De projectontwikkelaar

R.L. Projectbouw, gekend onder de handelsnaam Housing by Nature, is opgericht in 2003 door Roland Hermans en actief in de ontwikkeling van hoogwaardige appartementencomplexen in Vlaams-Brabant.

Housing By Nature is een familiebedrijf dat 2 generaties samenbrengt :

• Roland Hermans : Oprichter van Housing By Nature.
• Anthony & Kari Hermans : Bestuurders van Housing by Nature

Housing By Nature heeft momenteel een projectenportefeuille voor in totaal 125 eenheden (11.050 m²). Waaronder:

• Residentie Enviro in Stroombeek-Bever: 11 appartementen & 2 kantoren
• Residentie Servaes te Grimbergen: 24 appartementen & 5 kantoren
• Residentie Lilii Fratri in Grimbergen: 4 appartementen

Het bedrijf heeft momenteel één project in aanbouw (waarop dit bod betrekking heeft) en één project in ontwikkeling.

Housing By Nature wil innovatieve gebouwen bieden op het gebied van esthetiek, architectuur en duurzaamheid. Het bedrijf biedt daarmee vrijwel energieneutrale woningen aan.

De installaties (verwarming, ventilatie, etc.) en bouwtechnieken voor hun projecten zijn gekozen om het energieverbruik te minimaliseren

Housing By Nature gaat zeer bewust om met het recyclen van gebruikte materialen. Alle te slopen materialen van Housing By Nature-projecten worden gedetailleerd vermeld in een sloop-monitoringplan. Zo zorgt het ervoor dat bouwafval optimaal kan worden gerecycled.

U vindt meer informatie over hun projecten op de website van Housing By Nature.

BEDRIJFSRATIO’S

	31-12-17	31-12-18	31-12-19
Netto resultaat	763.500,00 €	-   96.600,00 €	98.900,00 €
Werkkapitaal	676.700,00 €	720.800,00 €	819.500,00 €
Algemeen liquiditeitsratio	1,49	1,26	1,51
Eigen vermogen/verplichtingen	37,38%	21,03%	33,77%

Het project

Housing By Nature wil 300.000 € ophalen om de financiering van de Residentie Pierre-Elise te voltooien.

De residentie Pierre-Elise draagt ​​de naam van de grootouders van de projectontwikkelaars. Vroeger exploiteerden ze hun bouwmaterialen- en containerverhuurbedrijf op de bouwlocatie van de Residentie Pierre – Elise.

Het betreft een bouwproject van 11 appartementen, verdeeld over 2 gebouwen, bijna energieneutraal, nabij het centrum van Strombeek-Bever.

Scholen, winkels, restaurants zijn gemakkelijk te voet of met de fiets te bereiken. Elk appartement heeft een groot terras en/of tuin.

Daarnaast werd met de volgende aandachtspunten rekening gehouden bij dit project:

• Installatie van zonnepanelen
• Installatie van warmtepompen
• Het plaatsen van zeer efficiënte thermisch onderbroken raamkozijnen 
• Installatie van een ventilatiesysteem type D met warmteterugwinning
• Installatie van een opvangsysteem en hergebruik voor regenwater
• Installatie van een fietsenstalling

U kunt meer informatie over de voortgang van het project Residentie Pierre-Elise vinden op de website van Housing By Nature. 

BELANGRIJKSTE PROJECTINDICATOREN 

Locatie	Strombeek-Bever
Aantal eenheden	11 appartementen verdeeld over : 1 complex met 8 appartementen, 1 complex met 3 appartementen
Status	Bouwvergunning verkregen, constructie in uitvoering
Architect	G&G Architecten
Bouwbedrijf	Roels
Type grondrecht	Recht van opstal met afstand van het recht op natrekking
Totale oppervlakte terrein	1.815 m²
Totale bewoonbare oppervlakte	1.085 m²
Totale budget (behalve financiële kosten)	2.790.609 €
Bouwkosten per m² (behalve honorarium)	1.464 €
Verwacht omzet (verkoop van appartementen, fietsentalling, kelders, parkeerplaasten)	3.730.000 €
Verkoopprijs per m²	2.968€
Verwachte bruto marge	939.391€, zijnde 34%
Verkooptype	Wet Breyne
Percentage verkochte woningen	18% (2 appartementen van de 11)
Globaal energieprestatieniveau (E-peil)	E30

DE STERKE PUNTEN VAN HET PROJECT:

• Een verkregen vergunning en een project in aanbouw.
• Een ervaren projectontwikkelaar gebaseerd op een solide financiële structuur. 
• Bijna energieneutrale woningen.

AANDACHTSPUNTEN VAN HET PROJECT:

• Vrij hoge bouwkosten per m², die gedeeltelijk kunnen worden verklaard door de keuze om een ​​beroep te doen op een algemeen bouwbedrijf, de standing van het project en de geboden technologieën.
• De evolutie van de gezondheidscrisis in verband met het coronavirus, die een impact zou kunnen hebben op de planning van het project (einde van het werk en verkoop zijn voorzien op 31/12/2021).

AANVULLENDE INFORMATIE OVER DIT AANBOD

De grond, getaxeerd op 460.000 euro, werd geërfd door de projectontwikkelaar.

Onze analyse

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogeljk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

​​​​​1. Belangrijkste risico’s verbonden aan de uitgevende instelling

• Risico’s verbonden aan de bouw van de vastgoedpromoties van R.L. Projectbouw
• Risico’s verbonden aan betrokken partijen
• Risico's met betrekking tot de winstmarge
• Risico's verbonden aan andere R.L. Projectbouw-vastgoedprojecten
• Risico verbonden aan de schuld van R.L. Projectbouw

2. Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument

• Risico verbonden aan achterstelling
• Risico verbonden aan illiquiditeit en overdrachtsbeperking
• Bulletlening
• Ontbreken van garanties

3. Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden, waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële gevolgen:

• Risico op gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
• Risico op wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
• Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.
• In het geval de uitgevende instelling de lening bedragen vervroegd terugbetaalt, kan een verlaging van de rentetarieven in de tussentijd leiden tot een verlies van kansen en zou de onbetaalde rente een gederfde winst vormen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage bij deze informatienota.

Modaliteiten

 

De projectontwikkelaar komt in aanmerking voor de Winwinlening, een fiscale maatregel om de financiering van Vlaamse KMO’s te vergemakkelijken.

VOORWAARDEN WAARAAN DE INVESTEERDER MOET VOLDOEN OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR DE BELASTINGVOORDELEN VAN DE WINWINLENING

De investeerders die aan de volgende voorwaarden voldoen, kunnen profiteren van een jaarlijks belastingkrediet van 2,5% op het resterende saldo van de lening:

• Onderworpen zijn aan de belasting voor fysieke personen die zich bevinden in Vlaanderen overeenkomstig artikel 5/1 van de bijzondere financieringswet.
• Een natuurlijk persoon zijn die de Winwinlening afsluit buiten het kader van zijn commerciële of professionele activiteiten.
• Geen werknemer zijn van de kredietnemer.
• Als de kredietnemer een zelfstandige is, dan kan de kredietgever noch de echtgenoot, de echtgenote of de wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer zijn.
• Geen aandeelhouder zijn van deze rechtspersoon (de kredietnemer), niet benoemd zijn of optreden als beheerder, manager of als houder van een soortgelijk mandaat binnen deze rechtspersoon. De echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende van de kredietgever mag ook geen aandeelhouder zijn of benoemd worden of fungeren als beheerder, manager of houder van een soortgelijk mandaat binnen de rechtspersoon kredietnemer.
• Tijdens de volledige duur van de winwinlening, mag de kredietgever geen kredietnemer zijn of worden van een andere winwinlening.
• Vanaf het jaar volgend op het jaar waarin de winwinlening afgesloten is, houdt de kredietgever ter beschikking van de federale belastingadministratie bewijs dat hij één of meerdere winwinleningen lopende had in het belastingtijdvak.

Bovendien, mocht de terugbetaling van de kredietnemer uitblijven, kunt u 40% van het verschuldigd bedrag recupereren door een belastingkrediet.

Nochtans, de Winwinlening is achtergesteld zowel ten aanzien van de bestaande als van de toekomstige schulden van de kredietnemer.
 
Alle informatie met betrekking tot dit fiscaal voordeel vindt u via deze link of via het decreet betreffende de Winwinlening.

PRAKTISCHE BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE WINWINLENING

Wanneer ze investeren in het project via Ecco Nova aan de hand van een Winwinlening, ontvangen investeerders een pro-forma leningsovereenkomst. Om het belastingvoordeel te activeren, zal Ecco Nova de lening indienen bij PMV waarna de investeerder een akte en aflossingstabel ontvangt die beiden ondertekend en teruggestuurd dienen te worden aan Ecco Nova. Ecco Nova zal vervolgens zorgdragen voor ondertekening door de projectontwikkelaar waarna de Winwinlening door PMV geregistreerd wordt. Dit laatste resulteert in een registratiebrief, die de investeerder, samen met de akte en aflossingstabel bewaart voor zijn belastingaangifte.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

Indien de slagingsdrempel (230.000 euro) van het bod niet is bereikt op 14/12/2020, worden de reeds gestorte investeringen op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar terugbetaald aan de LENER.

FISCALITEIT

In aanvulling op de eerder gepresenteerde informatie, ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Enkel de administratieve kosten, ten belope van 15 euro, BTW inbegrepen, dienen door de UITLENER aan Ecco Nova betaald te worden voor deze overeenkomst. 
• Op de terugbetalingstabellen gepubliceerd op Ecco Nova, maar ook in de Informatienota en de schuldvorderingen worden de rentebedragen altijd bruto weergegeven.

De gedetailleerde voorwaarden zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.