residentie Gaultier I is gebouwd in 2019 en telt 11 units. Deze residentie is gelegen te Blankenberge. Architect Govaert & Vanhoutte waren verantwoordelijk voor de plannen & ontwerp van Residentie Gaultier. 

FINANCIËLE PRESTATIES

Om de rendabiliteit van de bouwprojecten in te schatten worden zowel de cijfers van de grondvennootschap IPROBEL NV als de cijfers van de bouwvennootschap OBC BV vermeld. 

De onderneming OBC BV sloot het boekjaar 2021 af met een nettowinst na belasting van 234.702 euro. Het eigen vermogen van de onderneming bedroeg op 31/12/2021 1.434.614 euro, zijnde 43,5% van de passiva van de vennootschap. De financiële prestaties van OBC BV over de afgelopen 2 jaar worden weergegeven in de onderstaande tabel: 

De onderneming IPROBEL NV sloot het boekjaar 2021 af met een nettoverlies na belasting van 92.872 euro. Het eigen vermogen van de onderneming bedroeg op 30/09/2021 1.537.524 euro, zijnde 40 % van de passiva van de vennootschap. De financiële prestaties van IPROBEL NV over de afgelopen 2 jaar worden weergegeven in de onderstaande tabel: 

In 2021 en 2022 werden voornamelijk gronden aangekocht en nieuwe projecten ontwikkeld. Dit brengt financieringskosten met zicht mee, alsook kosten van architecten, landmeters, etc. Hierdoor bekomt IPROBEL in 2021 een negatief resultaat. Eenmaal de projecten verkocht zijn, zullen er winsten gegenereerd worden. Deze winsten zullen zich realiseren in 2023-2026. 

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

OBC BV doet een beroep op de Ecco-investeerders voor de gedeeltelijke financiering van het vastgoedproject “Residentie Evelyne”. Daartoe heeft de onderneming IPROBEL (IMMOBILIEN PROMOTIE EN BELEGGINGEN NV) een gebouw aangekocht gelegen aan de Vaarstraat 1, 8400 te Oostende. Het project bestaat uit de sloop van dit bestaande gebouw en de opbouw van een residentie. De derde vennootschap, IPROBEL, verbindt zich ertoe afstand te doen van het recht van natrekking in het voordeel van OBC BV. 

Het gebouwencomplex “Residentie Evelyne” zal bestaan uit 18 appartementen. Alle accommodaties hebben een terras. Bovendien voorziet OBC BV twee fietslokalen op de gelijkvloerse verdieping die toegankelijk zijn voor de bewoners, alsook 7 garages, 5 autostaanplaatsen waarvan één autostandplaats voor een deelauto en 6 extra opbergruimtes. De bewoonbare oppervlakte van het gebouwencomplex bedraagt 1.370 m².

De beoogde energieprestatie van het gebouw bedraagt E30 (E-peil). De appartementen zullen voorzien worden van hernieuwbare energie aan de hand van zonnepanelen en een lucht-water warmtepomp.

Momenteel heeft OBC de voorverkoop opgestart op 16/09/2022 en zijn er reeds aanvragen binnengekomen. Op vandaag zijn er reeds 2 verkopen en lopen er 2 opties. 

Hieronder vindt u enkele beelden van het project in ontwikkeling. 

LIGGING

Het toekomstige project is gelegen te Vaartstraat 1, 8400 Oostende, in de provincie West-Vlaanderen. 

Deze stadswijk is in volle transitie en wordt een nieuw hip stadsdeel. Het is gelegen dicht bij het station en het stadspark en wordt aangestuurd door zeer grote nieuwbouwprojecten zoals ’Sky Towers’.  Bovendien plant men de aanleg van een volledig nieuwe groenzone tussen de wijk en het station.

De mobiscorevan de locatie bedraagt 8,9/10. De residentie geniet een centrale ligging dicht bij vele winkels en diensten die te voet of met de fiets bereikbaar zijn. Op minder dan 500 meter bevindt zich het treinstation van Oostende. Een tram, trein of bus zijn zeer vlot bereikbaar voor de toekomstige bewoners.  

BELANGHEBBENDEN

• A1AR Architects & More: Ontwerp van het gehele vastgoedproject
• Expertisebureau Bockstaele: Taxatierapport onroerend goed
• Senior financiering van het project: BNP Paribas Fortis. 

FINANCIËLE INDICATOREN

Het project “Residentie Evelyne”, ontwikkeld door OBC BV, behoeft een totale investering van 4.268.659 euro. De begroting van deze operatie omvat zowel de aankoop van de grond door IPROBEL, de afbraakwerken van het huidige gebouw als de opbouw van het gebouwencomplex. De derde vennootschap, IPROBEL, verbindt zich ertoe afstand te doen van het recht van natrekking in het voordeel van OBC. 

*Er werd een aanvraag ingediend bij de bank BNP PARIBAS FORTIS, die reeds een banklening had toegekend aan IPROBEL voor de aankoop van het gebouw. Deze banklening is nog niet verstrekt.

PLANNING

De projectplanning die OBC BV wenst te volgen: 

• 06/2022: Toekenning vergunning
• 08/2022: Leningsovereenkomst BNP Paribas Fortis voor de verwerving van de grond
• 09/2022: Aankoop van de grond door IPROBEL & Recht van opstal ten voordele van OBC
• 09/2022: Start commercialisatie Residentie Evelyne
• 09/2023: Verwachting start bouw Residentie Evelyne 
• 31/12/2025: Verwachting einde bouw Residentie Evelyne

DUE DILIGENCE

Als onderdeel van de analyse van dit vastgoedproject werden de volgende elementen geanalyseerd door Ecco Nova: 

• De aankoopakte van het terrein en de gebouwen (verder de grond genoemd) door de onderneming IPROBEL
• Een onafhankelijk taxatierapport van het onroerend goed met de marktwaarde van het project na verbouwingen
• De akte van recht van opstal van de onderneming IPROBEL ten voordele van de onderneming OBC
• Het akkoord voor een bankkrediet van BNP Paribas Fortis voor de financiering van de grond
• Het business plan van het project
• Een overzicht van voortgang van de lopende projecten (in aanbouw of in studie)
• De omgevingsvergunning van de stad Oostende
• Een boekhoudkundige situatie van minder dan 90 dagen geleden van de ondernemingen OBC BV en IPROBEL NV
• Een kostenraming van de architect van het constructiebudget.

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door OBC BV
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE
2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:
   • Specifieke risico’s verbonden aan OBC BV:
     • Risico’s verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
     • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
     • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
     • Risico’s verbonden aan andere OBC vastgoedprojecten
     • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
     • Verzekering met niet-verzekerde risico’s
     • Risico’s met betrekking tot de schuldenlasten van OBC
   • Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangebonden beleggingsinstrument: 
     • Bullet lening
     • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
     • Vervroedge aflossingsverplichting
     • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
   • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
     • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
     • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen 
     • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de informatienota. 

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Steven Soetaert heeft reeds een tiental jaar professionele ervaring in de vastgoedsector. Groep Caenen kan in zijn verschillende activiteiten terugvallen op een goede naambekendheid, een eigen verkooporganisatie en een uitgebreid klantenbestand. 
• Dit project geniet een zeer goede ligging in Oostende, dichtbij het station en het stadspark. Deze stadswijk is in volle transitie en wordt een nieuw hip statsdeel.
• Financiering met zekerheden (zie paragraaf ‘zekerheden’). 

AANDACHTSPUNTEN GEKOPPELD AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HUN PROJECT EN HET AANBOD

• Een financieringsaanpak op basis van bedrijfsfinanciering van het type ‘corporate finance’ in plaats van projectfinanciering. Over het algemeen worden vastgoedprojecten, aangeboden door Ecco Nova, uitgevoerd via een SPV, dat wil zeggen een specifiek bedrijf voor de realisatie van het project. OBC BV ontwikkelt al zijn projecten in dezelfde entiteit. Anderzijds maakt deze aanpak het mogelijk om de risico’s verbonden aan het project “Residentie Evelyne” te diversifiëren, aangezien het deel uitmaakt van een portefeuille van vastgoedprojecten in verschillende stadia van volwassenheid. 
• De mogelijkheid tot vervroegde aflossing na 12 maanden. 

MODALITEITEN

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 500 en maximaal € 5.000 met optie en tot vervroegde terugbetaling en vervroegde aflossingsverplichting.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

OBC beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

VERVROEGDE AFLOSSINGSVERPLICHTING

OBC is verplicht de aan hem verstrekte lening volledig vervroegd af te lossen, van zodra de door OBC uitgegeven obligaties met vaste rente van 5.75% (datum van de informatienota: 17/06/21) terugbetaald worden, voor een totaalbedrag van 1.500.000 EUR (hierna vermeld als de "Beleggingsinstrumenten"). Volgens het schema van de beleggingsinstrumenten moet deze betaling plaatsvinden op 01/07/2026. Bij vroegtijdige aflossing, is OBC geen wederbeleggingsvergoeding verschuldigd. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN 

Alle verplichtingen van de projectontwikkelaar jegens ECCO NOVA FINANCE worden gegarandeerd door: 

• Een hypotheekregistratie van ECCO NOVA FINANCE in tweede rang op het gebouw gelegen te Vaartstraat 1, 8400 Oostende (met een verbintenis om de rang over te dragen ten gunste van BNP Paribas Fortis, indien BNP Paribas Fortis zijn hypotheekmanda(a)t(en) die uitsluitend betrekking hebben op het projet waarop deze aanbieding betrekking heeft, converteert) voor een bedrag van 55.000 euro in hoofdsom; 
• Een hypotheekmandaat op het gebouw gelegen te Vaartstraat 1, 8400 Oostende op het saldo van de lening verminderd met het bedrag van de eerste hypothecaire inschrijving, toebehoren en vier jaar rente; 
• De verbintenis van IMMOBILIËN PROMOTIE EN BELEGGINGEN als hoofdelijk en ondeelbare medeschuldenaar, bij wijze van garantie, voor de bedragen die OBC BV aan ECCO NOVA FINANCE verschuldigd is; 
• De overdracht van winst* voortvloeiend uit claims via de brandverzekeringspolissen en van alle schadeclaims met betrekking tot de gehypothekeerde eigendom, ten gunste van ECCO NOVA FINANCE.

* Deze garantie doet echter geen afbreuk aan de wettelijke en/of contractuele rechten die BNP Paribas Fortis, in haar hoedanigheid van eerste geregistreerde hypotheekhouder, kan hebben met betrekking tot deze brandverzekeringspolissen, al deze vergoedingen met betrekking tot het gebouw dat hierboven als garantie is opgenomen en tot alle op te richten constructies. 

RANG

De lening heeft voorrang op de voorschotten in rekening courant van een vennoot en/of eventuele aanhoudersleningen. Deze voorschotten en andere schulden kunnen met andere woorden niet aan de vennoten/aandeelhouders worden terugbetaald zolang de lening niet volledig is terugbetaald.

ACHTERSTELLING

Deze lening is achtergesteld aan de bankkredieten die met BNP PARIBAS FORTIS zijn overeengekomen voor de financiering van het project waarop deze campagne betrekking heeft.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 11/11/2022 om 23u59, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 550.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van de projectontwikkelaar en wordt de campagne verlengd tot 29/11/2022 om 23u59.

2. Het stellen van de zekerheden zoals bedoeld in bijlage 1 van de informatienota.

De fondsen zullen ter beschikking worden gesteld aan OBC wanneer het geheel aan opschortende voorwaarden is opgeheven binnen de voorgeschreven termijn, ten laatste 30/11/2022. Wanneer dit niet het geval is, worden de investeringen en de administratiekosten die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van OBC, terugbetaald aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -4595.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.