SENIOR OBLIGATIE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Mélotte Group is een vastgoedontwikkelaar die sinds 2008 actief is in de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen in België en al een groot aantal projecten op zijn naam heeft staan, wat hem een uitgebreide kennis van de sector verschaft. 

De projectontwikkelaar ontwikkelt karaktervolle projecten die inspelen op de toenemende verstedelijking door een kwalitatieve afwerking en gezellige, comfortabele woon- en werkruimten aan te bieden. De projecten zijn centraal en strategisch gelegen. Mélotte Group maakt er al vele jaren een erezaak van om samen te werken met lokale partners (architecten, aannemers, enz.).

REFERENTIES

ORGANIGRAM

Hieronder vindt u een vereenvoudigd organigram, beperkt tot de vennootschappen die betrokken zijn bij dit aanbod: 

• HEXIS INVEST BVBA: de projectvennootschap die werd opgericht voor de bouwfase van het project Oxygen. De vennootschap is opgericht door de groep Mélotte, waarvan de heer François Mélotte 100% aandeelhouder is, en de heer Guillaume Grosjean.
• COBRO NV: de vastgoedvennootschap die eigenaar is van de grond waarop het project is gebouwd. COBRO NV heeft een afstand van het recht tot natrekking verleend aan HEXIS INVEST BVBA voor de ontwikkeling van dit project.

MANAGEMENT

De Groupe Mélotte beschikt over complementaire vaardigheden en expertise, terwijl de omvang van het team beperkt blijft . 

FRANÇOIS MÉLOTTE

• Oprichter van de Mélotte Group 
• Algemeen directeur 
• + 15 jaar in de vastgoedsector

FRANÇOIS HAMACKER

• Projectmanager sinds 2012
• Zaakvoerder bij EOS MANAGEMENT

VICTORIA ROYER

• Directieassistente sinds 2024
• Bachelor in vastgoed
• Korte ervaring in een vastgoedkantoor

VOORSTELLING VAN HET PROJECT

Oxygen is een gemengd nieuwbouwproject dat tussen 2017 en 2023 werd ontwikkeld door de Groupe Mélotte. Het project is nu voor 100% gebouwd. De verouderde handels- en kantoorpanden en een voormalige woning werden afgebroken om plaats te maken voor een residentieel en commercieel project.

Het bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen, als volgt opgedeeld:

• Blok A: 9 appartementen en 2 bureauruimten;
• Blok B: 5 appartementen en 2 handelsruimten.

Het project omvat in totaal 14 appartementen, waarvan de oppervlakte varieert tussen 74 en 155 m². Elk appartement beschikt over een eigen terras, waardoor de bewoners een eigen buitenruimte en een aangename leefomgeving hebben. Er zijn ook gemeenschappelijke buitenruimtes beschikbaar voor de mede-eigendom. 

Tot slot zijn er een parkeergarage met 18 plaatsen en 10 overdekte privégarages gebouwd voor de bewoners en bezoekers.

STATUS VAN HET PROJECT

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de verkoopstatus van het project.  

Op dit moment is het verkooppercentage (in %, zonder de garages en kelders) 61%, wat overeenkomt met 11 van de 18 kavels. 

De onderstaande grafiek toont de evolutie van de verkoop van de kavels in de tijd.

De laatste jaren vertoont de woningmarkt in Wallonië tekenen van een vertraging. Dit is te wijten aan een aantal factoren, waaronder een economisch klimaat in het gewest die potentiële kopers aanzet om een voorzichtige aanpak te hanteren. Bovendien hebben de stijgende rentetarieven de kosten van de leningen doen stijgen, wat sommige kopers ervan weerhoudt om te investeren in residentieel vastgoed.

Het project voor de bouw van nieuwe wooneenheden in Boncelles, dat in 2020 van start ging, heeft ook een afwachtende houding veroorzaakt bij kopers, die liever wachten tot de werken verder gevorderd zijn zodat ze een concreet beeld krijgen van het eindproduct voordat ze een verbintenis aangaan. Sinds 2024 is de verkoop echter weer gestegen: de projecteigenaar heeft de verkoop van drie kavels afgerond en op een andere kavel is een optie genomen. Deze resultaten weerspiegelen de hernieuwde interesse in het project, die wordt ondersteund door de latente vraag en de toenemende aantrekkingskracht van de lokale vastgoedmarkt.

MARKT & CONCURRENTIE

In de buurt van het project Oxygen in Boncelles zijn verschillende nieuwbouwprojecten ontwikkeld. De onderstaande kaart toont de locatie van het project Oxygen (in het blauw), evenals twee andere naburige projecten: Résidence La Roche (in het oranje) en Bol d'air III (in het groen).

Résidence la Roche omvat 24 nieuwbouwappartementen, waarvan er al 20 zijn verkocht. Van het project Bol d'air III zijn tot nu toe 8 van de 30 beschikbare eenheden verkocht.

LIGGING

Het project Oxygen ligt op het adres Rue du Gonhy 61-63 in 4100 Boncelles.

Het project is goed gelegen, dicht bij alle voorzieningen die rechtstreeks bereikbaar zijn in het centrum van Boncelles, terwijl het op een steenworp afstand ligt van een prachtig landelijk gebied (de Roche aux Faucons, de Bois de Plainevaux, enz.).

Realo beoordeelt de bereikbaarheid op 71% op basis van de volgende criteria:

HISTORIEK & PLANNING

• Januari 2017: oprichting van de vennootschap HEXIS INVEST BVBA;
• Juli 2017: HEXIS INVEST BVBA verwerft 100% van de aandelen van de NV COBRO, de grondeigenaar van dit vastgoedproject. De NV COBRO heeft ondertussen afgezien van haar recht van natrekking ten voordele van HEXIS INVEST BVBA;
• Februari 2020: toekenning van de bouwvergunning voor het vastgoedproject;
• December 2020: Start van de bouw en van de verkoop van het vastgoedproject;
• April 2021: Toekenning van een banklening om het project te financieren; 
• Juni 2021: Fondsenwerving Ecco Nova;
• December 2023: Voltooiing van de werken;
• April 2024: Terugbetaling van de lening van Ecco Nova;
• November 2024: Fondsenwerving Ecco Nova (herfinanciering van de voorraad) 

DUURZAAMHEID

In het kader van de ontwikkeling en de bouw van het vastgoedproject Oxygen heeft Mélotte Group aandacht voor de volgende ESG-aspecten:  

• Sloop van oude vervallen gebouwen en wederopbouw van een nieuw gebouwencomplex (stadsverdichting) 
• EPB A
• Goede ligging
• Fietsenstalling in de kelder
• Een gemeenschappelijke tuin staat ter beschikking van de bewoners en biedt een goede levenskwaliteit en momenten om met elkaar te delen.

Ga voor meer informatie over de Ecco Score voor dit project naar de pagina van het project of download de bijlage met het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) door hier te klikken.

WAARDERING VAN HET TERREIN

In het kader van de kredietanalyse die Ecco Nova heeft uitgevoerd, hebben we geprobeerd een zo objectief mogelijke marktwaarde te verkrijgen voor de eenheden die nog te koop staan en waarop Ecco Nova een hypotheek in eerste rang zal hebben.

Naast onze eigen analyse hebben we een taxatieverslag (GEXHAM) ontvangen met de waarde van de appartementen en kantoorruimte die te koop staan. De eigendommen worden niet langer gefinancierd door een banklening, aangezien de bank volledig is terugbetaald met de opbrengst van de eerste 11 verkopen. 

De expert schat de waarde van de appartementen en kantoorruimte op € 2.326.078. De waarde die Ecco Nova weerhoudt is € 2.198.464. De onderstaande tabel toont de verkoopwaarden van de verschillende eenheden. 

Op basis van de waarde die door Ecco Nova is vastgesteld, bedraagt de LTV-ratio (Loan to Value) 68%. 

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

AANBOD & ZEKERHEDEN

Nu 61% van het project is verkocht en de bank volledig is terugbetaald, doet Hexis Invest een beroep op de Ecco-investeerders om de voorraad van haar project Oxygen in Boncelles te herfinancieren voor een totaalbedrag van € 1.500.000.  

De fondsen zullen als volgt worden uitgeleend:

De looptijd van de lening bedraagt 24 maanden vanaf 01/12/2024, met dien verstande dat de lening wordt terugbetaald met 95% van de netto-opbrengst (aandeel grond en aandeel bouw) van elke verkoop. 

De brutorentevoet (d.w.z. vóór aftrek van de roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt 7,00% per jaar.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verleent de kredietnemer aan Ecco Nova Finance de volgende zekerheden:

• Een hypotheek in eerste rang voor een bedrag gelijk aan het bedrag van de lening, plus de bijkomende kosten en 2 jaar rente. 
• Een pandrecht op de aandelen van de vennootschappen die betrokken zijn bij het project Oxygen: Hexis Invest BV en Cobro NV. 
• De persoonlijke en hoofdelijke borgstelling van de heer François Mélotte. 
• De verbintenis van de NV COBRO als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar voor de bedragen die de projecteigenaar verschuldigd is aan ECCO NOVA FINANCE.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) voor meer details.

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft de projecteigenaar Ecco Nova een reeks documenten verstrekt (zie onderstaande opsomming). Alvorens deze nota werd opgesteld, heeft er een beknopte beoordeling van deze documenten en hebben er vraag/antwoordsessies plaatsgevonden met de klant. Er vond een bezoek aan het project plaats met de projecteigenaar en het team van Ecco Nova op 23 oktober 2024. 

Lijst met ontvangen documenten:

• De bouwvergunning 
• Een onafhankelijk taxatieverslag (1 november 2024)
• Een attest van de architect waaruit blijkt dat de werkzaamheden voltooid zijn
• De overeenkomst inzake de afstand van het recht op natrekking tussen HEXIS INVEST en COBRO 
• De aankoopakte van de NV COBRO
• De verkoopaktes van de verkochte kavels
• De boekhoudkundige situatie op 31/08/2024 van de vennootschap COBRO NV en op 30/09/2024 van de vennootschap HEXIS INVEST BV

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN 

• 1e rangs hypotheek op de voorraad (grond en gebouwen) met een Loan to Value van 68%. 
• Verplichte gedeeltelijke terugbetaling van de lening van 95% van de netto-opbrengst van elke volgende verkoop. 
• Project 100% gebouwd, met 61% van de eenheden verkocht en 100% van de banklening terugbetaald. 

DE AANDACHTSPUNTEN 

• De laatste eenheden zijn altijd het moeilijkst te verkopen en de projectontwikkelaar zal misschien moeten inleveren op de prijs. Daarom is het bedrag van de toegekende lening (€ 1.500.000) slechts gelijk aan 68% van de marktwaarde van de voorraad. 
• De verplichte gedeeltelijke terugbetaling kan een verlies van een kans betekenen als de investeerder niet opnieuw kan investeren tegen vergelijkbare voorwaarden. 

DETAILS

TYPE INVESTERING

Het betreft een obligatie van minimaal € 500 en maximaal € 500.000 met mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID & VERPLICHTING TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling:

Hexis Invest heeft de mogelijkheid om de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen.

De toepassing van deze clausule van vervroegde terugbetaling door Hexis Invest zal ertoe leiden dat ECCO NOVA FINANCE hetzelfde bedrag terugbetaalt aan de Investeerders zodra ECCO NOVA FINANCE de vervroegde terugbetaling van de lening heeft ontvangen van de Projectontwikkelaar.

Het totale bedrag van de lening en eventuele rente, of het bedrag dat nog moet worden betaald in geval van reeds betaalde termijnen, zal onmiddellijk vooraf moeten worden betaald, in alle gevallen waarin de wet voorziet.

Verplichting tot vervroegde aflossing :

De Projectontwikkelaar zal verplicht zijn om de Lening die aan haar is verstrekt door ECCO NOVA FINANCE geheel of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen naarmate de door de Projectontwikkelaar aan ECCO NOVA FINANCE verstrekte zekerheden op de verkoop van de door de Projectontwikkelaar gebouwde units worden vrijgegeven. Het vooraf terug te betalen bedrag zal gelijk zijn aan 95% van de opbrengst van elke van de verkopen door de Projectontwikkelaar.

ZEKERHEDEN

• Een eerste rang hypothecaire inschrijving voor een bedrag gelijk aan het bedrag van de lening, vermeerderd met bijkomende kosten en 2 jaar rente op de te koop aangeboden eenheden van het project “Résidence OXYGEN”.
• Een pandrecht op de aandelen van COBRO NV (de vastgoedvennootschap van het project).
• Een pandrecht op de aandelen van Hexis Invest BVBA (de projectontwikkelaar)
• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van de heer François Mélotte voor het bedrag gelijk aan het bedrag van de lening, vermeerderd met rente en kosten.
• De verbintenis van COBRO NV als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, bij wijze van garantie, van de bedragen die door de projectontwikkelaar verschuldigd zijn aan ECCO NOVA FINANCE.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De obligaties worden uitgegeven onder de volgende opschortende voorwaarden:

• Het bereiken van de succesdrempel van de fondsenwerving, d.w.z. € 750.000, tijdens de Inschrijvingsperiode;

Deze voorwaarde moet vervuld zijn ten laatste 15/12/2024.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting.

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats.

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Clos Chanmurly 13 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Wij raden u aan om voor elk project het Key Investment Information Sheet (KIIS) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Conform artikel 3 van de gedelegeerde verordening EU 2022/2119 zijn de identificatiecodes van crowdfundingaanbiedingen aangepast om te voldoen aan de regelgevingseisen. De referentie "FCM" is vervangen door "000" om ervoor te zorgen dat de identificatiecode alleen uit numerieke karakters bestaat. Deze aanpassing heeft geen invloed op de details van de aanbiedingen.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op - 3131.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• De administratiekosten worden aangeboden tijdens de eerste 48 uur na de opening van de campagne. Daarna is de kredietgever voor deze operatie een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.