BELANGRIJK INFORMATIE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

PROMOTIS is een vastgoedontwikkelingsbedrijf dat in 2011 werd opgericht door Ludovic Pimpurniaux en is gevestigd in Ramillies in Waals-Brabant. PROMOTIS onderscheidt zich door zijn nauwkeurig afgewerkte woningen. De indeling van elke woning wordt grondig bestudeerd om comfort, functionaliteit en ergonomie te garanderen.

PROMOTIS zorgt voor vergunningsontwikkeling, projectmanagement en de verkoop, terwijl de constructiefase wordt uitbesteed aan lokale aannemers. Promotis ontwikkelt voornamelijk residentiële projecten zoals appartementsgebouwen en gegroepeerde woningbouwprojecten.

In 2020 heeft Promotis een beroep gedaan op de Ecco-investeerders om het project "Les Eperviers" in Forville te cofinancieren. Tijdens deze campagne werd € 250.000 opgehaald dankzij inschrijvingen van 85 investeerders. Het project is voltooid en de Ecco-investeerders hebben aan het einde van de looptijd van de lening, d.w.z. 06/2022, hun terugbetaling ontvangen.

De residentie "Les Eperviers", een project van 17 appartementen dat gedeeltelijk werd gefinancierd door Ecco Nova in 2020. 

REFERENTIES

Promotis is een ervaren vastgoedontwikkelaar. Tot haar referenties behoren: 

MANAGEMENT

Promotis is een onderneming dat bestuurd wordt door haar oprichter, Ludovic Pimpurniaux, reeds vele jaren actief in de vastgoedsector en het beheer van projecten. 

Ludovic Pimpurniaux

• 45 jaar
• Woont in Gérompont (Ramillies)
• Al 12 jaar bestuurder van Promotis
• Voormalig Partner Manager & Key Account bij Odoo
• Master in Business & Company Management aan de Universiteit van Auvergne

ORGANIGRAM

Promotis is een onderneming opgericht in 2011 door Ludovic Pimpurniaux, de enige oprichter en aandeelhouder van de onderneming: 

PRESENTATIE VAN DE PROJECTEN

1. FORIS VILLA

Het project Foris Villa omvat de sloop van een oud huis en 2 loodsen en de nieuwbouw van een residentieel gebouw met 15 appartementen, 2 handelsruimtes en een ruimte voor vrije beroepen.

Het project voldoet aan de nieuwste energieprestatie-eisen. Promotis zal zich inzetten om de nieuwe residentie BEN (Bijna Energie Neutraal) te bouwen, waardoor een energiezuinige woning met EPB A-niveau wordt gegarandeerd.

Naast privétuinen/terrassen kunnen de bewoners genieten van een gemeenschappelijke tuin met gazon, streekeigen beplanting en struiken. 

Om deze woning te kunnen bouwen, heeft Promotis een deel van de grond verworven en voor het andere deel een afstand van het recht van natrekking verkregen. In ruil voor de grond (ARN-ruil) levert Promotis een appartement aan de eigenaar van de grond.

De bouwfase van het Foris Villa-project is in april 2023 van start gegaan. Er wordt gewerkt aan het dak en speciale technieken (elektriciteit, verwarming) staan op het punt om te beginnen.

2. ARTÉMIS

Het project Artémis omvat de afbraak van een oud huis en de bouw van een residentie met 18 appartementen in Leuze.

Het project beantwoordt eveneens aan de meest recente eisen op het vlak van energieprestatie en garandeert een energiezuinige woning met EPB A-niveau (BEN).

De bewoners van de residentie Artémis zullen ook kunnen genieten van een gemeenschappelijke tuin.

Promotis, de promotor van het project, heeft de grond verworven waarop het project zal worden gebouwd.

De bouw van het project Artémis zal starten in december 2023.

LIGGING

Beide projecten bevinden zich in de provincie Namen: 

• Het project Foris Villa is gelegen te Rue d'Eghezée 7-11, 5380 Forville, in dezelfde gemeente als het project "Les Eperviers". 
• Het project Artémis bevindt zich op het adres Chaussée de Namur 242, 5310 Eghezée. 

HISTORIEK & PLANNING

FORIS VILLA

• 10/06/2021 - Aankoop grond (deel I)
• 10/08/2022 - Bouwvergunning verkregen
• November 2022 - Start verkoop
• 31/01/2023 - Aankoop van grond (deel II)
• 17/04/2023 - Ondertekening van de akte van overdracht in het kader van de verzaking van recht van natrekking (deel III)
• April 2023 - Start van de bouwwerkzaamheden
• Augustus 2024 - Oplevering van de residentie ('target')
• September 2024 - Einde van de verkoopfase

ARTEMIS

• 10/03/2022 - Verkrijgen omgevingsvergunning
• 27/06/2022 - Aankoop van de grond
• Begin 2024 - Start van de bouwwerkzaamheden
• Mei 2025 - Oplevering van de residentie ('doelstelling')

BETROKKEN PARTIJEN

DUURZAAMHEID

In het kader van de ontwikkeling en bouw van de projecten Foris Villa & Artémis besteedt Promotis aandacht aan de volgende ESG-aspecten: 

• De sloop van oude woningen en heropbouw van nieuwe woningen (verdichting)
• BEN appartementen, waarmee energiezuinige units met een EPB A-niveau worden gegarandeerd. 
• Bewoners van Foris Villa & Artémis zullen genieten van een gemeenschappelijke tuin met gazon, streekeigen beplanting en struiken. 
• Fietsenstalling

Wilt u meer weten over de Ecco-score voor dit project, bezoek dan de projectpagina of download de bijlage van het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie door hier te klikken. 

BEGROTING & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

De projecten Foris Villa en Artémis vergen een totale investering van € 8.560.063. 

* De kosten van het terrein houden rekening met de kost van de verkregen overeenkomst verzaking van recht van natrekking. Deze kost zal vergoed worden via de ruil van een appartement. 

De financieringsbronnen zijn als volgt: 

* Promotis investeert €76.135 in de aankoop- en bouwkosten. Financieringskosten & beheerskosten van € 768.241 worden betaald via het eigen vermogen op het moment dat ze verschuldigd zijn. Een reserve van €232.816 zal worden aangehouden voor de projecten Foris Villa en Artémis, of kan worden gebruikt om de ontwikkelingskosten van nieuwe projecten te dekken.

** De rekeningen-courant bestaan uit financieringen die zijn verkregen van investeerders ter ondersteuning van de verschillende vastgoedprojecten van Promotis.

*** Voor de aankoop van terreinen heeft Promotis bankleningen afgesloten voor een totaalbedrag van € 735.000. Voor de bouwfase verkreeg Promotis een leningsovereenkomst voor Foris Villa (getekende overeenkomst) en een leningofferte van de bank voor Artémis, voor een totaalbedrag van € 5.661.000.

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel geeft de belangrijkste indicatoren verbonden aan de winstgevendheid van de projecten weer. Het brutomarge van de projecten is 31%. 

* Exclusief financieringskosten & marketingkosten. 

Op basis van de geschatte marktwaarde van de residenties en de totale verwachte schuld voor de projecten, bekomen we een loan-to-value ratio van 75,40%. 

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

FINANCIËLE PRESTATIES

ACTIVA

Onderstaande tabellen tonen een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie per 31/12/2022 en de recente boekhoudkundige situatie op 30/09/2023. 

Op 30/09/2023 bestond 83% van de activa van het bedrijf uit voorraden. Dit omvat grond voor de projecten die momenteel in ontwikkeling/aanleg zijn, Foris Villa en Artémis.

In juli 2023 hebben Promotis (50%) en Mathieu Dandoy (50%) een nieuwe vastgoedonderneming Neo Terra opgericht. Toekomstige projecten (naast Foris Villa en Artémis) zullen binnen de nieuwe vennootschap worden ontwikkeld.

PASSIVA

Het eigen vermogen van Promotis BV bedroeg op 30/09/2023 21% van de passiva (solvabiliteitsratio).

De langlopende financiële schulden hebben betrekking op bankleningen voor de projecten Foris Villa en Artémis.

In de Ecco Nova projectie zijn de financieringsbronnen voor de bouwfase (banklening) en de Ecco Nova obligatielening toegevoegd aan de schulden die zijn opgenomen in de recente boekhoudkundige positie op 30/09/2023. De eigenvermogensratio na de huidige financieringsoperatie(s) is 6%.

RESULTATENREKENING

De verkopen in 2022 bestaan uit de opbrengst van de verkoop van het project Les Eperviers. Dankzij de verkoop van het project Les Eperviers maakte Promotis in 2022 een winst na belastingen van € 483.671.

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

De onderneming Promotis doet beroep op de Ecco-Investeerders voor een totaal bedrag van € 600.000 voor de gedeeltelijke financiering van haar twee vastgoedprojecten te Forville en Leuze. 

De opgehaalde middelen via deze campagne, worden uitgeleend aan de onderneming Promotis BV volgens het volgende schema: 

De looptijd van de obligatielening toegekend aan Promotis is 36 maanden vanaf 01/02/2024. 

De brutorente (d.w.z. vóór aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de obligatielening bedraagt 9,00 % per jaar. 

Voor meer informatie verwijzen wij u naar het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie. 

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft Promotis Ecco Nova een reeks onderstaande documenten verstrekt. Voorafgaand aan het opstellen van deze nota heeft er een beknopte beoordeling van deze documenten plaatsgevonden en zijn er vraag- en antwoordsessies gehouden met de opdrachtgever.

Lijst met ontvangen documenten:

• Een presentatie van de projecten
• Een gedetailleerd financieel plan van het project
• Akten van grondaankoop & verzaking recht van natrekking voor de grond
• Leningovereenkomsten van Belfius Banque NV
• Bankleningoffertes voor de constructiefase van het Artémis-project
• Kopieën van vergunningen
• Alle projectplannen en visuals
• Belfius taxatierapporten voor de projecten Foris Villa & Artémis
• Het attest van de architect over de bouwbegroting
• Leningsovereenkomsten van de investeerders ( rekeningen-courant)
• EPB-verbintenisformulieren
• Lijst en bewijs van reserveringen voor het project Foris Villa
• Zelfstandig onderzoek naar 'Promotis' en haar UBO, de heer Ludovic Pimpurniaux, uitgevoerd door een externe dienstverlener, gericht op het identificeren van integriteitsproblemen in openbare bronnen.

RISICO'S

1. Risico's verbonden aan de projecten

De risico's die aan het project zijn verbonden en die tot het welslagen ervan kunnen leiden, zijn onder meer, maar niet uitsluitend, de volgende: 

• Risico's in verband met stijgende bouwkosten in de vastgoedsector
• Risico's in verband met de bouw van een vastgoedproject
• Risico's met betrekking tot belanghebbenden
• Verzekerings- en niet verzekerbare risico's
• Marketingrisico's

2. Risico's met betrekking tot de sector

De risico's die verbonden zijn aan de betrokken sector kunnen bijvoorbeeld het gevolg zijn van een verandering in de macro-economische context, een daling van de vraag in de sector waarin het project voor participatieve financiering plaatsvindt en afhankelijkheden van andere sectoren. In het bijzonder:

• Risico's in verband met de situatie van de vastgoedmarkt, waardoor de verwachte verkoopprijzen van appartementen/commerciële ruimten/kantoren van een vrij beroep zouden kunnen veranderen.
• Risico's verbonden aan de stijging van de rentevoeten, die de financieringscapaciteit van kopers beïnvloedt, wat zou kunnen leiden tot een daling van de verkoopprijzen in vergelijking met de verwachtingen.

3. Risico's van wanbetaling

Het risico dat het project of de projectpromotor wordt onderworpen aan een faillissements- of insolventieprocedure, en andere gebeurtenissen met betrekking tot het project of de projectpromotor die ertoe kunnen leiden dat beleggers hun investering verliezen, kunnen worden veroorzaakt door verschillende factoren, met name

• een (ingrijpende) verandering in de macro-economische context;
• wanbeheer;
• gebrek aan ervaring;
• fraude;
• mismatch tussen financiering en bedrijfsdoelstellingen
• onvoldoende kasstroom;
• Met de winst uit de verkoop van het Foris Villa-project kan Promotis de financieringskosten en bankleningen terugbetalen. Een aanzienlijke verlenging van de doorlooptijd zou kunnen leiden tot een ongecontroleerde stijging van de financieringskosten en een onvermogen om de financieringskosten te betalen / de bankleningen terug te betalen.

4. Risico van lager, vertraagd of geen rendement op investering

Er bestaat een risico dat het rendement op de investering lager uitvalt dan verwacht, dat het wordt uitgesteld of dat het project in gebreke blijft met kapitaal- of rentebetalingen.

5. Risico op faling van het platform

Het risico bestaat de het platform voor participatieve financiering tijdelijk of permanent niet in staat is om zijn diensten te verlenen.

Voor elke fondsenwerving wordt een compartiment gecreëerd binnen het vermogen van ECCO NOVA FINANCE. Elke financiering die door ECCO NOVA FINANCE aan een projectontwikkelaar wordt toegekend, wordt daarom ondergebracht in een apart compartiment binnen het vermogen van ECCO NOVA FINANCE waaraan een speciaal voor dit doel geopende rekening gekoppeld is en die het onderwerp zal zijn van passende boekhoudkundige behandeling; de administratie van ECCO NOVA FINANCE wordt per compartiment gevoerd. Dit betekent in het bijzonder dat in afwijking van de artikelen 7 en 8 van de Hypotheekwet van 16 december 1951, alleen de gelden die in het compartiment met betrekking tot de Projectontwikkelaar zijn ondergebracht, geraakt zullen worden door de verplichtingen van de Projectontwikkelaar jegens investeerders, met uitsluiting van de overige activa van ECCO NOVA FINANCE en in het bijzonder die van de andere compartimenten.

Het risico van geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies is dan ook voornamelijk gekoppeld aan de mogelijke insolventie van de projectontwikkelaar aan wie de investeerder ervoor kiest zijn geld via ECCO NOVA FINANCE in een specifiek compartiment uit te lenen.

Het kan echter niet geheel worden uitgesloten dat ECCO NOVA FINANCE zelf haar verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld in geval van faillissement.

6. Liquiditeitsrisico van investeringen

Er is een risico verbonden aan de afwezigheid van een liquide publieke markt en aan beperkingen op de verkoop. Ecco Nova biedt niet de mogelijkheid om zijn obligatie(s) door te verkopen.

7. Overige risico's

Er zijn risico's die de projectsponsor onder andere niet in de hand heeft, zoals politieke risico's en risico's op het gebied van regelgeving.

Daarnaast zijn er de volgende specifieke risico's voor de beleggingsinstrumenten:

• Bullet Loan
• Gebrek aan diversificatie
• Mogelijkheid en verplichting tot vroegtijdige terugbetaling

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN 

• Promotis is een gekende Projectontwikkelaar voor Ecco Nova. In 2020 financierden de Ecco-Investeerders de residentie "Les Eperviers"; Het project is opgeleverd, 100% verkocht en de lening werd terugbetaald in juni 2022. 
• De bouw van het project Foris Villa is goed gevorderd en het project is reeds voor 50% verkocht (reserveringen)
• De projecten hebben goede rentabiliteitsindicatoren, met name een gemiddeld brutomarge van 31%. 

DE AANDACHTSPUNTEN

• De betaling van de financieringskosten (inclusief rente op de obligatielening) is afhankelijk van de verkoop van het Foris Villa project. Dit risico wordt echter beperkt door het feit dat 50% van het project als is verkocht. 
• De huidige macro-economische omstandigheden wegen op de vastgoedmarkt (met name vertragende verkopen en stijgende tarieven).
• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid zijn obligatielening vervroegd af te lossen. Daarnaast dient de onderneming de obligatielening verkregen door Ecco Nova Finance volledig vervroegd terug te betalen indien hij de achtergestelde schuldeisers (rekeningen courant) wenst terug te betalen. 

Details

TYPE  INVESTERING

Het betreft een obligatielening van minimaal € 500 en maximaal € 50.000 met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.

RANG

De terugbetaling van de obligatielening heeft voorrang op de terugbetaling van voorschotten in rekening-courant van de aandeelhouders of elke andere vorm van lening van de aandeelhouders van Promotis.

De terugbetaling van de obligatielening heeft dezelfde rang als de andere achtergestelde leningen (€276.872).

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar beschikt over de optie om de obligatie geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

Promotis is verplicht de gehele door ECCO NOVA FINANCE aan haar verstrekte obligatielening vervroegd terug te betalen naarmate de achtergestelde investeerders (rekening-courant) worden terugbetaald.

De kredietnemer verbindt zich ertoe geen andere leningen van de achtergestelde investeerders terug te betalen totdat hij ECCO NOVA FINANCE volledig heeft terugbetaald. Indien de kredietnemer besluit om een van de achtergestelde kredietverstrekkers terug te betalen, zal de kredietnemer ook verplicht zijn om ECCO NOVA FINANCE terug te betalen.

Raadpleeg het blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor details.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

Als de succesdrempel van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA website) niet volledig is onderschreven op 31/12/2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van Promotis terugbetaald aan de investeerders. Als het bedrag van 550.000 euro echter is opgehaald, wordt de campagne verlengd tot 14/01/2024 om 23:59 uur. 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats. 

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Clos Chanmurly 13 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -3775.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.